2011年深圳喜荟城购物中心案例研究（58页）.pdf

——Copyright © 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page1——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved——喜荟城案例研究喜荟城案例研究2011年年03月刘永平、林玙璠月刘永平、林玙璠——Copyright © 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page2目录目录一、项目基本情况二、业态比例分析三、业态布局分析四、交通流线分析五、建筑设计分析六、品牌分析七、案例总结一、项目基本情况二、业态比例分析三、业态布局分析四、交通流线分析五、建筑设计分析六、品牌分析七、案例总结——Copyright © 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page3一、项目基本情况一、项目基本情况——Copyright © 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page4百仕达乐湖百仕达乐湖位于太宁路北侧东乐路以西爱国 路以东，靠近东湖公园，为百仕达花园的五 期项目。

经过十余年的不断锤炼，百仕达花 园建设规模超过百万平米，已成为深圳关内 规模较大、配套极完善的高端住宅区之一位于太宁路北侧东乐路以西爱国 路以东，靠近东湖公园，为百仕达花园的五 期项目经过十余年的不断锤炼，百仕达花 园建设规模超过百万平米，已成为深圳关内 规模较大、配套极完善的高端住宅区之一交通便捷交通便捷：乐湖地处罗湖百仕达片区太宁路 上，东临东湖公园、爱国路，周边纵横交汇 3条地铁线——3、5、7号线，距离项目最近 的“太安站”是目前深圳在建地铁站中规模 最大的一个，周边有多处公交站点；从项目 位置出发，上泥岗路、笋岗路均有多套选择 方案，无论通罗湖、福田，还是通龙岗都相 当方便乐湖地处罗湖百仕达片区太宁路 上，东临东湖公园、爱国路，周边纵横交汇 3条地铁线——3、5、7号线，距离项目最近 的“太安站”是目前深圳在建地铁站中规模 最大的一个，周边有多处公交站点；从项目 位置出发，上泥岗路、笋岗路均有多套选择 方案，无论通罗湖、福田，还是通龙岗都相 当方便成熟的大型活社区，具有得天独厚的地理优 势和景观资源，以及四通八达的交通，是项 目区位的优势成熟的大型活社区，具有得天独厚的地理优 势和景观资源，以及四通八达的交通，是项 目区位的优势。

项目简介项目简介项目区位项目区位百仕达乐湖百仕达乐湖——Copyright © 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page5百仕达乐湖是百仕达集团现有土地开发的最后一期，整个 地块东至爱国路，西临东乐路，南侧为太宁路是一个集 休闲购物，文化娱乐，特色餐饮，体育健身，酒店办公楼 等多功能于一体的建筑综合体百仕达乐湖是百仕达集团现有土地开发的最后一期，整个 地块东至爱国路，西临东乐路，南侧为太宁路是一个集 休闲购物，文化娱乐，特色餐饮，体育健身，酒店办公楼 等多功能于一体的建筑综合体2008年6月，百仕达乐湖推出，该项目占地面积4万余平方 米，总建筑面积超过30万平方米物业组成：2008年6月，百仕达乐湖推出，该项目占地面积4万余平方 米，总建筑面积超过30万平方米物业组成： 四栋32-34层的住宅楼 裙楼商业——喜荟城 一栋代建的34层的酒店、写字楼发展商：发展商：百仕达地产有限公司 物业管理：物业管理：深圳百仕达物业管理有限公司 建筑设计：建筑设计：美国ARQ建筑设计事务所、中建国际（深圳）项目简介项目简介项目概况项目概况——Copyright © 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page62357（商业约1000个， 非商业约1200个）2357（商业约1000个， 非商业约1200个）22.57万㎡22.57万㎡31.78万 ㎡31.78万 ㎡5.565.5640786㎡40786㎡综合体综合体百仕达乐湖百仕达乐湖车位（个）车位（个）计容积率建筑面积 （㎡）计容积率建筑面积 （㎡）总建筑面积 （㎡）总建筑面积 （㎡）容积率容积率占地面积占地面积物业类型物业类型名称名称31.78万㎡31.78万㎡79497㎡2160 ㎡20000 ㎡30000 ㎡40811㎡134078㎡建筑面积（㎡）建筑面积（㎡）7%写字楼写字楼1%幼儿园幼儿园26%地下车库地下车库10%酒店100%总计酒店100%总计13%商业商业44%住宅住宅占总建筑面积比例占总建筑面积比例名称名称项目简介项目简介百仕达乐湖项目整体经济技术指标百仕达乐湖项目分物业建筑面积比例百仕达乐湖项目整体经济技术指标百仕达乐湖项目分物业建筑面积比例——Copyright © 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page7喜荟城简介喜荟城简介百仕达喜荟城百仕达喜荟城喜荟城购物中心是百仕达乐湖综合体的核心商业 物业，包括三层裙楼商业、吉之岛以及地下停车 场，商业体量总计约4万多平方米。

喜荟城购物中心是百仕达乐湖综合体的核心商业 物业，包括三层裙楼商业、吉之岛以及地下停车 场，商业体量总计约4万多平方米百仕达乐湖项目（喜荟城）百仕达乐湖项目（喜荟城） 2007年4月————项目启动 2008年6月————百仕达乐湖推出 2010年4月22日——喜荟城购物中心开业?居住氛围浓厚居住氛围浓厚：喜荟城位于罗湖百仕达片 区，周边主要被住宅小区围绕，居住氛围 浓厚交通便利交通便利：项目位于太宁路上与爱国路交 汇处，周边道路四通八大，附近有多条公 交线路；规划建设中的3条地铁线——3、5、 7号线纵横交汇项目概况项目概况——Copyright © 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page8案例分析——喜荟城案例分析——喜荟城项目定位项目定位居住氛围浓厚、以区域型生活购 物中心的型态出现，与传统的人 民南、东门、地王“金三角”形 成了很好互补 居住氛围浓厚、以区域型生活购 物中心的型态出现，与传统的人 民南、东门、地王“金三角”形 成了很好互补 东门东门地王地王本案本案 人民南人民南百仕达百仕达1-4期期 东乐花园东乐花园泰宁花园泰宁花园水库新村水库新村宁水花园宁水花园碧波花园碧波花园新港鸿花园新港鸿花园旭飞华达园旭飞华达园布心花园布心花园商业定位——商业定位——喜荟城在罗湖以区域型生活购物中心的型态出现，与传统的人民南、东门、地王 “金三角”形成了很好互补，双方的目标客群、辐射商圈、功能定位、品牌组合均有差异，一主 一次形成梯形互补。

目标客群——目标客群—— 喜荟城以服务于区域性家庭消费需求为导向，致力于解决家庭结构稳定的中产消 费者假日购物休闲、提升生活品质的需求喜荟城的出现，正好填补了罗湖在次级商业中心上的 空白，补齐了“罗湖东”这个优质居住片区的“商业短板”，使罗湖商业格局更为完善和合理经营特色——经营特色——以时尚、亲子、美食为三大主题，设计中加入艺术潮流元素——Copyright © 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page9负一楼：停车场 一楼：男女时装、运动服饰、皮鞋/皮具、精品/饰品/眼镜、个人护理/化妆品、/数码、特色餐饮、咖啡/饮品 、银行、顾客服务中心 二楼：男女时装、皮鞋/皮具、时尚饰品、个人护理/化妆品、洲立影城、手表、特色餐饮、咖啡/饮品、银行 三楼：童装/玩具、家居饰品/床上用品、理疗/纤体、美容/美甲、美发、早教中心、反斗乐园、儿童摄影、特色 餐饮、药店一楼:主力店铺、男装、女装、休闲服、运动用品、家居生活、影音、钟表、珠宝、饰品、鞋包、礼品 、餐饮、银行、展示中心、服务各楼层规划较好经营情况以服务区域性消费需求为导向，设计为时尚、 亲子、美食三大主题。

经营特色社区型中高档购物中心项目定位580 ㎡内广场（中 庭）面积外广场面积㎡4-4.5米建筑层高4层建筑层数8米柱距约1万㎡ （吉之岛单层占约28%）单层面积㎡喜荟城商业实用面积2.7万㎡总建筑面积深圳宝罗湖区太宁路与爱国路交汇处项目地址2010年4月22日开业时间百仕达喜荟城项目名称喜荟城基本信息表喜荟城基本信息表——Copyright © 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page1095%以上出租率80-280㎡主力铺位面积米*米尺寸品牌公斤载重组数量 升降货梯3组（品牌：星玛）升降客梯3组/层洗手间5部/层扶梯装修情况进深（m）3.2-3.5米次通道（m）开间（m）铺位4.2-4.5米主通道（m）通道宽度 （m）喜荟城基本信息表喜荟城基本信息表——Copyright © 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page11说明：各业态面积按照使用面积计算二、业态比例分析二、业态比例分析——Copyright © 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page12业态类型业态类型喜荟城采取“主力店+专门店”的门店组合形式喜荟城采取“主力店+专门店”的门店组合形式?餐饮：汉拿山、星巴克、满记、黄记煌、毛家饭店?家居：全棉时代、你可居、?服装：G2000、ochirly、JACK&JONES、Levi’s、NIKE、CONVERSE、CROCS、?护理/药品：屈臣氏、二天堂、丝域养发馆?童装/玩具：翻斗乐园、成长脚印、喜洋洋?吉之岛：日本永旺集团下属公司，是日本及亚洲知名的百货零售企业。

洲立影城：香港洲立影院，配备有5个高档次影厅、500多个座位圣丰城酒家：创于06年，主营“精美点心、经典粤菜”，粤菜经典品牌西湖春天：连锁餐饮企业，创建于二十世纪八十年代中期，经过二十余年不断发展，创立了“西湖春天”、 “江南厨子”、“江南味道”三大品牌，?完美美容：五星级连锁美容纤体中心 GSD纤体塑身馆喜荟城其它重要品牌喜荟城主力店铺：喜荟城其它重要品牌喜荟城主力店铺：——Copyright © 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page13100%4%4.5%8%8.3%20.7%54.5%占比例占比例/10570总计三层428GSD纤体塑身馆三层474完美美容一层853圣丰城酒家二层861西湖春天二、三层2187洲立影城二、三层，相对独立、天桥相连5766吉之岛楼层分布楼层分布面积（㎡）面积（㎡）主力店主力店主力店面积主力店面积?喜荟城主力店总面积约10570平方米，占总建筑面积的比例约喜荟城主力店总面积约10570平方米，占总建筑面积的比例约25.9%25.9%，占总实用面积的，占总实用面积的39.2%39.2%主力店较多，规模不集中，其中最大的是吉之岛，约5766平方米；主力店较多，规模不集中，其中最大的是吉之岛，约5766平方米；?分散主力店的目的是分散市场风险，同时控制面积比例，多主力店也有利于商业布局，以便带动 人流向不同楼层和方向流动。

分散主力店的目的是分散市场风险，同时控制面积比例，多主力店也有利于商业布局，以便带动 人流向不同楼层和方向流动主力店情况主力店情况——Copyright © 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page14一层业态一层业态喜荟城一层业态比例（按使用面积计算）喜荟城一层业态比例（按使用面积计算）餐饮/美食 40%时尚配饰 2%礼品/精品 4%流行便装 11%银行/其他服务 3%家庭生活/数码 2%时尚女装 24%珠宝/钟表 1%个人护理/药品 3%鞋/包 1%男装系列 6%运动服饰/用品 3%566626总计566。