国际知名商业中心案例分析续2.ppt

 Thomas Consultants Inc.14.0 Retail Centres Enclosed Destination  Thomas Consultants Inc.2Capital Shopping CentreIstanbulBeijing4.1 Case Profiling & BenchmarkingEnclosed Destination Retail Centres Mall of the EmiratesDubaiDubai Festival CityDubaiYorkdale CentreTorontoBluewaterLondonSunway CityKuala LumpurMall at MillenniaTorontoXanaduMadridDiamond City TerraceOsakaArkadiaWarsaw Thomas Consultants Inc.34.1 Case Profiling & BenchmarkingEnclosed Destination Retail Centres  Thomas Consultants Inc.4Project Format:Shopping, Leisure and Entertainment ResortFloor Area:223,048 m2 Year Opened:2005Anchor Functions:Harvey Nichols (12,723 m2 retail), Ski Dubai, Magic Planet (Amusement Park) Cinestar, Kempinski Hotel1Mall of the Emirates – Dubai, UAE Thomas Consultants Inc.5Mall of the Emirates – Dubai, UAEContext§In the heart of Southern Dubai’s residential expansion and population growth, shuttle service from most hotels, major tourist attraction. Performance Attributes & Elements of Success•In 2007 The Mall of the Emirates was judged the ‘Retail Destination of the Year’ at the inaugural World Retail Awards. •30 million visitors annually.•Over a 1 billion US$ in sales each year since opening.•Anchors include Harvey Nichols and Debenhams; Magic Planet indoor amusement park; Ski Dubai an indoor snow park; Cinestar a 14 cinema complex and Kempinski Mall of the Emirates, the 400-room 5-star hotel attached to the mall.•Over 70 restaurants and coffee shops with everything from fast food to themed restaurants and exclusive dining alternatives. •From the young to the young-at-heart, Mall of the Emirates will bring the entire family together in play and enjoyment. •Architectural styles include classical Greek revival, international modern,   Italian Mediterranean, and Moorish and Arabic influences.Implications for BCC•The mall’s unique portfolio of leisure attractions has reshaped the retail experience in the Middle East.  It exemplifies the potential of how creative and unique leisure attractions influence the success of a mall.  Thomas Consultants Inc.6Project Format:Lifestyle ResortFloor Area:195,200 m2Year Opened:2007Anchor Functions:Marks and Spencer, Skywalk Entertainment, Bowling City, CinemaDubai Festival City – Dubai, UAE2 Thomas Consultants Inc.7Dubai Festival City – Dubai, UAEContext•This is a 1,600 acre `city-within-a-city` being built on the banks of Dubai Creek, south of Deira in the north east sector of the city.Performance Attributes & Elements of Success•Festival City’s hospitality offering includes some of the worlds leading hotels.•Anchors include Marks & Spencer, Toy’s ‘R’ Us, Paris Gallery, Nike, Skywalk Entertainment level, Water side dining, Canal Walk, Festival Marina.•Festival Power Centre is introducing “big box” retailers to UAE including Ikea, Ace Hardware and Hyperpanda Hypermarket. •In light of Dubai’s rapid growth, Dubai Festival City is bringing focus back to the heart of the city in a celebration of life for people of all ages to enjoy.•Purpose-built areas ranging from the waterfront promenades to the spectacular Festival Square will play host to international entertainers as well as local talent.•The Festival of Art is a one month event featuring art, theatre, dance and music.•Annual Dubai International Boat Show.Implications for BCC•By designing a spaces to fulfill a multiplicity of purposes, it ensures the potential for round the clock activity. By hosting live performances in versatile common spaces visitors are entertained and enticed to stay.  Thomas Consultants Inc.8Project Format:Enclosed Shopping CentreFloor Area:150,000 m2 Retail 12,500 m2 Leisure Year Opened:1999Anchor Functions:House of Fraser, John Lewis, Marks & Spencer, Ice Arena, Showcase Cinemas.Bluewater – London, England3 Thomas Consultants Inc.9Bluewater – London, EnglandPerformance Attributes•27 Million Annual Attendance.•99% leased on opening day.Project Attributes & Elements of Success•2000 ICSC European Shopping Centre Award.•9 million residents within 1 hour drive.•International and Domestic Passenger Station (Channel Tunnel Trains).•Emphasis on both national and international independent niche retailers creates a unique identity for Bluewater.•Three retail precincts with individual target markets were created. It is easier for a shopper to identify with a single precinct rather than an entire mall. •Dedicated leisure zone reflected the aspirations of the target market of surrounding stores.•A triangular design was used in order to be original, and also to minimize the perceived length of walk a shopper would have to make to visit the entire centre. Implications for BCC•Retail precincts organize the centre into districts, therefore psychologically shrinking the expanse of a mega mall. •Leisure zones enhance retail performance during non-peak times. Thomas Consultants Inc.10Project Format:Enclosed Shopping CentreFloor Area:130,000 m2 Retail Year Opened:2002Anchor Functions:Bloomingdale’s, Macy’s, Neiman Marcus.Mall at Millenia – Orlando, Florida4 Thomas Consultants Inc.11Performance Attributes•94% occupancy.Project Attributes & Elements of Success•2004 ICSC Design Award.•The  centre  attracts  a  large  tourist  component  due  to proximity to Universal Studios and Disney World.•The  project  was  a  joint  partnership  between  the  Forbes Company and Taubman Centres, the companies abandoned plans to build competing centres and planned this together.•Tenant  mix  contains  a  range  of  first-time  retailers  and restaurants. •Includes many stores that are new to the Orlando market. •Design  features  include  12  curved  LED  screens  in  the central plaza for multi-media events and advertising. •The  central  public  space  does  not  have  adjacent  anchor stores,  the  focus  is  to  be  on  gathering  rather  than  the anchor use.Implications for BCC•Design of a large programmable public space with multi-media capabilities – public gathering space increases dwell times. Mall at Millenia – Orlando, Florida Thomas Consultants Inc.12Project Format:Themed CentreFloor Area:232,300 m2 RetailYear Opened:Opened 1997 (2007 – completion of latest expansion)Anchor Functions:Parkson Grand (Dept. Store), Pyramid Ice (Skating Rink), Pyramid Mega Lanes Bowling, Cinema.Sunway City – Kuala Lumpur, Malaysia5 Thomas Consultants Inc.13Performance Attributes§18 Million Annual Attendance (expected to grow to 30 million after expansion).Project Attributes & Elements of Success§Sunway Pyramid is part of the award winning Sunway Lagoon Resort complex.§2000 Best Shopping Centre Award FIABCI.§Tenants include major retailers from all over the world. §The 48 lane Pyramid Mega Lanes bowling alley was a host venue during the 1998 Commonwealth Games. §The Pyramid Ice skating rink has been host to Skate Asia (2000, 2004, 2005).§There is currently an expansion underway to include 140,000 m2 of retail space. §Four precincts known as Fashion Central, Oasis Boulevard, Asian Avenue and Marrakesh would be introduced once the construction is completed at the end of 2007.Implications for BCC§Zones or precincts can be an effective way to layout the retail offering. This creates a unique experience and by breaking up a very large retail space shoppers can develop a personal connection to a certain zone. Precincts can shrink the size of the mall in the minds of the shopper. Sunway City – Kuala Lumpur, Malaysia Thomas Consultants Inc.14Project Format:Enclosed Shopping CentreFloor Area:150,000 m2 RetailYear Opened:1964; Latest expansion 2005.Anchor Functions:The Bay, Sears, Famous Players Cinema, Holt Renfrew, H&M. Yorkdale – Toronto, Canada6 Thomas Consultants Inc.15Performance Attributes§Sales performance: $9,700 per m2.§Rents: $1,000 to $1,600 per m2.Project Attributes & Elements of Success§Shop facades designed to look like flagship stores on a downtown fashion main street.§Glass roof allows natural light into the centre and reinforces the feel of the high-street shopping experience.§Generates the highest sales performance of any mall in Canada. §2006 ICSC design awards entry. §Since 2001 Yorkdale has been committed to ‘greening’ of the centre. Numerous efforts have been made to reduce waste, emissions and energy cost. Implications for BCC§If an outdoor option cannot be achieved, designing interior features to resemble a high-end shopping street could create destination appeal. §Building energy saving and green design features save operating costs and present the project as an international example to follow. Yorkdale – Toronto, Canada Thomas Consultants Inc.16Project Format:Super Regional Enclosed MallFloor Area:130,000 m2 RetailYear Opened:2003Anchor Functions:El Corte Ingles (Dept. Store) HiperCor (Hypermarket), Parque Nieves (Snowdome)Xanadu – Madrid, Spain7 Thomas Consultants Inc.17Xanadu – Madrid, SpainPerformance Attributes•18.5 Million Annual AttendanceProject Attributes & Elements of Success•2004 ICSC Design & Development Awards Certificate of Merit.•Joint development between The Mills Corporation, in partnership with Parcelatoria Gonzalo Chacón S.A.•The SnowDome complex is an indoor, winters sports palace offering year round snow capabilities for the entire family.•Other entertainment elements include a bowling alley, mini theme park, indoor go-kart track, a children’s park, and cinema complex. •The Mills introduced many US tenants to the Spanish market.Implications for BCC•Large scale entertainment anchors like SnowDome attract crowds who then stay for the food & beverage and retail options.  Thomas Consultants Inc.18Project Format:Enclosed Shopping CentreFloor Area:24,800 m2 Retail GLA; 65,000 m2 Total Floor Area.Year Opened:1993; Latest expansion 2004Anchor Functions:Boyner (dept. store), Spectrum 14 Theatres, Migros (supermarket), Marks & Spencer (dept. store) Capital Shopping Centre – Istanbul, Turkey8 Thomas Consultants Inc.19Performance Attributes•Sales performance: $6,500 to 7,000 per m2.•Base Rents: $600 to $1,075 per m2.•9.8 Million Annual Attendance.Project Attributes & Elements of Success•2006 ISSC Design Awards entry. •Recent renovations to the centre both inside and out have made it competitive with nearby newly constructed centres. •Improvements include natural lighting and large open spaces. •New logos and aggressive marketing schemes have changed the perception of the centre since the renovations have taken place. •Renovations also included LEED certification.Implications for BCC•An enclosed mall does not need to give patrons a feeling of enclosure. Natural lighting and open space within the centre are important features to focus on. •Comfortable gathering places within the centre increase dwell times. Capital Shopping Centre – Istanbul, Turkey Thomas Consultants Inc.20Project Format:Enclosed Retail and Entertainment Centre.Floor Area:39,000 m2 Year Opened:2004Anchor Functions:Cinema City – 15 screens, Carrefour Hypermarket, Leroy MerlinArkadia – Warsaw, Poland9 Thomas Consultants Inc.21Arkadia – Warsaw, PolandContext§Located in the capital city of Poland.Performance Attributes & Elements of Success§45,000 to 70,000 visitors per day§European Shopping Centre Award - a prize awarded to the best European shopping centres§Solal Marketing Award - a prize awarded in the “Grand Opening, Expansion & Renovation„ category. The awarded campaign involved advertising, marketing and public relations efforts §Maxi Merit Award - a prize awarded in the “Advertising” category” §“Construction & Investment Journal Awards 2004 for Poland“ - for the Best Shopping Centre Design in Poland §“CEE Real Estate Awards For 2004” - for the “Outstanding Project of 2004” and the “Commercial Facility of 2004” §“Warsaw without Barriers” - for the “Facility Completed after January 1, 2003” §Warsaw Insider Magazine - First Place in the “Best Shopping Mall” category at the “Best of Warsaw” contest §EFFIE 2005 - awarded in the category “Effective Use of Outdoor Advertising” and in the “Launch” category. Implications for BCC§Numerous awards and accolades pay tribute to the local sensitivity with which the design was implemented as well as the mall’s success in a relatively young and growing modern retail market. Thomas Consultants Inc.22Project Format:Enclosed Retail and Entertainment Centre.Floor Area:102,000 m2  (60,000 m2 GLA)Year Opened:2002Anchor Functions:Toyo Plex 10 screen cinema, Jusco, Toys R Us and Sports Authority Diamond City Terrace – Osaka, Japan10 Thomas Consultants Inc.23Context§One of Fourteen Diamond City centres located throughout Japan, Diamond City Terrace is locate d in Itami-shi, Hyogo-ken (Osaka), JapanPerformance Attributes & Elements of Success§The site is an integral part of the neighboring dense urban  fabric and is surrounded by a canal and a river. There are over 2,615 parking spaces available (4.4 spaces  per 100 sq m).§Directly adjacent to the center, the Japan Rail station is an integral component of the design, contributing to an urban plaza and multiple entry points that enliven the environment at every level.§The overall design, which incorporates a variety of  architectural forms and sustainable materials, creates a  “Garden Island” theme, complete with elements of sky, water and land.Implications for BCC§The use of water features and green design principles make for a very pleasant and engaging mall design.Diamond City Terrace – Osaka, Japan Thomas Consultants Inc.244.0 Retail Centres Enclosed Destination Key Findings Thomas Consultants Inc.25oUnique Yet Locally Inspired DesignTraditional  enclosed  centres  use  unique  design  to  attract visitors. However, many successfully designed enclosed malls play with architectural spins on local imagery and design rather than simply transport a foreign stand-alone style. For example, in  creating  award  winning  internationally  flared  designs, Xanadu  used  elements  of  Spanish  Regionalism,  Bluewater used symbols of Oast House Culture and Mall of the Emirates tied together a  blend  of  international  styles  with  an  Arabian motif.  oInteractive Entertainment CentresEntertainment  centres  are  key  attractions  at  most  enclosed destination  retail  centres.  They  increase  dwell  times,  induce cross  demand,  and  attract  all  ages.  Increasingly,  enclosed malls are including socially active entertainment elements like bumper  cars,  bowling  or  ice  skating  to  complement  more passive  activities  like  cinema.  Interactive  entertainment attractions, like the  skating rink at Sunway City aid to turn the shopping centre into social gathering place.  4.2 Key FindingsKey Findings at Enclosed Destination Retail Centres Thomas Consultants Inc.26oGreen DesignGreen  Design is not  only attractive  and increasingly popular, but it can help a shopping centre’s bottom line. By allowing for natural light, recycling gray water and using vegetation, visitors are made to feel welcome and mall operators are pleased with reduced costs as in  Yorkdale  in  Toronto  and  Diamond  City Terrace in Osaka. oHigh StreetThe  ‘high  street’  or  grand  promenade  is  a  prevalent  design feature  in  many  enclosed  shopping  centres.  Mall  of  the Emirates and Yorkdale have used high  streets to entice both visitors  and  noteworthy  international  retailers  by  giving  them large façades for branding options. oMedia CentreCreating a space for media to host events can act as both an attraction and free advertising.  Many enclosed centres invite a variety  of  media  events  to  brings  excitement  and  life  to  the mall’s gathering spaces.4.2 Key FindingsKey Findings at Enclosed Destination Retail Centres Thomas Consultants Inc.27oPeople Watching and Eyes on the StreetBy  catering  to  “flaneur”,  or  the  act  of  people  watching  and gazing, retail centres play to people’s desire to watch acts of life  unfold  in  front  of  their  eyes.  Restaurants  are  often positioned as  such  that  patrons  can  view the  main  thorough fares  and  gathering  places  in  malls.  Dubai  Festival  City  has designed  its  restaurants  to  view  the  promenade  and  canal, where visitors can rent small boats and go for a leisurely ride.    oVersatile and Comfortable Gathering SpacesGathering  spaces  that  have  multi-purpose  functions  promote round the clock activity. Most enclosed retail destination centres have  areas  with  ambient  and  comfortable  environments  for resting and pleasure. These environments often include water features. oBig IdeasEnclosed  retail  destination  centres  are  epitomized  by  ‘Big Ideas’ like a ski hill in the desert at Mall of the Emirates.Key Findings at Enclosed Destination Retail Centres4.2 Key Findings。