万科龙湖标杆企业战略.介绍.doc

2008 万科龙湖标杆企业战略与执行力研究报告一. 当前大环境和小环境概述1. 当前我国房地产市场：2007 —2008市场高位临界点市场：? 土地市场多家企业竞标现象增加? 一手房成交量开始稳定，价格出现增长趋势? 价格合理回归的物业开始出现成交? 二手房成交开始活跃企业：? 土地市场多家企业竞标现象增加客户： ? 投资客开始进入市场? 购买者出现排队现象? 客户开始关注“何时买房”？政策： ? 政策出现真空期市场：? 土地市场高价拿地现象减少，流拍现象增加? 一手房市场成交量出现萎缩，但价格依旧坚挺? 二手房提前调整，成交量减少，价格开始松动企业：? 品牌企业开始领头降价，折扣优惠现象增加市场低位临界点? 中介行业开始关停并转现象客户：? 投资客逐渐退出市场? 本地购买客户比重增加? 客户开始关注“何时卖房”？政策：? 出现一些打压性政策推动市场进入调整期阶段2. 当前成渝房地产阶段：二. 标杆企业选取标准1. 战略发展规划2. 资本配置策略3. 人才配置与激励三. 标杆企业名单1. 全国范围：万科2. 本土企业：龙湖四. 标杆企业发展阶段及战略控制分析1. 发展阶段分析：1）万科发展四阶段：阶段时间主要事件战略规划11988-1991介入房地产领域，形成了商贸、工业、确定综合 商社发展模房地产和文化传播的四大经营架构，股式份制改造， A 股在深圳证券交易所挂牌交易。

21992-2002确立了城市居民住宅开发为公司的核确定并 完成专业化战心业务， B 股在深圳证券交易所上市，略调整成为专一的房地产公司3 2003-2006动用资金 36亿，持有 80%浙江南都股权， 基本完成珠江三角洲、100%上海南都股权， 100%镇江润桥股 长江三角洲、环渤海区权， 100%镇江润中股权和 70%苏州南都 域的战略布局股权，后期增资配股募集资金人民币 41. 967 亿元，主要用于购买土地，支付土地开发工程款及并购其它公司所需费用42007- 以后与大型国企的合作，发展出万科公司管住宅产业 化战略试点理输出的新发展模式；签订多家战略合与实践作协议，储备制造业人才，为住宅产业化打下基础2）龙湖发展四阶段阶段1时间1995-1999主要事件龙湖花园、 龙湖花园等战略规划重庆地域房地产公司2 2000-2003龙湖· 北城标志着 “龙湖” 向商业方 商业地产战略形成向发展；成立北京龙湖置业有限公司3 2004-2006成立成都龙湖地产发展有限公司， 开 顺利实现从一家区域性地发了龙湖〃翠微清波、晶蓝半岛；香 产企业走向一家全国性地港置地集团公司与龙湖地产签定了 产企业过程中的一个重要合作协议，开发大竹林国际时尚生活 阶段性目标中心；与重庆国际信托投资有限公司合作龙湖〃西城天街资金信托42007- 以后成功进入西安、上海、天津（ “北确立了珠江三角洲、长江京龙湖”现已更名为“京津龙湖” ）； 三角洲、环渤海区域的战与 ING等基金公司合作； H股 IPO 计略布局，住宅 +商业划中，计划筹资 10 亿美元，缓解资金需求压力；着手人才储备2. 标杆企业利润保护手段：战略控制指数注：★——强 ☆——较强或正构建中保护利润强度指数战略控制手段万科龙湖10建立行业标准☆高9控制价值链☆8领导地位★区域性★7良好的客户关系★6品牌★★中53 年及以上土地储备★★4总资产周转率★☆42 年土地储备低3项目管理能力★☆210%-20%的成本优势★☆无1具有平均成本0 成本劣势五 . 杆标企业核心竞争力1. 共性：1) 人才管理体系完善：让人才有发展空间，留得住人才，吸引人才2) 政策研究3) 项目管理经验与权责体系融合4) 资本配置手段5) 学习能力与团队建设6) 利用地标，大幅度提升品牌，确立全局或局部商誉2. 个性：A. 万科：1) 国外工业发达国家对比研究2) 可持续可实践的战略研究3) 专一于住宅产业价值链定位，并与多家战略伙伴协作4) 对企业文化、价值观的秉持B. 龙湖：1) 标杆分析与流程研究能力强2) 住宅与商业地产协同发展，擅长构建局部地标项目3) 战略发展目标清晰，较稳，强的进取心六. 标杆企业过去及未来主要成长点1. 万科发展四阶段：阶段时间主要事件战略规划11988-1991介入房地产领域，形成了商贸、工业、确定综合 商社发展模房地产和文化传播的四大经营架构，股式份制改造， A 股在深圳证券交易所挂牌交易。

2 1992-2002 确立了城市居民住宅开发为公司的核 完成专业化战略调整心业务， B 股在深圳证券交易所上市，成为专一的房地产公司3 2003-2006动用资金 36亿，持有 80%浙江南都股权， 基本完成珠江三角洲、100%上海南都股权， 100%镇江润桥股 长江三角洲、环渤海区权， 100%镇江润中股权和 70%苏州南都 域的战略布局股权，后期增资配股募集资金人民币 41. 967 亿元，主要用于购买土地，支付土地开发工程款及并购其它公司所需费用42007- 以后与大型国企的合作，发展出万科公司管住宅产业 化战略试点理输出的新发展模式；签订多家战略合与实践作协议，储备制造业人才，为住宅产业化打下基础2. 龙湖发展四阶段阶段1时间1995-1999主要事件龙湖花园、 龙湖花园等战略规划重庆地域房地产公司2 2000-2003龙湖· 北城标志着 “龙湖” 向商业方 商业地产战略形成向发展；成立北京龙湖置业有限公司3 2004-2006成立成都龙湖地产发展有限公司， 开 顺利实现从一家区域性地发了龙湖〃翠微清波、晶蓝半岛；香 产企业走向一家全国性地港置地集团公司与龙湖地产签定了 产企业过程中的一个重要合作协议，开发大竹林国际时尚生活 阶段性目标中心；与重庆国际信托投资有限公司合作龙湖〃西城天街资金信托； 北京市场前期准备42007- 以后成功进入西安、上海、天津（ “北确立了珠江三角洲、长江京龙湖”现已更名为“京津龙湖” ）； 三角洲、环渤海区域的战与 ING等基金公司合作； H股 IPO 计略布局，住宅 +商业划中，计划筹资 10 亿美元，缓解资金需求压力；着手人才储备七. 杆标企业的两大核心平台（资金及人才）1. 资金平台1）万科：资金结算1996 年，万科公司资金结算中心成立，资金结算中心的成立对于万科公司整合资源、 监管资金运作、 加强资金筹集能力、 提高管理效益起着重要促进作用。

融资能力万科公司的融资能力相当出色， 公司和国内银行之间有良好的关系， 并拥有多种融资渠道，包括资本市场融资、信托、境外银行借款、境外资本合作、境外房地产基金等； 完成了由项目到公司， 由短线到长线的的融资策略转变，有力支撑了万科战略目标实现的资金要求（到 2014 年，万科的销售额将由 2004 年 90 多亿增长到 1000 亿）2006 年 7 月 8 日，万科发布公告称，万科与 RZP合资成立“万科星地产投资公司”，注册资本 1 亿美兀，万科与 RZP各占 50%的股份万科与 RZP 合作打破了以往境外房地产基金与国内房地产企业就具体项目进行股权合作的模式， 一改以往单个项目的短线套利模式， 转而向长期公司制合作模式转变此举标志着海外地产基金对国内房地产市场长期看好，并进入实质性的投资阶段RZP与万科的合作历史回顾： 2004 年 11 月，万科集团子公司成都万科房地产有限公司与 RZP签订协议，将其持有的成都万科置业 95%股权中的 40% 转让给 RZP，以共同开发成都“万科新城”项目万科连续发行两期可转债以及信托融资，并与 RZP, HI 等海外房地产基金合作资产负债率控制60%左右。

相对于国际上的同行， 万科公司的资产负债率处于较高水平但相对于国内房地产公司，万科公司的资产负债率基本控制在合理的水平，而且还有一定的提升空间 （我国房地产企业的资产负债率在 75%左右，己普遍偏高而香港前五大房地产上市公司负债率基本在 30%至 40%之间鉴于中国房地产市场的增长势头和高回报率， 国内地产公司相对较高的资产负债率是可以接受的2）龙湖：土地抵押获得资金从 2006 年 1 月起到 2007 年 7 月，龙湖地产以及其关联公司先后12 次抵押土地仅仅在 2007 年 5 月，龙湖地产系先后将北部新区高新园大竹林组团标准分区 6－7、6－19、6－20 号地块、北部新区高新园大竹林组团 O标准分区 6－ 12 号地块、南岸区弹子石街道求新村等地块抵押给中国农业银行重庆市渝北支行、农业银行龙湖地产支行在与香港信和、九龙仓等角逐重庆地王的 5 天前，龙湖地产将北部新区经开园礼嘉中心区 1－－ G、H、J 号地块、2－A、C 附 1 号地块抵押给招商银行股份有限公司重庆江北支行，而龙湖地产抵押的这块土地为 300246 平方米，土地级别为商业 9 级、住宅9 级，龙湖地产于 2006 年 10 月以 32808 万元竞得。

除加强银行合作外，龙湖地产积极采取资金信托、境外资本合作、境外。