行政审批权下放后地价监管问题探讨.docx

          行政审批权下放后地价监管问题探讨                    宁波市国土资源信息中心 黄琼宁波市国土资源交易登记中心 孙世宏 陈懿宁波市国土资源行政审批和管理权限下放，做到了能放尽放，最大限度地向县（市、区）放权放权后，国土资源管理格局发生变化，必然出现新的问题，如何在改革放权中做好地价监管、稳定土地价格成为改革后要解决的重点问题之一一、改革放权后地价监管面临的问题如何做到放而不乱，首先必须摸清改革放权后地价管理方面存在的问题通过研究，笔者认为今后地价监管主要面临以下几个问题一是业务关改革放权后各分局面临工作人员紧缺、业务不熟的局面急需选调或增配人员，组织业务培训和考核，确保改革放权事项能顺利承接二是统筹关改革放权到各县（市）、区，容易出现业务办理要求、工作流程和标准不统一目前，也确实存在这方面的现象，在同一窗口受理，同样的业务，各区的要求不同；地价水平可能造成不平衡，区域之间存在地价水平不合理情况；地价政策不一致，如江北区补交出让金的政策与市本级不同，给地价管理带来很大困难 三是廉政关权力下放后各区权力运行的制衡和监督机制还有待完善，如何防止权力滥用，防止领导干部干预土地出让，地价监管是重中之重。

二、地价监管对策分析1完善土地供应和出让计划管理在发挥地方出让土地积极性的同时，市级层面要加强土地供应的统筹，防止出现各区无序竞争，严格控制土地供给总量，合理确定年度土地供应计划，实行土地出让计划月度备案制度同时，要适时调整土地供应结构、供应方式、供应节奏及供应时间以适应房地产市场变化情况，避免地价的大起大落2完善地价监管机制改革放权后需要重点抓以下几方面：一是完善土地招拍挂出让制度，严管竞买条件的设置，试行网上交易，通过公开竞争形成地价，不断提高市场配置土地资源的力度；二是强化对协议出让土地的监管，目前主要是补办出让土地，由于没有进行公开竞争，会审价就作为出让价，容易出现价格偏差；三是建立完善出让土地信息公开制度，采取多种方式和渠道及时准确公开土地市场信息，实现土地出让计划、公告、过程、结果全程信息公开，让地价接受社会各界的监督3健全土地评估制度严抓行业准人，建立估价人员资格认证和土地估价机构资格评级制度进行土地估价人员的资格认证，以提高从业人员水平；定期对土地估价机构进行信誉等级评定，并向社会公布，促使从业的土地估价机构加强自律，提高业务水平加强土地估价行业监管，提高服务质量一方面要建立估价执业管理制度，对估价行为作出具体规定，明确执业要求、明确对执业过程中的违法违纪行为处理办法。

另一方面，推进行业职业道德教育，建立起以执业技术为基础、职业道德为支撑、社会监督为保障、公平竞争、优胜劣汰的诚信体系，强化道德的约束作用4完善地价确认和管理制度完善地价集体会审制度，改革放权对地价监管提出了更高的要求，为进一步加强土地估价行业监管，规范土地估价行为，应继续完善地价集体会审制度面对新形势、新问题，要在实践中修改和完善会审制度，发挥会审作用，保证土地价格的科学合理地价集体会审制度应对集体会审事项、集体会审机构、会审时间、会审程序及要求、会审违纪行为等作明确规定，并要求各区相关部门做好配合工作5加强地价监管基础建设一是做好基准地价更新工作近几年来，宁波市区经济和城市建设突飞猛进，土地市场和房地产市场环境发生了巨大的变化，原来的基准地价体系已严重落后于城市土地市场和房地产市场的价格变化，基准地价偏低已严重影响土地出让最低价制度的有效执行宁波市人民政府《关于切实推进节约集约利用土地的实施意见》（甬政发[ 2008]72号）文件规定，土地出让的底价不得低于该地块基准地价或标定地价的80%（其中工业用地按国家和省有关规定执行），有些区在招商引资中用基准地价政策确定地价，偏离市场价格，形成土地市场价格双轨制，造成市场竞争的不公平，也存在着很大的廉政风险，必须进行新一轮基准地价更新，以适应宁波市社会经济的变化趋势。

二是建立土地出让市场指导价格体系科学合理制定并定期发布土地出让市场指导价将土地出让指导价纳入到地价体系中，与基准地价一同发挥地价的导向作用充分利用土地市场交易数据、动态监测数据用于指导价的更新对竞买对象设置限制性条件，或者出让底价低于出让指导价格的，如一些重点项目、优先发展产业，在符合相关产业政策的前提下，其出让方案须经过区政府常务会议（管委会主任办公会议）集体决策三是建立地价管理信息系统面对海量地价信息，运用现代化的手段进行地价管理已迫在眉睫必须尽快建立基准地价、地价动态监测、土地出让市场指导价和土地市场交易信息有机结合的地价管理信息系统通过系统，实现地价信息定期发布和社会化服务，是对新形势下地价监管的又一项要求三、结语地价监管要以政策、标准完善为重点，以统一审批、交易、监管信息平台为手段，实现效率与规范的有机结合健全和完善地价管理体系，充分发挥市场配置土地资源的作用，维护土地市场公开、公平、公正的交易秩序，构筑社会主义现代市场体系  -全文完-。