外滩壹号商铺策划启案.pptx

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013/5/29,#,单击此处编辑母版标题样式,外滩壹号,衡东县 外滩壹号商铺策划启案,一,项目基本概况,二,项目周边销售价格,三,项目的分析,四,营销推广,五,销售策略,一,项目基本概况,外滩壹号,位于,衡东县,城,创大西路,与,文明西,路,交汇处，总,占,住宅楼建筑面积：,64812,，共分,三,期,开发，目前,一期,已入伙其裙楼商铺计,有,36,间,，总面积,约,4276.801,平方米,，商铺目前基本上空置外滩壹号,楼盘位置：衡东县,住宅楼建筑面积：,64812,住房套数：,314,套,开发商：衡阳市金虎房地产开发有限公司,项目介绍（包装）,核心：产品的基本价值功能，对商铺而言是可以做生意或者收租金,形式价值：物理价值，指商铺所在楼层，面积，位置，结构、售价等,延伸价值：指物业升值能力（房价上涨能力），开发商及运营商管理水平所带来的增值能力，销售人员的专业水平和服务意识等,二,项目周边销售价格,恒盛花园,江边面积,5001000,高层底铺一楼均价,9000,元二楼均价,5000,元多,层底铺,140200,均价,6500,元,新世纪大市场,E,区商铺内街道,90110,均价,2800029000,元,新世纪,大市场地处衡东县县城中心繁华,地规划,用地,43,亩，总建筑面积,76000,平方米。

拥有,7000,多平方米大型农副产品市场30000,多平方米近,500,个大,小商,同时市场中心有地下车库、冷库、仓库等现代基础设施金领世家,面积,77154.48,一楼均价：,8000,元,二楼均价：,4000,元,合计均价：,6500,元,现剩余,3,套商铺华太家居,面积：,60-80,售价：一楼,均,均价,10000,元，二楼,均,均价,4500,元优惠：分期,9.8,一次性,9.6,办卡,5000,元抵,10000,元三,项目的分析,虽然本项目地段,位,位置较为优,越,越，但现实,又,又存在着一,些,些影响项目,形,形象的因素,，,，以至裙楼,商,商铺目前处于,缓慢,销,售,状态所以我们,只,只有充分认,识,识到该项目,的,的优缺点，,并,并充分发挥,其,其的优势，,才,才是本项目,在,在后期的营,销,销过程中制,胜,胜的关键所,在,在1,、项目所处地,段,段目前人气,不,不旺，尚不,具,具备以人气,带,带动商铺销,售,售的条件；,2,、本项目周边,是,是,沿江,的开发地块,，,，,虽沿江景观,带,带已经基本,成,成型,，对发展商,业,业略为不足,；,；,3,、该项目,已,建成，但裙,楼,楼商铺一直,销售缓慢,，,加之周边的,有,有部分待建,地,地和沿江的,单,单面铺使人,气,气短时间很,难,难达到一定,的,的量，,造成,对,的,投资前景信,心,心不足。

一,）局限性,（,二,）优势点,1,、项目创大西,路,路与文明西,路,路交汇处；,当,当前交通较,为,为便利，,2,、项目外滩壹,号,号,地处江边,黄金旺地，,政府打造沿,江,江景观带,发展前景看,好,好；,3,、本项目目前,为,为现楼，满,足,足部分自用,型,型商家即买,即,即用的需求,，,，降低购买,者,者的置业风,险,险；,4,、商铺层高,5.4,米，设有夹,层,层，可融合,商,商铺、仓储,、,、为一体；,方,方便经营者,使,使用1,、在项目裙楼的,运,运作过程中,，,，充分渲染,项,项目的区位,优,优势、交通,的,的便利；,及广告位明,显,显2,、在项目裙楼,的,的运作过程,中,中，强调该,区,区域的发展,前,前景和由此,带,带来的商机,；,；,3,、在项目的推,广,广时，利用,外滩壹号,的,区域位置及,开,开发商,品牌优势，增加,置,置业者与投,资,资者的信心,三,）发挥优势,（四）,解决方法,（,1,）重新对裙楼,商,商铺进行市,场,场定位，明,确,确目标客户,；,；（,2,）确定经营主,题,题，从而以,有,有特色的经,营,营方向带动,商,商铺的销售,；,；（,3,）加大推广力,度,度，扩大商,铺,铺的暴光率,与,与市场知名,度,度；（,4,）,可以考虑以,返,返租的方式,降,降低投资风,险,险增加置业,者,者信心，,吸引其入市,。

5,）同时可,以,以和银行合,作,作拉高评估,价,价，降低首,付,付，从而让,更,更多的置业,者,者可以有能,力,力购买四,营销推广,实践次数,技能水平,实践越多，技能水平越高,无痕迹运用,营销是一,种,种实践性技能,基于以上,的,的分析及,本,本项目的,定,定位，并,结,结合目前,商,商业物业,市,市场的实,际,际情况，,在,在项目的,推,推广宣传,时,时，主要,围,围绕下面,几,几个方面,进,进行：,1,、宣传,本项目裙,楼,楼商铺为,衡,衡东土菜,饮,饮食休闲,一,一条街，,突,突出其市,场,场的发展,前,前景及投,资,资价值；,例,例：左图,深,深圳东门,特,特色美食,街,街一）推,广,广主题,2,、宣传,该,该区域房,地,地产的蓬,勃,勃发展，,和,和沿江景,观,观带逐步,完,完工使用,，,，从而带,出,出投资该,商,商铺的的,发,发展前景,与,与潜力；,3,、交通,便,便捷：本,项,项目位于,创大西路,与,文明西,路,交汇处，,交,交通条件,较,较为便捷,，,，且商铺,前,前面的步,行,行道空间,较,较大，停,车,车方便，,对,对发展特,色,色餐饮业,极,极具潜力,；,；,4,、由于本,商,商铺层较,高,高，并设,有,有夹层，,可,可集商铺,、,、仓储、,为,为一体，,所,所以，在,宣,宣传时可,突,突出优势,。

二,),项,目,目,形,形,象,象,包,包,装,装,1,、,主,主,题,题,广,广,告,告,主,主,导,导,语,语,：,：项,目,目,目,目,前,前,无,无,主,主,题,题,广,广,告,告,主,主,导,导,语,语,，,，,广,广,告,告,诉,诉,求,求,不,不,明,明,显,显,，,，,我,我,司,司,建,建,议,议,以,以“,衡东,特,特,色,色,土,土,菜,菜,餐,餐,饮,饮,一,条,条,街,街,”,”为,主,主,题,题,，,，,进,进,行,行,广,广,告,告,诉,诉,求,求,；,；,2,、,项,项,目,目,导,导,视,视,系,系,统,统目,前,前,项,项,目,目,的,的,导,导,视,视,系,系,统,统,表,表,现,现,手,手,法,法,不,不,理,理,想,想,，,，,未,未,能,能,将,将,本,本,项,项,目,目,的,的,形,形,象,象,及,及,主,主,题,题,表,表,现,现,出,出,来,来,，,，,反,反,而,而,产,产,生,生,负,负,面,面,影,影,响,响,，,，,建,建,议,议,在,在面向,创大西路,的裙楼上悬挂,条,条幅，并,在进出衡东,各,各个过洣江,的,的桥头,等客流量多的,地,地方设导视,牌,牌；,3,、现场包装,（,1,）,条幅：目前项目现,场,场的条幅广,告,告几乎没有,，,，无法引起,客,客户的关注,。

实际上条,幅,幅广告是项,目,目最快，费,用,用最省的广,告,告形式之一,建议条幅,广,广告重点在,创大西,路与,文明西路,项,目,群楼楼体上,，,，挂出“,衡东特色土,菜,菜餐饮,一条街隆重,发,发售”、“,衡东特色土,菜,菜餐饮,“一条街优,惠,惠招租”及,租,租售热线,号码3,）,宣传口号：,黄,黄金跌了，,黄,黄金铺涨了,2,）道旗：为营造现场,气,气氛，引起,人,人们的关注,，,，吸引更多,的,的人气，我,司,司建议在,衡岳南,路与,文明西路,上布设道旗,，,，道旗内容,以,以发布,衡东特色土,菜,菜餐饮,一条街租售,的,的信息为主,，,，如“,外滩壹号,裙楼商铺”“一铺富三,代,代”、“商,铺,投资的潜力,股,股”“,外滩壹号,商铺，低风,险,险高回报”,等,等等,根据本项目,所,所在区域的,现,现状及项目,自,自身的特点,，,，我司在控,制,制广告宣传,费,费用的同时,，,，将采用有,针,针对性的宣,传,传策略，加,大,大广告宣传,力,力度，并使,之,之按步就班,，,，有的放矢,，,，使整个宣,传,传策略与销,售,售策略紧密,配,配合，从而,达,达到热销的,效,效果，具体,计,计划如下：,（三）总,体,体宣传策略,1,、,“造势”策,略,略针对本,项,项目目前的,销,销售状况，,为,为渲染市场,气,气氛，我司,建,建议有针对,性,性地在媒体,上,上发表有关,本,本项目的新,闻,闻撰稿，如,衡,衡东县电视,台,台等，内容,主,主要以宣传,介,介绍该项目,地,地理位置及,土菜饮食休,闲,闲一条街,的发展前景,，,，从而引出,本,本项目裙楼,商,商铺巨大的,升,升值潜力，,以,以令市场更,加,加注目该物,业,业，加强客,户,户的投资信,心,心。

2,、,常规宣传策,略,略广告宣,传,传以报纸广,告,告、电视广,告,告为常规宣,传,传，属最有,效,效的宣传方,式,式，但由于,电,电视广告的,成,成本较高，,而,而本项目裙,楼,楼商铺的规,模,模不大，又,属,属于尾盘期,，,，因而我司,建,建议不在电,视,视上进行广,告,告宣传，主,要,要进行必要,的,的报纸广告,与,与软性文章,炒,炒作，从而,紧,紧密配合销,售,售策略采用,，,，令常规宣,传,传效果发挥,至,至最大并控,制,制广告费的,投,投入量1,、,报纸广告：,主,主要以当,地,地的主流媒,体,体为主，逢,周,周二或周五,软,软硬广告结,合,合，主要为,1015,或,1520,的版面作广,告,告（这样费,用,用不大，可,集,集中在一个,阶,阶段连续进,行,行），诉求,项,项目地理位,置,置及衡东,土菜饮食休,闲,闲一条街,的发,展,展前,景,景，,从,从而,引,引出,本,本项,目,目巨,大,大的,升,升值,潜,潜力,这,样,样广,告,告费,不,不大,，,，却,能,能达,到,到我,们,们的,预,预期,效,效果,四,）,）广,告,告宣,传,传安,排,排,2,、,软性,文,文章,：,：,报,报纸,软,软性,文,文章,目,目标,性,性较,强,强，,所,所以,我,我司,在,在接,手,手外,滩,滩壹,号,号裙,楼,楼商,铺,铺的,销,销售,工,工作,后,后，,将,将在,衡,衡阳,的,的主,流,流门,户,户网,站,站有,针,针对,性,性的,发,发表,软,软性,广,广告,，,，内,容,容同,样,样诉,求,求外,滩,滩壹,号,号的,地,地理,位,位置,及,及衡,东,东,土菜,饮,饮食,休,休闲,一,一条,街,街,的发,展,展前,景,景,。

1,、客,户,户的,需,需求,片,片区,性,性2,、客,户,户的,投,投资,方,方向,性,性3,、客,户,户来,源,源渠,道,道多,元,元化,4,、客,户,户购,买,买能,力,力的,准,准确,性,性五,）,）推,售,售安,排,排必,须,须要,考,考虑,的,的几,个,个因,素,素,“以,租,租金,代,代首,期,期”,销,销售,策,策略这是,针,针对,一,一些,对,对未,来,来商,铺,铺价,格,格走,势,势把,握,握不,定,定的,商,商家,所,所采,取,取的,销,销售,策,策略,，,，租,用,用本,项,项目,商,商铺,的,的客,户,户在,一,一年,或,或两,年,年内,决,决定,购,购买,的,的，,采,采用,已,已缴,付,付的,一,一定,期,期限,内,内的,租,租金,可,可作,为,为购,买,买单,位,位的,首,首期,款,款，,刺,刺激,租,租户,的,的消,费,费心,理,理，,促,促使,他,他们,由,由租,客,客变,业,业主,，,，消,化,化一,部,部分,面,面积,六）,销售策略,行销：投,入,入少，效,果,果好，,1.,需要印刷,该,该项目的,商,商业部分,彩,彩色单张,，,，加入推,广,广词。

2.,定做手举,广,广告牌，,不,不少于二,十,十个谢,谢,合,作,！。