2014中日地产项目常见问题之对比60p.pdf

为了更好地知道为了更好地知道 1 第021讲：2014年小满 主题：中日地产项目常见问题中日地产项目常见问题 主讲人：顾建辉 江苏南通启益建设集团有限公司副总 时间：2014年5月21日（周三，小满） 24节气地产讲堂节气地产讲堂 主办：【知学读书会知学读书会】】 为了更好地知道为了更好地知道 2 小满是二十四节气之一，夏季的第二个节气每年5月21日或22日视太阳到达黄径60°时为小满《月令七 十二候集解》：“四月中，小满者，物致于此小得盈满这时全国北方地区麦类等夏熟作物籽粒已开始饱 满，但还没有成熟，约相当乳熟后期，所以叫小满 为了更好地知道为了更好地知道 3 小满小满习俗习俗 春风吹，苦菜长，荒滩野地是粮仓小满前后也是吃苦菜的时节，苦菜是中国人 最早食用的野菜之一《周书》：小满之日苦菜秀《诗经》：采苦采苦，首阳 之下苦苦菜遍布全国，医学上叫它败酱草，宁夏人叫它“苦苦菜”，陕西人叫 它“苦麻菜”，李时珍称它为“天香草” 江南一带则有“小满动三车”的说法所谓“三车”即水车、纺车、油车在农 谚中，百姓以“满”指代雨水的丰裕程度，小满正是江南早稻追肥、中稻插秧的 时节，如若田里不蓄满水，就会造成田坎干裂，无法插秧，影响农作物的收成。

因此天旱的年份，人们会早考虑，巧安排，以人力或畜力带动水车灌溉水田过 去行走在偏僻的江南古镇水田边，时常会见到水牛蒙住双眼转动水车的木车盘带 动龙骨水车提水，或人力双脚交替踏车提水的情景 踩水车 苦菜 为了更好地知道为了更好地知道 4 顾建辉先生，江苏人，日本一级建筑士，东大管理学院 项目管理硕士研究生曾就职日本大成建设株式会社， 历任南通二建集团国际部总经理，现为南启益建设集团 有限公司监事会主席，已获取ACCA证和PMP证 顾建辉先生曾完成众多知名设计施工总承包项目，例如： 丰田京都会所，美国强生医疗培训中心，法国德米圣化 工厂，东京银座二期改造和仙台市医院外科楼等他也 曾分包苏州博物馆的地面工程和木制品工程等还曾施 工总承包中科院肿瘤医院外科病房楼（公建）、国土资 源部办公楼（公建）、北京警察学院（公建）等众多项 目 顾建辉顾建辉 为了更好地知道为了更好地知道 5 如果您只有一分钟，您需要了解如果您只有一分钟，您需要了解…… 【知学读书会】 作为施工总企业施工总企业，在跟中国地产商和日本地产商打交道过程中间碰到的很多 问题，我们中国开发商开发商付出了很多，但是为什么没有得到一个很好的结果？那么 原因究竟在哪里？ 顾建辉老师从以下七个方面七个方面分析了这个问题： 一、工程管理体系之区别 二、知识体系之区别 三、我们为何总是实现不了精细化管理 四、咨询管理之区别 五、如何选择项目团队 六、同业工会 七、为何总是延期交房 知识体系不完整，管理体系不完整，专业人才不平衡，缺乏企业内部管理标知识体系不完整，管理体系不完整，专业人才不平衡，缺乏企业内部管理标 准的现状下的建议：准的现状下的建议：要跟咨询公司合作，列出企业标准。

再看企业具有什么样的 人才？然后再去选择施工单位、监理公司、劳务队伍，并建立项目管理办公室， 督促项目各项指标与项目计划中关键路径的落实 为了更好地知道为了更好地知道 6 一一、工程管理体系之区别、工程管理体系之区别 二、知识体系之区别 三、我们为何总是实现不了精细化管理 四、咨询管理之区别 五、如何选择项目团队 六、同业工会 七、为何总是延期交房 顾建辉顾建辉老师的演讲主题老师的演讲主题—— 中日地产项目常见问题中日地产项目常见问题 【知学读书会】 为了更好地知道为了更好地知道 7 大家好，我是顾建辉今天晚上我跟大家分享一下我们作为施工企业施工企业，在跟中、 日地产商打交道过程中间碰到的一些共性问题，还有，我碰到国内很多地产商，包 括很多校友经常咨询我的一些问题，也有日本咨询公司和日本地产商来中国以后， 他们咨询我不少的问题那么我把这几个问题整理一下，今天跟大家一起分享，也 希望大家多提宝贵的建议 昨天招商地产苏南公司到我司常州项目进行考察，我现在合作的地产商是日本大 和地产，我把PPT发给日本大和地产的总经理，他把我的问题从14个问题归纳成7个 问题，他的建议就是说大家说点真话。

我也相信咱们群里的朋友都是咱们的好朋友 和专家，所以我也不想说假话，如果有什么说的不对的地方，也希望大家谅解 我们现在群里好多的朋友都在问我一个问题，就是说我们中国开发商开发商付出了很 多，但是为什么没有起到一个很好的结果？那么究竟原因在哪里？我归纳了七个问 题 为了更好地知道为了更好地知道 8  工程管理体系工程管理体系之区别  所谓工程管理体系之区别，我刚从日本回国，我很尴尬，因为我我不知道我自己 干什么？因为我在日本我学的是项目管理，这个专业包括前期的可行性研究，到 施工概图的设计，到施工工艺、工法的研究，包括施工大样图、施工图，最后到 施工过程的管理、物业管理、设备管理而国内的体系有咨询公司，有设计院， 有监理公司，有施工单位，有物业公司国内工程管理体系让我们不知道自己该 干什么？  日本工程管理体系：其做法是业主首先请咨询公司进行项目的行业可行性研究， 然后根据咨询公司以前的业绩与经验，结合业主的情况，提出设计方面的一个研 究报告，同时它会对关键的施工工艺提出工法标准有没有历史业绩数据库？这 是国内外工程管理体系的区别之一！  作为咨询公司，首先要提供一个设计概图，这个设计的概图是基于业主的设想， 而且这个概略对于业主来讲是非常宝贵的。

而对于施工单位来讲，施工单位拿到 咨询公司的设计概图以后，必须得马上出施工图，包括施工大样图、固化图而 这些工作在中国都是设计院做的日本施工企业必须完成从设计概图到施工图的 深化工作 为了更好地知道为了更好地知道 9  对于工程监理这块，业主一般请咨询公司，或者是同类的施工企业来负责对于工程监理这块，业主一般请咨询公司，或者是同类的施工企业来负责 因为我在日本工作的时候，我们大成经常会碰到熊谷组、鹿岛等一些竞争对手， 我们同时报价、比价，然后同时出施工图但是，业主对于质量的管控，在中国需 在请监理，政府把质量监管的责任推给监理公司但是，国外一般请我们同业的竞 争对手对我们进行质量进度安全进行管理  物业管理和设备管理物业管理和设备管理 在日本，物业管理和设备管理都在设计阶段就参与设计我在日本时，中海物 业经常派人来日本学习我们在国内所有用在建筑项目上的设备、材料，大概用多 少时间？在日本，施工方一般会提供一个功能控制表，但是在国内，我没有听过任 何一家设计院提出这个概念  那么这两个区别导致什么呢？那么这两个区别导致什么呢？ 国内一个项目的完成，往往是需要4-5个单位同时配合而日本一般是需要两个 单位配合就可以完成。

显然，日本企业的能力远远比中国企业要高 我们在中国做项目过程中，总感觉在中国管理项目没有系统性设计院经常责 备施工单位没有完全理解设计意图，而施工单位也经常埋怨设计院根本不懂施工， 又没有贯彻业主的意图彼此之间经常出现扯皮的现象 为了更好地知道为了更好地知道 10  最关键的问题最关键的问题是什么呢？都不想承担责任，但都想需要有高利润 中国设计单位与施工单位共同的利益目标是业主中国设计单位与施工单位共同的利益目标是业主，作为设计院，他的理由是按规范进行设计，设计字希望业主根据施工单位提出的问题而改变设计，从而增加设计费用作为施工单位，希望通过设计变更来增加项目利润这两个问题出现以后，业主的态度决定了设计与施工单位的关系此时往往出现互相扯皮，互相推诿的情况在日本我们是绝对不可能出现这个情况的，因为一般实行的都是固定合同，把设计图、固化图一般出去以后，我们绝对不会再进行改变了 这反映了中外的管理体系存在一个明显的不同而最后出现什么样的结果呢？就是说业主倒霉，所有参与单位都会向业主索赔 目前国内有两个开发商做得比较到位，已经引用国外的项目管理体系，把成本固定，然后让设计院提供设计施工总承包的报价方案，同时他们对产品的标准进行了严格的要求，但是好多开发商他们没有真正的从这个角度考虑。

这是对开发商很大的不利因为我考虑到咱们群里边开发商极多，这个问题我点一下，大家可以考虑考虑 为了更好地知道为了更好地知道 日本管理模式（欧美）日本管理模式（欧美） ♦业主请咨询公司负责行业可行性研究、设计研究、施工工艺研究、各类标准研究； ♦咨询公司出设计概图； ♦施工营造单位根据设计施工图，出施工图，施工大样图、固化图；中国就需要设计院； ♦业主聘请咨询公司或同类施工单位进行监管，负责竣工验收因为业主了解双方的各 类标准，在投标时需要提供 ♦物业管理、设备管理 ♦产品周期反馈（是否终身负责？） 中国管理模式（苏联）中国管理模式（苏联） ♦咨询公司（有没有请咨询公司不知道？咨询公司都是年轻人，而不是专家 ♦设计院（懂设计，不懂施工 ♦监理公司（政府不作为，推卸责任 ♦施工单位（为什么懂施工不懂设计？人员素质之外，还有什么？地方保护） ♦物业公司 结果结果 ♦不能系统完成，管理支离破碎设计不能完整理解业主的意图，施工不能贯彻设计的意 图 ♦因不是利益共同体，设计与施工的研究成果不能在图纸会审阶段融合 为了更好地知道为了更好地知道 12 一、工程管理体系之区别 二二、知识体系之区别、知识体系之区别 三、我们为何总是实现不了精细化管理 四、咨询管理之区别 五、如何选择项目团队 六、同业工会 七、为何总是延期交房 顾建辉顾建辉老师的演讲主题老师的演讲主题—— 中日地产项目常见问题中日地产项目常见问题 【知学读书会】 为了更好地知道为了更好地知道 现在讲讲日本的工程管理知识体系和中国工程管理知识体系知识体系，它们在实行过程中间 有一个明显的区别。

我把一张图给大家看一下吧 这个是什么意思呢？就是说我们在日本的时候， 我们凡是去日本留学过的人都知道，在日本研 修生跟研究生完全两个概念我们在中国我们 一般读本科公共科一般是1-2年，专业科2-3年 接下来就是说有读硕士研究生跟博士研究生的 在日本的体系里面它们主要分为公共科和专业 和行业副科，跟全科补充学科还有公共科这 里面我想说明一个什么问题呢？日本的项目经 理他们强调的是像中国的全科医生一样，他们 讲究的是通才所谓通才通才是什么呢？比如说你 要从事房屋建筑这一块的话，他希望你把建筑学，就是土木工程、机电一体化，然 后装修装饰工程，软包、景观、设备管理他要求一个项目经理必须得把这几个相 关专业的课程全部学完这样一般学完的话，我们也算过，一般的话你要在36-43岁 之间，才能够把所有的课程学完 为了更好地知道为了更好地知道 那么这说明一个什么样的问题呢？中国国内学生本科毕业后可以接着读研、读博在日本读研时，边做项目，边写论文，教授会给我们一个课题，教授必须得让你有经验以后，才能够让你去读博士 大家看这个表上，我们全科的工程项目经理需要18年的学习时间，也就是说我们什么时候考一级建造士？这个时间就是18年。

在中国，一个大学毕业生，他毕业几年以后，他马上会评很多的职称，这个实实在在讲是日本跟中国的一个区别人家强调的是什么？一个学专，第二专而全，第三就是说我不一定要全面的做精，但是我必须要全面都懂 知识的系统性，是日本强于中国的一个方面 为了更好地知道为了更好地知道 15 一、工程管理体系之区别 二、知识体系之区别 三三、我们为何总是实现不了精细化管理、我们为何总是实现不了精细化管理 四、咨询管理之区别 五、如何选择项目团队 六、同业工会 七、为何总是延期交房 顾建辉顾建辉老师的演讲主题老师的演讲主题—— 中日地产项目常见问题中日地产项目常见问题 【知学读书会】 为了更好地知道为了更好地知道 上面我讲的是中国建筑企业管理之区别，一个是工程管理体系的区别，还有一个是知识体系的区别我为什么。