浅析房地产拿地阶段强排方案设计基础知识.docx

浅析房地产拿地阶段强排方案设计基础知识　　强排方案的主要目的是成本及利润率，通过设计的手段去了解土地可以开发的最大强度，而非是在这一阶段去体现设计理念下面是小编带来的浅析拿地阶段强排方案设计基础知识　　    一、强排方案基础知识　　当公司对一块土地有意向想要拿取的时候，公司各个部门需配合进行一个土地经济测算，测算完成后将作为公司是否最终拿取土地的重要依据之一，而强排方案就是其中一个重要的测算环节，该环节主要由公司内的设计部完成　　    1、强排的概念　　初步强排指在做满容积率，满足建筑密度、房屋间距和日照要求的前提下，通过寻找多种建筑业态组合方案以寻求开发利益最大化的最优解　　 2、初步强排一般包含以下设计内容：　　当上述设计工作完成后，设计部将拿着工作内容与营销部、成本部进行下一阶段的工作对接　　    二、强排方案及指标测算　　    1、强排方案的方法　　强排方案的主要目的是为了测算项目成本及利润率，通过设计的手段去了解土地可以开发的最大强度，而非是在这一阶段去体现设计理念　　    2、指标测算　　在强排阶段，设计输出图纸之外的另一个重要内容就是规划指标，其中规划指标中有几项重要指标内容：总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积，地上可售面积、地下可售面积、配套面积（此部分为地上计容但不可售面积）等，最后形成如下图所示的数据表格，该表格最终成为成本部和财务部计算的依据。

　　因为在强排阶段是不做地下室方案的，所以地下室面积就只能根据经验及本地规范进行估算，估算方法一般分为二个步骤：　　步骤一：依据规划条件或本地规范要求，可以根据地上建筑面积估算出地下所需的车位数量；　　步骤二：每个车位所占面积以35平方米计算（这个就是属于经验值估算）　　    三、强排的常见错误　　不重视周边环境分析：很多强排设计师拿到强排资料到最终出强排设计成果都从未到过土地现场进行踏勘调研，只是通过网络、地形图等方式对土地进行一定的了解，但是往往有很多重要影响方案设计的因素就忽视了有很多不利因素只能现场踏勘才能切实体会，如噪音、臭水沟、铁路、火葬场、高压线、沟渠等；同样有很多有利因素也只能现场才能体会得到，如绿化带、河流景观面、土地周边配套、地块人流量等　　    四、结语　　强排方案只是在拿取土地过程中最初浅的设计手段，目的是为了让公司内各个部门对于将要获取的土地有个初步认识，公司对土地有了初步认知后才能做出是否获取土地的正确判断，这就是强排方案的最终目的　　　　 　　　　 。