【广告策划PPT】成都商业地产巡展·首发.ppt
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Part 1:Part 2:Part 3:Part 4:Part 5:Part6: 聚焦成都活动策略及目标成都高端地产项目竞争激烈，销售外阜市场拓展迫在眉睫成都高端地产项目突围在即，方向导航特别策划巡展突围，销售大捷之战广州&深圳双站齐发数百位专业投资者参与，强势媒体推广，资深活动主办方组织巡展报名巡展报名，活动赞助关于我们叁艺/凤凰网/购房网 聚焦成都成都——一座被《福布斯》杂志列为“未来十年全球发展最快的城市”和“国际最佳商务城市之一”;成都—中国商业地产第四城;据不完全统计，2011年成都在建及亮相的商业综合体达80余个，总体量超过1000万平方米2012——成都本土销售市场严重呼吸困难，拓展外阜市场以迫在眉睫！就是在这座城市，短短数年，大量商业项目及资本迅速落子成都……2011成都商业地产楼市调控、商业地产被动时代的来临-商业地产项目井喷式的扩展态势 外阜市场的销售潜力一线商业地产开发渐入饱和，需求欲望强，购买力很强；沿海地区外来投资商面广、数量多；信息缺乏；可就是在这样一块销售潜力肥沃之地上，争夺销售市场大战在即…… 抢滩在即—销售外阜潜力市场烽火在即！2012你还等什么？马上出发……2011年5月27日，中国（华中区）商业地产招商大会——“组团”拓展华中市场2011年4月28日新浪商业地产穿越峰会——国内百余家主流商业地产开发企业“组团”拓展上海市场2011年4月21-22日中国商业房地产投资与城市商贸项目开发合作峰会——各实力开发商“组团”拓展深圳市场………….…… 广州、深圳、大连、青岛、天津、北京、连云港、上海、崇明、宁波、温州、福州、泉州、香港、澳门、珠海、湛江、海口、三亚、….. 一、活动目标：目标一：以巡展为载体，将成都精品房产项目信息传递给沿海一线城市及港澳台的投资者；目标二：通过巡展活动，将更多的成都精品房产项目拓展到沿海城市及港澳台地区，帮助成都地产商拓展外阜优势房产销售市场；目标三：通过巡展活动，将更多的潜在闲散资金引到成都投资置业；目标四：以巡展为契机，帮助成都房产开发商项目销售。
1、活动策略：巡展结合叁艺机构特色实力媒体资源，组织、推广、邀请成都各实力地产项目开发企业，与高端特色活动相结合，邀请全国各发达城市高端目标群体一同品鉴成都精品房产项目，切实的推动成都房产项目的销售2、活动宗旨：以“全国巡展+特色活动+主流媒体”的方式，推动成都精品房产项目销售二、活动策略 3、活动定位：成都精品房产项目（写字楼、商场、高端住房、商住房、商铺、住房）4、活动时间：2012年全年，“一省两区”为期两天的巡展5、活动主题：财富西部，梦想成都——2012成都精品房产全国巡展6、活动专业观众组织：巡展期间我们将结合公司自身强大的优势媒体资源宣传，邀请展地各商业协会、银行、保险机构、投资机构、高星级酒店、高端精英俱乐部、实力投资企业、品牌商家等高端专业观众7、活动主体:①精品房产展示②成都精品房产项目专题推介会③巡展传播——广告传播、新闻传播、专题传播④财富团购直航专线⑤巡展特色巡展专场：财富西部梦想成都——2012成都精品房产全国巡展·港澳专场 广州&深圳主办方：凤凰卫视、凤凰网、购房网承办方：成都叁艺文化传播有限公司协办方：成都中铁西城等实力地产商支持单位：广州商业总会、广州企业家协会、广州青年企业家协会、广州民间投资协会、广州外商投资企业协会、广东银行同业公会、南雄（广州）商业协会、广州企业文化协会、中国国际贸易促进委员会广州市分会、广东省民营企业文化协会、名仕轩高尔夫网络服务有限公司、广州亚太国际俱乐部、深圳花园格兰云天大酒店媒体联盟：凤凰网、购房网、凤凰视频、凤凰卫视、凤凰网、广州日报、南方都市报、羊城晚报、南方日报、房博士房产网、广州阳光网、蓝房网、深圳房产信息网组织机构： 广州站1、活动主题：财富西部，梦想成都——2012成都精品房产全国巡展广州站2、活动时间：2011年12月17日3、活动地点：广州亚太国际俱乐部目前广州唯一一家首屈一指的超五星级会员专属私人国际俱乐部!顶级的展望名流荟萃，尊贵显赫坐落于汇景新城豪华住宅区内，其成立旨在汇聚国内外名流精英，为政商领导人士及其国际友人提供一个聚会，就餐和休闲的私人高雅环境。
深圳站1、活动主题：财富西部，梦想成都——2012成都精品房产全国巡展深圳站2、活动时间：2011年12月18日3、活动地点：深圳花园格兰云天大酒店繁华商业区智慧与财富聚焦之地 ①活动地点：广州亚太俱乐部、深圳花园格兰云天大酒店②活动时间：2011年12月17日、18日18:00-21:00③活动形式：成都精品房产项目推介晚宴④活动目的：服务成都地产开发企业，促进成都房产销售；⑤活动内容：⑥成都房产投资前景推介⑦精品项目推荐说明会（每企业5分钟时间）；⑧主办方现场政策与环境咨询；参展项目咨询；⑨宣传资料、项目楼书等宣传资料发放；⑩推介会购房者现场大抽奖活动（1）专题推介会概况4、活动核心内容执行 ①活动地点：广州亚太国际俱乐部、深圳花园格兰云天大酒店②活动时间：2011年12月17日、18日16:00-18:00③活动形式：成都精品房产项目品鉴④活动目的：服务成都房产开发企业，促进成都房产销售；⑤活动内容：⑥主办方现场政策与环境咨询；参展项目咨询；⑦宣传资料、项目楼书等宣传资料发放；⑧参展企业商业地产项目投资咨询；⑨晚宴抽奖奖券发放。
2）巡展——项目品鉴概况 （3）财富双飞看房团①活动地点：成都各精品房产项目；②活动时间：2011年12月25日；③活动形式：组织购置准客户参与双飞看房团；④活动目的：服务成都房产开发企业，促进成都房产销售；⑤活动内容：⑥现场报名参加财富双飞看房团（置业成功可报往返机票）⑦成都房产项目团购⑧团购客户成都一日游 5、活动行程：时间内容备注2011-12-16前往广州2011-12-17巡展广州站广州亚太国际俱乐部2011-12-18巡展深圳站深圳花园格兰云天大酒店2011-12-19深圳考察学习深圳项目考察学习2011-12-19晚返回成都晚班机返回成都2011-12-25财富双飞看房团 6、专业观众：企业高层、专业投资商、知名品牌、外企老板等高端客户广州商业总会、广州企业家协会、广州青年企业家协会、广州民间投资协会、广州外商投资企业协会、广东银行同业公会、南雄（广州）商业协会、广州企业文化协会、广东省民营企业文化协会中国国际贸易促进委员会广州市分会、广州亚太国际俱乐部…….直接观众媒体观众间接观众专业邀请团体合作自身优势媒体资源其他优势媒体资源信息传播舆论传播广州日报、新快报、南方都市报、羊城晚报、南方日报、广州阳光网、蓝房网、房博士房产网等凤凰网、购房网、搜狐、新浪网等通过媒体宣传获得信息的专业企业高端客户 共享实力媒体核心构成：主题传播1：专题推广；主题传播2：新闻推广；主题传播3：广告推广； （一）专题传播1、传播形式：专题传播2、主传播平台：广州日报、南方都市报、羊城晚报、南方日报、凤凰网、购房网3、专题系列：①巡展专题：通过对巡展进行专题报道，全面解读巡展的影响力，为巡展赢得更多专业观众；②参展企业专题：针对成都房产开发商的房产项目在购房网、南方都市报做专题报道，推动成都房产的品牌宣传步伐，增强销售力度。
（二）新闻传播1、传播形式：新闻2、传播媒体：广州日报、南方都市报、羊城晚报、南方日报、凤凰网、凤凰视频、广州阳光网、房博士房产网、蓝房网、深圳房地产信息网等3、新闻系列：（1）财富西部，梦想成都——2012年成都精品房产全国巡展活动新闻；（2）财富西部，梦想成都——2012年成都精品房产全国巡展推介会新闻；（3）财富西部，梦想成都——2012港澳台巡展专线新闻； （三）广告传播1、传播形式：广告2、传播平台：报媒：南方都市报、广州日报、羊城晚报、南方日报网络：凤凰网、购房网、搜狐、新浪、广州阳光网、蓝房网、搜狐焦点房产3、系列主题：⑴财富西部，梦想成都——2012成都精品房产全国巡展⑵财富西部，梦想成都——2012成都精品房产全国巡展专场推介会⑶财富大礼包，团购直航专线 掌舵商机，赢在前沿掌舵商机 赢在前沿 参展费 ：13.8万广州站、深圳站费用包含：•广州、深圳两站推介场地费•南方都市报B叠后半叠1/4版黑白广告•购房网二级页面专题（一个月）•全国巡展官方网广告全年推广•2012年凤凰网，购房网主办网上房交会全年免费推广•全程看房团接待服务费•亚太年会装袋资料派发•深圳一日考察学习•两名工作人员的巡展的吃、住、行•巡展服务费 金牌赞助: 5万•巡展广告宣传页上的显著位置显示贵公司LOGO•巡展官网项目通栏广告（一年）•巡展的会议议程手册金牌赞助目录下显示贵公司LOGO•巡展的会议议程手册单页项目广告•巡展手册扉页赞助广告•巡展宣传DM单背面1/2项目广告•巡展开场致辞（一名领导）•会场背景展板公司LOGO•巡展VI推广（手提袋…）•赠送短信10000条 银牌赞助:3万•巡展宣传页上显示公司LOGO•巡展官网上专设置公司的项目对联广告（一年）•巡展的会议议程手册银牌赞助目录下显示公司LOGO•巡展的会议议程手册1/2页项目广告•巡展手册扉页赞助广告•巡展宣传DM单背面1/4项目广告•巡展开场致辞（一名领导）•会场背景展板公司LOGO•巡展VI推广（手提袋…）•赠送短信8000条 铜牌赞助:2万•巡展宣传页上显示公司LOGO•官网上设置200字贵公司的项目的按钮广告（一年）•巡展的会议议程手册铜牌赞助目录下显示贵公司LOGO•巡展的会议议程手册200字项目广告•巡展手册扉页赞助广告•巡展宣传DM单背面1/4项目广告•巡展开场致辞（一名领导）•会场背景展板公司LOGO•巡展VI推广（手提袋…）•赠送短信5000条 关于我们/Aboutus 关于【叁艺\凤凰网\购房网】【专长】系统策划，整合营销。
理念】递造价值，分享感悟我们】是一家提供品牌系统服务的专业机构，以系统策划＆整合推广见长；【我们】立志做西部最好的展会策展及综合执行机构、最具效率的整合营销专家！完美是对结果的总结叁艺和凤凰网成都房产、购房网：我们依托集团背景，长期致力于【大型公共活动策划与执行】、【大型展览展示策划与创（承）办】、【区域策划运营与推广】、【品牌战略营销推广】以及为政府和企业提供【常年公关顾问专业服务】等，成功案例近200项，深受合作及参与各方认可，赢得广泛社会赞誉 ONE/【【团队团队】】 特色与广告公司相比，【我们】更强调活动的落地效果；与策划公司相比，【我们】更注重执行的细节与资源的有效整合；与展览公司相比，【我们】更贴近甲方的立场，考虑参与各方的感受与整体效果；【我们】不是媒体，但却拥有强大的媒体关系资源，将推广做得更广、更细、更到位！ TWO /【【团队团队】】作业范围大型展览展示的策划执行大型专项活动和节庆主题活动策划和操作大型专题会议、论坛与企业年会策划执行各种推广整合策略与传播执行城市品牌推广及景区营销运营策划政府公关策略与危机公关策略文化传播与传媒投资运营■专项全程策划及执行■长期战略顾问■短期个案咨询■专项研究及策略研判 成都市人民政府成华区人民政府新都区人民政府成都市房管局龙泉驿区房管局金堂县房管局青白江区房管局大邑县房管局都江堰市房管局郫县房管局新津县房管局彭州市房管局新都区房管局常年服务机构 成都国际会展中心中国住宅产业博览会成都住宅产业博览会美国SCA四川海辰工程设计公司四川天筑景典设计润枫国际EDSAORIENT设计事务所SOM设计事务所翰时国际安道国际中国对外贸易经济合作企业协会英国皇家建筑师协会中国代表处TONTSEN建筑设计事务所MIPIMAISA设计事务所AISAPACIFIC设计事务所沃尔本国际ABBS世界建筑论坛远大集团恒宇实业五岳集团逸凡实业成都博爱教育投资机构成都铭贤教育投资机构……服务过的单位 ★2011成都金堂全国巡展★2010全国图书博览会★2009中国·成都国际桃花节·龙泉房产博览会★2008新都城市形象展示暨房产博览会★2008成都精品楼盘二级城市六城巡展★2008中国·成都国际桃花节·龙泉房产博览会★2007成都房产走进攀枝花首届精品房交会★2007中国·西藏第二届“雪顿节”房地产博览会★2007中国成都第11届（夏季）住宅产业博览会★2007中国·成都国际桃花节·人居龙泉形象展示暨房交会★2006中国成都第10届（冬季）住博会暨第三届国际商业地产博览会★2006中国成都第9届（夏季）住宅产业博览会★2005中国成都第8届（冬季）住宅产业博览会暨迎春房展★2010、2011成都龙泉桃花节房产博览会、龙泉房产全国巡展、龙泉房产走进成都经开区活动作品及经典案例展览展示篇FOUR/【【团队团队】】作品及经典案例。
★2011龙泉房产与成都经开区互动主题论坛★2010、2011成都龙泉桃花节系列主题推介会★2009中国·成都桃源论坛之宜居龙泉高端论坛★2007成华实施“大房产”发展战略高峰论坛★2006创意中国（成都）首届建筑设计高峰论坛★2006成都、杭州幸福双城记高峰论坛★2006四川省第二届商业地产供需见面会★2005中国西部媒体峰会★2005中国（成都）楼市总评榜★2005中国房地产开发的西部机遇论坛★2005中国（成都）房地产操盘策略峰会★2005中国（成都）园林景观行业高峰论坛★2003成渝经济带商业精英高峰论坛峰会论坛篇峰会论坛篇 ★新都城市运营推广城市推广篇 ★成华区区域品牌推广城市推广篇 城市推广篇★龙泉区区域品牌推广 Thank You !合作事宜合作事宜成都叁艺文化传播有限公司成都天恒智龙传媒机构地址：成都市锦里中路5号国嘉华庭一单元25-01号 成都市滨江西路8号凯旋门1-1-802号 如何进行房地产市场分析 学习内容¶ 理论部分¶ 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告 市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。
评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5评评估项目目估项目目标实现的可能性标实现的可能性市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础的过程，市场分析的结论是进行决策的基础开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？ 什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系针对某种特定物业研究市场的供需关系需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！ 房地产市场分析的思路、步骤和方法1思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。
步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分第二步：区域经济环境和市场分第二步：区域经济环境和市场分析析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率 房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地产区域房地产市场分析市场分析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景 房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本资（二）基本资料的获得料的获得•区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划•区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源•各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴•土地、规划部门的政府官员访谈•规划、房地产等专业人士访谈 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。
方法第二步第二步区域经济区域经济环境和环境和市场分市场分析析（三）能够反映区域房地（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标产市场发展状况的指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～～30003000～～40004000～～80008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展 房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增幅增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开房地产开发投资发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开房地产开发投资发投资/固定资固定资产投资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房地（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标产市场发展状况的指标 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。
方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房地（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标产市场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。
方法第三步第三步专业市场专业市场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结 房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法第四步第四步项目市场项目市场分析分析（微观层（微观层面）面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度……周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标 STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争） SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素——目标/开发商品牌/可利用资源等 O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向►观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。
►在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会——这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在 SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W 进行房地产市场分析时常犯的错误1大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略•地产江湖地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 补充几点市场分析方法的建议：•市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！•数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；•基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。
题、或是判断趋势、或是找到答案等EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2 学习内容¶ 理论部分¶ 案例学习 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 。
