【商业地产】4月北京市土地市场月报伟业.ppt

345北京市土地市场月报2009年年4月月月度事件土地成交北京石景山拟投资1.2亿建台湾街，上海、深圳、重庆等城市土地市场升温量涨价跌，成交以工业地块为主，住宅地块位置较偏内容提要下月成交下月出让23宗非工业用地，占地154.9公顷，规划建面255.2万平米重点地块金隅摘得大兴区黄村镇大庄村东侧京开路48号商业金融项目用地 专题研究今年首块集体土地招标月度事件1外地市场外地市场地铁昌平、顺义、房山线开工地铁昌平、顺义、房山线开工石景山拟投资石景山拟投资1.2亿建台湾街亿建台湾街重庆：一块土地重庆：一块土地14家开发商争抢家开发商争抢渝北区观音桥组团E区地块受关注，有14家开发商参与角逐，经过19轮竞价，被重庆仁强房地产公司以4900万元买走，超出起拍价1466万元楼面地价1350元/平方米上海：上海：10开发商加价抢青浦徐泾地块开发商加价抢青浦徐泾地块市区连接昌平、顺义、房山的三条轨道交通建设工程全面启动今年本市还将陆续开工7号线、14号线、西郊线，届时，全市轨道交通同时在建线路将达到13条长约436米的“台湾街”从地铁八宝山站沿公园外墙向南，再向东延伸，预计将汇集150个左右的台湾特色商家，总投资约为1.2亿元。

将于今年10月开街，西部商圈将形成北京秦皇岛推出公积金异地贷款北京秦皇岛推出公积金异地贷款北京北京市场市场4月29日，深圳龙岗区龙城街道两块旧改项目土地8亿元成功捆绑出让参与竞买的两家公司经过111次举牌才决出胜负，深圳市尚模发展以高出底价2.7亿元竞得上海09年第23号公告青浦徐泾镇3号地块，共有51家开发商领取该地块挂牌文件，10家开发商报名参与竞拍，竞争激烈北京秦皇岛推出公积金异地贷款，这是北京公积金管理中心首次与其他城市全面合作开展个人异地贷款深圳：两宗旧改项目遭开发商追捧深圳：两宗旧改项目遭开发商追捧 招拍挂成交2n整体供需：量涨整体供需：量涨价跌价跌，，成交以工业地块为主成交以工业地块为主p4月招拍挂市场成交15宗，占地89.9公顷，规划建面142.6万平米，平均楼面地价883元/平米，非工业用地7宗，占地37.0公顷，规划建面75.5万平米，平均楼面地价1404元/平米成交量回升，但价格下跌明显 招拍挂成交2n住宅用地住宅用地：量平价跌，地块位置偏：量平价跌，地块位置偏p4月土地招拍挂市场成交住宅用地3宗，土地总面积20.2公顷，规划建面35.7万平米，平均楼面地价1711元/平米，这主要是由于成交地块分别位于怀柔、房山，位置较差，土地价值较低。

 重点地块3p大兴区黄村镇大庄村东侧京开路大兴区黄村镇大庄村东侧京开路48号商业金融项目号商业金融项目 p本次挂牌出让宗地位于大兴区黄村镇p具体四至范围是：东至北京市轻型建筑材料有限责任公司用地，南至北京市轻型建筑材料有限责任公司用地，西至京开高速公路辅路，北至北京市轻型建筑材料有限责任公司用地p该宗地将以“三通一平”形式供地p这是金隅嘉业继上月拿下石景山金顶街地块后，09年以来第2次在北京土地市场拿地宗地位置宗地位置宗地名称宗地名称土地面积土地面积（公顷）（公顷）规划建面规划建面（万平米）（万平米）成交价成交价（万元）（万元）楼面地价楼面地价（元（元/平米平米）受让人受让人大兴区黄村镇大庄村东侧京开路48号商业金融项目 6.310.2149121455金隅嘉业 下月出让4p2009年5月北京土地市场将有23宗非工业用地交易，占地154.9.公顷，规划建面255.2万平米其中12宗住宅用地，8宗商业金融用地，3宗综合体用地2009年年4月重点出让地块列表月重点出让地块列表宗地名称宗地名称土地面积土地面积（公顷）（公顷）规划建面规划建面（万平米）（万平米）用途用途起始价起始价（万元）（万元）朝阳区中关村电子城西区E8-2 多功能(F3)项目用地 3.0 6.5 研发、生产、办公17937石景山区鲁谷银河商务区F地块商业金融项目用地 1.9 8.5 商业金融无此数据通州区梨园镇北京市玻璃钢制品厂二期用地 17.1 28.4 公共、居住53796顺义区后沙峪镇公共设施项目国有建设用地 10.8 17.8 多功能16054朝阳区广渠门外10号居住用地 4.3 7.3 居住、公共29925北京经济技术开发区35C1地块综合商服项目11.9 41.3 综合商服无此数据宣武区骡马市大街南侧商业项目 0.7 1.8 商业金融无此数据密云县云水名苑居住项目用地 20.2 31.6 居住、公共38487顺义区牛栏山镇居住用地（张庄片区旧村改造二期） 35.9 22.5 住宅、公共45810海淀区五棵松路32号多功能项目用地 3.0 6.2 综合体26580石景山区衙门口东路北侧居住及配套项目用地 1.9 2.1 住宅、公共8160 专题研究5p事件：事件：房山区一块20.5万平米的集体用地将公开招标，规划用途为住宅。

该地块为集体用地，经一级开发转为城市建设用地再招标出让是北京市09年首块集体土地招标p北京首例集体土地招标：北京首例集体土地招标：2008年11月5日，北京市土地整理储备中心对外发布朝阳区太阳宫新区D区土地一级开发项目招标公告，该地块所有权全部为乡集体土地该地块在完成一级土地开发后，将正式被收归国有，转为城市建设用地n北京：北京：今年首块集体土地招标今年首块集体土地招标背景：北京集体土地出让转让管理办法将在年内出台背景：北京集体土地出让转让管理办法将在年内出台对集体土地和集体建设用地确权发证对集体土地和集体建设用地确权发证集体土地流转可建出租房集体土地流转可建出租房宅基地换房宅基地换房北京土地出让办法进展北京土地出让办法进展2009年3月2009年以内2009年之后附 录64月非工业用地招拍挂成交列表月非工业用地招拍挂成交列表序号序号宗地名称宗地名称土地面积土地面积（公顷）（公顷）规划建面规划建面（万平米）（万平米）成交价成交价（万元）（万元）楼面地价楼面地价（元（元/平平米米）受让人受让人1北京经济技术开发区49C1地块写字楼项目2.1 3.2 7288 968 北京经济技术投资开发总公司2北京经济技术开发区43C2、43C3地块写字楼项目1.3 2.5 5373 1080 万景房地产3北京经济技术开发区26C1、26C2地块写字楼项目6.1 3.5 1143 1000 运通博远4怀柔区湖光小区甲26号居住项目 14.8 4.5 14625 5159 北京世纪今创5房山区拱辰街道办事处东羊庄村住宅项目 3.1 4.4 9975 2049 北京昂内6大兴黄村镇大庄村东侧京开路48号商业金融项目3.3 5.0 11113 1455 金隅嘉业7怀柔区龙山路东侧商业居住项目 5.3 11.5 46912 1069 安宝房地产附 录64月重点成交地块分布月重点成交地块分布1-34756附 录609年年5月非工业用地招拍挂出让列表月非工业用地招拍挂出让列表序号序号宗地名称宗地名称土地面积土地面积（公顷）（公顷）规划建面规划建面（万平米）（万平米）用途用途起始价起始价（万元）（万元）1昌平区回龙观（A08、C07-1、C07-2、D01地块）配套商业用房项目 6.5 9.9居住24700 2房山区窦店镇窦店村(聚豪苑四期)居住项目 5.7 8.5居住7580 3朝阳区中关村电子城西区E8-2 多功能(F3)项目3.0 6.5研发、生产、办公17937 4石景山区鲁谷银河商务区F地块商业金融项目 1.9 8.5 商业金融无此数据5昌平区东小口镇商业金融项目用地 3.0 7.1商业金融14061 6密云县密云镇新中街西侧居住项目用地 0.3 0.7 居住770 7通州区梨园镇北京市玻璃钢制品厂二期用地 17.1 28.5居住53796 8顺义区后沙峪镇公共设施项目10.8 17.9多功能16054 9朝阳区广渠门外10号居住用地 4.3 7.3 居住29925 10北京经济技术开发区35C1地块综合商服项目11.9 41.3 综合商服无此数据11北京经济技术开发区42C1、42C2、42C3地块3.6 10.9 综合无此数据12宣武区骡马市大街南侧商业项目 0.7 1.8 商业金融无此数据附 录609年年5月非工业用地招拍挂出让列表（续）月非工业用地招拍挂出让列表（续）序号序号宗地名称宗地名称土地面积土地面积（公顷）（公顷）规划建面规划建面（万平米）（万平米）用途用途起始价起始价（万元）（万元）13通州区通胡大街70号居住、商业项目9.0 13.7 居住、商业金融38000 14昌平区东小口镇（静雅轩小区B区）商业金融1.1 2.3商业金融3841 15顺义区南法信镇顺平路北侧商业金融项目3.7 5.9 商业金融6064 16大兴区新城北区（28号地）商业金融项目 1.8 3.6 商业金融10862 17密云县云水名苑居住项目 20.2 31.6 居住38487 18顺义区牛栏山镇居住（张庄片区旧村改造二期） 35.9 22.5居住45810 19海淀区五棵松路32号多功能项目 3.0 6.2综合体26580 20石景山区衙门口东路北侧居住及配套项目 1.9 2.1 居住8160 21房山区拱辰街道办事处（原良乡镇）一街村（良乡鸿顺园东区K2-05）住宅项目 2.6 4.8 居住6408 22大兴区黄村镇（酒厂改造）居住项目2.5 5.7 居住13366 23海淀区中关村办公商业项目 4.3 8.3公共、居住59500 附 录65月重点出让地块分布月重点出让地块分布12510-11194672338912131415161718202122n THE END本报告中的数据均来自官方统计数据，信息均来源于已公开的资料，我公司对这些数据和信息的准确性及完整性不作任何保证。

报告中的信息或所表达的意见仅用作服务客户参考之用本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用 购物中心调整、提升的必要性和购物中心调整、提升的必要性和实施策略实施策略演讲嘉宾演讲嘉宾 邱志东邱志东 先生先生1、购物中心调整和提升的目的、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略、购物中心调整实施过程中的策略 目录目录一、购物中心调整和提升的目的一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的购物中心调整和提升的目的1、完善购物中心定位、完善购物中心定位2、增强市场竞争力、增强市场竞争力3、满足消费者需求、满足消费者需求4、提升租值、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升和提升1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重租情况比较严重什么情况下购物中心必须进行调整和提升什么情况下购物中心必须进行调整和提升4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动效产生互动5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或或商品结构商品结构6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层层的换位调整的换位调整什么情况下购物中心必须进行调整和提升什么情况下购物中心必须进行调整和提升7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要、同行之间的竞争而引发的错位经营需要8、经营项目业绩增长有较大市场空间、经营项目业绩增长有较大市场空间9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 什么情况下购物中心什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升必须进行经营项目的调整和提升三、购物中心调整提升前必须考三、购物中心调整提升前必须考量的内容量的内容购物中心调整提升前必须考量的内容购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、、 市场营销推广策略的得失及未来方向市场营销推广策略的得失及未来方向 8、、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、、 业务团队的思路、业务能力和人员配备业务团队的思路、业务能力和人员配备10、调整、提升前后租金收益比较、调整、提升前后租金收益比较购物中心调整提升前必须考量的内容购物中心调整提升前必须考量的内容 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性12、调整提升的时间节点安排、调整提升的时间节点安排13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用购物中心调整提升前必须考量的内容购物中心调整提升前必须考量的内容四、购物中心调整实施过程中的四、购物中心调整实施过程中的策略策略1、专职团队的组建和业务要求、专职团队的组建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略购物中心调整实施过程中的策略购物中心调整实施过程中的策略购物中心调整实施过程中的策略购物中心调整实施过程中的策略6、、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示8、、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算灵活的合作方式和租金收益平衡预算9、、 原有租户的去留问题原有租户的去留问题10、项目调整部门的配合及分工、项目调整部门的配合及分工11、项目调整的时间节点确定、项目调整的时间节点确定12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排13、推广策略的实施、推广策略的实施14、租户维护和管理服务、租户维护和管理服务购物中心调整实施过程中的策略购物中心调整实施过程中的策略演讲结束，谢谢大家！。