“株洲汇亚服饰博览中心”项目定位报告03168424635.doc

株洲汇亚服饰博览中心”项目定位报告目录前言 ...........................................................................2一．项目概况 ...............................................................31. 区域市场介绍 ..................................................32. 竞争楼盘分析 ...................................................43. 项目情况简介 ...................................................5二．SWOT 分析 .............................................................6三．项目定位 ...............................................................91. 物业定位 .........................................................92. 形象定位 ........................................................103. 市场定位 ........................................................124. 客户群定位 .....................................................131） 经营商定位 ................................................132） 投资者定位 ................................................135. 价格定位 ........................................................166. 功能定位 ........................................................18四．项目建议 ..............................................................191. 商场规划建议 ..................................................191） 总体规划布置建议 ........................................192） 内部交通通道设置建议 ..................................193） 铺位形式建议 .............................................202. 商场管理建议 .................................................20五．附件： .................................................................22第 2 页 共 25 页前言承蒙株洲市汇亚房地产开发有限公司委托，我司通过对株洲市场的调研及本项目的分析，凭借多年来对商业项目的操盘经验，对本项目做出如下定位：物业定位： 立足株洲，辐射全省、中南地区的现代化、大规模、多功能、多媒体服饰展贸交易中心形象定位： 中国首家赎回式保险基金类商城中南地区首条室内立体商业步行街详情请见下文：第 3 页 共 25 页一．项目概况1. 区域市场介绍株洲位于湖南省南部，是湖南省的工业大市和第二大经济城市，是中南地区最大的铁路交通枢纽，京广线、湘黔线、浙赣线等铁路交通干线在此汇集。

株洲市场商业潜力巨大，物流批发市场十分发达，特别是服装行业已经成为株洲的重要经济支柱，芦淞批发市场是全国五大服装批发市场之一，全市有大小服装批发市场 26 个，近 5 万家铺面随着长株潭一体化趋势的发展，株洲将形成更大的批发市场群但株洲市传统的服装批发市场在专业化、智能化、营销理念和销售手法上已经相对落后，档次相对较低，品牌意识缺乏，这些因素成为制约株洲市场向更大、更强发展的瓶颈石峰区是株洲市的重要工业区，本区内大型国营工厂众多，区域自然环境污染严重，商业气息、生活氛围以及公共配套设施相对较差，缺少大型高档的商场和休闲娱乐场所常住人口约 15 万，多集中在各大厂区附近本区地处长株潭三市经济一体化的中心地段外围，交通十分发达，省政府规划中的长株潭现代物流中心位于本区内，长途车辆直通长沙、湘潭，与两市相距只有几十公里第 4 页 共 25 页2. 竞争楼盘分析 中国城占地面积 9200㎡建筑面积 41700㎡（其中商场面积 35700㎡）容积率 4.48建筑密度 44.7%层数 6总投入 22709 万土地成本 5600 万（资金到位 6000 万）拆迁成本 1027 元/㎡预计销收 27877.20 万 志超时尚广场占地面积 3400㎡建筑面积 25580㎡总投入 5680 万拆迁费 2150 万年销售 1684.8 万第 5 页 共 25 页 银都商业大厦占地 18 亩建筑面积 73000㎡层数 8预计销收 5.34 亿 步步高商场位处中心广场麦当劳建设路对面，尚未拆除动工，占地不足 10000㎡，用于自营或是销售尚未可知。

 新华西路项目现为劳动局人才市场用地和部分居民楼用地，面积 8500㎡，预计拆迁和土地出让金总和为 5500 万元，将建设 9 层商场3. 项目情况简介本项目位于湖南省株洲市石峰区清水村，西南临建设北路，东南临铜藕路距离市中心广场约 7 公里项目周边为一些工厂及破旧的居民生活区，商业服务业设施、市政公共配套和生活氛围较差项目基本情况如下：总占地面积：47669.75㎡规划形态：1 栋 7 层；综合商场第 6 页 共 25 页总建筑面积：202756.8㎡，其中：商业中心 174430㎡，地下商场 22261㎡，地下车库 6619㎡各层面积： 地下层：27023㎡夹层：2831.82㎡，会展中心：16429.5㎡一层：22891.1㎡二至五层：23725.79*4=94903.1㎡六层以上：38678.3㎡可销售商业面积：156472.48㎡(其中已售 3053.96㎡)建筑密度：53.8%建筑容积率：3.67绿化率：20.3%二．SWOT 分析S：优势分析 本项目占地 4 万多平方米，总建筑面积 20 万，规模巨大，功能齐全，设计先进，规划配套采用国际化标准，拥有独立的现代化大型物流配送中心。

 项目位于株洲市主干线建设北路旁，南面紧邻规划中的汽车北站，东面是湘黔铁路清水塘站，附近还有一长途汽车客运站，距离高速公路仅两公里，交通十分便捷 规划中的长、株、湘现代物流中心“喻家坪铁路工业站”近第 7 页 共 25 页在咫尺，未来周边各地货物流通在此集中，带动本片区商业贸易快速发展 商场管理、经营采用先进的现代化系统，内部管理、交流实施智能网络化，信息沟通迅速，客户交流便捷 本项目入市价位较低，进入门槛容易W：劣势分析 本项目虽然紧邻交通主干线旁，但本片区所处位置偏僻，距离市中心绝对距离远 石峰区原为株洲市大型工业区，本项目所在片区内工业厂房众多，空气污染严重，自然环境差 本项目周边缺乏成熟的商业气息，公共配套设施不健全，人文、生活氛围不浓 发展商此前没有做过房地产项目，没有商业品牌及缺乏运营经验O：机会点分析 株洲作为全国五大服装批发市场之一，行业市场发育已经十分成熟，但目前本市还没有一个规划完善、档次较高、功能齐全的大型商贸批发中心，这为本项目提供了良好的契机 项目处于规划中的长、株、湘一体化的中心部位，是连接长沙、株洲、湘潭三市的“金三角” ，未来发展前景看好。

第 8 页 共 25 页 芦淞服装大市场因交通瓶颈、物流不便、环境杂乱、防火设施差等因素而使其暗藏隐患，其相对滞后的硬件条件已经不适合现代化商业发展的需要，本项目可借此机会取而代之 本项目可凭借较低的价位推向市场，形成巨大的升值表象，吸引本地下岗人士及外来投资者 周边地区浙江、广东、长沙等地的投资、经营人士众多，这使本项目拥有广大的目标客户群 由于受本地经济大环境的影响，本市居民投资等方面意识还较为薄弱，易于受舆论导向、媒体宣传影响，这意味着对本项目来讲，推广造势十分重要T：威胁点分析 芦淞市场位于株洲市商业中心区，其服装批发业已发展成熟完善 陆续完工的智超商场、中国城与本项目业态相似，进入市场时间比本项目较早，这将提前抢走部分客源 株洲市整体商业气息不发达，本地人投资意识弱，大部分经营人士已有店铺，手头资金多用于货物流通，无力二次购铺 部分投资经营者对今后在此工作的生活、自然环境存在一定抗性 本项目因工程量大而使工期进展缓慢，导致工程形象差，同第 9 页 共 25 页时发展商品牌实力不为人所知，这些都导致部分投资人士信心不足三．项目定位1. 物业定位立足株洲，辐射全省、中南地区的现代化、规模化、多功能、多媒体服饰展贸交易中心诠释： 立足株洲，辐射全省、中南地区的 ：位于株洲市主干道建设北路旁，长株潭一体化结合部，背靠清水塘火车站，距高速公路仅 2 公里，地理位置优越。

亦即本项目位置的优越性及项目的大规模造就了其具有向周边市场的强辐射能力 现代化服饰展贸交易中心 ：配备高标准的商业设施，设有自动扶梯、中央空调、货梯等系统，以及照明、消防、保安、水电、通讯等全方位现代化设施 规模化服饰展贸交易中心 ：株洲规模最大、集展贸、材料、成品交易于一体 多功能服饰展贸交易中心 ：负一楼设有大型日用品超市、地下车库；一楼商业配套区设有展览厅、大型休闲广场、室外停车场、服饰展贸交易中心，以及托运中心、搬运中心、银行、电第 10 页 共 25 页信、餐饮等设施；七楼半商务配套区设有大型仓储区、商务中心、会议室、洽谈室、经营管理办公室及服饰品牌推广中心等 多媒体服饰展贸交易中心 ：建立网站；网站建设分三步走，一是配合招商，提高中心的知名度；二是在开业之后，将企业资料集中在网站上，帮助企业走向世界；三是联合银行和相关单位，协助进驻商家，走电子商务之路，实现网上远程交易2. 形象定位中国首家赎回式保险基金类商城中南地区首条室内立体商业步行街诠释： 基金类 ：将金融领域中基金的概念引入商场销售众所周知基金是以份为单位的，大部分基金都是每份 1 元钱，最低认购为 1000个单位，即 1000 元。

作为一种大众投资手段，投资者在购买基金时简便易算而且投资额度小，极大的满足了人们投资的愿望2002 年我司创造性地提出了体现“房地产证券化”精神的“产权式商城”概念，中港城销售由此取得了空前的成功提出“房地产证券化”主要是为了降低置业门槛，其可以通过 2种方式得以实现：其一，将众多零散资金积聚起来购买物业，亦即化零为整；其二，将物业的所有权和经营权进行分离，将第 11 页 共 25 页若干产权单位出售给业主，亦即化整为零基金的运作方式正是等同于第一种方式，是一种化零为整的方法，而中港城的运作模式是化整为零的方法针对本项目来说，我司认为没有必要也不应采取所有权和经营权相分离的销售方法原因有二：一、以本项目的低售价，既使是两权不分离也完全可以达到低总价、低首期的降低置业门槛的效果；二、通过研究市场发现，目标客户群中有相当比重是买来自用或是自用、投资皆宜，投资客中也有相当部分是追求稳定的返租。