商品房买卖中情势变更原则的适用.doc

房地产开发中情势变更原则的适用Application of the Principle of Changed Circumstances in Real Estate Development张强ZHANG Qiang（中铁房地产集团上海置业有限公司 上海 200070）摘要：情势变更原则是民法的一项重要原则，是民法公平原则和诚实信用原则的体现房地产市场受宏观经济、政府政策等因素的影响很深，房地产企业在运营过程中面临着诸多无法预料的风险我国合同法中情势变更原则的引入，为房地产开发企业化解市场、政策等风险提供了法律依据房地产企业应如何运用该原则化解风险，维护自身利益？本文通过阐述情势变更原则的基本理论，并结合司法实践案例，针对房地产开发企业自身情况就如何运用情势变更原则进行分析关键词：情势变更原则；合同纠纷；房地产开发Abstract: Principle of changed circumstances is an important principle of civil law. It expresses the principle of fairness, honesty and trustworthiness of civil law. The real estate market is affected deeply by the macroeconomic and government policy factors. Real estate companies operating in the process is facing many unforeseen risks. For resolving the market these risks, Contract Law in China introduced the principle of changed circumstances. How to mitigate risks and safeguard their own interests through applying the principles for real estate companies? This paper describes the basic theory and judicial practice cases of the principles of changed circumstances. It also analyses the situation on how to apply the principles of analysis of changed circumstances in real estate development enterprises according to their own circumstances.Key words： principle of changed circumstances；contract dispute；real estate development 1 问题的提出随着我国城镇化进程的加快，我国房地产市场在未来还将继续保持繁荣态势，房地产开发企业也会获得更多机遇，但与此同时，房地产业也最易受到国内国外宏观经济、政策影响。

如：钢筋、混凝土等建筑材料受经济形势影响容易大起大落；国家为稳定经济形势出台的各种房价调控政策；土地购置、拆迁环节会受到行政机关的影响等等这些因素必然会导致大量房地产纠纷的产生我们该如何判断此类因素的性质，是属于不可抗力，还是属于正常的商业风险，还是属于情势变更呢？在司法实践中法院如何进行区分并进行适用呢？笔者拟通过对上述问题的分析，就情势变更原则在房地产企业的应用进行阐述2 情势变更原则的涵义及立法规定根据我国民法学界的通说，情势变更原则是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情形下，致使合同的基础丧失或动摇，若继续维持合同原有效力则显失公平，允许变更或解除合同的原则 崔建远：《合同法》，法律出版社 2005 年版，第 76 页其中，不可预见的情形，在英美法系中又被称为“合同落空”情形，通常包括市场、价格、币值、政策法令等正确理解情势变更原则的涵义，必须将其与其他容易混淆的概念进行区别，主要与商业风险、不可抗力相区别首先，情势变更不同于商业风险，二者对造成合同不能履行的客观情况的预见性不同情势变更通常在当事人的认知范围内无法预见，而商业风险属于商业活动的内在风险，是当事人在从事商业活动时必须充分考虑的，应该能够预见到。

其次，情势变更也不同于不可抗力构成不可抗力的情形需要具备不能预见、不能克服、不能避免三个条件，而依据各国对情势变更的界定，其并不要求不能克服，只是如果克服后继续履行合同会造成双方利益严重失衡 王小莉.房产新政下的情事变更原则及其适用.仲裁研究，第二十七辑同时，不可抗力的情形具有普遍性，而情势变更的情形则具有个案认定的特点在审判实务中，与不可抗力的认定相比，法官对情势变更的情形有更大的自由裁量权在不可抗力的情形出现后，双方可以直接解除合同，而情势变更的情形需要双方通过诉讼依赖法院进行认定我国2009 年最高人民法院颁布的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第 26 条首次以司法解释的形式对情势变更原则作出了规定该条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除适用情势变更原则的灵活性极大，对于何为“无法预见、明显不公平“等情形，没有客观同意的标准，极易被滥用，因此，在我国，情事变更原则立法的出台经历了一个较长的过程。

1981年，全国人大颁布的《经济合同法》第 27 条第 1 款第 4 项规定，“由于不可抗力或者由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因，致使经济合同无法履行”时，允许当事人变更或者解除经济合同该条被多数学者认为是对情势变更原则的规定，但立法机构在 1993 年删除了这一条款在此后出台的《民法通则》和《合同法》中，并未有类似规定合同法解释（二）中对情势变更原则的规定，使我国的情势变更理论迈出了实质性的一步，使房地产开发企业在市场环境、政策法令等发生无法预见的情形，致使合同目的无法实现时，可以以情事变更原则为依据，请求法院变更或解除合同3 情势变更原则在房地产开发中的适用探讨对房地产企业而言，在出现法律纠纷时，通常在两种情形下会面临情势变更原则的适用一种是因房产政策调整引起的买受人解除商品合同纠纷，一种是因经济形势变化导致钢筋、混凝土等建筑材料费用上涨引起的合同纠纷对于这两类纠纷，司法实务中如何处理？笔者通过两个案例来进行探讨3.1 济南某公司与中建某局施工合同纠纷案2008年4月，济南某公司与中建某局签订了办公楼建设施工合同，合同采取固定价格形式，总定价1966万元随后，中建某局开始进入工地施工，前几个月进展很顺利。

但从2008年7月起，建材价格大幅上涨，开工时（2008年4月）混凝土的市场价C20为210元/立方米，7月市场价已达到340元/立方米，比开工时约上涨了62%；水泥开工时市场价格230元/吨，7月市场价格400元/吨，比开工时约上涨了74%；石子开工时市场价格26元/立方米，7月市场价格65元/立方米，比开工时约上涨了150%虽然发包方一直按工程进度拨款，但已远不够用不得已，中建某局开始垫资施工，一直到2008年12月不得已停工经过施工方核算，本工程的实际成本价为2986万元与施工合同定价相差1000多万双方协商未果，中建某局于2009年向法院提起诉讼 参见高国富，建设工程领域情势变更第一案， 同上可见，人民法院目前对“情势变更原则”采取谨慎态度，适用时存在一定顾虑由于是否适用情势变更原则具有一定的主观性，风险较大，故房地产企业在实务操作时同样应当采取谨慎态度，应采取措施尽量绕开房地产企业可以通过书面约定人工、材料、机械等费用上涨的比例等形式，将风险控制在最小程度，以减少施工企业运用情势变更原则来调整结算价款的概率3.2 韦某与某地产开发商贷款合同纠纷案2010年4月3日，原告韦某与被告地产开发商签订《购房确认书》，并于同日向被告支付了定金5万元。

因原告已在上海购置其他房屋，且尚有未清偿贷款138万余元，故此套为原告所购置的第二套住房2010年4月17日，国务院下发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50％该规定改变了此前第二套住房贷款首付比例不低于40％的政策于是，原告向被告提出解除《购房确认书》，并请求归还定金，但遭到被告拒绝原告遂向法院提起诉讼此案在审理过程中，一审法院最终驳回了原告要求归还定金的诉讼请求，仅仅判决解除原、被告之间的《购房确认书》 案例参见110裁判案例网 。