“星期五公社”市场报告22211510.doc

“星期五公社”市场分析一、 区域简介1、 位置介绍本案位于长岛路、东陆路，毗邻杨高北路属于金桥、金杨新村的延伸段东面、北面、西面即是金桥进出口加工区、外高桥加工区及陆家嘴金融贸易区，本区域处在三大高能力消费区之中，有充足的客源,确保本案尽快去化2、 项目周边区域概述（1） 金桥出口加工区概况是由中国政府批准建立的国家级重点开发区，集工业制造、贸易经营、商业服务、生活居住等功能于一体，按国家规范运作、高水准综合开发区金桥位于浦东新区中部，西连陆家嘴贸易区，北靠外高桥保税区，南接张江高科技园区，区域优势十分明显金桥规划开发面积20平方公里，为现代工业园区，其中6平方公里被国家科技部认定为“金桥现代科技园区”西部4平方公里为现代生活园区和管理服务中心金桥开发区基础设施完善，不仅具备“七通一平”条件，而且还具有“集中供热”和“卫星通信”功能，是国内基础设施条件最好的开发区之一。

经过10年的开发建设，金桥已取得令人瞩目的成就18个国家和地区前来投资开发至1999年，已引进项目320个，吸引投资82亿美元，其中1998年吸引外资12.14亿美元金桥成为面向21世纪的多功能、外向型、现代化的综合性经济技术开发区2） 张江高科技园区概述位于浦东新区的中部规划面积17平方公里1998年底，园区累计开发土地面积2.8平方公里，累计吸引投资9亿美元，批准签约项目49个经过数年努力，园区已形成了三个独具特色的基地3） 金杨新村街道概述金杨新村街道是由原金杨、罗山街道撤二建一，于1998年3月28日挂牌成立，东起金桥路，西至罗山路，南起杨高路，北至黄浦江主要由金杨新村、罗山新村、黄山新村组成面积约8.05平方公里，人口8.4万，规划人口20万创建市、区级文明小区17个，文明小区覆盖率达60%以上获得先进街道、创环境噪声达标街道、一级卫生街道、上海市文明社会等14个市级荣誉称号，获得实事立功竞赛优竞街道、成人教育先进街道等42个区级荣誉称号街道的经济工作开拓新思路，为文明社区的创建注入活力，经济部门圆满完成“1115”奋斗目标，即产值达到1个亿，财政税收突破1000万元，私营企业超过100家，预算年内实得财力超过500万元。

街道将文明社区创建定位于人与自然、人与社会、人与人之间三大和谐.确立了创建金杨“一优二无”的绿色文明社区的目标：“生态环境优美，无马路市场，无违法建筑”已有人均绿化面积7.5平方米，绿化覆盖率30%以上3、 交通体系本案区域的出入靠杨高北路、长岛路以及金桥新村的公交线路，公交线路多达，出入便利公交线路起始时间所经车站杨高北路778路6：15—23：00陆家嘴路—张扬路—东路新村936路6：20—21：30外高桥公寓—张桥—上海动物园785路5：30—23：00台儿庄路—浦电路—上钢新村陆川专线3：30—23：25陆家嘴—张桥—川沙金桥新村783路6：36—23：26台儿庄路—长岛路—淮海东路639路6：20—19：00台儿庄路—长岛路—梅园新村—周浦638路6：48—19：48周家渡—长岛路—东陆新村981路6：27—22：30海阳新村—第一八佰伴—长岛路—台儿庄路716路5：56—23：06张桥永业路—东路新村—风城新村626路7：15—19：43东陆新村—东陆路—德州新村沪华线6：27—23：27泰东路—东陆路—华高新村东周线6：47—19：47东陆新村—东陆路—周浦医院长岛路85路5：26—23：26长岛路—东方医院—陆家嘴地铁站另外从外高桥到三林的L4，在浦兴路、长岛路将规划站点，使本区域居民换种方式出行，再上一个层次，出入更为便利。

4、 配套设施金桥新村作为浦东广大市民极为熟悉老式公房，其存在已有几十年的历史，在商业配套设施方面已相当完善，足可以满足本区域居民的一般生活需求对于本案来讲，步行10分钟左右，即可共享金桥的配套设施，而本案周边，目前上市销售的个案，也会增加一定量体的商业用房，另外，杨高北路、巨峰路即将兴建“易初莲花”大型超市，使本案住户生活更为便利二、 立地条件1、 利多（1） 上市价格控制在3000元/M2以下，与周边项目来讲，有一定的价格差距，存在单价优势；（2） 面积较小，使总价容易控制，价格优势更加拉大；（3） 随着浦东整个房地产交易的“北移”，将对本区域造成一定的刺激，使杨高北路沿线成为新兴住宅产业区，升值潜力巨大；（4） 本区域所在的金桥新村的配套设施已较为完善，再加上即将兴起的住宅产业区，届时人气之旺、配套之全，可想而知；（5） 杨高北路、浦兴路两条交通主干道近在咫尺，众多公交路线，出入畅通无阻而即将兴建的轻轨使本区域的交通更上一个台阶2、 利空（1） 所在总社区停工多年，在周边居民心中有一定的负面影响；（2） 蝶型建筑，一梯八户，有一定的户型或是房间在通风采光上，会受到影响；（3） 容积率较高，24F高层建筑，得房率较低，物业管理费较高，购房者接受度较差；（4） 紧靠杨高北路，底下局部楼层会有一定的噪音影响。

结论：在良好的大环境下，虽然本案自身有较多的不足之处，但因为价格优势明确，足以弥补自身劣势，使销售能够确保以“短、平、快”的速度消化具体看下面市场分析）三、 市场分析（一） 市场简介金桥新村是浦东历史比较悠久的公房社区，主要安置拆迁用户，经过多年的发展，其商业配套、出入公交，居民生活已极为便利金桥新村的发展主要有三个阶段：第一阶段：金桥新村人口的扩张、居住环境迫切改善，给金桥区域的房地产发展带来了第一个契机，早先的金桥中心区域的金桥湾、金桥公寓等就是在这一时机建造的第二阶段：金桥金出口加工区的迅速崛起，给金桥新村房地产带来第二波机会，但因为金桥新村中心位置土地稀缺，已主要兴建在金桥新村的边缘地段，如：金桥都市花园、今达花园、爱法新都等，价格一般在3500—3800元/M2第三阶段：随着浦东房地产交易的“北移”，金桥地区已成为浦东北部上市项目聚集的地区，特别集中在张扬路、金桥路区域以及杨高北路沿线张扬路沿线价格在4000元/M2左右，而作为本案所在的杨高北路沿线，价格在3000——3200元/M2左右，单价相差1000余元，价格差距过大，因此我们不将张扬路区域作为本案的竞争区域，而是将杨高北路作为主要研究区域。

目前金桥新村的房地产项目主要集中两个区域：张扬路、浦兴路沿线：张扬路作为连接陆家嘴金融贸易区的主要干道，交通便利，对陆家嘴客户有较强的吸引力，随着环线内路段的开发完毕，重点已转向环线外，再加上周边新村较多，又临近金桥金出口加工区，另外还有整个黄山社区的完善规划，使本区域成为浦东房地产交易“北移”的重点区域之一目前在销个案有：东方知音、艺墅学苑、黄山新城等个案，价格一般在4000元/M2左右杨高北路沿线（本案所在区域）：杨高北路作为浦东新区的运输主干道，房地产开发一向无人问津而爱法新都是在本区域第一个“吃螃蟹的”，因位置较优越，由紧邻金桥中心区域，取得的较好销售业绩随后本区域房地产开发一直呈“真空”状态随着整个上海房地产项目的普遍热销，浦东房地产交易的“北移”，本区域也被带动起来了目前在销个案有：上海故事、金桥新城、金舟苑等，价格在3000——3500元/M2之间虽然本区域和张扬路沿线在配套设施、公交出入上还是有一定的差距，但因为存在较大的价格优势，因此销售形势不错考虑到张扬路沿线和杨高北路沿线在价格存在较大的差距，因此将杨高北路沿线作为主要研究区域二） 各指数分析1、 供应量（1） 目前供应量目前周边市场供应量2500个住宅单元，共计25万平方米左右，整个市场销售率在50%出头（受“上海故事”量体拉动比较严重），有效供应量在12万平方米左右。

2） 本案推案时市场供应量案名上市时机案量价格房型备注中通长岛花苑2002．101．5万30001房50出头2房85—104主要竞争对手长岛公寓现已全部公开剩余房源3200共94、114、131、170四种房型届时，此案所剩必将是131和170两种房型面积大，总价高，不成竞争对手金桥新城2期2002年底330095左右的2房；115左右的3房、130左右的大3房总价：2房在30—33，3房在35—40，不成主要竞争对手但其建成反而成为本案的利好因素，配套也将方便本案住户上海故事2期现已公开剩余40%案量（约350套）350090—95的2房；105—115的3房单价、总价的因素，不成主要竞争对手金水楼台现已公开剩余案量3600104二房137三房单价、总价和本案有很大的差距，不成竞争对手而且此案也由于位置较偏，和受到浦兴路、杨高北路主干道个案的影响，必将成为新一轮的市场无效供应量东陆锦悦苑2002．1036套3000小房型由于面积较小，有一定的社区规模支撑，而且一旦面积在90一下，对本案将有一定的影响金桥一景2期现已公开剩余量案350076—94二房102—140三房（基本上在102—118）届时，小房型已销售一空，对本案没有冲击力估计本案推案时，市场上有近8万平米的量体（但实际竞争量体只不过在2万平方米左右）。

2、 主力面积分析本案周边楼盘主力面积一览 范围案名90-100M2100-110M2110-120M2120-130M2130-140M2中通长岛花苑●长岛公寓●金桥新城1期●上海故事2期●金水楼台●东陆锦悦苑●金桥一景2期●金舟苑● 分析：Ø 本区域项目在房型面积上规划较小，2R在90—95M2，3R在105—115 M2之间也适当规划一定量体面积舒适的户型，2R在100 M2出头，3R在125—135 M2之间；Ø 从实际销售来看，此区域的购房者在同等户型功能上，追求实惠为主，以90 M2左右的2R，105—115 M2的3R最先去化；Ø 面积较为舒适的户型，在同等户型功能的前提下，销售进度要多出一倍左右；Ø 受购房者购房心理因素限制，面积超出140的户型，在本区域根本没有销售前景长岛公寓的大户型量体，就是很鲜明的例子，至今问津之人寥寥无几；Ø 本案在如此销售情形上，面积具有极大的优势，对今后公开销售创造良好的销售基础3、 价格分析（1） 单价分析本案周边楼盘均价一览表本范围 案名2300元/m22500元/m23000元/m23500元/m24000元/m24500元/m2中通长岛花苑3000长岛公寓3200金桥新城1期3300上海故事2期3500金水楼台3600。