《报建流程》PPT课件.ppt

房地产开发报建流程-前期版严韬2011年3月什么是房地产报建？•1、通俗：房地产项目的行政审批办理•2、对同事：房地产政策的剖析者•3、进阶：“擦边球大师”什是五证两书两表？•五证•《国有土地使用证》•《建设用地规划许可证》•《建设工程规划许可证》•《建设工程施工许可证》•《商品房预售许可证》•两书《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》•两表•房屋面积实测表•竣工验收备案表国土证—用钱买的证办理国土证所需要的重要文件：1报价单、成交确认书2地价款、各种税、费付款证明3土地出让合同4地籍调查表及测绘成果用地规划许可—最耗精力的证长沙市办理建设用地规划许可证重要资料 1规划选址、定点阶段所有资料；2规划设计条件2国土证红线图及勘察成果4国土局用地申报表地籍处的审批表5土地出让合同成交确认书6省发改委投资处立项批复7如果申报对总图有前提要求，将会相当耗时小知识：读懂控规九宫格B—9—06 R248343450623.002410040N地块编号土地性质总面积用地面积容积率建筑密度限高绿地率出入口小知识2：长沙土地编号及分类•R——居住用地(reside)•R1：一类居住用地低层住宅，实际上就是小区，低层建筑•R2：二类居住用地，实际就是多层住宅•R3：三类居住用地，高层住宅区，布局不如R2完整（比如单身公寓楼）•*R12，R22，R32就是小学、中学、幼儿园这样的义务教育用地小知识2：长沙土地编号及分类•C——公共设施用地•C1：行政办公用地•C2：商业金融用地（C21商业用地，C22为金融业和保险业用地，C23商务办公，C24服务业用地，C25旅馆，C26是市场用地）•C3：文化娱乐用地•C4：体育用地•C5：卫生医疗用地•C6：教育科研用地（高中、大学、科研所）•C7：文物古迹用地小知识2：长沙市土地编号及分类•S——道路广场用地(square)•S1：道路用地•S2：广场用地•S3：什么用地？停车场小知识2：长沙市土地编号及分类•M——工业用地•以污染由低到高分为M1，M2，M3•W——仓储用地(warehouse)•W1安全，W2危险物品，W3露天•T——对外交通用地(traffic)•T1铁路，T2公路，T3能源管道，T4港口，T5机场小知识2：长沙市土地编号及分类•U——市政公用设施用地(united)其他可以随便了解，并不重要，关键注意U29—加油站，U12供电站，U13燃气站，U32电信站，U41污水处理厂，U42垃圾站和化粪池，U6殡葬设施U系列对一个项目的定位影响重大！系列对一个项目的定位影响重大！小知识2：长沙市土地编号及分类•其他的土地性质•G——绿地，常见G22围护绿地，G11公园•D——特殊用地，军事基地、外交使馆、监狱、劳教所（不包括公安局和派出所，那些地块属于C）—问题：军事院校属于D？•E——水域和其他用途，耕、菜、园林、牧草、露天矿场（注意E6，实际是一个很大的分支，村镇建设用地，E61居住，E62企业，E63道路）总图—技术含量最高•1修建性详细规划 •2需要专家召开论证会•3 消防、交通、教育、城管局、环保局、园林局、文化局、人防办并联对建设工程相关专业内容和范围进行审查•4 日照分析•5 信息中心核算指标•6 项目命名在这个阶段要注意定型建设工程规划许可•1 分副本和正本，正本在规划竣工验收之后换发•2 建筑物的定位放线，总图和建筑位置需对应•3单体建筑的蓝图审核及计算容积率阶段，蓝图盖规划局公章•4其他收费内容，比如规划许可公示，或者教育设施配套费的缴纳•5涉及拆迁的需要交拆迁文件施工许可证—报建费很重要•1施工图各专业审查及施工图备案、防雷审核•2招投标备案、施工合同备案、监理备案、3银企项目资本金、农民工工资保障金、城市基础设施配套费费、工伤意外保险•5质监、安监手续预售许可—可以回款了！1多层封顶，高层10层，土建工程过半才可以申请，现场踏勘2房屋预测绘报告，确定期房的面积3房产局信息中心网络签约系统4物管用房审批5土地抵押或在建工程抵押的话需要出具银行同意办理预售的证明6地名办文件7完费通知书8销售价格网上公示五证之外—仅供了解•1房屋规划竣工之后，在规划局办理竣工验收，合格用《建设工程规划许可证》副本换发正本•2五方验收、消防电气、人防、防雷、验收完毕，出具竣工验收备案表•3规划许可正本是房屋进行实测的前提•4实测报告、竣工验收备案表是房屋办理正式产权证的前提，由此期房正式变成现房•5房屋产权栋证、房屋产权证•6国土分户证谢谢!2011年。