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经营性物业抵押贷款业务讲稿经营性物业抵押贷款业务讲稿总行房地产信贷部业务一处总行房地产信贷部业务一处 李玉刚李玉刚二零零六年十月二零零六年十月 武汉武汉1目录一、开展经营性物业抵押贷款业务的意义和作用 二、我行经营性物业抵押贷款业务基本规定及其 与国内外同业比较 三、我行经营性物业抵押贷款业务发展现状及其 存在的主要问题 四、经营性物业抵押贷款项目评估的核心内容 五、稳健发展经营性物业抵押贷款业务的思路和 对策 六、经营性物业抵押贷款业务证券化研究与探索 2一、开展经营性物业抵押贷款业 务的意义和作用（一）抓住商业地产市场快速发展的 机遇，找准介入时机 （二）适应商业地产经营模式的变化 ，具有一定的发展空间 （三）有利于调整信贷结构，拓展长 期稳定的收益来源3二、我行经营性物业抵押贷款 业务基本规定及其 与国内外同业比较 （一）我行定义和贷款条件（二）国内外银行经营性物业抵押贷款业 务比较4（一）定义和贷款条件1、经营性物业和经营性物业抵押贷款定义 2、贷款基本条件 ★借款人须具备下列基本条件： ★经营性物业须具备的基本条件 ： 3、贷款额度、还贷方式和贷款期限5案例：如何确定贷款额度• 某写字楼的建造成本为1亿元，市场 评估价值为2亿元，未来十年的现金 流可偿还的贷款额度为6000万元（ 没有其他收入可供综合还贷），按 公允价值入帐金额为15000万元，如 何确定贷款额度？、61）按建造成本置换超过资本金以上 的金额的贷款额度为6500万元； 2）按市场评估价值的60％应为 12000万元； 3）按现金流测算应为6000万元； 4）按帐面价值70％测算应为10500 万元。

7相对合理的解决方案1）如果是优质客户优质项目，出于营销考虑， 可以市场评估价值的60％确定为12000万元； 2）如果是一般客户一般项目，出于防范风险， 按现金流测算确定为6000万元； 3）如果是新建刚投入运营的物业应建造成本置 换超过资本金以上的金额确定为6500万元； 4）如果是建成并投入运行几年的市场价值确实 发生较大变化的，按帐面价值70％测算确定为 10500万元8★资料：公允价值• 根据《企业会计准则第3号－－投资性房地产 》，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值 ，或两者兼有而持有的房地产投资性房地产 采用公允价值模式计量的，应同时满足下列条 件： • 1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易 市场 • 2、企业能够从房地产交易市场上取得同类或 类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而 对投资性房地产的公允价值作出合理的估计9（二）国内外银行经营性 物业抵押贷款业务比较1、国内其他银行 ★工商银行的办法基本上照搬了我行的办法，并 做了如下修改：所有者权益在l亿元（含）以上 ；商用房属写字楼、商场、综合商业设施的， 建筑面积应在8000平方米（含）以上；商用房 属星级宾馆酒店的，星级应在四星级（含）以 上。

贷款金额应综合考虑商用房每年出租等经 营收入和市场价值等因素合理确定，最高不得 超过商用房市场评估价值的60％10• ★兴业银行的办法相对我行办法要严格一些： 投入正常运营一年以上；大型购物广场、甲级 办公楼、四星级（含）以上酒店，其中大型购 物广场和甲级办公楼出租率在80％以上，四星 级（含）以上酒店入住率在60％以上；为确保 本行在抵押物处置中免受承租人牵制，要求在 借款发放前，承租人向本行、出租人出具书面 承诺，当本行需要处置抵押物还贷时，放弃租 赁权和优先购买权分行原则上不得办理“以 租代售”物业的抵押贷款业务经营性物业贷 款金额一般不超过购置总金额的60%，且不超 过本行认可评估机构评估价值的55%，但个别 自建或购置总金额明显低于评估价格的，可按 不高于评估价的55%确定贷款金额• 112、东亚银行• 东亚银行是专业做的商业地产信贷业务 的银行，在中国大陆所做的商业地产开 发贷款不良率极低（仅有几百万不良） 自1999年开展商业抵押贷款（经营性 物业抵押贷款）以来，至今已有7年的时 间，没有形成一笔不良，取得极佳的业 绩东亚银行选择客户、物业和贷款运 作模式值得我行认真学习。

12我行与东亚银行经营性物业基本 规定比较东亚银 行 我行 客户选择 有外资背景，中方股东优 秀AA级以上 项目选择核心地段标志性建筑，面 积在5万平米 以上百货类物业面积应大于1万 平米，其他物业未做要求百 货类物业面积应大于1万平 米，其他物业未做要求 贷款额度 评估值40％，最高不超过 60％同一城市不同地段 可设不同抵押率 评估值60％、账面成本的 70％ 贷款期限 一般5年，最长8年一般8－10年 担保方式物业抵押同时追加最终控 制人（公司或个人）保证 担保 物业抵押13利率上浮 基准利率较多 监管帐户 存放不少于月还 款额3倍的款项 不少于月还款额 综合还贷 不可综合还贷 综合还贷现 金流 比率要低于20％ 还贷能力 测算 月可还款额/月还 款额≥1.2 未作要求 14我行与东亚银行经营性物业基本规定比较案例：东亚银行为北京A公司提供商业 抵押贷款的基本条件和条款 ★东亚银行抵押贷款文件清单 ★东亚银行抵押贷款业务信贷调查报 告案例15三、我行经营性物业抵押贷款业 务发展现状及其存在的主要问题（一）发展现状截止2006年7月底，共有11 个分行开 办了经营性物业抵押贷款业务，总 、分行审批通过金额230亿元，累计 放款146.6亿元，贷款余额145.2亿元 。

贷款余额前三名的分行是上海、 浙江、深圳，分别为53.7亿元，24.6 亿元，23.6亿元 16（二）存在的问题• 1、受考核影响，经营行业务发展存在盲 目性 • 2、拓展的客户和项目不尽理想 • 3、物业价值评估普遍虚高 • 4、还贷能力测算不尽科学，综合还贷比 例过高175、核实租约和租金水平的合法性和真实性 难度较大，租约短，租金水平不稳定6、贷款实际用途不易掌握 7、贷款期限偏长 8、关联交易风险较大 9、贷后管理薄弱，综合效益未能完全显现 10、抵押物变现普遍难度较大和抵押物灭 失风险 11、同业恶性竞争苗头初现 18★案例：××城市广场投资有限公司×× 城市广场11亿元经营性物业抵押贷款 项目（否决）（一）借款人情况 借款人成立于2001年9月，注册资本2000万元 截止2005年末，总资产17887万元，负债 176425万元，资产负债率98,63%银行存量贷 款113000万元2005年实现经营收入14588万 元，利润183万元；经营活动和投资活动现金 流为负值，筹资活动为正值具有房地产开发 资质信用等级为B级目前与其他公司合作 开发地铁商城项目19（二）物业基本情况• 该物业于2002年9月建成并营业，2003年底， 借款人以160867.38万元的价格收购了本次贷款 物业。

本次贷款物业为购物中心－1至6层购 物中心总建筑面积共106113.81平米 .经评估该 物业为21.8亿元，抵押率50.46％据测算本物 业产生的收益无法归还贷款本息，需要依靠借 款人开发的地铁商城项目综合还贷经敏感性 分析（±5％）测算，在本物业的全部净收益和 地铁商场项目的16700万元开发利润共同偿还 贷款本息的情况下，贷款偿还期最长为11.86年 ，如以±10指标进行测算，贷款偿还期超过12 年，贷款项目财务抗风险能力一般20（三）项目否决原因• 1、本次贷款暂不符合《中国农业银行固定资产贷款管 理办法》的有关规定：①本次贷款借款人在我行的信 用等级为B级，不符合我行对借款人信用等级的要求（ AA级及以上）；②本次贷款期限为12年，超出我行固 定资产贷款总期限的一般要求 • 2、借款人目前资产负债率较高（98.63％），偿债压力 较大 • 3、项目财务抗风险能力一般；还款来源包括地铁商场 项目的部分利润资金，此部分利润资金尚未实现，能 否按计划作为还款来源偿还我行贷款本息存在一定不 确定性，如果扣除此部分还款来源，只依靠贷款物业 经营净收益偿还贷款本息，则我行贷款本息按期偿还 存在风险。

• 4、经评估估算，按照收益法和市场比较法得出的抵押 物价值均高出抵押物2003年底交易价（16.36亿元）较 多，存在抵押价值虚增的风险21• 5、目前，本次贷款全部抵押物为已有存量贷款提供抵 押担保，待存量贷款全部以我行贷款置换后，本次贷 款抵押率为50.46％，抵押物稍不足值，在抵押物变现 过程中，尚需扣除1.11亿元抵押物处置成本，加之物业 规模较大，存在一定的变现风险 • 6、在我行贷款置换已有存量贷款的过程中，暂不能落 实我行贷款的抵押手续；贷款阶段性担保人——××集 团公司偿债能力较弱，资产负债率超过90％，根据我 行《贷款担保管理办法》规定，暂不具备担保能力 • 7、目前，本次贷款物业周边正在经营的商业类项目包 括××城（18.8万平米）等，正在销售的地铁商场项目 紧邻贷款物业，同属于商业类型，给本次贷款物业带 来一定的竞争压力，同时，由于本次贷款期限较长（ 12年），其经营容易受到未来市场环境、市政规划及 相关政策等因素的影响，存在一定的市场风险 22四、经营性物业抵押贷款 项目评估的核心内容（一）调查评价租赁方式、租约、租 金水平的真实性和合法性，及其对 还贷能力和处置抵押物的影响1、关于租金支付方式、租期和租赁合 同备案登记问题232、承租人依法享有的承租权、优 先购买权及其他权利对本行抵押 权的限制和影响3、关于“以租代售”问题24（二）经营性物业价值 评估1、收益法 （1）区分折现率、资本化率和基准收益率概念 • ★折现率确定的原则★折现率确定方法• 一般情况下，确定折现率的数学公式为：折现 率＝无风险报酬率＋风险报酬率＋通货膨胀率25（2）收益法计算公式• V＝a/r[1-1/(1+r)N] • (a为净收益＝潜在毛收入－空置等造成 的收入损失－运营费用；r为折现率＝无 风险报酬率＋风险报酬率＋通货膨胀率 ；n为收益年限) 262）净收益在未来的前若干年有变化的公式 V=∑ti=1ai/(1+r)I+a/r(1+r)t[1-1/(1+r)n-t] 3）净收益按一定数额递增的公式 V＝（a/r+b/r2）[1-1/(1+r)n]-bn/r(1+r)n 4）净收益按一定数额递减的公式 V＝（a/r－b/r2）[1—1/(1+r)n]＋bn/r(1+r)n 5）净收益按一定比例递增的公式 V=a/r-g[1-(1+g/1+r)n] 6）净收益按一定比例递减的公式 V=a/r+g[1-(1-g/1+r)n]27★案例：戴德梁行抵押 物评估案例28（三）租金收入、现金 流量和偿债能力分析1、租金收入分析 （1）DSR（月可还款金额/月还款额）分 析 （2）租金变动敏感性分析 (3)最低出租面积（出租率）及利率敏感性 分析 2、现金流量预测分析 3、还贷能力测算29五、稳健发展经营性物业抵押 贷款业务的思路和对策（一）应定位于功能性业务产品，限量发 展的特色精品业务 （二）严格客户、项目和经营行准入标准 ，切实防范风险 （三）制定配套的信贷政策制度和操作办 法指引，提高精细化管理水平 （四）严格审核租约的真实性和合法性， 加强租金收入封闭运行管理30• （五）客观合理确定物业价值，根据客户和项 目确定差别化的抵押率，满足客户营销和风险 防范的双重要求 • （六）科学测算还贷能力，严格控制综合还贷 比例 • （七）关注贷款实际用途，贷款期限不宜过长 • （八）关注抵押变现难易程度，预估抵押物变 现成本 • （九）尽职尽责做好贷后管理，防范操作性风 险31（十）稳妥进行工业厂房类物业 抵押贷款业务试点准备工作32六、经营性物业抵押贷款业务证 券化研究与探索 (一)定义和发展现状 (二)CMBS的优势 (三)CMBS的基础资产池 (四)CMBS的风险 (五)经营性物业抵押贷款证券化的可行性、 困难性和实施路径33提问与答疑谢谢34。