国际购物广场调研及策划报告.docx

淮安国际购物广场市场调查研究报告目录一、淮安市背景及宏观经济环境研究二、淮安市商业环境研究三、针对性商业环境分析四、典型商业场所调研分析五、在建、在售商铺调研分析六、基地概况七、淮安国际购物广场商圈专项研究八、潜在目标市场研究九、工程SWOT分析一淮安城市背景及宏观经济环境分析研究［一〕随市概况1、地理位置与行政区域划分淮安市是一代伟人周恩来的故土，地处江苏腹地，位于淮河下游，东接盐城，西毗洪泽湖与泗洪、泗阳相连，南临扬州、泰州及安徽省，北与沐阳、灌南毗连辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、吁胎县4个县:面积约10072平方公里，人口505万市区面积337平方公里，人□48万2,地貌气候与自然资源淮安地势平坦，平原辽阔，属黄淮平原与江淮平原的结合部，仅西南角有低丘分布，属皖东丘陵的余脉水系以黄河故道为分水岭，北属沂沐泗和流域,南属淮河流域淮安属中纬度北亚热带向暖湿带过渡地区，温带气候显著，气候条件优越农业资源丰富，是全国重要的商品粮基地和农副产品基地，还是蚕桑、棉主要基地洪泽湖为全国五大淡水湖之一，素有“日出斗金"之称，是水产品基地地下非金属矿产资源丰富，其中岩盐储量开发潜力十分巨大。

3、文化古迹淮安是我国历史文化名城，处于滨运河、临灌水的南北交通要冲，历史上是漕运盐运重镇，我国南北交通转运中心、军事要塞，素有"南船北马，九省通衢"、"襟吴带楚客多游，壮丽东南第一州"的美称淮安人文荟萃，历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹄等4、历史开展淮安市经济根底相对薄弱，在整个江苏省相对排后，属于欠兴旺地区淮安历史上曾为我国重要的交通枢纽、商贸中心，但自近代工业革命的兴起和以蒸汽机为动力的现代化交通运输工具的出现，淮安就因水运交通的衰落和陆上交通根底设施的滞后，失去了昔日的交通地位，成为中国近代城市建设史上典型的衰落城市5,解f改革开放以来，淮安市外围对外交通条件逐步改善如今淮安公路、铁路、水路四通八达，同三（京沪）高速、宁徐高速、宁连高速以及新沂到长兴的铁路均已在此相会，京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入海水道等纵横交错，形成了一个以高等级公路为主骨架、水路并举的交通网络，又新成为了江苏南北交通交汇中心目前，淮安工业主导地位逐步确立，形成了以机械、化工、冶金、纺织、烟草为支柱的工业体系，拥有淮阴卷烟厂、淮钢集团、韩泰轮胎公司、中石化清江石化公司、安邦集团、华新集团、辉煌太阳能公司、清拖、清棉集团等一批重点骨干企业。

由此看出:淮安市的交通地位经历了成为区域中心、到衰落，如今又将新的兴起；因此其商业的会聚扩散作用也必将经历成为中心、到衰落、到新的中心兴起的历程，可以预言随着淮安新的区域交通中心地位逐步确定，其在长江经济带与陇海经济带之间承南启北作用的逐渐表达，淮安的商业、流通业必将进入一个新的阶段，得到进一步的开展二］城市主要经济指楙1、2000年全市主要经济指标:•全年完成国内生产总值291亿元其中：第一产业增加值88亿元第二产业增加值116亿元第三产业增加值87亿元•其中商业贸易：2000年通过加大市场开拓力度，开展新型流通方式、增加信贷消费等措施,促进消费品市场稳中趋活全年实现消费品零售总额103.01亿元,比去年增长12.2%.批发零售贸易业零售额71.48亿元,增长16.7%;餐饮业8.53亿元,增长20.6%;其他行业23.0%亿元下降2.0%.•居民生活全市城镇居民人均可支配收入6117元,比上年增加7.2%;人均消费支出:4352元,比上年增加11.0%;在岗职工平均工资:7978元,比去年增长12.8%;农民人均纯收入:3302元,比上年增加5.7%;人均生活消费支出2104元,比上年增长3.7%;2、2001年全市主要经济指标:•2001年上半年全市主要经济指标：国内生产总值：148,6166万元，增长12.3%；其中第一产业34,8899万元，增长7.5%；第二产业65,4597万元，增长15.6%,第三产业48,2670万元，增长11.6机•2001年7月份：全社会固定资产投资完成额10,2639万元，累计完成68,2847万元，增长15.7%,其中:根本建设投资：2,4521万元，累计13,8553万元，增长-12.7%；更新改造投资：b5162万元，累计10,5360万元，增长31.6%；房地产投资：5570万元，累计4,5698万元，增长31.3%；工业增加值：5,1352万元，累计38,8156万元，增长15.8%；社会消费品零售总额：8,5409万元，累计62,4470万元，累计增长10.6%；其中个体：2,9103万元，累计19,7142万元；总计中批发零售贸易业：6,1556万元，累计44,7369万元，增长13.5%；房地产投资：5570万元，累计4,5698万元，增长31.3%；房屋建设施工面积：6.82万平方米，累计109.13万平方米，累计增长30.6%；其中住宅：6.31万平方米，累计89.42万平方米，累计增长27.0%；商品房销售面积：3.29万平方米，累计21.95万平方米，增长58.6%；其中住宅：3.25万平方米，累计20.23万平方米，增长58.4队商品房销售额：2668万元，累计23416万元，增长67.4船其中住宅2630万元，累计19952万元，增长58.2%；经济的稳定持续开展是批发零售商业开展的根底，居民收入的稳步提高是是批发零售商业开展的动力，由上面的数据和资料我们可以看出：淮安市目前的商业市场不仅在总量上还会有较大的开展，而且还会随着人民生活的提高，物质与文化生活要求的提高，在市场商品供给品种与质■上都有较大的提高。

这可以从目前市区居民生活水平消费现状和收入提高两个开展方向得出结论附表：市区100户城镇居民主要消费品家庭抽样调查根本情况：工程家组摩自洗空电电录影组移照用合托行衣调冰视放碟合动相电家车车机器箱机机机音.机脑具响19992352128097167511022202311272000953262289922831291833291336由上表可以看出：家用电脑、摩托车、空调器、录放机、影碟机、组合音响、移动、照相机等拥有率不高，潜力较大；家用电脑、空调器、照相机等增长较快：自行车、洗衣机、电视机等根本饱和或呈下降趋势附表：市区100户城镇居民家庭主要商品人均消费情况：工服装衣着材鞋类皮鞋旅游鞋耐用消室内装床上用金程料费品饰品口ππ1999241.8326.7676.3442.414.86185.662.0217.477.2000265.5114.3986.1956.292.11386.088.8917.619.由上表可以看出目前淮阴的主要商品人均消费水平并不高，在许多方面均有较大的提升消费空间，需要注意的是在广阔的农村这些指标工程的水平更低,更有待进一步的提高，具有更大的市场容・与市场空间有待商家去开发与经营.（三）城市规划与目标根据“三淮一体"的规划目标：到2023年，"三淮"城镇人口将到达115万，建成区面积120平方公里。

"三淮"将建设成为"江苏新兴的交通枢纽和工业城市、淮河下游的商贸中心"八三淮主中心区实施“城区东扩，中心东移"战略，形成由水渡口广场一健康东路一-淮海北路一-（淮海广场）一一河北东路——和平路组成及其周围4平方公里的金三角中心区，成为"三淮"新的具有现代气息的行政、金融、信息、商贸、休闲娱乐中心本案淮安国际购物广场在位置上属于三淮主中心区,因此本案不管是从商品批发形式辐射面的角度来讲，还是从商品零售角度来说都具有相当的先天地段位置优势N六大功能分区D淮安分区：总面积30平方公里，是以淮安市区为依托的历史文化名城、旅游渡假区，主要开展旅游业以及配套的餐饮、旅馆、休闲娱乐等效劳业2）城南分区：总面积271.8平方公里,规划建成区15平方公里,是淮阴外向型农业开发区，主要开展高新技术绿色农业产业.3）青浦分区:总面积15平方公里,是老城游购区和冶金、化工、烟草、纺织等工业区4）城东分区：总面积15平方公里，是淮阴经济开发区，以高新技术产业为主，生活居住、公共设施相配套的综合性新区5）清河分区：总面积20平方公里，是以清河区为依托的政治、金融、信息、科教、商贸中心本案属本区域以内6）王营分区：总面积20平方公里，是以淮阴县城为依托的市域居住、仓储、货运中心。

从城市的未来规划我们可以看出本案淮安国际购物广场的地位与位置优势在将来城市的功能布局布局中会得到一定的稳固与开展，但是我们必须看到这种稳固与开展的相对性二、淮安市区商业市场整体情况研究（一）总体概况位置上、交通上以及对苏北辐射面的优势与开展，有力地促进了商贸流通的日趋活泼目前全市拥有.全市共有商品交易市场418个,其中各类规模商品市场200多个，年成交额近110亿元，其中成交额超亿元的市场20多个二）市场格局目前，整个淮安市市区（主要指淮阴区、清河区、清浦区）的市场由北向南可以划分为如下几个局部：•淮阴区局部：淮海北路北京路以北，以苏北市场为中心，包括小营广场、汽车北站等；•淮海北路局部：古黄河以南，以汽配商城为中心；•长途汽车站周边局部：以汇通市场为中心，包括布匹市场、五金市场、食品城等；•淮海广场局部：主要以商场、商厦为主，包括新亚商城、清江商场、新亚家电城、通讯市场、家私市场等；•东西两大街局部：以服装、鞋类、各种小百货为主；•郊区开发区局部：包括建材装饰城、南方批发市场等；总的来说：整个淮安市市场分布布局上相比照拟集中，根本上是以主街道淮海南北路为轴开展分布，形成了一定市场的专业性和规模性，批发与零售同步开展。

在经营商品品种与经营者的来源上均由较强的外来色彩，近几年以来由于社会和经济观念的进一步开展，本地从业人员有一定的开展和提高三）商业金融业规划与目标根据1995-2023年淮阴城市总体规划，在城区内形成一个主中心、八个片区级及假设干居住区级中心和八条商业街道组成商业效劳体系以淮海南北路为主轴分布，主中心为淮海广场至淮萃广场地段，八个片区级中心为：水渡口广场、汽车站广场地区、城南路与淮海南路交叉口临近街区、解放路与淮海南路交叉口临近街区、东西大街地区、西园广场、北京西路与淮海北路交叉口临近街区、小营广场八条商业街道为厦门路、淮海东路、健康东路、北京东路、盐河北路、淮海南北路、人民南路、东西大街本案为主中心区，会具有稳定而突出的商业地位三、针对性商业环境分析3商圈划分•核心商业圈以淮海路为主线，淮海广场为中心•次级商业圈围合淮海南北路的北京路、承德路、解放路组成•外围商业圈苏北市场、南方批发城、淮扬装饰城等组成主要商业街：淮海南北路（新世纪广场-解放路）东、西大街、健康路、淮海东、西路2、商业形态分析主要商业形态代表例如主要分布区域。