某市浦东新区唐镇项目可行性研究报告.ppt

上海市浦东新区唐镇项目上海市浦东新区唐镇项目可行性研究报告可行性研究报告 2009年年11月月前言前言 2009年10月，在总部领导的带领下，对上海浦东新区唐镇进行了考察，对于远洋地产意向参与唐镇新市镇的开发，浦东新区市委市领导表示了热列的欢迎和极大的支持，期望与远洋地产在浦东形成大的合作 我们针对上海唐镇地块即将出让土地C01-01a&C01-05a进行了多次的踏勘和调研，并进行了可行性分析对于唐镇新市镇的后续百余公顷土地，我们还在跟踪和洽商提纲提纲项目概况1市场研究2总体规划及产品设计3项目投资收益分析5项目销售计划4报告提纲：综合分析与建议61 1、项目概况、项目概况★ 用地条件分析★ 项目背景1.1用地条件分析用地条件分析位置：项目地处上海市浦东新区唐 镇，浦东核心区东南部、张江高科技园区东部，外环东约1300米四至：东至规划道路；南至规划纬四路；西至规划齐爱路（在建）；北至规划唐龙路1.1用地条件分析用地条件分析•规划指标规划建筑用地性质二类住宅组团用地总用地面积58163平方米建筑面积小于等于87244平方米容积率≤1.5建筑密度≤30%绿地率≥35%建筑限高≤60米停车位≥437个1.1用地条件分析用地条件分析•交通条件公路：通过外环线A20高架（距项目1300米），可方便到达城市各个区域。

公交线路：618、636、622、989、上川专线、川张高专线、川歇线、东川专线轨道交通：轻轨2号线唐镇站（在建），位于项目南侧500米，目前属于在施工阶段，并于明年3月通车地铁2号线西起淞虹路，经过上海闹市区，向东至终点张江高科站；可与已经建成磁悬浮换乘，直达浦东国际机场，目前张江站至淞虹路站已经通车，乘2号线可到达上海世纪公园，上海科技馆，陆家嘴，南京路，人民广场等市中心地带1.1用地条件分析用地条件分析•环境与景观条件项目北侧为邻棕榈泉、金爵别墅、白金瀚宫三个别墅项目及上海东方世纪学校；项目东侧为C-01-01b与C01-05b已平整地块；项目南端为规划中的沈沙港水系，属于活水，河道现宽约5米，目前水系两边正在进行绿化施工，施工单位已入场项目西侧为A-03-10规划地块 项目北侧图片 项目东侧图片项目西侧图片 项目南侧图片1.1用地条件分析用地条件分析•用地现状地块内部情况 待整理土坡和少量树木在建中的齐爱路 唐镇三林浦水系现状1.1用地条件分析用地条件分析•项目用地条件分析结论： 项目处于唐镇新城核心区，紧邻高档别墅居住区，伴随轻轨2号线唐镇站的通车、张江高科技园区高级人才的生活东扩、以及南部“迪士尼”主题公园未来的落成，给本地块带来了更多的升值因素；总体来看，地块开发潜力很大，但在开发过程中，需要有效规避周边现有配套设施较弱等不利因素。

1.2项目背景项目背景•本地及所在规划的唐镇新城住宅区已经基本完成整理，地块处于唐镇新市镇的核心地段，地块容积率指标为1.5，限高60米•在总部领导的带队考察下，浦东新区区委区政府对远洋地产参与建设唐镇新城表示了很大的支持与欢迎•该地块于2009年9月30日由上海规土局预公告，起始价暂定34706亿元（约400万元/亩），与出让方的沟通过程中，出让方表示期望价位为800万/亩•据了解，目前保利地产、中建等多家知名开发商追踪该项目该项目已于2009年11月11日公告1.2项目背景项目背景挂牌出让进度安排表挂牌出让进度安排表 发布公告发布公告发布时间 2009-11-10 09:30  2009-11-10 09:30 发放出让文件及附件发放出让文件及附件起始时间 2009-11-11 09:30  2009-11-11 09:30 截止时间 2009-12-08 16:00  2009-12-08 16:00 提问提问截止时间 2009-11-16 16:00  2009-11-16 16:00 发布答疑纪要发布答疑纪要时 间2009-11-20 09:30 2009-11-20 09:30 接受竞买申请接受竞买申请起始时间 2009-11-23 09:30  2009-11-23 09:30 截止时间 2009-12-08 16:00  2009-12-08 16:00 保证金到账保证金到账截止时间 2009-11- 2009-11-27 16:30 27 16:30 保证金保证金35003500万元人民币万元人民币挂牌交易活动挂牌交易活动挂牌报价开始时间挂牌截止及现场竞价时间2009-12-01 09:30 2009-12-01 09:30 2009-12-10 10:00 2009-12-10 10:00 2、市场研究、市场研究•上海经济发展环境分析•上海市房地产市场分析•区域房地产市场环境•项目定位2.1上海经济发展环境分析上海经济发展环境分析•宏观经济发展环境•GDP情况•据数据统计，上海市前三季度GDP增长速度为7.1%，预计全年可实现“保8”目标。

未来，随着上海金融和航运“两个中心”的建设，以及“大虹桥”、世博会等利好条件，一旦国际经济开始复苏，上海整体经济状况势必会有一个惊人的反弹速度2.1上海经济发展环境分析上海经济发展环境分析•人口及人均可支配收入情况•上海市2020年目标人口为2200-2300万，但依照目前的发展速度和统计口径考虑，未来人口将突破这一控制目标外来常住人口数量增加较快，“新上海人”或外籍人士置业增加会带动房地产市场的刚性需求上海市主要年份常住人口（单位：万人）年度2000年2005年2006年2007年2008年年末常住人口1608.631778.421815.081858.081888.46户籍人口1309.631340.021347.821358.861371.04外来人口 （半年以上人口）299438.4467.26499.22517.42注:本表户籍人口不包括离开上海、外出（市外）半年以上本市户籍人口2.1上海经济发展环境分析上海经济发展环境分析•数据显示，上海市城市居民家庭人均可支配收入逐年增长，居民具备较高的消费实力2.1上海经济发展环境分析上海经济发展环境分析•塘镇区域经济发展环境•区域概述•本项目所处区域是上海市浦东唐镇区域，区域位于浦东新区东南部，外环线东侧，东面是基本农田区，远期为产业备用地，西面是张江高科技园区，北面是唐镇工业区、银行卡产业园一期，银行卡产业园一期及唐镇1区级动迁基地，与金桥经济技术开发区也相距不远。

南面是川沙新城和规划中的迪斯尼乐园全镇总面积32.16平方公里，人口约3.81万人，流动人口约5.08万人 •唐镇是上海市委、市府“十一五”规划重点建设的新市镇之一，作为未来张江区域的商务、文化、商业中心，将用10年时间营造一个既积聚商务、文化、商业、办公为一体，又充分展示科技、文化、生态和巧妙融入浦东地域社会历史发展的新市镇 •区域规划东至浦东运河、西至外环线、南至川扬河、北至龙东大道包括了之前规划确定的唐镇集镇、唐镇集镇北块扩展区、唐镇2区级动迁基地、华夏文化旅游区、金桥出口加工区（南区）及其配套生活区，总面积18.17平方公里满足常住人口15万人的容量2.1上海经济发展环境分析上海经济发展环境分析-现状条件现状条件•现状条件如下图所示，由于与张江高科技园区等几大产业区相邻，自身也包括了一处产业区，因此可以看出，唐镇新市镇与这几大产业区的联系最为紧密，也成为影响其发展的最重要因素•这几大产业区包括了国家级的经济技术开发区和高科技园区，以高科技研发与制造业为核心，产业层次相当高，因此对应的产业人群也较为特殊，是高级技术人才、管理人才、高级商务人士荟萃之地但是这几大产业区在注重发展产业、招商引资的同时，住宅配置严重滞后和缺乏，这已经成为吸引、留驻高科技人才的瓶颈，制约了产业区的发展。

根据国际上已有的发展经验表明，高科技产业的发展必须与一流的生活配套服务设施相对应，而且生活配套服务设施的配置模式最理想的是与产业区空间相邻，设施完善的小城市，这样才能使产业区对高端人才产生足够的吸引力，从而促进产业更快更好的发展 •唐镇新市镇同时还是浦东国际机场通往中心城区的重要节点，地铁二号线、龙东大道为主要的交通大动脉与唐镇新市镇作为服务产业区的枢纽点的地位相结合，更凸显出其发展高端国际型生活配套服务功能的独特区位优势2.1上海经济发展环境分析上海经济发展环境分析-规划建设与发展前景规划建设与发展前景•唐镇新市镇的规划建设目标为：功能完善、就业充足、文化浓厚、环境优美、交通便捷、配套齐全、理想安居的可持续发展的新市镇•唐镇新市镇的用地主要划分为南部居住区、中部公共设施区、北部居住区和东部产业园及配套服务区等几个功能板块，黄色区域为居住用地，大部分已经动迁完毕，如图所示2.1上海经济发展环境分析上海经济发展环境分析-总结总结•总结：2009年上海宏观经济恢复正常运行，形势逐渐好转，利于房地产市场的发展本地块所在塘镇区域经济发展环境也十分良好，临近张江高科技园区等几大产业区，自身具有多个重要的经济发展要素，活力充沛，随着轨道交通、配套设施的完善，塘镇区域房地产市场有较大的发展潜力。

2.2上海市房地产市场分析上海市房地产市场分析•就目前所获得数据来看，预计09年全年的房地产投资总额会超过08年全年，市场全面回暖，形势较好•截止到09年第三季度，上海全市房地产施工面积已经超过竣工面积的5倍，未来供应量将会放大2.2上海市房地产市场分析上海市房地产市场分析•2009年上海房价持续攀升并创下历史新高，而且前三季度成交量已达到1431万平米，全年有可能基本持平甚至超过07年的成交量 •09年3月以来房地产市场的销售火爆，带动了一手房的开工量，全年住宅投资金额有望创下历史新高 2.2上海市房地产市场分析上海市房地产市场分析•上海房地产市场调整周期较短，上海房地产市场调整周期较短，以2008年10月底国家出台一系列优惠政策为转折点，20092009年初至今上海楼市进入新一轮上升通道，豪宅市场表现异常突出年初至今上海楼市进入新一轮上升通道，豪宅市场表现异常突出； 作为住宅市场的主力产品，公寓住宅市场走势与豪宅市场总体走势基本一致 09年8月份，由于浦东星河湾、翠湖天地嘉苑、黄浦湾的集中放量成交，使上海公寓市场整体均价拉升至近18000元/平米，成为公寓市场本轮成交价格的新高度。

2.2上海市房地产市场分析上海市房地产市场分析•0909年上海联体别墅成交量不断上扬，价格稳中有升年上海联体别墅成交量不断上扬，价格稳中有升受惠于09年房地产市场的强势反弹，尤其是4-8月份通胀预期促进投资行为活跃，上海别墅市场表现十分抢眼； •0909年年7 7月份，上海别墅成交量创历史新高月份，上海别墅成交量创历史新高，共成交1699套，其中85%为联排和叠加产品；9月份联体别墅成交量有所下滑，但价格继续上扬 2.2上海市房地产市场分析上海市房地产市场分析•2009年上海房价持续攀升并创下历史新高，而且前三季度成交量已达到14315151平米，全年有可能基本持平甚至超过07年的成交量 •此外，2009年上海二手房市场同样火爆，二手房与新房的成交比例超过1：1二手房市场的活跃成交将进一步推升上海一手房市场的价格2.3区域房地产市场环境区域房地产市场环境•项目地块位于浦东新区唐镇区域，外环之外，张江高科向东8公里的位置•唐镇的商品房开发较晚近年来，随着棕榈泉花园别墅、金爵别墅，白金瀚宫、圣玛丽诺别墅等别墅区陆续建成，在板块内营造了高尚的居住氛围公寓住宅随着保利置业等品牌开发商的进驻，唐镇的房地产业正步入快速发展阶段。

区别于浦东外高桥、曹路、川沙其他三个新市镇，唐城完全是在全新规划基础上建设的一座新城，后发优势较明显借助轨道交通2号线东延伸段穿越板块，未来几年，唐镇将真正成为张江高科园区的后花园•唐镇板块正处于发展起步阶段随着区域认知度的增强以及产品包容性的增加，唐镇区域的客群类型范围大幅扩大，除了来自张江高科的一批高端专业技术人员以外，一些婚房客户及经济实力一般的改善客户也开始关注唐镇目前区域几个在售项目，如毕加索小镇、保利金爵公寓的价格上涨速度和幅度较大，并且销售情况较好2.3区域房地产市场环境区域房地产市场环境•市场样本项目分析•经过市场调研，发现区域内在售项目较少，本地块北侧的棕榈泉花园、金爵别墅与白金汉宫三个纯别墅项目已经售罄入住，目前区域内主要竞争项目只有保利·金爵公寓、金领国际和毕加索小镇三个项目考虑到本案所在区域临近上海张江高科技园区，客户构成相似，故经过比对与筛选，将张江高科板块中的摩登之城、鼎鑫名流苑、日月光水岸花园列为本案次要竞争项目2.3区域房地产市场环境区域房地产市场环境•项目基本情况考察•区域样本项目的体量一般在10-20万平米之间，保利金爵公寓是目前区域内体量最大的项目。

容积率区间基本位于1.2-1.6之间， 目前市场报价平均在15000元/㎡左右样本项目中除毕加索小镇外，其他项目的类别墅产品均没有推出，毕加索小镇联排别墅仅剩少数的几套，市场平均报价为25000元/平米项目名称项目名称项目地址项目地址开发商开发商目前市场报价目前市场报价（元（元/㎡）㎡）总建筑面积总建筑面积（万㎡）（万㎡）容积率容积率保利•金爵公寓浦东区创新西路75弄131号B座上海保金置业有限公司16000401.6金领国际浦东区浦东新区川沙路1666号上海天歌置业有限公司14000221.5毕加索小镇上海市浦东新区唐安路50弄上海华飞投资集团有限公司16000281.5摩登之城上海市浦东新区晨晖路377弄上海张江微电子港有限公司13000171.4鼎鑫名流苑上海市浦东新区川周路8682弄上海浦东古树名木文化发展有限公司15000161.6日月光水岸花园浦东新区张江青桐路409弄上海鼎汇房地产开发有限公司21000121.22.3区域房地产市场环境区域房地产市场环境•本区域及周边区域产品主要以高层、小高层为主，搭配部分洋房和别墅产品产品的绿化率均达到40%以上，个别产品达到50%以上，如摩登之城，景观形式多以集中绿化和水景为主，大多数项目比较注重景观塑造。

建筑风格以欧式风格为主，其次是现代风格项目名称项目名称建筑类别建筑类别楼层状况楼层状况建筑风格建筑风格景观特色景观特色绿化率绿化率总套数总套数保利•金爵公寓小高层、联排公寓11层，顶层送阁楼；别墅为联排新古典主义艺术性园林景观42%1270金领国际小高层、多层、独栋、叠拼1幢多层、23幢小高层、独栋:18栋;叠拼:8栋现代现代风格园林，主要为中央绿化35%2000毕加索小镇小高层、双拼、联排19栋8层电梯公寓、97套联体别墅西班牙水系景观，集中绿化40%1800摩登之城小高层、多层5幢8至16层欧式风格中央绿地、集中绿化50%1500鼎鑫名流苑小高层23栋11层欧式风格西班牙摩尔风格景观，集中绿地、中心水景45%1218日月光水岸花园小高层、独栋一期5栋13层小高层以及7栋独立别墅现代集中绿地约9000平方米40.3%4122.3区域房地产市场环境区域房地产市场环境•样本项目都是在2008年以后上市的，大部分在2009年和2010年入住，基本都是毛坯交房大多数项目都聘请了专业的物业管理公司进行管理，物业费水平集中在1.5-2.5元/㎡·月之间大部分项目内部都配备了会所，功能设置以健身和娱乐为主。

项目名称项目名称开盘时间开盘时间入住时间入住时间物业公司物业公司物业费（元物业费（元/㎡㎡·月）月）交付标交付标准准社区配套社区配套保利•金爵公寓2008年9月2009年12月上海保利物业管理1.95毛坯待定金领国际2008年8月2009年12月待定2.4毛坯，部分精装会所（超市、餐饮、健身、娱乐场所）毕加索小镇2008年10月2010年6月上海东郊皇廷物业管理有限公司1.5-2.5毛坯待定摩登之城2009年6月2010年10月上海东湖物业管理公司1.5-2.5毛坯网球场、棋牌室、健身房鼎鑫名流苑2008年3月2009年10月上海裕华物业管理有限公司2.8毛坯五星级的皇廷大酒店日月光水岸花园待定2010年12月上海新张江物业管理有限公司1.93待定室外游泳池、室外网球场、健身房、棋牌室等娱乐健身设施2.3区域房地产市场环境区域房地产市场环境•存量及区划速度分析•本区域内基本无存量，在2009年推出的可售房源基本都是开盘即达到90%以上的销售率，这也是大部分上海中高端房地产项目的2009年的销售现象2.3区域房地产市场环境区域房地产市场环境•户型面积区间分析•样本公寓项目户型区间统计分析•从上述统计数据来看，本区域及周边区域的公寓项目均以经济型户型两居为主，三居室次之，再次为1居室，其中1居室面积集中在50—70平面之间，小两居室面积集中在70—90平米之间，大两居面积集中在90—110之间，三居室面积则集中于130—150平米之间。

房型50m2以下50-70m270-90m290-110m2110-130m2130-150m2150m2以上总套数一室一厅532380000336一室两厅01011130000214二室一厅0014718000165二室二厅0913781497231702924三室一厅000181133520384三室二厅000947822730429四室二厅0019290554107复式0000001313总套数54331665165611258411745722.3区域房地产市场环境区域房地产市场环境•类别墅产品面积区间研究类别墅产品面积区间研究•由于本区域内在售的类别墅产品仅有毕加索小镇，其参考性不带有普遍意义，因此，本次类别墅产品面积研究选取了上海知名开发商的同时具有公寓与类别墅产品的典型项目进行研究类别墅产品户型面积配比情况项目名称项目名称独栋（类）别墅双拼联排叠拼（叠加）叠拼（叠加）地上地上地上下叠中叠上叠万科红郡园　　234　　　　　243　　　龙湖蓝湖郡238202　　　　281231　　　　　250　　　　　256　　　　龙湖滟澜山　　21917578(地下)174　　236　　　　　240　　　合生·御廷　　196　　　　　203　　　　　217　　　　　210　　　合生·国际花园　194187　　　　217186　　　金地·格林世界302291262　　　　　269　　　2.3区域房地产市场环境区域房地产市场环境华润·橡树湾　　　183224207华侨城220247242　　　212248240　　　　　241　　　　　232　　　　　223　　　佳兆业·香溪澜院　　196　　　　　223　　　枫丹白露别墅　230190　　　　270200　　　绿地蓝湾　　150　　　　　190　　　万顺水原墅280　178　　　313　181　　　320　203　　　340　212　　　360　　　　　美兰湖高尔夫别墅　　　215　176泗泾颐景园273　194　　　302　198　　　334　233　　　345　　　　　347　　　　　402　　　　　莫奈的花园　　218　　　　　230　　　　　265　　　两河流域·南郊中华园　　180　　　　　202　　　　　216　　　　　222　　　　　227　　　　　260　　　　　270　　　2.3区域房地产市场环境区域房地产市场环境本次调研中，上述类别墅产品没有拿到具体的各面积套数数据，但从面积出现的频率和项目现场的考察来看，联排别墅的主要面积段为200—240平米之间，少数在250—270之间，类独栋产品面积为250平米左右，独栋产品面积集中在300—350平米之间。

从上述数据可以看出，上述项目对叠加别墅的认可度不高说明：毕加索小镇的联排别墅面积为240和260平米两种2.3区域房地产市场环境区域房地产市场环境•潜在竞争项目分析•本区域内保利金爵五期、毕加索小镇的二期等将在2010年上市，主要产品形式为高层公寓、小高层公寓、类别墅产品（联排和双拼等）•价格研究•别墅及类别墅价格：•唐镇位于张江和川沙新镇之间，随着地铁2号线延伸段明年将通车，唐镇受到更多购房者的关注唐镇板块与众不同的是，早年开发的主要是高档别墅社区，这些别墅项目的目前二手房成交价格平局超过了35000元/平米•经市场调研，毕加索小镇2009年7月份后的联体别墅成交均价为23500元/平米，保利金爵2010年将有联排别墅上市，市场预期开盘价格为25000元/平米项目名称项目名称入住时间入住时间建筑风格建筑风格绿化率绿化率容积率容积率物业费物业费社区配套社区配套主力面积主力面积二手房价二手房价格格白金瀚宫06年10月新古典主义52%0.34.5专属会所、星级酒店接待大厅、标准室内恒温泳池、SPA水疗馆210-49138000金爵别墅05年7月欧式古典60%0.294.9高档会所，有游泳池、网球场等400-50035000棕榈泉别墅04年12月地中海风格70%0.34.8自身配套双会所、室外网球场、内外双泳池、健身、SPA400-80033000圣马丽诺桥05年9月美国南加州40%0.335西班牙式的会所，运动馆、健身房、桑拿、室内外游泳池、美容厅、商场等300-400390002.3区域房地产市场环境区域房地产市场环境•公寓价格：•2007年，保利置业等开发商相继进入唐镇，改变了唐镇没有商品房公寓的历史。

唐镇房价曾长期处于低位，保利金爵一期开盘前的7000元左右，保利金爵以及周边的毕加索小镇、金领国际带动了房价上涨2008年底，上海楼市处于低谷，当时毕加索小镇、金领国际的售价在9500元/平方米左右，保利金爵公寓在1万元/平方米左右2009年9月份以后，毕加索小镇、保利金爵、金领国际的平均成交价格平均超过14000元/平米2.3区域房地产市场环境区域房地产市场环境• 2009年9月份以后，毕加索小镇、保利金爵、金领国际的平均成交价格平均达到14500元/平米• 唐镇周边大企业云集，包括通用电气、罗氏制药、杜邦、索尼、联想等，银联卡产业园已有中国银行、交通银行等进入这些大企业成为“邻居”，带来的购买力，使唐镇的房价受到支撑• 随着2010年地铁2号线的开通及迪斯尼项目的建设，唐镇的房价将出现很大的提升空间2.4项目定位项目定位•市场定位 •本项目定位于唐镇板块中最具品质感、舒适度的中高档项目在产品打造方面走品质、特色化路线，从产品的形象包装，文化精神的赋予、附加值打造、景观打造，物业服务等多个方面打造项目的品质与特色 • 产品定位 •从连续几年市场变化来看，上海房地产市场的低密度类别墅产品深受市场追捧，具有很大的升值潜力和发展空间。

结合本项目的指标条件考虑，产品形态以高层和类别墅产品为主，最大程度上保障类别墅产品的总建筑面积•内部景观将成为本项目的重要价值点，要加大成本投入力度，保证宜居、舒适的氛围； 建筑外沿可部分选用石材，增强项目品质感； 此外，由于定位于中高档项目，应布置会所等配套设施；•为确保社区的整体品质，区内需彻底实现人车分流，所有车车位全部设置于地下，同时也保证了区内景观的完整性公寓车位配比为1：0.8，类别墅车位配比为1：1，其中类别墅的车位按照子母车位进行设计•公寓部分采用精装交房，装修标准2000元/平米，以进一步提升项目的整体品质价值感•为进一步提升项目的附加值，类别墅产品在设计上要充分考虑每户地下室的全面积赠送，公寓产品要考虑可通过装修来实现的赠送空间的设计2.4项目定位项目定位•产品户型及面积配比如下表：•公寓产品中二室和三室各按套数占40%和60%；类别墅产品在满足容积率要求的情况下尽量多出类双拼和类独栋产品公寓二室二厅90—100平米三室二厅130—140平米类别墅联排（小）210平米±5%联排（大）230平米±5%类双拼250平米±5%类独栋280平米±5%2.4项目定位项目定位• 价格定位价格定位 •根据市场分析，预计本项目开盘销售时点高层产品精装平均售价22500元/平米左右，类别墅产品开盘时平均售价28500元/ 平米，预计本项目年售价增幅可达到15%左右，销售周期在1年半左右，最终可实现住宅整体销售均价25000元/平米左右。

3、总体规划及产品设计、总体规划及产品设计•总体规划•产品设计•主要经济技术指标3.13.1总体规划和产品设计总体规划和产品设计•产品设计布局•项目产品布局以三林浦河与沈沙港河为景观核心，沿唐龙路和齐爱路布置18层公寓产品，内侧布置3层类别墅产品，沿三林浦河与沈沙港河布置类双拼和类独栋产品，确保高端产品景观最好•交通设计•本项目分为南北两个地块，由于中间被河道分开，因此每个地块单独设置出入口，为确保项目的整体性，在三林浦河上面将设置通道桥考虑到项目的可持续发展性，本项目采取了半环形道路与近端短支道路相结合的方式，一方面对公寓和类别墅区域进行了区隔，另一方面保障了类别墅区域的交通均好性，并满足消防的需要•景观设计•三林浦河河岸两侧与沈沙港河两岸是本项目重要的景观节点，可考虑地块内河边设置相应的休闲设施，景观分层次递进设计并一直延伸至小区内，如有可能，可将河内水系延伸至小区内楼间，进一步丰富区内的水景景观3.13.1总体规划总体规划3.2主要经济技术指标主要经济技术指标 经济技术指标表 项目 计量单位 数值 备注 一 规划总用地 h㎡ 58400　 二 居住户（套）数 户（套） 524　 三 居住人数 人 1467.2　 四 户均人口 人/户 2.8　 五 总建筑面积 万㎡ 13.4364　 1 地上建筑面积 万㎡ 8.7640　 　⑴ 用地内建筑总面积 万㎡ 　 　　 ① 住宅 万㎡ 　　 　　　 18层 万㎡ 5.976　　　　　3层 万㎡ 2.678　　　　 ② 公建 万㎡ 0.11　 　　　 可售 万㎡ 　　　　　　 非可售 万㎡ 0.11　　　⑵ 其它建筑面积 万㎡ 　　　2 地下建筑面积 万㎡ 　3.7797 六 建筑面积毛密度(容积率) 万㎡/h㎡ 1.5　 七 机动车停车位 辆 524　 1 地面停车位 辆 　　2 地下停车位 辆 524　　3 地面停车率 　　　 八 建筑密度 　25%　 九 绿地率 　50%　　 十 建筑高度 米 60　4、、 项目销售计划项目销售计划 •总体思路 •总体进度安排 •动态价格策略 4.1 4.1 总体思路总体思路 •总体思路 • 树立高端产品形象，成为我公司进军上海市场的标志性项目，增强公司的品牌影响力； • 从形象包装，文化精神的赋予、附加值打造、景观打造、物业服务等多个方面最大化塑造差异化的产品形态； •项目总体价格高开高走，根据市场情况快速、灵活调整，控制项目销售速度，以部分类别墅产品首先推出市场，然后再销售精装公寓产品，最大化实现项目利润。

4.2 4.2 总体进度安排总体进度安排 •总体进度安排 •总体开发进度为一期，周期36 个月，从2009 年12月至2012 年12月工程节点如下：建筑类型类别墅公寓前期节点 建设用地规划许可证 2010-01 2010-01 国有土地使用证 2010-02 2010-02 建设工程规划许可证 2010-06 2010-06 建设工程施工许可证 2010-09 2010-09工程节点 开工 2010-10 2010-10 结构±0 2011-03 2011-03 结构封顶 2011-04 2011-08 样板区及售楼处完成 2011-07 2011-11 竣工备案表 2012-02 2012-10 入住 2012-05 2012-12销售节点 开盘 2011-09 2012-044.2 4.2 总体进度安排总体进度安排 •建设周期：共27个月，从2010年10月至2012年12月份•销售周期：16个月，从2011年9月开盘至2012年12月清盘；销售节点如下：时间类别墅公寓 车位 2011-09开盘　　2012-04　开盘开盘2012-05达95%　　2012-10　达95%　2012-12清盘清盘清盘 销售周期 16个月4.34.3动态价格策略动态价格策略 •高开高走：迅速树立高端产品形象，增加项目的认知程度，增强项目的竞争力；以期获得最大的经济效益。

•各时间段售价计划如下所示： 产品类型2011年2012年Q3Q4Q1Q2Q3Q4类别墅2850030000315003250033000精装公寓　　　225002350024000车位　　　8000080000800005、项目投资收益分析、项目投资收益分析•测算假设条件•销售结转计划•成本测算及投入计划•项目融资计划•项目经济效益分析•敏感性分析5.1测算假设条件测算假设条件•本报告假设了如下条件： •项目按照可售面积86140平米考虑，其中类别墅(排屋)26780平米，精装修公寓59360平米，可售车位418个； •销售费用按销售收入的3%测算，折现率按10%计算NPV； •会所1100平米，销售阶段做为售楼中心，交房后由物业管理，400平米做物业管理用房和居委会，其余做经营用房•土地增值税按上海惯常做法，按销售额的1%征收，假定项目结束后清缴（中远两湾城开发近十年，至今尚未清缴）所得税按25%计•按照年利率5.4%计算资金成本•土地成本以出让方期望价7.0080亿元（楼板价约8000元/平米）进行测算 5.2销售结转计划销售结转计划 项目销售结转计划 项目时间2011年2012年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度类别墅销售套数　　　　　　　　销售面积　　9373 12051 803 3749 803 　单价（元/平米）　　28500 30000 31500 32500 33000 　销售金额（万元）　　26713 36153 2531 12185 2651 　回款额（万元）　　8014 29545 26066 5427 11181 　结转面积（平米）　　　　　22227 4553 　结转收入（万元）　　　　　65397 14836 　公寓销售套数　　　　　　　　销售面积　　　　　29880 26892 2988 单价（元/平米）　　　　　22500 23500 24000 销售金额（万元）　　　　　67230 63196 7171 回款额（万元）　　　　　20169 66020 51409 结转面积（平米）　　　　　　　59760 结转收入（万元）　　　　　　　137597 车位销售个数　　　　　209 188 21 销售面积　　　　　7315 6584 732 单价（元/个）　　　　　80000 80000 80000 销售金额（万元）　　　　　1672 1505 167 销售回款（万元）　　　　　1672 1505 167 结转面积（平米）　　　　　　　14630 结转收入（万元）　　　　　　　3344 合计销售套数　　　　　　　　销售面积　　9373 12051 803 40944 34279 3720 单价（元/平米）　　28500 30000 31500 19804 19648 19730 销售金额（万元）　　26713 36153 2531 81087 67352 7338 销售回款（万元）　　8014 29545 26066 27268 78705 51576 结转面积（平米）　　　　　22227 4553 74390 结转收入（万元）　　　　　65397 14836 140941 5.3成本测算及投入计划成本测算及投入计划•成本测算假设： •公寓部分按精装修交房，按可售面积2000元/平米计，公共部位大堂按2500元/平米装修，标准层电梯前室按1000元/平米装修、外立面1-3层石材墙面，3层以上国产中高档面砖，铝合金门窗采用进口高档品牌按门窗面积1000元/平米计。

•类别墅产品毛坯交房，送地下室和车位，1层石材墙面，2-3层高档面砖，铝合金门窗采用进口高档品牌按门窗面积1300元/平米计 •景观按照景观面积1000元/平米考虑地下车库部分考虑通风、消防强排烟、消防报警、停车智能化5.3成本测算及投入计划成本测算及投入计划 分产品类型成本汇总分产品类型成本汇总序号序号 成本项目成本项目 单位成本单位成本(元元/平方米平方米) 合计合计 地上可售地上可售面积单位成面积单位成本本(元元/平方平方米米) 备注备注 联排及联排及双拼双拼 1818层高层层高层 地下地下室室 会所会所 建筑面积建筑面积(㎡㎡) 3570759760377971100134,364地上面积 可售面积可售面积(㎡㎡) 267805936014630010077086,14087640序号序号成本项目成本项目　项目总投资13,74815,5182,9553,7821,488,971,35617,285一、土地征用及动拆迁费用8,3808,380721,921,6278,380二、前期工程费20520517,740,7002052.1、设计费1151159,952,1001152.2、测绘勘察监测费15151,298,100152.3、三通一平费45453,894,300452.4、报批报建费20201,730,800202.5、不可预见费用1010865,400.010按5%暂估 三、建筑安装工程费2,5474,3032,9553,782441,193,5495,1213.1、独立承包工程1,6561,2852,6681,530223,630,6762,5963.1.1、桩基工程1068516813014,377,176166　3.1.2、土建及安装工程9501,200-1,40098,693,0001,143　3.1.3、地下室工程600-2,500-110,560,5001,281　3.2、指定分包工程8312,8841002,165200,758,4842,3303.2.1、电梯工程-125--7,470,00086　3.2.2、铝合金工程3252505-23,832,485276　3.2.3、消防工程404035404,828,49556　3.2.4、智能化工程12080251509,104,325105　3.2.5、外墙保温507010705,977,17069　3.2.6、外墙涂料、面砖5050-504,382,00050　3.2.7、幕墙工程18090-,20011,518,800133　5.3成本测算及投入计划成本测算及投入计划3.2.8、防水工程-425201,176,08513　3.2.9、阳台、室外栏杆5050--4,327,00050　3.2.10、分户门1419--1,480,48017　3.2.11、单元门------　3.2.12、信报箱工程22--168,3442　3.2.13、装修工程-105--6,274,80072　3.2.14、住宅精装修工程-2,000--119,520,0001,385　3.2.15、主体泛光照明---3538,5000.4　3.2.16、游泳池设备安装------　3.2.17、空调系统工程---600660,0007　3.2.18、中水、净水设备安装工程------　3.3、甲供材料3.4、不可预见费用601341878716,804,389195四、配套设施费1,2611,261109,083,6701,2664.1、总体66665,711,640664.2、景观绿化工程35035030,289,0003514.3、红线内配套工程49549542,794,0304964.4、配套设施4.5、红线外配套35035030,289,000351五、项目开发其他费用82827,053,01082六、开发财务费用1031103188,910,0001031 七、竣工交付费用55684,759,70055八、管理费用36036031,154,400361 九、销售费用77077066,352,2007709.1、营销设施营造费13613611,682,9001365.4项目融资计划项目融资计划•项目初始投资需要通过公司内部委托贷款解决。

后根据项目取得证件后替换公司委托贷款并适时进行偿还5.5项目经济效益分析项目经济效益分析•静态效益分析静态效益分析•在上述假设下测算显示，项目预计总收入 221174万元，销售成本142260万元，净利润 38808 万元，毛利率30%，收入净利率18 % 年度收益情况表 单位：万元序号项目2010年2011年2012年总计　结转面积　0　0　1011701011701确认销售收入　0　02211742211742营业成本　0　0142260142260营业税及其附加　0　012165121653毛利　0　066749 66749 毛利率　0　030%30%4销售费用　664　4313165866345所得税前利润　0　065091 60115 所得税前利润率　0　029%27%6土地增值税　0　022128371 7所得税　0　015720 12936 8净利润　-664　-431347159 38808 收入净利率　0　021%18%5.5项目经济效益分析项目经济效益分析序号项目别墅公寓地下室(车位）会所总计1销售面积267805976014630101,1702销售收入802331375973344　221,174营业成本总计42,739 87,965 10,776 419 142,250 土地成本26,590 45,602 　　 72,192 前期工程费 577 1,287 　　 1,864 建筑安装费用 6,766 25,785 10,776 419 44,119 配套设施费 4,018 6,891 　　 10,908 项目开发其他费用 218 487 　　 705 开发财务费用 3,275 5,616 　　 8,891 竣工交付费用 147 329 　　 476 管理费用 1,147.51 1,968 　　 3,115 4营业税及其附加 4,413 7,568 184 - 12,165 5毛利33,081 42,065 -7,616 -419 66,759 毛利率41%31%-228%　30%6销售费用2407 4128 100 　 6,635 7所得税前利润 30,674 37,937 -7,716 -419 60,124 所得税前利润率38%28%-231%　27%8土地增值税 6,229 5,401 　　 8,374 9所得税6,111 8,134 　　 12,938 10净利润 18,334 24,401 　　 38,813 收入净利率23%18%　　18%分产品收益情况表5.5项目经济效益分析项目经济效益分析•项目动态经济效益分析 全部投资现金流量表全部投资现金流量表编号项目年份 测算金额（万元） 20092009201020102011201120122012201320131 12 23 34 41 12 23 34 41 12 23 34 41 12 23 34 41 12 23 34 4一现金流出现金流出付土地款付土地款开工1土地费用支付土地费用支付70,080 30%70%21,024 49,0562,628 2前期开发费前期开发费1,864 30%30%20%20%0%559 559 373 373 3建筑安装工程费建筑安装工程费44,119 5%10%10%10%10%10%10%10%5%15%5%2,206 4,412 4,412 4,412 4,412 4,412 4,412 4,412 2,206 6,618 2,206 4配套设施配套设施10,908 30%20%20%10%10%10%3,272 2,182 2,182 1,091 1,091 1,091 5项目开发其它费项目开发其它费用用705 10%10%10%10%10%10%10%10%5%5%71 7171717135 35 6竣工交付费用竣工交付费用476 50%50%238 238 7不可预见费不可预见费8销售费用销售费用6,635 10%10%20%20%15%10%5%5%5%664 664 1327 1327 995 664 332 332 332 9管理费用管理费用3,115 5%5%5%10%10%10%10%10%7.5%7.5%7.5%7.5%5%156 156 156 312 312 312312312234 234234234156 5.5项目经济效益分析项目经济效益分析10营业税营业税12,165 441 1,625 1,434 1,500 4,329 2,837 11土地增值税土地增值税8371 80 295 261 273 787 516 615912所得税所得税151591515913项目投资（季项目投资（季度）流出小计度）流出小计175,698 21,024 71549,771529 3,624 5,457 6,121 6,642 7,71010,3469,00212,5839,555 7,900 35 24,61414项目投资（年项目投资（年度）流出小计度）流出小计 21,024 54,639 25,930 41,486 32,549 二二现金流入（季现金流入（季度）度）221,1748,01429,54526,06627,26878,70551,576现金流入（年现金流入（年度）度）37,559 183,615 年年度度指指标标净现金流量净现金流量（流入－流出）（流入－流出）-21,024 -54,63911,629 142,129 -32.549累计净现金流累计净现金流量量-21,024 -75,663-64,03378,09545,546 资金成本资金成本8,8912842939659731021109511781159864652406NPV（（i=10%)21,334内部收益率内部收益率IRR27%投资回收期投资回收期（年）（年）2.5 资金峰值资金峰值87,241 万元万元 峰值时间峰值时间2011年年2季度季度 5.6敏感性分析敏感性分析•由于建造成本变动有限，选取土地成本、售价两个变量，分析项目经济效益对土地成本、售价的双变量敏感性并测算项目临界点，并提出相应的竞价策略。

•项目毛利率对售价和土地成本的双变量敏感分析：80009195103951119411994127941439315992地价（元/平米）100%115%130%140%150%160%180%200%地价变动情况1967590%23%17%11%7%2%-2%-10%-18%2076995%27%21%15%11%7%4%-4%-12%21861100%30%25%19%15%12%8%1%-7%22955105%33%28%23%19%16%12%5%-2%24048110%36%31%26%23%19%16%9%3%25141115%39%34%29%26%23%20%13%7%26234120%41%36%32%29%26%23%17%10%售价（元/平米）售价变动情况5.6敏感性分析敏感性分析 项目净利率对售价和土地成本的双变量敏感分析： 项目IRR对售价和土地成本的双变量敏感性分析：80009195103951119411994127941439315992地价（元/平米）100%115%130%140%150%160%180%200%地价变动情况1967590%14%10%7%2%-1%-4%-10%-16%2076995%16%13%9%6%3%0%-6%-11%21861100%18%15%12%9%7%4%-2%-7%22955105%19%17%14%12%10%7%2%-3%24048110%21%18%16%14%13%10%5%0%25141115%22%20%17%16%14%13%8%3%26234120%23%21%19%17%16%14%11%6%售价（元/平米）售价变动情况80009195103951119411994127941439315992地价（元/平米）100%115%130%140%150%160%180%200%地价变动情况1967590%20%15%9%6%4%1%-3%-6%2076995%24%18%13%10%7%5%0%-3%21861100%27%21%16%13%10%8%3%-1%22955105%30%24%19%16%13%10%6%2%24048110%34%27%22%19%16%13%8%4%25141115%37%30%24%21%19%16%11%7%26234120%40%33%27%24%21%18%14%9%售价（元/平米）售价变动情况5.6敏感性分析敏感性分析 项目NPV对售价和土地成本的双变量敏感分析：：80009195103951119411994127941439315992地价（元/平米）100%115%130%140%150%160%180%200%地价变动情况1967590%130056492-991-5979-10968-15957-25934-359112076995%17170117304638-351-5339-10328-20305-3028221861100%2133415895102665278289-4699-14677-2465422955105%254992005914620109065918929-9048-1902524048110%29663242241878415158115326558-3419-1339625141115%3382728388229491932315696120702209-776826234120%3799232553271132348719861162357838-2139售价（元/平米）售价变动情况6、综合分析与建议、综合分析与建议•项目风险评估与应对策略•与公司发展战略的关系•SWOT分析•结论及建议6.1项目风险评估与应对策略项目风险评估与应对策略•周边环境带来的风险：目前项目周边配套尚不成熟，整体市场氛围较差，不利于项目塑造高端形象。

•应对策略：对于项目内部的景观营造、售楼处的建设等方面加大投入，着力塑造宜居、舒适的居住氛围，以规避周边区域的影响；加强与政府相关部门的协调力度，力争使周边环境得到迅速的改善 •竞争风险：项目周边与本案存在最大竞争关系的项目是保利金爵公寓的后期类别墅产品和公寓产品 •应对策略：从内部环境营造、景观塑造、文化精神赋予等方面加大力度，使本项目在产品设计和推广策略等方面与其他项目形成差异化，达到脱颖而出的目的 •土地成本风险：本项目已在交易中心进行公示，信息已公开目前上海土地市场的热度较高，唐镇区域又具备较大的升值潜力，据了解本项目已有十多家大型开发商参与，预计获取成本会偏高，在一定程度上会增加项目风险 •应对策略：规划建设过程中加强成本控制，如通过控制地下建筑面积的规模等6.2与公司发展战略的关系与公司发展战略的关系•本项目为纯住宅项目，用地条件较好，环境和景观的可塑性强，产品升值潜力大，盈利水平较高，具备较大的利润空间 •项目地处浦东新区的唐镇板块，区域认知度提升较快，项目自身适合开发中高端舒适型居住产品目前我公司在上海市场的总体影响力还不够，通过本项目的精心打造，同时借助我公司的品牌优势，能够成功开拓上海市场并造成较大影响，甚至引起轰动效应，对我公司树立在上海的品牌形象，进军高端产品市场有重要的意义。

6.3 SWOT分析分析•项目优势•区位优势：项目处于浦东新区唐镇板块之内，区域具有较大发展潜力； •交通优势：唐镇新市镇同时还是浦东国际机场通往中心城区的重要节点，地铁二号线、龙东大道为主要的交通大动脉，交通便利，辐射范围较广•地块优势：地块容积率1.5，可以打造中高端舒适型产品，价值空间较大另外，地块具备较好的景观资源，且周边有已入住的高端别墅项目，容易营造高端居住区氛围•周边功能组团优势：临近张江高科、川沙、金桥等开发区，具有大量潜在客群 •项目劣势•项目地块较小，自身具有60米的限高要求，规划限制较多，不利于产生规模效应和市场轰动，后期推广成本可能会比较高；•项目周边未拆迁的村庄对项目的形象塑造会有一定的影响 6.3 SWOT分析分析•项目机会•唐镇新市镇规划的逐步实施将成为项目重要的升值要素；•城市挤出效应的加剧，势必会推动新市镇的发展速度，并带来大量的客源； •世博园区绝大部分属于浦东新区，这将进一步增加区域的影响力，并为区域增值 •周边在售项目较少，与项目同期的潜在竞争项目也不多，市场竞争并不激烈，项目将有较多的市场机会•政府部门日前已批准了迪斯尼项目的建设，迪斯尼项目位于本项目正南约10公里左右。

将给本项目带来较大的发展空间•项目威胁•张江高科区域与川沙区域均有各自的发展特色，并存在一些会与本案发生竞争关系的同质项目，可能会分流一部分客户•预计项目地块将面临较为激烈的竞争，获取成本将较高 6.4结论及建议结论及建议•总体建议 •综合上述分析可知，项目成长潜力巨大，若成功竞得，必将提升远洋地产的战略格局，进一步提高公司的品牌形象，增强市场影响力，同时为公司进军高端产品市场打下坚实的基础建议董事会授权公司经营层根据公司战略，在有效规避风险因素的条件下，力争获取本项目 •项目招拍挂竞价区间 •11月3日上午上海迪士尼项目获得国务院批准的消息公布后，正在上海土地交易中心挂牌交易的浦东川沙镇一幅面积和容积率与本项目相当的住宅用地被标到14000元/平米，超出其他竞买者的报价近5000元/平米此举为浦东川沙、唐镇板块的土地价格带来了很大的不确定性迪士尼项目对该地区未来房地产价格的影响可能会出现比较大的分歧，更会带来比较极端的判断建议建议•本报告假设约2年后开始销售，已经考虑了正常的溢价，销售均价（含别墅、精装公寓、车库）为21861元/平米•若考虑迪士尼项目对区域市场的影响，并为有效控制风险，对该影响做谨慎性判断，再增加15%的销售溢价空间，销售均价（含别墅、精装公寓、车库）达到25141元/平米。

按此可以将溢价60%时土地价格作为我司可接受地价上限，此时地价为11.22亿元，楼面地价12794元/平米毛利率为20%，净利率为13%，IRR为16%，NPV（i=10%）为12070万元建议建议类别墅单价（元/平米）公寓单价（元/平米）车位单价（元/个）平均单价（元/平米）当前区域价格24000（毛坯）16000（毛坯）80000本报告考虑的2011年开盘后正常销售溢价30000（毛坯）23000（精装）8000021861考虑迪斯尼因素后的销售溢价34500（毛坯）26450（精装）9200025141地价 (万元)溢价比例毛利率净利率IRRNPV （i=10%）70080 0% 39% 22% 37% 338278059215% 34% 20% 30% 283889110430% 29% 17% 24% 229499811240% 26% 16% 21% 1932310512050% 23% 14% 19% 1569611212860% 20% 13% 16% 1207012614480% 13% 8% 11% 2209140160100%7%3%7%-7768价格对比表价格对比表基于迪士尼销售溢价因素的土地价格变动分析表基于迪士尼销售溢价因素的土地价格变动分析表建议建议•项目运营主体的初步思考 •本项目可以利用“远洋地产（上海）有限公司”进行摘牌和参与竞拍，获取土地后，在浦东新区注册新的项目公司进行运营。

THE ENDTHANKS。