40城土地市场报告-易居-2020.03-房地产月报.pdf

0 受疫情影响 40 城地市成交量明显下降， 一线城市企稳回暖 2020 年 03 月 02 日 公众号 免费知识星球VIP知识星球 易居月报系列之4040 城土地市场报告城土地市场报告 1 受疫情影响受疫情影响 4040 城地市城地市成交量明显下降成交量明显下降，一线城市企稳回暖，一线城市企稳回暖 一、一、4040 城整体：城整体： 成交量下降，溢价率成交量下降，溢价率仍处于历史仍处于历史低位低位 1 1、土地成交建筑面积：、土地成交建筑面积：1 1- -2 2 月累计同比下降月累计同比下降 2424% % 2020 年 2 月， 40 个典型城市土地成交建筑面积 2076.9 万平方米，环比大幅 下降 44.5%；同比下降 27.1%本次新冠肺炎疫情事件对土地市场造成了较大影 响，部分土地出让计划推迟，房企受现金流压力影响拿地也相对谨慎 2020 年 1-2 月， 40 个典型城市年初累计土地成交建筑面积 5822.0 万平方米 同比下降 24.0%，相比去年同期回落较大从图 1 可知，年初累计土地成交建筑 面积同比增幅于 2018 年 6 月开始持续回落，2019 年 2 月已经转负，随后涨幅震 荡收窄在 0 轴附近。

2020 年 1-2 月份增速下降符合此前预期，随着疫情影响的 逐渐减小，这两个月被压抑的一些正常拿地需求将有所释放，但大概率难以和 2019 年上半年的小阳春相比，预计未来几个月同比增速仍将处于负区间，但可 能不会快速下行 报告摘要：报告摘要： 1. 一定程度上受新冠肺炎疫情影响，一定程度上受新冠肺炎疫情影响，4040 城土地市场城土地市场有所有所降温降温40 城成交面积 同比明显下降，但地价有所上涨，这主要是因为一线城市有所回暖，且成 交占比较大，二三线城市仍在降温中，随着疫情影响的弱化，二三线城市 成交将有所回升，一线城市结构影响将减弱，因此并不能认定为地价开始 反转土地成交溢价率仍处于历史低位，虽预计短期仍将保持较低水平， 但下降空间已经有限 2. 城市间城市间结构结构分化分化明显明显，，一线城市一线城市地市地市表现表现强势强势三类城市地市表现不同 一线城市量价齐升，其市场已有较长的调整时间，有企稳回暖的需求二 线城市降温最明显，量价齐跌三线城市成交量同比小幅增长，地价环比 基本持平，但未改变其市场逐渐降温的趋势 易居月报系列之4040 城土地市场报告城土地市场报告 2 图图 1 401 40 城城年初累计土地成交建筑面积同比年初累计土地成交建筑面积同比增速增速 数据来源： CRIC、易居研究院 2 2、土地出让金收入：、土地出让金收入： 1 1- -2 2 月累计同比月累计同比下降下降 6.46.4% % 2 月，40 个典型城市土地出让金收入为 1525.9 亿元，环比下降 15.2%，同 比增加 10.7%。

回顾历史，2018 年下半年,全国土地流拍现象增多，部分热点城 市的土地市场呈现了明显的降温态势2019 年上半年，部分热点城市土地市场 重新回暖， 土地成交火热， 土地出让金同比增长明显； 随着调控政策的密集出台， 下半年土地出让金同比增速开始小幅震荡下行 2020 年 1-2 月，40 个典型城市土地出让金累计收入 3325.1 亿元,同比下降 6.4%2019 年下半年，累计同比增速一直稳定在 15%左右的水平，受疫情影响后 明显下行 图图 2 2 4040 城年初累计土地出让金收入同比城年初累计土地出让金收入同比增速增速 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 11.01-02 11.01-05 11.01-08 11.01-11 12.01-03 12.01-06 12.01-09 12.01-12 13.01-04 13.01-07 13.01-10 14.01-02 14.01-05 14.01-08 14.01-11 15.01-03 15.01-06 15.01-09 15.01-12 16.01-04 16.01-07 16.01-10 17.01-02 17.01-05 17.01-08 17.01-11 18.01-03 18.01-06 18.01-09 18.01-12 19.01-04 19.01-07 19.01-10 20.01-02 易居月报系列之4040 城土地市场报告城土地市场报告 3 数据来源： CRIC、易居研究院 分城市来看， 2020 年 1-2 月， 40 城土地出让金排名前 5 的城市分别为北京、 上海、杭州、福州和广州。

这 5 个城市的土地出让金总额分别为 671.9、612.9、 356.2、203.5 和 150.1 亿元，其中，上海同比增速达到 121%土地出让金排名 靠后的是北海、无锡、沈阳、东莞和大连等城市，金额不超过 10 个亿 表表 1 1 20202020 年年 1 1- -2 2 月月土地出让金与同比土地出让金与同比增速增速排名（单位：亿元）排名（单位：亿元） 城市城市 出让金出让金 增速增速 城市城市 出让金出让金 增速增速 城市城市 出让金出让金 增速增速 北京 671.9 15.1% 南昌 51.1 17.8% 洛阳 13.6 -28.4% 上海 612.9 121.0% 惠州 48.5 577.3% 昆明 13.3 -81.6% 杭州 356.2 30.2% 武汉 42.6 -74.9% 桂林 10.3 103.8% 福州 203.5 -12.2% 襄阳 38.0 43.9% 合肥 9.8 -42.4% 广州 150.1 6.4% 佛山 33.7 -67.8% 廊坊 8.4 -66.2% 西安 142.5 -16.3% 金华 33.2 1462.2% 厦门 7.2 440.3% 成都 117.5 -15.0% 长春 30.3 -30.1% 荆州 6.7 -66.5% 重庆 111.8 -4.4% 兰州 27.5 -17.1% 大连 5.1 -71.2% 南京 101.2 995.8% 深圳 27.3 17.0% 东莞 1.8 -71.0% 南宁 84.0 8.0% 徐州 26.8 -37.7% 沈阳 1.7 -95.1% 长沙 72.2 22.6% 济南 26.7 -63.9% 无锡 0.0 / 烟台 69.4 387.7% 扬州 21.2 -80.5% 北海 0.0 / 宁波 60.2 155.1% 岳阳 17.8 68.4% 青岛 54.5 -66.5% 苏州 14.8 -95.2% 数据来源：CRIC、易居研究院 3 3、土地出让均价：、土地出让均价：受一线城市结构性影响，环比上涨受一线城市结构性影响，环比上涨 5.0%5.0% -60% -30% 0% 30% 60% 90% 120% 11.01-02 11.01-04 11.01-06 11.01-08 11.01-10 11.01-12 12.01-03 12.01-05 12.01-07 12.01-09 12.01-11 13.01-02 13.01-04 13.01-06 13.01-08 13.01-10 13.01-12 14.01-03 14.01-05 14.01-07 14.01-09 14.01-11 15.01-02 15.01-04 15.01-06 15.01-08 15.01-10 15.01-12 16.01-03 16.01-05 16.01-07 16.01-09 16.01-11 17.01-02 17.01-04 17.01-06 17.01-08 17.01-10 17.01-12 18.01-03 18.01-05 18.01-07 18.01-09 18.01-11 19.01-02 19.01-04 19.01-06 19.01-08 19.01-10 19.01-12 易居月报系列之4040 城土地市场报告城土地市场报告 4 2 月，40 个典型城市土地成交均价为 4894.1 元/平方米，环比上涨 5.0%， 同比上涨 16.7%。

2 月份土地均价有所上涨主要是因为一线城市有所回暖，且成 交占比较大，二三线城市仍在降温中，随着疫情影响的弱化，二三线城市成交将 有所回升，一线城市结构影响将减弱，因此并不能认定为地价开始反转 回顾历史， 2018 年 4 月份至 2019 年 2 月份 40 城土地成交均价稳定在 4200 元/平方米左右，而从 2019 年 3 月份开始已经脱离了前期的稳定区间，价格持续 上涨至 7 月份，小幅震荡后从 10 月份开始下跌 图图 3 3 4040 城月度土地成交均价走势城月度土地成交均价走势 数据来源：CRIC、易居研究院 4 4、土地成交溢价率：、土地成交溢价率：9.4%9.4%，仍处于历史最低水平附近，仍处于历史最低水平附近 2 月，40 个典型城市土地成交溢价率为 9.4%，与 1 月相比微幅上升 0.1 个 百分点，2019 年 12 月以来，土地溢价率基本保持不变，维持在 2018 年底的历 史低位水平，预计未来几个月溢价率仍将保持较低水平 从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度从图中最早的 2011 年 1 月开始，土地市场急速降温，土地成交溢价率进入下行通道并跌至历 史低点，这是一个长期的调控升级的进程。

此后，国家连续两次降息，刺激经济 发展，土地成交溢价率才得以反弹，涨势一直持续到 2014 年年初 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 11.06 11.08 11.10 11.12 12.02 12.04 12.06 12.08 12.10 12.12 13.02 13.04 13.06 13.08 13.10 13.12 14.02 14.04 14.06 14.08 14.10 14.12 15.02 15.04 15.06 15.08 15.10 15.12 16.02 16.04 16.06 16.08 16.10 16.12 17.02 17.04 17.06 17.08 17.10 17.12 18.02 18.04 18.06 18.08 18.10 18.12 19.02 19.04 19.06 19.08 19.10 19.12 20.02 元元/平米平米 近6月移动平均土地成交均价（右轴） 近6个月均价同比涨幅 易居月报系列之4040 城土地市场报告城土地市场报告 5 2014 年年初至年中，房地产市场低迷，土地成交溢价率再次由升转降。

至 2014 年下半年开始，各地政府放松限购，央行降息降准，放松房贷、减税2015 年下半年，全国房地产市场回暖，土地溢价率步入上行通道，并于 2016 年 9 月 达到历史高点2016 年 9 月，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城 市蔓延， 市场逐渐降温， 土地成交溢价率也进入下行通道， 下行趋势延续至 2018 年 12 月需要指出的是，2018 年土地溢价率的快速下滑，也与地方政府提高起 拍价和热点城市限地价有关 2019 年上半年，土地市场出现小阳春，部分热点城市土地市场成交火热， 溢价率有所上升进入下半年后，随着政策的收紧，土地市场开始降温，至 2019 年 12 月土地溢价率已经连续 6 个月下降，表明土拍继续降温，开发商高价拿地 意愿不强 图图 4 404 40 城城月度土地成交溢价率走势月度土地成交溢价率走势 数据来源：CRIC、易居研究院 分城市来看，2 月份，40 城中土地成交溢价。