第七章收益还原法练习(含答案).docx

第七章 收益法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（ D ）A、收益能够量化 B、风险能够量化 C、收益或风险其一可以量化 D、收益和风险均能量化2、收益法有效年期的计算公式中的n为（ D ） A、耐用年限 B、使用权年限 C、已使用年限 D、剩余使用年限3、采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为（ D ）A、评估对象所产生的收益B、评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C、评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益D、评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益4、收益法公式成立的条件是（ A）A、a每年不变、有限年期、r每年不变且不等于零B、a每年不变、无限年期、r每年不变且不等于零C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零5、按收益法计算，若a每年不变，r=0，年期有限为n，则v=（ D ）A、 B、0 C、a×n D、求不出6、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ C ）万元。

A、833.33 B、830.45 C、828.25 D、827.647、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ C ）万元A、457.40 B、476.98 C、686.10 D、715.488、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ B ）乙房地产的价格A、高于 B、低于 C、等于 D、B或C9、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ B ） A． 4858 B． 5200 C． 2700 D． 626410、采用收益法测算房地产价格时，公式表示（ B ）。

A、房地产净收益按一固定数额逐年递增B、房地产净收益按一固定数额逐年递减C、房地产净收益按一固定比率逐年递增D、房地产净收益按一固定比率逐年递减11、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼客出租面积为10000㎡，运营费用率为40％假若该写字出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( C )万元的贬值A．548．19 B．558．15 C．567．39 D．675．4012、某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元／㎡若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为( D )元／㎡A．3000B．4500C．5200D．560013、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于( B )万元A．280B．285C．290D．29514、某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／m2；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。

该商铺的价值为( A )万元 A．521 B．533 C．695 D．71115、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ D ）元/m2 A、100 B、300 C、600 D、90016、某出租旧写字楼，每年净租金收益50万元，计划一年后拆除作为商业用地预计作为商业用地的价值为1000万元，到时拆除旧房所需费用为50万元该类房地产的还原利率为10%，该旧写字楼的价值为（ C ）万元A、955 B、864 C、909 D、91417、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取的净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ A ）A、还原利率应较高，价值较低 B、还原利率应较低，价值较高C、还原利率应较高，价值较高 D、还原利率应较低，价值较低18、收益还原法中，净收益通常是指（ D ）。

A、实际收益 B、经营收益 C、租金收益 D、客观收益19、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税，其收益价格估算可采用（ A ）A、类似写字楼的客观收益 B、成本法C、该写字楼的实际收益 D、无法估算20、某宾馆有300张床位，当地同档次宾馆一般床价为每天每床45元，年平均空置率为20%，费用为收入的30%，则计算所得的年净收益为（ D ）万元（一年以365天计）A、345 B、394 C、320 D、27621、收益法中的运营费用率是指（ D ）A、运营费用与潜在毛收入之比 B、运营费用与总收益之比C、运营费用与净收益费用之比 D、运营费用与有效毛收入之比22、剩余技术是依据（ D ）价格A、土地收益求取土地 B、建筑物收益求取建筑物 C、房地收益求取房地 D、房地收益单独求取土地或建筑物23、土地价格=[房地产纯收益－（ B）]÷土地还原利率A、土地纯收益 B、建筑物价格×建筑物还原利率C、建筑物总收益 D、房地费用24、某宗房地产，纯收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物还原利率12%，土地还原利率10%，则该宗房地产的总价值为（ C ）万元。

A、417 B、500 C、460 D、450二、收益期限的确定方式？？三、计算1、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是多少？解：A1=180*200*12*(1-30%)=30.24万元A2=200*200*12*(1-30%)=33.6万元V=A1/(1+10%)+A1/(1+10%)2+A2/(1+10%)3=77.72万元所以该门市现在带租约出售时的正常价格77.72万元2、某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。

假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值1、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法2、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）3、计算总费用1） 年管理费=486000×3.5%=17010（元）（2） 年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）（3） 年税金=20×900=18000（元）（4） 年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）年总费用=（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益1）计算年贬值额 年贬值额=建筑物重置价 使用年限 =2500×900 48=46875（元） （2）计算房屋现值房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=2062500（元）（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。

房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000（元）6、计算土地净收益土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=412740-165000=247740（元）7、计算土地使用权价值土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）P=247740 7%×[1- 1 （1+7%）44]=3358836.15（元）单价=3358836.15/500=6717.67（元）8、评估结果本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。