日本的承租人保护制度.docx

日本的承租人保护制度 一 《借地借家法》的沿革《借地借家法》是日本政府为了顺应当时的日本经济活性化及社会经济的变化，1991年将《房屋保护法》、《借地法》及《借家法》三个法律统合为现行的《借地借家法》，优先于民法规定，对土地承租人[1]和房屋承租人[2]进行保护并于1999年和2007年对其部分内容进行了修正1.颁布《民法》日本的现行民法于1896年颁布、1898年实施现行民法作为日本私法的基本法，到2017年为止并未进行实质性的修正[3]《民法》对于土地房屋这类房地产租赁行为的规定具有以下特征即，以拥有房屋为目的的土地利用权，采用地上权（物权[4]）及租赁权（债权[5]）的双重制度，而针对房屋的利用关系仅规定为债权，直接适用一般的租赁规定2.颁布《房屋保护法》在明治时代，进行地租改正事业[6]的同时，土地价格作为征收地租税的基础亦被再三估算，课税评估额也逐渐上涨重新规定课税评估额及地租率造成地租税呈现高额化，对土地的租赁需求也随之增加日清、日俄战争（1894～1905年）极大地改变了日本的产业和经济构造，另外，大量人口从农村拥入城市，土地价格的上涨以及租金的增加也趋于恒常化其结果导致部分土地所有者对没有对地租上涨做出回应的承租人，趁地上权或租赁权没有登记之便，通过假装出售租赁土地等行为，强行要求租户腾让土地或是同意提高地租，类似状况的风行引来了社会上的关注。

于是，在1909年颁布了《房屋保护法》，规定只要对房屋进行了登记，便可对抗借地权的第三人3.《借地法》和《借家法》的颁布与修正《房屋保护法》颁布后，社会上对借地权的最低存续期间及更新请求权的必要性的认识依旧很高，该等问题在法律制定期间就已被讨论，加上对当时存在的住房供给不足、租金上涨、逼迫承租人退还房屋等一系列社会问题的考量，政府在1921年颁布了《借地法》、《借家法》该法律是以保护承租人为目的的首部法律，其承认以房屋的交付作为第三人对抗要件的规定等至今仍在沿用1937年日华事变的爆发使得日本进入战时体制，全面战争进一步激化了城市人口的集中，对住房的需求也随之激增在此背景下，土地租金、房屋租金的高涨衍变为一大社会问题为应对土地及房屋租金的高涨，政府于1939年制定了地租统制令根据地租统制令的制定，土地及房屋租金直接由政府管控并对其设定了上限在战争时期居住难问题严重，虽然制定了地租统制令，有关土地承租人及房屋承租人的退租仍存在很多问题，因此政府在1941年对《借地法》、《借家法》进行了修正，为保护土地承租人、房屋承租人，对出租人拒绝更新和提出解约申告的自由进行了限制，在一般条款中增加了须提供“正当事由”这一条件。

随着该《借地法》、《借家法》的修正，巩固了借地关系、借家关系，对于出租人来说拒绝更新及解约也不再容易第二次世界大战后，随着日本经济的逐渐复苏，社会经济体制的急速变化对借地借家关系造成了较大影响，同时随着房屋的构造、规模等变化，产生了各种新的事态及纠纷，为了对应此种需求，在1966年围绕借地借家关系纷争的处理方法等内容对《借地法》、《借家法》进行了再次修正4.《借地借家法》的成立1966年修正后至1980年代中期，《借地法》、《借家法》的修正并未成为社会经济的一个热门话题，而在这期间，人们对于土地及房屋的看法发生了改变，房屋的构造、规模、种类等也发生了变化前文中提到，《借地法》、《借家法》的颁布与修正重视了对土地承租人、房屋承租人的保护，特别是针对借地关系、借家关系中拒绝更新及解约等情况要求须提供正当理由，导致一旦签订租地合同、租房合同后就很难解除契约关系，这在一定程度上也控制了租地合同、租房合同的数量因此，为了顺应日本经济活性化及社会经济的变化，1991年将《房屋保护法》、《借地法》及《借家法》三个法律统合为现行的《借地借家法》，并于1999年和2007年对其部分内容进行了修正二 《借地借家法》的对象及其强制性法规1.《借地借家法》的对象在日本，规范包含房屋在内的体物的租赁行为的法律为《民法》。

同时，在日本，体物的租借权利不是物权而是债权但是，房屋作为人们社会生活及经济活动的基础，如果依据《民法》规定容易造成房屋使用收益关系的消除，对人们的社会生活及经济活动造成障碍因此《借地借家法》对于房屋的租赁合同（以下简称“租房合同”），规定其采取不同于《民法》的处理方式，在一定程度上保护了承租人《借地借家法》没有根据房屋的用途来区别适用对象（《借地借家法》1条）由于没有将适用对象区分为居住用（一户建住宅、区分所有房屋）和营业用（事务所、商铺、工厂、酒店等），因此只要是房屋的租赁合同，基本上都适用于《借地借家法》针对这一点，合同标的物能否被称之为房屋，需要根据其在结构上、经济上、使用上是否独立来进行判断只要租借部分在结构上、经济上、使用上独立，不论是整栋租借还是部分租借均适用于《借地借家法》[7]另外，作为《借地借家法》适用对象的房屋租借，不因承租人或房屋的所有者是谁而有所例外也就是说，公营住宅及公团住宅，或是国有（公有）房屋的租赁只要没有特别规定，均适用于《借地借家法》[8]2.《借地借家法》的强制性法规《借地借家法》为保护房屋承租人、谋求房屋利用的稳定性，排除《民法》对租赁的规定等，制定了一系列的特殊规则。

考虑到如果这些特殊规则可以通过当事人的特约条款任意排除，《借地借家法》对承租人的保护在很大程度上将缺乏实用性因此《借地借家法》第30条和第37条规定，相关合同规定中对承租人不利的特约条款无效违反《借地借家法》，签订不利于承租人或转租人的特约条款时，依据《借地借家法》的规定该特约条款无效这种不论当事人是否同意都被适用的法令被称为强制性法规此外，《借地借家法》认定无效的仅限于该特约条款部分，租房合同本身不受影响（部分无效）在《借地借家法》有关租房的规定中，被视为强制性法规的主要有以下内容：①租房合同的存续期间②租房合同的法定更新③根据解约申告终止租房合同④拒绝租房合同的更新⑤租赁权的对抗力⑥租金增减请求权需注意的是，《借地借家法》的适用对象是在“正当事由”制度下应保障合同继续生效的“普通的房屋租赁”也就是说，允许根据特约条款或法律规定以不同于《借地借家法》的方式处理具体为，关于①短期使用目的的房屋租赁、②适用于《借地借家法》时的“有期限规定的房屋租赁”、③定期租房合同、④根据有关确保高龄者居住稳定的法律第56条而设立的“终身租房合同”，前述合同中部分事项采取不同于《借地借家法》的处理方式在法律上也是被认可的。

三 有关房屋租赁合同存续的承租人保护制度1.租房合同的存续期间日本的《民法》针对租借的存续期间，没有规定短期租赁的期限，只规定最长不可超过20年（《民法》第604条）[9]这是对租借物所有权的制约，不希望期间太长因而作此规定针对房屋，如前文所述需要谋求房屋的稳定使用，因此必须约定合同期限达1年以上，若未满1年将“视为无期限规定的房屋租赁（不定期房屋租赁）”（《借地借家法》第29条1项）还废除了《民法》第604条对长期存续期间的规制，从而使签订超过《民法》规定的20年的租房合同也成为可能（《借地借家法》第29条2项）如若当事人签订了未满1年的租房合同，该合同将被视为不定期的租房合同以利于保护承租人，出租人如果不提出解约申告将无法终止该合同，然而终止合同的解约申告必须具备后述的正当理由等必要条件，导致出租人实际上很难解除不定期的租房合同，从而在谋求房屋稳定使用的同时有助于保护承租人的利益表1 《民法》与《借地借家法》对存续期间约定的对比存续期间的约定无1年未满1年以上20年未满20年以上《民法》第604条无期限规定根据约定期间根据约定期间20年《借地借家法》第29条无期限规定无期限规定根据约定期间根据约定期间|Excel下载表1 《民法》与《借地借家法》对存续期间约定的对比2.租房合同的法定更新等（1）租房合同的法定更新《民法》规定对于定期租赁合同，原则上到约定期限意味着该租赁合同终止，承租人应将出租房返还给出租人。

但是租期约满后，承租人想继续使用或是继续收益时，出租人事先得知且没有提出异议时，则被推定为以与原合同同样的条件再次进行租赁（《民法》第619条1项）《民法》的处理方式限于是推定的法定更新，出租人通过反证可以否认其更新，这一点对保护承租人来说十分不利因此《借地借家法》规定“如果规定了房屋租赁的期限，当事人（主要设想为出租人）在期限截止前1年至6个月期间内没有通知对方不续约或是不变更租赁条件，且要求不续约的，将视为与原合同同样的条件进行契约更新”，也就是说出租人在一定时间内没有通知承租人拒绝更新时，不允许出租人反证，视为法定更新生效以达到保护承租人的目的（《借地借家法》第26条1项）此外，关于拒绝更新的通知，不仅仅限于“一定时间内”这一要件，还需要提供拒绝更新合同的正当理由，有关正当理由将在后文中详述另外，即使在一定时间内通知了承租人不续约，在租赁合同期满后承租人想继续使用，如果出租人没有及时提出异议亦将按照法定更新进行续约（《借地借家法》第26条2项）对于这个“及时”的标准，则须具体情况具体分析例如，有案例在租约期满后出租人收受了承租人的款项并签发了租金收款收据，就不可推说是收取了损害赔偿金，即使日后提出异议，也没能认定为是“及时”提出了异议[10]，而另有案例[11]则是在租约期满后第66天提出房屋腾退请求的诉讼，考虑到提起诉讼的准备时间，被认定为及时提出了异议。

2）法定更新的租房合同的内容法定更新的租房合同是在与原合同同等条件下更新的合同但是，租房合同在法定更新后被视为无期限规定的租赁合同，因此在期限这部分是不同于原租赁合同的（《借地借家法》第26条2项）另外，以没有提前通知拒绝续约为前提进行的法定更新（《借地借家法》第26条1项），适用于“有期限规定”的租房合同，即便当初为有期限的租房合同，经过法定更新后也被视为无期限规定的租房合同，因此对于法定更新后的租房合同，如果没有提前通知拒绝更新的话，选择进行法定更新是没有任何问题的3）不及时的更新拒绝通知如前文所述，出租人如果想拒绝续约或者变更租赁条件，应在租约期满前1年至6个月期间内通知承租人这段时间是提前通知承租人终止租房合同，或承租人对提出的租赁更改条件进行检讨从而决定是否续约的准备期间错过这段时间即使通知承租人拒绝续约也是无效的，由于法定更新后的租房合同为没有期限规定的合同，因而不及时的更新拒绝通知对法定更新后没有期限规定的租房合同是有效的（无效行为的转换）另外，租约期满1年以上之前发出的拒绝续约的通知亦被视为无效且，如后文所述，与更新拒绝通知一样，对租房合同提出解约申告时亦须提供正当理由。

3.租房合同解除时的承租人保护制度（1）提出解约申告终止租房合同《民法》规定，无期限规定的租借可以理解为随时到期，以此为前提考虑的话，当事人可随时提出解约申告（《民法》第617条第1项）且，房屋的租赁合同在提出解约申告后的3个月后得以终止（《民法》第617条第1项第2号）而另一方面，《借地借家法》并未改变当事人可随时提出解约申告这一内容（但出租人提出解约申告时需要正当理由），但对于提出解约申告至终止合同的期限，从《民法》规定的“3个月”延长至“6个月”（《借地借家法》第27条第1项）此外，租房合同由于解约申告的提出而终止时，如果承租人继续使用该房屋时，该合同的终止亦会受到法定更新的制约（《借地借家法》第27条之2）也就是说，出租人有正当理由提出解约申告，要求解除没有期限规定的租房。