41.呼和浩特市房地产市场形势分析及今后的发展动态.doc

呼和浩特市房地产市场形势分析及此后的发展动态一、宏观调控对房地产的影响国家对房地产行业的宏观调控始于，上半年是政策出台最为严肃的时期这些政策出台的重要目的是力图解决目前某些地区存在的房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应构造不合理，市场秩序比较混乱等突出的问题涉及3月16日央行取消房贷利率优惠政策，4月27日国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的8条措施，5月11日建设部等七部委发布《有关做好稳定住房价格工作的意见》等措施随着国家各项宏观调控措施的逐渐贯彻，目前，国内房地产经济过热的情形已得到了克制，房地产开发投资额与资金来源增速全面回落，部分地区土地购买面积还浮现了负增长，新动工面积与竣工面积增势趋缓回忆呼和浩特房地产市场运营状况，可以觉得宏观调控产生了十分明显的效果，虽然一段时间内浮现了十分浓厚的观望氛围，但总体而言宏观调控政策对我市房地产开发，没有受到大的影响，重要体现为：（一）规范了房地产市场运营秩序为贯彻国家宏观调控措施和内蒙古自治区政府办公厅（）11号文献的规定，呼和浩特市政府加强了对本地房地产市场的管理出台了某些具体措施，例如《呼和浩特有关贯彻国家对住房价风格控政策的有关措施》、《呼和浩特市经济合用住房管理措施》、制定了《呼和浩特市享有优惠政策一般住房原则》、《呼和浩特市城乡廉租住房管理措施》、以及廉租补贴发放工作纳入常规化、正常化、制度化的轨道，规范房地产市场秩序；另一方面，加强和完善房地产信息系统和预警预报体系的建设，基本实现了商品房预销售网上签约、联机备案、网上楼盘公示，科学判断房地产市场和经济形势，增进房地产市场主体的经营行为得到进一步规范，市场秩序明显好转，供求信息逐渐趋向公开化和透明化，为建立比较真实反映房地产市场供求状况的价格形成机制发明了较好的市场环境。

二）克制了房地产投机需求的萌芽国家这一轮宏观调控的诸多措施是针对投机性炒房行为制定的就呼和浩特市来说，投机性买房只是萌芽状态，国家政策制定的及时，从效果来看，克制了投机性购房一是房地产投资增幅基本稳定，房地产投资12月与上月环比上长0.93个百分点，与去年同期相比上升13.26个百分点房屋销售面积9、10和11月状况是，9月与上月环比下降2.66个百分点，10月比9月下降4.22个百分点，11月又下降了8.74个百分点房屋销售的回落表白需求的减少，反映出这此投机苗头被挤出；二是某些已购投机、投资性住房，难以短期炒作，开始转向长期投资的房屋出租市场，租赁市场房源明显增长三）稳定了房地产价格由于房地产需求相应减少，房地产市场供求关系得到改善，为稳定房地产价格发明了条件，使新旧房屋销售价格在高位趋稳，并浮现增幅回落的趋势二、房地产市场运营状况（一）房地产投资增速初步遏制1—2月份，房地产投资完毕34 .85亿元，同比增长13.26%,增速比上年同期增长2.9个百分点，比3季度上升12.68个百分点该变化预示着房地产开发投资增长速充减缓房地产完毕投资占GDP的2.87%，占固定资产投资的7.74%，1—12月完毕土地开发面积比上年同期下降19.5%，土地购买面积比上年同期上升14.76%。

1—12月房屋施工面积397.34万平方米，同比下降7.06%，其中新动工面积161.5万平方米，同比下降34.54%，分别比上年同期回落28.08和18.73个百分点；竣工面积152.44万平方米，比上年同期下降2.35个百分点见图书1）资料来源：呼和浩特市房地产开发记录报表汇总（二）房产需求稳步增长，市场供求状况有所改善商品房销售面积增长速度呈稳步趋势（见表1）1—12月份的销售量始终保持在较高水平上，1—12月份商品房销售面积达141.32万平方米，其中住宅销售面积达118.52万平方米，商品房销售面积与上月环比增长7.19%，其中住宅销售面积与上月环比增长7.22%，表白房屋需求仍然较旺盛见图2）随着供求调控力度的加强，房地产市场供求形势有所改善，商品房供应量趋于上升趋势，销售量尽管波动较大，但属于增长态势房屋供求面积由7月末的103万平方米，增长至12月末的118.52万平方米表1 1—12月商品房销售基本状况分类实际登记销售面积（万平方米）与上年同期比（%）当月与上月环比增长商品房其中：商品住宅114.32118.52-16.8-19.757.197.22资料来源：呼和浩特市房地产开发记录报表汇总资料来源：房地产市场月报上报表（三）房地产价格较大幅度上涨1、商品房平均售价涨幅圈较大呼和浩特市商品房销售价格攀升，1—12月商品房平均销售价格为2833元/平方米，与上年同比上涨28.1%。

其中，商品住宅平均销售价格为2475元/平方米，上涨14.8%从图3中可以看出，无论是商品房还是商品住宅销售均价自7月份提高到2232元/平方米和2080元/平方米后来，9月份价格有所下降外，10月份后来回升，11月份增长幅度较大据国家发改委报告显示，1—11月在全国70个大中都市中，商品住宅比去年同期涨幅超过10%的3个都市涉及呼和浩特市见图3及附表）资料来源：房地产市场月报上报表与去年相比，商品房平均售价起伏较大，特别是10月后来，增长幅度较大，环比增长23.6%，与去年同期相比增长26.8%见图4）资料来源：房地产市场月报上报表2、二手房交易稳定增长以来，二手房交易市场价格基本在一种平稳的状况下持续上涨；二手住房交易价格略有起伏，9月份涨幅较高，10月回落后基本呈平稳上升1—12月份与上年同期相比二手房上涨19.24%，二手房上涨32.13%见图5、6）资料来源：房地产市场月报上报表资料来源：房地产市场月报上报表3、商品房空置状况到12月末，商品房空置面积64.08万平方米，同比增长26.3%，虽然商品房空置面积增长，但增长速度比去年同期下降0.46个百分点其中，商品住宅空置面积33.34万平方米，同比增长17%。

空置一年以上商品房面积33.7万平方米，同比增长15.4%，其中住宅面积16.93万平方米，同比下降0.59%对房地产市场的基本评价是：持续出台的一系列宏观调控措施，对房地产起到了明显的调控作用房地产投资规模稳增长，开发土地面积回落，购买土地面积增长，房地产施工和新动工面积与上年同期相比增速回落，竣工面积与上年同比回落同步，房地产需求得到有效控制，房地产市场供求形势逐渐得到改善但房地产价格普遍较大幅度上涨，应当引起有关方面足够注重四）房屋供应构造从1—12月的房地产投资构造分析，社会需求较大的住宅投资比重增长较大，占房地产开发投资的比重由的47%上升到67%特别是以中低收入阶层为重要需求对象的一般住房、经济合用房、廉租住房供应构造趋于合理，一般住房投资占总额的58%（涉及经济合用房）见图7、8）资料来源：房地产市场月报上报表资料来源：房地产市场月报上报表房地产供应构造与否合理，直接导致住房有效供应及价格体系的平衡问题从我们具体调查中看到，呼市的都市居民购买住房需求中，需求在80—100平方米的占30.9%，而供应比例为42.4%阐明房屋供应构造趋于合理的态势（见图9）资料来源：房地产市场月报上报表目前呼和浩特市1000—1500元/平方米住宅仍占多数，即中低价位商品住宅供应量所占比例较大，还比较合理。

但高档商品住宅供应量增速不久，10月比9月增长3.1%，11月比10月增长1.1%，12月比11月增长6.9%，也会直接影响到房地产价格的变动资料来源：房地产市场月报上报表三、目前房地产市场存在的问题及因素分析（一）房地产价格上涨幅度过大在宏观调控措施获得成效的状况下，房地产价格却持续较大幅度上涨，增长了中低收入居民购房的困难在呼和浩特市中心城区范畴内，即东起展览馆东路构件街一带西到通道南北街，南自鄂尔多斯路北至海拉尔路，元/平方米如下的房子几乎很难寻到，房价高位增长引起了社会各界对房地产与否“过热”和存在“泡沫”的紧张认真分析，其中既有居民实际消费需求较旺、房地产市场供求一度偏紧，土地、建材价格上涨较快的客观因素（四季度土地交易价格上涨10.0%,全年固定资产投资价格上涨5.6%）如，呼和浩特市政府通过规范化市场化动作，出让市区建设用地7000多亩，土地价值从去年每亩30万元上升至今年的每亩50万元这样，房屋的价格自然会上升，并且幅度比以往任何时候都要大；此外，市政府为进一步完善中心城区功能，变化都市面貌，提高都市品位，超迈进行都市拆迁改造，特别是“城中村”改造，增长多层、高层住宅和中低档住宅供应比例，同步也存在供需构造不合理的人为因素与部分公司炒作的非合理因素，导致房地产价格脱离实际供求现象。

除此之外，支持购买需求旺盛、房价持续上涨的重要因素尚有我市经济发展速度快，人均收入增长，都市有口的不断增长，服务业务的发展，房地产业的深化改革等因素也是支撑房地产发展的因素同步由于房地产投资成本和质量的上升等因素也引起了房地产价格的上涨二）都市居民购房成本逐年加大，房价收入比仍属高位“房价收入比”是指一种都市的平均房价与每户居民的平均年收入之比世界银行在衡量一种国家的住房消费水平时，觉得房价收入比在4倍至6倍之间较为合适也就是说如果家庭年收入为1，房价则是家庭年收入的4倍至6倍以我市都市居民人均可支配收入与购买住房所需费用计算出的房价收比来看（如果假定每户为3口人，按照呼和浩特市城乡居民人均可支配收12500元的数据计算），呼和浩特市的房价收入比合理的房价收入比仍存在一定的差距商品住宅销售价格一年上涨了319元，涨幅达14.8%，使得居民购买房成本越来越高目前，都市居民若购买一套仅60平方米的住宅，就将耗费15万元；若购买一套85平方米的住宅，将耗费21万元；若购买一套120平方米的住宅，将耗费近30万元，这些不涉及装修等如果将收入的30%用于购买生存所必须的食品和日用品（国际上最低原则），其他的收入用于购房，那么目前购买60平方米、85平方米和120平方米需要6年、8年和。

三）房地产投资构造仍需完善1—12月份，房屋投资稳步上升，由去年的10.36%上升到13.26%，而社会需求较大的住宅投资增长幅度由去年的17.92%上升到59.2%，使中低收入群体急需的住宅供应有所上升，商业营业用房和办公楼下降幅度小其成果，一方面经济合用房不能满足需求，一般住宅房价大幅度上涨；另一方面，空置的商业用房销售下降到12月办公楼空置面积为10.33万平方米，与上年同比增长166.97%；商业用房空置面积为18.91万平方米，与上年同比增长109.51%商品房空置重要以滞销和积压为主，占空置房总面积的52.58%，办公楼和商业营业用房空置面积增长幅度较大四）房地产存量资源没有充足运用房地产与一般商品不同，具有持续使用的功能房屋建成发售，虽然已卖给出租者或投资者，也只是变成存量，仍然涉及在全社会房屋的总供应量中目前房价大幅上涨，部分因素是房产存量资源没有充足发挥作用据有关方面反映呼和浩特地区尽管很少投机现象，仍存在大量的存量房产资源处在沉淀状态，涉及投资者购入待发售、出租的房屋，第二套以上的闲置房屋此外，由于目前资金成本低于预期地价、房价上涨的幅度，使开发商主观上放慢了施工的速度，使房屋在建规模偏大，加剧了房地产市场的供求矛盾。

五）产生问题的因素分析1、地方政府对调控措施的贯彻地主政府是宏观调控政策的执行者，调控的成效依赖于地方政府的贯彻贯彻力度但由于地方政府为庆祝自治区成立六十周年打造首府新形象，进一步拓宽都市框架，完善中心城区功能，变化都市面貌，提高都市品位近几年，建设现代化首府都市已经成为地主。