江苏五洲国际广场项目营销执行案 2011-44页.ppt

盱眙五洲国际广场A地块 营销执行案五洲国际商业策划有限公司2011年4月汇报目录n项目分析n项目定位n销售策略n推广建议一、项目分析项目概况——经济技术指标A地块统计 技术经济 指标总建筑面积149032㎡计容积率建筑面积103250 ㎡其中商业66269 ㎡公寓式办公36667 ㎡不计容积率建筑面积45782其中B1层20192 ㎡B2层25590 ㎡项目分析盱眙五洲国际广场A地块位于东湖南路与都梁大道交汇处，地块平整，东高 西低，高差约6米，A区北侧为规划大剧院，东临山水广场，北临奥体中心，南 临东湖南路项目分析项目分析——展示面展示面A：紧临都梁大道及山水广场，昭 示性强，易聚集人气；展示面B：紧东湖南路，沿街面长，昭示性强，人车流易达性均较强；展示面C：临B地块，与B地块形成内街， 昭示性方面稍弱；展示面D：临大剧院昭示性稍差，人流、车流相对较弱综合考虑：A > B > C > D；即：都梁大道 > 东湖南路 > 临B地块 > 临大剧院A面B面C面D面项目SWOT分析优势（STRENGTH）l位于未来城市核心位置、紧邻政府大型基础设施配套周围；l处于都梁大道与东湖南路交汇处，交通便利，人车流易达性强；l开发商的品牌实力与商业开发、运营经验；劣势（WEEKNESS）l项目相对独立，且属于新城区，周边商业氛围较为淡薄，市场有待培育；l项目体量较大，后期招商及经营压力大；l住宅40年产权，客户认可度低；lB1层体量大，且处于负一层，市场接受度低。

机会（OPPORTUNITY）l政府规划利好，符合政府北扩东移的战略要求，周边未来消费力庞大，利于项目后期发展；l县城内缺乏大型商业综合体项目，项目有机会成为城市核心项目威胁（THREATEN）l开发商在当地的口碑较差，客户对开发商的信任度很低，客户的投资信心需要树立；l政策敏感时期，商业地产有可能面临政府调控项目SWOT分析项目分析二、项目定位项目定位本 项 目 定 位 为：3030万㎡一站式国际商业大都会万㎡一站式国际商业大都会项目定位本项目主色调建议：粉红色为主橙色配之本项目主色调建议项目定位以亮色、欢快作为本项目的主色调，便于营造出项目的商业氛围建议本项目的主色调为：粉红色为主要色调橙色为辅助色调核心价值解析项目定位n 核心价值一：强调政府规划利好“北扩东移”，得先机者得天下！城市向东！财富向东！城市向东！财富向东！财富始发站、商铺原始股！财富始发站、商铺原始股！城市的发展方向即是财富的流向！城市的发展方向即是财富的流向！核心价值解析项目定位n 核心价值二：强调项目地段优势投资商铺、 做商业：第一看“地段”第二看“地段”第三还是看“地段”城市核心，谁与争锋众星护卫，铸就盱眙第一商圈西接老城区，东接新城区，盱眙第一商圈崛起核心价值解析项目定位n 核心价值三：强调主力店优势跟定主力商家，稳赚大钱！站在巨人的肩旁上！想不旺都难！站在巨人的肩旁上！想不旺都难！大润发超市、嘉禾影院等百商齐聚，掀起盱眙商业投资狂潮！大润发超市、嘉禾影院等百商齐聚，掀起盱眙商业投资狂潮！核心价值解析项目定位n 核心价值四：强调项目定位优势及全业态功能一站式、情景式，全功能业态的商业中心！盱眙商业新坐标！盱眙独一，全城首创！盱眙商业新坐标！盱眙独一，全城首创！盱眙首个一站式购物、餐饮、休闲娱乐、交际会客商业综合体！盱眙首个一站式购物、餐饮、休闲娱乐、交际会客商业综合体！核心价值解析项目定位n 核心价值五：强调庞大消费力抢占每年百亿消费大市场！100万常住人口500万旅游人潮龙虾节聚合四方宾朋，八方财源！盱眙崛起宁北，宁北潮流基地 盱眙时尚先锋！ 核心价值解析项目定位n 核心价值六：强调无风险投资、保障资产稳定升值自主控制产权、统一招商、统一运营管理！集团3亿元专项推广基金 成就百年商业繁华 ：ü 设立3亿元专项推广基金，全城多渠道全方位推广、保障项目经营做旺；ü 专业立体化推广网络，快速做旺，提升“吸金纳人”能力，打造持续繁荣商业；ü 成立专业的招商队伍，与数十万品牌商户形成联盟，共同做旺市场。

核心价值解析项目定位n 核心价值七：强调发展商品牌优势责任地产，保障物业兴旺增值！每一个运营项目，都是一座金矿！中国商业地产十强；中国最具竞争力商业地产开发运营商；影响中国房地产未来十年榜样企业三、销售策略销售策略 市场剖析——商业部分本项目海通广场联达广场国贸商圈商贸商圈华夏国际万豪国际佰亿广场金鼎华府帝景国际市场剖析／商业部分◎市场调研——海通时代广场销售策略总用地面积总用地面积300300亩，总建筑面积达亩，总建筑面积达3232万㎡ 该项目总共分：该项目总共分：A A、、B B、、C C三区：三区： C C区：建材装饰城，占地面积区：建材装饰城，占地面积6 6万㎡，建万㎡，建 筑面积为筑面积为1010万㎡，现已售罄，已投入运营万㎡，现已售罄，已投入运营 B B区：定为高档住宅区，总用地区：定为高档住宅区，总用地5 5万㎡，万㎡， 总建筑面积总建筑面积9 9万㎡，正在销售万㎡，正在销售 A A区：占地面积区：占地面积9.79.7万平方米，总建筑面万平方米，总建筑面 积积16.816.8万平方，已售完，目前基本空置万平方，已售完，目前基本空置外街外街1.6-2.11.6-2.1万元万元/ /㎡㎡ 内街内街1.1-1.51.1-1.5万元万元/ /㎡㎡ 二层二层75007500元元/ /㎡㎡ 三层三层40004000元元/ /㎡㎡ 四层四层30003000元元/ /㎡㎡海通时代广场市场口碑较差，投资对其极其不信任， 目前除C区投入运营外，其它基本空置，有部分商户 挂牌出售，基本是有价无市。

包租5年，返租34%，每年6.8%；或5年租金一 次性返还27.5%，签订返租合同 市场剖析／商业部分◎市场调研——金国园“联达·阳光城市广场”销售策略整体分两期开发，其中一期开发占地整体分两期开发，其中一期开发占地126126亩，亩， 建面建面2626万㎡包含星级酒店、住宅、百货商场，项万㎡包含星级酒店、住宅、百货商场，项 目位于海通时代广场对面，紧邻盱眙汽车站目位于海通时代广场对面，紧邻盱眙汽车站商业百货:包租5年，前三年一次性返还18%， 购铺满3年110%、满5年120%签约回购商务酒 店：包租10年，年回报8%，满10年100%回购 项目整体规模较大，处于车站商圈核心，先后多 次换过开发公司，投资者已对其失去信心，百货部分 引进联达百货，一、二层规划做电子市场，三、四层 做百货，项目招商进展缓慢，市场售价定价不合理加 之客户的信任度较低，目前只有少量铺位售出 百货部分：一层2万元/平米、二层1.4万元/平米，三层1.1元/平米四层9000元/平米住宅底商：一托二，1.8万元/平米市场剖析／商业部分◎市场调研——佰亿财富广场销售策略佰亿财富广场总体量10万㎡，位于新县政府万㎡，位于新县政府 旁，周边目前还处于城郊，规划小商品市场、步旁，周边目前还处于城郊，规划小商品市场、步 行街区、超市卖场、酒店、公寓。

行街区、超市卖场、酒店、公寓 一层主街区一层主街区90009000元元/ /平米，平米， 内街内街80008000元元/ /平米；平米； 二层二层5000-60005000-6000元元/ /平米，平米， 三层三层4000-50004000-5000元元/ /平米，平米， 四层四层30003000元元/ /平米平米 目前在售的是小商品城部分，面积从20-200 ㎡不等，在一定期限内购铺，享受5年130%回购 ， 计划今年4月份开业，但目前招商工作还未启动， 无任何商家进驻目前一期小商品部分已销售80%，招商进展缓慢， 很难按时开业，市场口碑差，客户认可度低市场剖析／商业部分◎市场调研——华夏国际广场销售策略华夏国际广场位于商贸商圈的核心位置，是华夏国际广场位于商贸商圈的核心位置，是 本商圈的标志建筑，项目本商圈的标志建筑，项目0707年开业，由公寓、年开业，由公寓、 步行街、商场组成；本地超市万润发、步行街、商场组成；本地超市万润发、KFCKFC等知等知 名品牌已进驻，目前项目二期华夏名品牌已进驻，目前项目二期华夏﹒ ﹒领秀领秀0909年年 开盘，现已经入伙，项目现有少量公寓在售开盘，现已经入伙，项目现有少量公寓在售。

外街外街2-32-3万元万元/ /㎡㎡ 内街内街1-21-2万元万元/ /㎡㎡ 商场部分商场部分 一层一层1-1.51-1.5万万元元/ /㎡㎡ 二层二层6000-16000-1万万元元/ /㎡㎡华夏国际广场步行街及商场部分开业率接近100%， 展厅商场内有部分商户转租，项目整体经营情况良好市场剖析／商业部分◎市场调研——国贸商业街国贸商业街销售策略国贸商圈以国贸商业街为代表，共国贸商圈以国贸商业街为代表，共3 3层层商业商业 面积面积，，业态零散缺乏统一规划，业态零散缺乏统一规划，1 1层面积层面积约约 30~6030~60㎡㎡，，2.32.3层基本都在层基本都在9090㎡㎡以上以上, ,内街内街30~5030~50 元元/ /㎡㎡ 2 2、、3 3层由于商业规划不足，定位失当，层由于商业规划不足，定位失当， 招商能力不足，导致经营情况不佳，很多空置铺招商能力不足，导致经营情况不佳，很多空置铺 位外街外街1.8-31.8-3万元万元/ /㎡㎡ 内街内街1-1.81-1.8万元万元/ /㎡㎡ 二层二层70007000元元/ /㎡㎡ 三层三层42004200元元/ /㎡㎡市场剖析／商业部分◎市场调研——新世纪广场世纪广场销售策略主要经营装饰建材，是目前盱眙最主要的装主要经营装饰建材，是目前盱眙最主要的装 饰建材批发销售市场。

饰建材批发销售市场2 2层层联体商铺，单层联体商铺，单层4040㎡㎡ 约约300300余家商户，内街商铺两层联租余家商户，内街商铺两层联租外街外街1.2-2.51.2-2.5万元万元/ /㎡㎡ 内街内街6000-16000-1万元万元/ /㎡㎡ 上下两层联售上下两层联售市场剖析／商业部分◎市场调研——万豪国际商业广场万豪国际商业广场销售策略项目总体量5万平方米，规划有大型卖场 商业步行街、酒店式公寓、写字楼及少量住宅， 一层为时尚精品店、二层、三层为超市、四层 为酒店配套的休闲会馆该项目是本项目未来的直接竞争对手， 自10年10月份认筹以来，目前认筹100多组 客户，具体开盘时间未定，主力铺位为60平 米，超市部分已整层出售，公寓部分对外报 价4300元每平米，主力户型面积50平米目前对外价格为:临金源北路主干道2-3万元，临东湖路1-2万元市场剖析／商业部分◎市场调研——总结总结销售策略1、 盱眙市场近几年开售的商业部分，主要集中在新城区，这些项目招商进展缓 慢， 目前基本上都没有经营起来，如海通时代广场、金国园、佰亿财富广场；4、 地产开发公司在当地的口碑较差，投资客户对其信任度低，警惕性较高，投资顾虑较多，出手慢，市场信心急需树立；2、 海通时代广场、金国园、佰亿财富广场，都未处于两大传统商圈内，可见离开这两大商圈，商业项目运营存在一定风险，新商圈的形成有一定难度；3、 商业规划定位不合理，招商队伍弱，对后期的经营重视不够，开发商普遍存在套现行为，基本无自持物业，无统一招商、统一经营运作模式。

市场剖析／公寓部分销售策略项项目名称万豪国际际公寓华华夏领领秀公寓总总裁大道公寓泗州酒店公寓物 业 情 况主力户型面积50㎡80-110㎡32㎡90-120㎡ 酒店部分60㎡得房率80%80%80%85%销售模式全部返祖给酒店 ，每年返祖5%客户自行出租客户自行出租酒店部分每年5% 返租销售价格均价4200元/ ㎡均价2900元/㎡均价2800元/ ㎡均价28000元/ ㎡ 酒店公寓约4000 元/ ㎡小结：1、以上楼盘的产权都为40年，华夏领秀为在售项目，目前已基本售尽；2、 总裁大道为在售楼盘，公寓部分所占比重较少，且面积。