南开大学22春《房地产估价》在线作业三及答案参考98.docx

南开大学22春《房地产估价》作业三及答案参考1. 在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值 )A.错误B.正确参考答案：A2. 关于回填方工程量计算，正确的说法有( )A.按设计图示尺寸以体积计算B.场地回填以回填面积乘以平均回填厚度计算C.室内回填以主墙间净面积乘以回填厚度计算，扣除间隔墙D.基础回填以挖方清单项目工程量减去自然地坪以下埋设的基础体积计算参考答案：ABD3. 统筹法计算工程量的基本要点有( )A.统筹程序，合理安排B.利用基数，连续计算C.一次算出，多次使用D.结合实际，灵活机动参考答案：ABCD4. 房地产权利的种类中，属于债权的是( )A.地役权B.建设用地使用权C.抵押权D.租赁权参考答案：D5. 某工业厂房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权年限为50年，建筑物的经济寿命为40年，计算建筑物折旧的经济寿命为( )年A.55B.50C.45D.40参考答案：D6. 根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，收益法分为( )几种方法A.直接资本化法B.间接资本化法C.收益资本化法D.报酬资本化法参考答案：AD7. 概算指标的作用与概算定额类似，在设计深度不够的情况下，往往用概算指标来编制初步设计概算。

)A.正确B.错误参考答案：A8. 在工程项目竣工前，承包人已经提供履约担保的，发包人不得同时预留工程质量保证金 )A.正确B.错误参考答案：A9. 工程量清单项目编码的第四级表示( )A.附录分类顺序码B.分部工程顺序码C.分项工程项目名称顺序码D.工程量清单项目名称顺序码参考答案：C10. 现浇混凝土墙按设计图示尺寸以体积计算，不扣除门窗洞口及单个面积大于0.3的孔洞所占体积，墙垛及突出墙面部分也不并入墙体体积内计算 )A.正确B.错误参考答案：B11. 运用比较法估价，选取可比实例的数量，一般选取( )可比实例即可A.4个以上B.3-5个C.5个以上D.5-10个参考答案：B12. 在建筑安装工程费用构成中，检验试验费是指对建筑材料、构件和建 筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用它考虑在( )中A.人工费B.机械使用费C.材料费D.间接费参考答案：C13. 关于钢筋的量度差值，说法错误的是( )A.在计算钢筋工程量时应考虑“量度差值”的影响B.钢筋外包尺寸与轴线长度之间的差值C.其大小与钢筋直径和弯心直径以及弯曲的角度等因素有关D.量度差值为负值是表示按外皮尺寸计算到中心线需要扣减的数值参考答案：D14. 建筑物各层平面布置中的墙体、柱等结构所占面积的总和(不包括抹灰厚度所占面积)是( )。

A.使用面积B.辅助面积C.结构面积D.建筑面积参考答案：C15. 专业估价与非专业估价相比，专业估价需要承担法律责任 )A.错误B.正确参考答案：B16. 材料净用量的确定方法一般有( )A.理论计算法B.测定法C.图纸计算法D.经验法参考答案：ABCD17. 清单项目编码以( )编码设置，用十二位阿拉伯数字表示A.三级B.五级C.七级D.八级参考答案：B18. 在施工现场对建筑材料、构件进行一般性鉴定检查所发生的费用应列入( )A.措施费B.间接费C.研究试验费D.材料费参考答案：D19. 关于预算定额，说法正确的有( )A.预算定额是以建筑物或构筑物各个分部分项工程为对象编制的定额B.预算定额是以施工定额为基础综合扩大编制的C.预算定额是编制施工定额的基础D.预算定额是社会性的参考答案：ABD20. ( )是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用的一种指标，是合理确定建设工程项目投资的基础A.施工定额B.预算定额C.概算定额D.投资估算指标参考答案：D21. 下列不属于按照建设性质划分的基本建设项目是( )A.新建项目B.扩建项目C.改建项目D.生产性基本建设参考答案：D22. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。

A.维持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提参考答案：A23. 混凝土基础、柱、梁、墙板等主要构件模板及支架工程量按( )计算A.现浇混凝土构件的面积B.模板的实际面积C.模板与现浇混凝土构件的接触面积D.模板的投影面积参考答案：C24. 估价时点是由( )决定的A.估价目的B.估价师C.委托人D.估价机构参考答案：A25. 成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法 )A.正确B.错误参考答案：A26. 求取建筑物重新购建价格的具体方法，有( )A.造价指数法B.分部分项法C.单位比较法D.工料测量法参考答案：BCD27. 评估一套单元式住宅的抵押价值，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有( )A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆在室内的沙发参考答案：ACD28. 在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括( )A.在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧参考答案：ACD29. 在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。

A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用参考答案：C30. 构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为( )A.环境因素B.自身因素C.经济因素D.外部因素参考答案：B31. 在建设期内应计的利息和在建设期内为筹集项目资金发生的费用( )A.工程费用B.工程建设其他费用C.预备费D.资金筹措费参考答案：D32. 房地产估价是评估房地产的( )A.成交价格B.效用C.价格D.价值参考答案：D33. 收益性房地产的价值高低主要取决于( )A.已经获得净收益的大小B.未来获得净收益的风险C.未来获得净收益的大小D.未来获得净收益期限的长短参考答案：BCD34. 根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为( )A.物质折旧B.功能折旧C.自然折旧D.外部折旧参考答案：ABD35. 通过高层建筑地价分摊可以解决：(1)各部分占有的土地份额; (2)各部分享有的土地面积; (3)各部分享有的地价数额 )A.错误B.正确参考答案：B36. 结构层高在( )m及以上的，应计算全面积A.2.1B.2.2C.2.3D.2.4参考答案：B37. 未出租的餐馆不能采用收益法进行估价。

)A.错误B.正确参考答案：A38. 综合单价(名词解释)参考答案：是指完成规定计量单位项目所需的人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润，并考虑风险因素39. 某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等该建筑物的经济寿命为( )年A.29B.39C.40D.45参考答案：B40. 替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内 )A.错误B.正确参考答案：B41. ( )可以提出变更A.发包人B.监理人C.发包人和监理人D.承包人参考答案：C42. 关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有( )A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值B.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值参考答案：ABC43. 关于进度款支付的说法正确的有( )。

A.除专用合同条款另有约定外，监理人应在收到承包人进度付款申请单以及相关资料后7天内完成审查并报送发包人B.除专用合同条款另有约定外，发包人应在进度款支付证书或临时进度款支付证书签发后14天内完成支付C.在对已签发的进度款支付证书进行阶段汇总和复核中发现错误、遗漏或重复的，发包人和承包人均有权提出修正申请经发包人和承包人同意的修正，应在下期进度付款中支付或扣除D.发包人应将合同价款支付至合同协议书中约定的承包人账户参考答案：ABCD44. 房地产的独一无二特性导致了( )A.没有完全相同的房地产供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易不宜采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别，并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大参考答案：ABCD45. 简述材料费的构成参考答案：(1)材料原价(或供应价格)(2)材料运杂费(3)运输损耗费(4)采购及保管费(5)检验试验费46. 基础与墙(柱)身使用同一种材料时，以( )为界A.设计室内地面B.设计室外地面C.设计室内地面+300mmD.设计室外地面+300mm参考答案：A47. 引起房地产价格上升的原因主要有( )A.对房地产本身进行投资改良B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.外部经济参考答案：ABCD48. 预算定额是企业性的，而施工定额则是社会性的。

)A.正确B.错误参考答案：B49. 下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是( )。