策划-英国金丝雀码头商业案例.pptx

0,金丝雀码头（Canary Wharf）概况 位于城市东部边缘，传统商务区之外,伦敦分为内外伦敦两大区域，总面积约1570平方公里内伦敦面积319平方公里，略大于北京四环内的面积 伦敦传统的商务区集中于内伦敦核心区，集中分布于金融城（City）、中城（Mid Town）和西区（West End）三个区域其中，金融城是最核心的商务区 金丝雀码头位于港区（Docklands），是1980年代后新兴的商务区，距离金融城约6公里金丝雀码头的办公物业总量占港区的约75%Canary Wharf,大伦敦地区地图,伦敦主要商务区分布,首都边缘区案例研究,数据来源: DTZ Consulting,1,1970年代,1980-2000年代,2010年代,未来规划,金丝雀码头曾经是伦敦东部重要的港口，随着经济转型，港区逐步没落直至关闭1980年起，金丝雀码头开始了区域再生计划经过30多年的建设，从一个没有任何商务基础的废旧工业区，发展成为伦敦重要的金融商务区金丝雀码头概况 由废弃的港务区逐步发展成为重要的商务区,占地面积(平米)： 约 390,000 办公面积(平米)： 约 1,400,000 商业面积(平米)： 约 55,000 酒店客房( 间 )： 约 1,000 工作人口( 人 )： 近 100,000 年客流量(人次)： 约 26,000,000,首都边缘区案例研究,数据来源: DTZ Consulting,2,数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting,金丝雀码头地区的发展历程以及企业迁入时间,首都边缘区案例研究,3,数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting,金丝雀码头地区的发展历程,首都边缘区案例研究,4,数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting,金丝雀码头地区的发展历程,首都边缘区案例研究,5,数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting,金丝雀码头现有办公物业约139万平米，由28栋办公楼组成。

另有6栋办公物业处于在建或规划状态 金丝雀码头的办公楼中以总部型客户为主，平均建面约5万平米为了满足不同规模客户的需求，办公楼面积从1.3万平米至11.5万平米不等，且呈明显档次 其中，3万平米以下办公楼10栋，3至6万平米12栋，9万平米以上的6栋规划/未建成项目,Canary Wharf 平面图,办公设施与迁入的企业 以总部办公为主组成的建筑群,首都边缘区案例研究,6,数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting,金丝雀码头中50%的面积为整栋租赁，30%的面积为大客户租赁，只有3栋楼，20%的面积为散租 大型金融机构总部是金丝雀码头的核心客户巴克莱、瑞信、摩根大通、汇丰的占用面积都超过10万平米加上摩根斯坦利和花旗，6个大客户占用面积接近60万平米，相当于总面积的约40% 规划及在建项目仍以总部办公为主办公楼的构成,整栋租赁 70万平米 50%,大客户租赁 40万平米 30%,散租 28万平米 20%,办公设施与迁入的企业 以世界大型金融机构总部为主,首都边缘区案例研究,7,金丝雀码头的商业配套规模不大，总面积55000平米由于商务区的居住人口不多，因此商业配套主要服务于在此工作的商务人群。

商业配套中43%为零售业态，餐饮和各种便利店占约50%，休闲娱乐仅9%，主要为一家大型健身中心 金丝雀码头大部分商业分布于走廊层（Promenade Level），它把各个办公楼的地下联通成为商业街，并与轨道交通站点链接商业配套 业态构成 55,000㎡,Canary Wharf 的商业配套,数据来源: DTZ Consulting,首都边缘区案例研究,配套商业 以地下商业街为主，为商务人群服务,8,1999-2009年伦敦各区金融业从业者变化,作为新的金融商务区，在金丝雀码头的带动下，1999至2009年间形成了全伦敦金融业从业者向Tower Hamlets区域集中的局面 1999-2009年间，伦敦金融业从业者减少了3759人，绝大部分区的金融业从业者都出现了不同程度的下降，而Tower Hamlets区的金融业从业者增长了42179人 1999年，Tower Hamlets区的金融业从业者占伦敦的7.8%这一比例在2009年上升至20.4%伦敦金融业从业者变化 -3,759,金融业者 区域分布 1999,金融业者 区域分布 2009,数据来源: DTZ Consulting、GLA伦敦政府,主要人口组成 金融产业人口的聚集,首都边缘区案例研究,9,对于伦敦办公物业整体的客户结构而言，金融业的比例最高，达到31%。

对于4个主要商务区而言，都有各自明确的客户特征金融城和港区均以金融业为主；中城以传媒和专业服务业为主；西区以政府机构和企业为主 港区是几个商务区中客户特征最鲜明的，金融业客户比例高达66%，其他类型客户都很分散这些金融业客户基本集中于金丝雀码头 以金丝雀码头为代表的港区已经成为了伦敦具有代表性的金融商务区2009年伦敦中心区及 主要商务区的客户结构,数据来源: DTZ Consulting,金丝雀码头现状 伦敦的第二金融商务中心,首都边缘区案例研究,,10,数据来源: DTZ Consulting、GLA伦敦政府,伦敦人口近50年呈现两大特点一是先降后升，即1980年前下降，之后逐步回升二是郊区化所带来的人口疏散，即内伦敦人口向外伦敦转移 在1980年后的人口增长过程中，金丝雀码头所在的Tower Hamlets区是伦敦人口增长最快的区域，增幅达到64% 应该说，从1980年代初开始金丝雀码头的再造工程为区域带来的新的产业支撑，从而带动了人口的增长1980-2010年伦敦各区的人口增幅,1960-2010年内/外伦敦的人口变化 （单位：万人）,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,+64%,+14%,+19%,+11%,内伦敦,外伦敦,发展中的重要因素 伦敦的郊区化过程与人口外迁,首都边缘区案例研究,11,在1980年代开始的伦敦经济复兴过程中，企业特区政策起到了重要的作用。

企业特区为区域的招商引资提供了大力支持，在吸引投资者和客户的同时，也加快了开发建设的进程港区就是伦敦第一批企业特区之一 企业特区的优惠政策是有时间限制的，一般在10年左右这就要求特区在有限的优惠期内形成自身的优势和增长点，以保证在企业特区优惠政策结束后能够持续成长 经过30多年的发展，很多专家学者开始讨论企业特区政策的得失，分析其对经济发展的利弊但是无论如何，金丝雀码头的再生过程无疑是企业特区的成功案例之一企业特区 （Enterprise Zone） 企业特区是指以提升已有商业投资水平，或吸引新的投资为目的，提供一些列商业优惠政策的特定区域企业特区的规模不等，从个体商业园到整个城市或地区区内企业能够获得的优惠政策包括： 当地营业税的减免 降低企业所得税和国家保险 对资产和地产的投资施行税收抵免或资本收益津贴 放宽规划限制，加快审批流程，加快建设速度，降低建设成本 对投资成本予以补贴 企业特区的优惠政策是有时间限制的，比较典型的是在10年左右数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting,发展中的重要因素 政府的政策支持,首都边缘区案例研究,。