旅游项目开发的标准流程.doc

...wd...旅游工程开发的标准流程旅游工程对一个地区有很强的综合性效益，可以带动一个地区的经济开展，也可以改变该地区的文化定位，对区域经济、人文、自然环境都具有很深刻的影响工程从无到有，牵涉到众多方面利益，必须科学规划，精心设计，严格监控施工质量，尽职尽责的做好工程的开发建设的管理工作 一、 开发分期 　　旅游工程从投资兴趣产生到工程建成交付使用，必须经历一个完整的开发过程这个过程由假设干个环节组成，每环节相对独立，却不孤立存在，它们之间相互联系，环环相扣在整个工作流程中，各项工作必须遵守客观规律的基础上形成先后次序，不可人为逆转或任意颠倒先后次序 　　根据旅游行业特点和工程开发建设的客观实际情况，可以把旅游工程开发建设过程划分为三阶段五期按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段；按具体的工作内容分为：投资决策与合同签订期、管理架构与运作筹划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期，五个工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整的工作流程 二、 投资决策  　　投资商对一项旅游资源或工程感兴趣，到决定进展旅游投资，需要一个投资决策的过程，这一过程中，最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游工程开发价值的评价。

对于该主题的讨论详见?旅游工程投资评价纲要? 　　投资商在与旅游资源控制方签订合同前，要对的旅游资源进展投资评价一般可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份?旅游工程投资预可行性研究报告?或?旅游工程投资价值评价报告?，以作为决策依据 三、 合同签定 　　目前统一的旅游法没有出台，旅游资源的管理权由各部委及地方政府控制，导致旅游工程开发面临很大政策风险地区差异和法规修改，将对旅游工程开发产生重要影响 　　旅游工程开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产对于这些资源，都有完全不适应市场经济开展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利旅游特许经营权是投资商必需合法控制的核心，其中包括门票收益权、工程开发与招商权、核心土地购置权等几个方面如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设〔特别是交通、水电等〕，是非常需要经历和技术的 　　合同签订的同时，需划定红线，确定工程的开发用地和建设用地 四、 架构管理 　　合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建设开发运作的管理构架与管理制度 　　开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。

这三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部顺序完成因此，应着眼于人力资源培养，设立前期工作部、工程管理部、景区管理部三个业务部门他们的职能分别为： 　　前期工作部负责工程开工建设前的准备工作主要工作内容：委托旅游投资参谋公司进展市场调研；委托旅游产品筹划机构进展产品筹划；委托规划设计单位对工程工程进展规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等 　　工程管理部以工程经理为首的工程管部，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，保证工程按设计要求和合同要求完成 　　景区管理部负责景区开业营销筹划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力 五、 产品筹划及工程运作筹划 　　工程开发的主要人员到岗，资金到位后，应及时启开工程筹划工作工程筹划不是旅游规划工程筹划包括旅游产品的筹划及工程开发运作的筹划，主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题必需聘请专业的旅游工程开发咨询参谋公司，提供?旅游工程总体筹划报告?及?旅游工程开发运作方案? 　　为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子工程投资人招商引资等方面的工作全面配合，应编制?旅游工程建设可行性研究报告?。

对于该主题的讨论详见(旅游投融资网 ibxo ) 六、 规划、设计 　　兵马未动，粮草先行，规划设计是建筑开工前的重要工作工程筹划完成后，或与此同步进展，应该聘请专业机构，编制?旅游总体开展规划?，或者直接编制控制性详细规划，可以包含局部需马上开工的区域的修建性详细规划旅游规划不是简单的建筑工程规划它包括投资方案、社会效益、环境保护等许多内容读者可参阅绿维创景相关旅游规划产品服务 　　规划、设计的 基本程序是：勘察－规划－设计方案－初步设设计－施工图设计 　　新建工程要先进展旅游规划、确定规划条件，到规划主管部门办理用地规划许可证，方可委托专业机构进展旅游工程设计小型工程常用规划方案代替初步设计方案，初步设计方案要通过发改委与建委等相部门的联合审批后，进展施工图设计施工图设计方案要报送经建委审批，建委一般委托省级以上建筑规划设计院进展审核，并提出修改意见大型工程要组织工程、构造、力学等专家进展集体论证施工图是工程施工的依据，法律规定未经审批的施工图不得使用 七、 政府审批事项办理推进 　　前期工作部的重要工作之一，就是通过政府的各项审批其中，发改委立项，可行性研究报告审批，规划评审，市级、省级、国家级重点扶持工程立项与申请，国债工程、农业工程、旅游工程等特殊扶持申请；规划委批准；土地规划审批；建设土地的招、拍、挂与征用；合同中政府承诺的落实；施工图的审查；建设准备与报建批复等等，十分繁杂。

　　在众多的报批工作中工程立项和可行性研究报告批复最为关健工程建议书是立项的重要文件，在内容和格式上有严格的要求投资者持工程建议书及相关文件，到政府相关部门征求意见，争取获得发改委工程立项对于一些综合性大型工程的可行性研究审批投资商一般委托专业机构编撰工程建议书、可研报告，因为专业机构在技术分析和协调各方面关系上具有明显的优势 八、 资金运作与招商引资 　　现代社会，独立完成综合性旅游工程，即不经济，也不现实一个成功的企业，应该是一个善于借助任何工程，搭建融资平台的企业这个企业并不需要投入太大的资本金，而可以圈定最有价值的资源，通过优秀的筹划，引入其它投资人及银行，而自己控制或委托专业机构实施有效开发，将自己的风险降到最低，控制最大的长期盈利 　　建设投资之前，应该确定合作伙伴，落实投资种子资金一般而言，工程建设资金不能全部靠企业自有资金，应积极进展融资和招商引资，用少量种子资金起开工程，利用工程融入建设资金 　　 信贷资金是建设资金最重要的筹措来源根据投入前期资金与建设需要资金的缺口，应该积极进展银行融资 　　在不失控制权的基础上，投资商可根据对工程的安排，应该把工程主体设计为有限责任公司，并争取引入战略投资人，以扩大公司资本金。

　　对于工程的附属工程，如景区的接待设施和服务设施，应拿出一局部工程进展招商引资，引入相关的专业投资人，对索道、设施游乐、酒店等等子工程，进展合作或独立投资 　　工程招商文本制作，读者可参阅绿维创景相关旅游规划产品服务融资具体操作思路，可参阅林峰博士的?旅游工程的融资途径?、?旅游开发招商引资模式设计? 九、 建设准备与工程建设 　　工程建设期主要由工程管理部负责在施工开场前，工程开发建设单位必须组建工程法人，委任工程经理，落实建设资金，办理征地拆迁工作，确定监理单位和施工单位，办妥开工前一切手续 　　在工程施工期间，以工程经理为首和工程法人机构负责协调各方，监视、控制工程进度与质量，保证工程按设计要求和合同要求完成 　　旅游工程中主要有基础设施建设、景观建设、接待设施建设、游乐工程建设四个方面 　　建设开工前，有很多准备工作，除前述的立项、规划、设计、审图、报建等工作外，还包括工程合同签订、材料准备等等很多工作；开工之后，有大量的工程质量控制、进度控制、财务控制、监理等等工作 　　工程工程完毕后，工程法人要组织验收工作竣工验收标志旅游工程建设阶段完毕，是全面考核建设成果、检验设计施工质量的重要步骤。

竣工验收一般由工程可研批复单位牵头组成验收委员会〔小组〕进展验收规模大、复杂的综合性旅游工程要进展初验，或分阶段进展，然后进展全工程验收竣工验收通过后，工程正式投入使用 十、 开业运作 　　工程完成工程建设，与开业运行，还有较大的差距；开业需要人财物齐备，并且还要有切实可行的营销方案开业工作由景区管理部负责，它应在工程竣工前，进展生产〔营业〕准备工作工作内容是：筹集营运资金；招聘、培训员工；采购生产物资，建设供货渠道；制定营销方案；健全规章制度 　　景区管理部在竣工验收完毕后，持竣工验收单〔证书〕等相关资料到旅游主管部门〔旅游局〕办理旅游经营许可证跨县市区景区〔点〕开业，报上一级旅游主管部门检查审核凡达不到景区〔点〕开业条件，未经旅游部门审核的，不得正式开放营业取得旅游经营许可证后，旅游经营单位向工商部门办理营执照，到税务、物价及其它相关部门办理开业手续 　　景区开业需全面配置大量的服务人员，包括导游〔讲解员〕，技术维护，环卫人员，保安，营销人员等等，需建设完整的旅游标识系统、旅游卫生系统〔厕所、垃圾箱、排污等〕、旅游安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等等 ，这许多属于软件建设，必需通过规那么、流程、培训等管理工作，才能到位运行。

　　开业还有一个极为重要的方面，就是营销建设营销队伍是基础，理清渠道、展开品牌推广、开展活动促销等等，以到达一炮打响的目标，是开业营销的重点读者参阅?省、市、区县的景点区域性旅游营销筹划?。