青岛市商业市场调研分析报告下课件.ppt

青岛市商业市场青岛市商业市场调研调研分析报告分析报告（下）ü了解投资者特征、需求、意向等信息，为项目定位、规划和招商运营提供必要的依据；ü以问卷加访谈形式对在划定区域内商铺分业态、分地点进行抽样和深度访谈，主要选取其中定位中高端客群且具一定专业经营水准的店铺；ü香港中路商圈、台东商圈、李沧商圈、中山路商圈，共计100份；目的方法采样点及样本量Part2￿青岛市商铺调研分析商铺经营者调查——说明ü从被访商铺的开业时间来看，2年以上的比例占49%，1~2年占的比例为15%，绝大部分店铺都已开业较长时间；ü从经营面积来看，100平米以上的占到19%，60—100平米的占到17%，40—60平米占到15%，20—40平米占到37%，每种营业面积的店铺比例基本持平；商铺经营者时间、面积Part2￿青岛市商铺调研分析ü从被访商铺的经营种类来看，零售：餐饮：休闲娱乐大致为5：3：2；ü绝大部分的店铺获取形式为租用，只有一小部分为购买；商铺经营者时间、面积Part2￿青岛市商铺调研分析ü从被访品牌商铺的租金来看，香港中路商圈的租金最贵，其次为台东商圈，第三为中山路，最后为李村商圈；租金水平项目名称台东商圈香港中路中山路李村商圈零售租金水平11.3元/M2/天13.9元/M2/天9.3元/M2/天7.6元/M2/天餐饮租金水平7.9元/M2/天9.3元/M2/天6.1元/M2/天5.3元/M2/天休闲娱乐租金水平2.6元/M2/天3元/M2/天2.3元/M2/天1.7元/M2/天Part2￿青岛市商铺调研分析ü从被访商铺的经营效果来看，台东商圈、香港中路、李村商圈目前满意度较高，中山路满意度较低；ü从目前经营中遇到的问题来看，租金过高和同业竞争是各大商圈遇到的最主要问题；项目台东商圈香港中路中山路李村商圈经营状况满意度比较满意比较满意一般、不太满意的居多比较满意、一般当初选择此区域的原因名气大、人气旺、成交量大地段好、客流量大、消费水平高地理位置好朋友介绍、客流量大目前最大的问题租金及各项收费过高、缺少货物存储地方同业竞争激烈、租金及各项收费过高客流量少、租金和各项收费过高、商铺陈旧、无吸引力物价高、消费水平不高商铺经营效果总体评价Part2￿青岛市商铺调研分析商铺经营者调研小结Part2￿青岛市商铺调研分析基本信息：调查的绝大部分商铺都已经营较长时间，几乎涵盖了各种档次的商铺；调查的业态比例设定零售：餐饮：娱乐为5：3：2；绝大部分的店铺获取形式为租用，只有一少部分是购买；商铺对比：1.对于租金来说，香港中路的租金最贵，其次为台东商圈，第三为中山路，最后为李村商圈；2.从客源上来看，香港中路和台东商圈对青年人的吸引力最大；•从销售额来看，台东商圈的销售额最高，其次为香港中路、李村商圈和中山路；其中，台东商圈和李村商圈的客流量比较高，而香港中路和中山路的客流量相对低些；•从目前的实际经营结果来看，台东商圈、香港中路、李村商圈目前满意度较高，而中山路满意度相对较低；•绝大部分商铺遇到的问题，都是租金过高和同业竞争过大；Part3￿青岛市特色商业街综览目录Part3￿青岛市特色商业街综览1、美食商业街2、台东啤酒街3、市北文化街4、市北红酒坊四大特色商业街美食街美食街区位图美食街区位图区位山东路以东，香港中路以北，燕儿岛路以西，江西路以南商业形态超市、餐饮、休闲、娱乐租金1.8-—6元/㎡/天评述-错位经营，档次齐全，汇集国内各大菜系及西餐、日韩式料理，突出青岛海鲜特色。

形成了结构合理、配套齐全，包罗万象，集游览、餐饮、购物于一体的现代化街区Part3￿青岛市特色商业街综览1、美食商业街——区位业态ü从普查店铺的档次来看，高档店铺12%，中档83%，低档5%ü从店铺的面积来看，100平米以上的占到81%，100平米以下的仅为19%￿￿￿￿￿￿￿闽江路、云霄路美食街区档次分布合理，店铺总体经营规模较大，各业态面积分布逐步迈向市场需求，反馈出投资者和经营者发展思路已较为理性、成熟，符合商圈定位Part3￿青岛市特色商业街综览1、美食商业街——面积配比ü￿零售店铺的租金为6元/M2/天左右；ü餐饮店铺的租金为5元/M2/天左右；ü休闲娱乐店铺的租金为1.8-2.5元/M2/天左右ü￿￿￿闽江路、云霄路区域集中了大多数中档餐饮企业，品牌餐饮企业较少，所以该段租金水平较低Part3￿青岛市特色商业街综览1、美食商业街——租金水平Part3￿青岛市特色商业街综览1、美食商业街——代表商家区位东起延安二路，西至寿光路商业形态商业形态超市、餐饮、休闲租金租金2-5元/㎡/天评述评述ü“喝啤酒，吃蛤蜊，烤海鲜￿”这一城市文化特质具有十分广泛的市民参与性与亲和力，成为城市的特色名片及全国城市中鲜明特色的市井文化代表；ü在建筑、景观、小品以及雕塑、设施、色彩等不同层面，彰显出文化的多元化、包容性、独有的激情与浪漫的文化特征；￿ü以扎啤、生啤、原浆、黑啤等鲜生类啤酒，构成“天天鲜”的饮酒特色，形成了以啤酒与海鲜为主体菜系的100多种各具特色的而且体系和风格完整的青岛餐饮系列；啤酒街区位图Part3￿青岛市特色商业街综览2、台东啤酒街——区位业态ü啤酒街业态分布以餐饮店为主，在该商业街中占据主导地位，店铺整体档次相对中端。

Part3￿青岛市特色商业街综览2、台东啤酒街——区位业态ü啤酒街店铺面积整体经营规模中等，租金水平整体低于美食街Part3￿青岛市特色商业街综览2、台东啤酒街——区位业态Part3￿青岛市特色商业街综览2、台东啤酒街—代表性商家区位东至利津路，西至华阳路商业形态专卖店、餐饮、休闲租金2-4元/㎡/天评述ü欧式建筑风格浓厚；ü保留了地摊文化市场，看似凌乱的地摊文化市场背后蕴藏着浓厚的历史文化氛围；ü集文化创作展演、文化商品展销、休闲娱乐于一体，雅俗共赏、动静结合、高（专业）低（大众）互动、虚（文化）实（实用）相连；￿面积40——80平米Part3￿青岛市特色商业街综览3、市北文化街——区位业态街区概况ü休闲娱乐业在该商业街中占据主导地位，店铺整体档次比较高端；Part3￿青岛市特色商业街综览3、市北文化街——区位业态ü文化街各店铺整体经营面积中等，租金平均水平低于美食街和啤酒街Part3￿青岛市特色商业街综览3、市北文化街——区位业态Part3￿青岛市特色商业街综览3、市北文化街——特色商铺Part3￿青岛市特色商业街综览4、市北红酒坊￿￿￿￿￿￿￿￿￿基本信息名称红酒坊特色街位置市北区延安一路场所简介￿￿￿青岛红酒坊是市北区重点打造的一条特色街，目标是建成岛城档次最高的时尚红酒消费区，打造出一条达到国际水准的红酒大道。

红酒坊将成为国内首条集中展现葡萄酒文化的商业街区，岛城最大的葡萄酒交易集散地每个店都挂着小旗，店里卖哪国的酒就挂哪国的国旗建筑参数规模总长不足千米面积10000㎡租金普通上下楼店面租金一年18万元左右经营情况旺季多在8月中秋节，和春节前后淡季门市冷清，门可罗雀，鲜有顾客光临，据店员反馈，盈亏未平衡，有个别店铺或易主正在装修，或装修后客源稀少，久未开张，正待转租夜店经营的很不好，营业面积都不大，具有品酒包间的店很少，服务员不专业，没有与酒配套的点心，水果等食品项目启示1.北方人多不喜饮用红酒，经营者应策划培养、引导必要的消费群体2.虽为红酒坊特色街，但运营思路单一，尚未充分开拓、丰富经营模式3.红酒节的活动不妨一试Part3￿青岛市特色商业街综览4、市北红酒坊——基本信息￿￿￿￿￿￿￿￿￿基本信息名称葡萄酒博物馆位置市北区延安一路红酒街内场所简介青岛葡萄酒博物馆是2009年由市北区委区政府投资打造的以葡萄酒历史与文化展示为主题的集科普教￿育、收藏展示、旅游休闲、文化交流等多种功能于一体的特色博物馆，同时也是国内第一座以葡萄酒为主题的地下博物馆外部景观采用了欧式古堡建筑特点这次打造将打破原有建筑立面，融合英国、法国、意大利、西班牙、南非等多国建筑风格。

面积地总面积8000平方米馆内简介葡萄酒博物馆里分成了几个展区葡萄酒器皿馆奢华高雅、商务会馆宽敞明亮、葡萄酒历史馆庄重宁静、中国葡萄酒银行简洁大方，华东葡萄酒展馆古香古色走进天然葡萄雨林馆就像走入梦幻般的庄园，四处伸展的葡萄藤环绕着各个葡萄产区的知名酒庄，葡萄圣树张开宽阔的“臂膀”连接着四处的葡萄藤迷离的灯光打造出如梦似幻的感觉国际观展示的是具有各国风情的葡萄酒产品及产区文化￿项目启示红酒制作体验工厂可以在项目区考虑设置Part3￿青岛市特色商业街综览考察项目——葡萄酒博物馆Part3￿青岛市特色商业街综览4、市北红酒坊——内部图片Part3￿青岛市特色商业街综览特色商业街对比序号名称地理位置总建筑面积（平米）开业时间街长（米）层数店铺平均面积业态构成入住率租金（元/㎡/月）1美食街闽江路和云霄路4000019921500+9602￿100-300超市、餐饮休闲、娱乐95%55-1802啤酒街台东啤酒厂20000200510001-2100-200超市、餐饮休闲98%60-1503文化街昌乐路60000199415001-240-80专卖店餐饮、休闲95%50-1004红酒坊延安一路1000020091000290-110零售批发98%80-100目录Part4￿万科城周边商业业态分析•无大型专业卖场；项目周边商业概括：万科城项目半径二公里内商业业态万科城项目半径二公里内商业业态长沙路金色城品清江路福辽立交桥项目本体•商业以临街散铺为主；•业态主要有汽车、配件、装修建材等专业店铺；•生活性配套略为不足，档次较为低端。

Ø万科城项目周边住宅群较多，周边配套落后，商业滞后性凸显万科城商业项目概况周边业态梳理其他商铺概况Part4￿万科城周边商业业态分析旧村建材市场汽贸市场沿街散铺项目所在区位成熟度较低万科城商业项目概况周边业态梳理其他商铺概况Part4￿万科城周边商业业态分析项目底商街铺￿半径一公里范围内•无大型专业卖场；•商业以临街散铺为主；•业态主要有汽车、配件、装修建材等专业店铺；•￿生活性配套略为不足，档次较为低端商业概括：项目半径一公里业态商业面积层数单价租金单位面积经营业态业态规模店铺数量万科城商业项目概况周边业态梳理其他商铺概况Part4￿万科城周边商业业态分析重点项目底商①￿鸿仕雅居Ø目前已经销售完毕，单价为13000-19000元/平米，商铺预留上下水和烟道整体概况：整体概况：Ø￿商铺单层设计，局部二层；Ø￿单铺面积主要为70-100平米左右；Ø￿开间为7米左右，进深10米左右；Ø￿外部连廊设计可参考点：适中的面宽进深比；单层街铺更受欢迎项目半径一公里业态①①Ø鸿仕雅居现行业态主要以汽车服务、干洗店、超市为主项目底商街铺商业面积层数单价租金单位面积经营业态业态规模店铺数量万科城商业项目概况周边业态梳理其他商铺概况Part4￿万科城周边商业业态分析•￿双层商铺设计，大部分商铺已开业；•￿单铺面积主要为100-300平米左右；•￿租金约1.2—1.5元/平·天。

经营状况：•￿经营状况一般；•￿业态主要有：银行、小型超市、大型餐饮、电缆公司、培训、生活馆、服装、网吧等项目半径一公里业态2 2②￿鼎城重点项目底商Ø鼎城底商业态能基本满足其周边居民对日常生活的所需及要求项目底商街铺商业面积层数单价租金单位面积经营业态业态规模店铺数量万科城商业项目概况周边业态梳理其他商铺概况Part4￿万科城周边商业业态分析•￿两层商铺设计；•招商业态：品牌店面、妇幼主力店③￿华远好天地重点项目底商•￿双层商铺设计，商铺已开盘，销售过半；•￿单铺面积主要为30-300平米左右；•外铺以妇幼品牌主力店入驻，不做销售￿￿内铺均价：18500元/㎡项目半径一公里业态3 3Ø华远好天地现已开盘，根据其销售员反馈信息，店铺去化在60%左右，二层主要以分割式散铺为主，可捆绑购买，但必须以品牌店形式入驻项目底商街铺商业面积层数单价租金单位面积经营业态业态规模店铺数量万科城商业项目概况周边业态梳理其他商铺概况Part4￿万科城周边商业业态分析④中海清江华府重点项目底商•￿中海清江华府销售单价：20000~33000元/平米￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿均价：26000/㎡；•面积区间：78-200㎡不等；•租售形式：只售不租。

项目半径一公里业态Ø中海清江华府商业已开盘销售，均价在26000左右，根据其销售员反馈信息，其推出的66套商铺，目前仅销售4套，且面积均为100平米以下此种情况与其地理位置、周边已建成项目商业的售价有直接原因4 4项目底商街铺商业面积层数单价租金单位面积经营业态业态规模店铺数量万科城商业项目概况周边业态梳理其他商铺概况Part4￿万科城周边商业业态分析业态形式数量业态形式数量业态形式数量其它43影楼3布艺2餐饮59娱乐3电信15便利店26足疗3家具　服装25百货　文具2电器3花店2音像　药店18车行37房产中介39维修5健身　建材82美容美发27书店　旅行社2宾馆12网吧10皮具　电脑　烟草　字画　茶庄15电子1眼镜2鞋店5礼品　诊所4广告1摩托车　副食21厨具　琴行2保健5批发　饰品13图书　自行车　箱包1装饰2超市28包箱　烟酒18复印打字6车辆13五金3干洗店2银行3沿街商铺考察一公里范围内商铺以车行、建材市场为主，餐饮数量较多，但大多为小型餐饮店，其他生活配套欠缺Part4￿万科城周边商业业态分析•周边较多生活小区，生活配套相对便利，业态齐全，但档次较为低端；•商业以散铺为主，分布有麦德龙等少数大型卖场。

商业概括：￿半径二公里范围内项目半径二公里业态项目底商街铺商业面积层数单价租金单位面积经营业态业态规模店铺数量万科城商业项目概况周边业态梳理其他商铺概况Part4￿万科城周边商业业态分析①鼎城该项目商业网点2007.1已交付，经过近3年的发展仍未成熟，虽然已基本售罄，但大部分网点仍未开业运营，在营网点运营情况也不甚良好现价为15000-20000/㎡该项目网点缺点：1.商铺地势较高，绿化阻隔严重，且通道较小，增大顾客和车辆到达难度；2.商铺外人行路面坡度较大，不利积聚人流步级台阶过多；3.各商铺面积均过大，未形成梯次限制后期业态分布；4.进深长达20多米，影响后期经营；5.梁柱过多，不利后期间隔和使用项目半径二公里业态1 1项目底商街铺商业面积层数单价租金单位面积经营业态业态规模店铺数量万科城商业项目概况周边业态梳理其他商铺概况Part4￿万科城周边商业业态分析项目底商街铺商业面积层数单价租金单位面积经营业态业态规模店铺数量沿街商铺项目半径二公里沿街商铺2 23 34 41 11、萍乡路、南昌路商铺4、绍兴路沿街商铺3、错埠岭沿街商铺2、长沙路建材市场万科城商业项目概况周边业态梳理其他商铺概况Part4￿万科城周边商业业态分析业态形式业态形式数量数量业态形式业态形式数量数量业态形式业态形式数量数量其它其它7 7影楼影楼8 8布艺布艺1 1餐饮餐饮150150娱乐娱乐1616电信电信8 8便利店便利店4949足疗足疗1212家具家具　　服装服装5050百货百货1616文具文具1313电器电器1717花店花店2323音像音像5 5药店药店3333机械车行机械车行3434房产中介房产中介8080维修维修2424健身健身7 7建材（含五金）建材（含五金）241241美容美发美容美发4444书店书店6 6旅行社旅行社1111宾馆宾馆2222网吧网吧2424皮具皮具　　电脑电脑4 4烟草烟草1111加油站加油站1 1茶庄茶庄3131电子电子5 5眼镜眼镜3 3鞋店鞋店8 8烟酒烟酒1919诊所诊所1212广告广告7 7摩托车摩托车1 1副食副食2727厨具厨具3 3琴行琴行6 6保健保健6 6批发批发9 9超市超市22224 4图书图书9 9复印打字复印打字2222车辆车辆9 9装饰装饰1010干洗店干洗店3535　　银行银行3 3二公里范围内因居民人气增多，商业方面的生活性配套逐渐完善，专业市场以建材、配件为主沿街商铺考察Part4￿万科城周边商业业态分析项目底商街铺商业面积层数单价租金单位面积经营业态业态规模店铺数量其他商铺概况项目名称层高￿面积（平米）层数租售方式出租出售日租金（元/平米） 单价（元/平米）金街---15-50　---待定75000起太古百货---6—13　---1480000-100000十五大街3.8-69-1300　---　---　均价50000金街太古百货十五大街Ø以上三个项目均位于成熟商圈，其中金街、太古百货，位于沿海一线成熟的繁华商圈，所以本体受区域商业价值影响随之拉升。

佳世客商圈台东商圈万科城商业项目概况周边业态梳理其他商铺概况Part4￿万科城周边商业业态分析Part4￿万科城周边商业业态分析万科城周边项目商业供应占比图万科城周边商业以100㎡以上较大面积为主；Part4￿万科城周边商业业态分析2006年至今周边项目商业成交占比图万科城周边商业以80㎡以上较大面积店铺成交大；Part4￿万科城周边商业业态分析2006年至今周边项目商业成交占比图Part4￿万科城周边商业业态分析四方区商业成交均价排行榜排行项目名称成交面积成交套数成交均价1银华广场331400002万科城574551364923联城·海岸锦城6429249964保利里院里659847200615中海·清江华府3924192136保利·百合花园2611180007兴旺花园358515174698明泽智域216211166739金裕花园46961371610联城花园78455813348四方区商业成交面积排行榜排行项目名称成交面积成交套数成交均价1联城花园784558133482保利里院里659847200613万科城574551364924兴旺花园358515174695明泽智域216211166736万科·金色城品17207125877百通·雍翠华苑164218119088一木·瑞昌馨园15135122049联城·海岸锦城64292499610金裕花园469613716数据来源：CRIC2012；数据时间：2010年1月1日-2012年4月30日Part4￿万科城周边商业业态分析市内七区商业成交均价排行榜市内七区商业成交面积排行榜排行项目名称区域成交面积成交均价1中海紫御观邸市北区5333451422卓越大厦市北区5044401083李沧万达广场李沧区25393392604万科城四方区5745364925锦绣年华市北区4065284056栈桥奥特莱斯市南区27342278507维多利亚广场市南区7568245698中央国际市南区13994237359李沧宝龙城市广场李沧区80562201310青岛极地海洋世界崂山区2014521248排行项目名称区域成交面积成交均价1奥特莱斯购物广场市南区27342 278502李沧万达广场李沧区25393 392603青岛极地海洋世界崂山区20145 212484中海·银海一号市南区15653 164935中央国际市南区13994 237356水榭花都城阳区12074 148587朗逸豪庭国际公寓城阳区11822 160198李沧宝龙城市广场李沧区8056 220139联城花园四方区7845 1334810维多利亚广场市南区7568 24569数据来源：CRIC2012；数据时间：2010年1月1日-2012年4月30日Part4￿万科城周边商业业态分析郊区五市商业成交均价排行榜郊区五市商业成交面积排行榜排行项目名称区域成交面积成交均价1那鲁湾胶南市9678 203912海湾天泰金融广场胶州市5749 197143紫薇广场胶州市4556 177774世贸商都即墨市5271 140505新向阳商业广场胶州市17442 133586即墨宝龙城市广场即墨市11424 126347帝邦帝海胶南市5130 124218文澜阁胶州市5262 122649康大鑫都汇胶南市15893 996010东方金石胶南市69859605排行项目名称区域成交面积成交均价1联富国际装饰城莱西市20149 40892盛天国际商业广场胶州市19054 95523新向阳商业广场胶州市17442 133584康大鑫都汇胶南市15893 99605即墨宝龙城市广场即墨市11424 126346河滨华庭南苑胶州市11348 75257长安世家莱西市10565 38978那鲁湾胶南市9678 203919蓝馨苑即墨市8211149910半岛物流园平度市78993882Part5￿青岛市民消费现状调研目录ü￿￿与全国重点城市相比，青岛市人均消费支出位列全国第十名。

青岛人均消费水平在全国重点城市中的排名Part5￿市民消费现状调研十一五青岛城市居民人均可支配收入及增长率十一五青岛城市居民人均消费支出及增长率数据来源：青岛市统计局ü￿￿青岛城市居民人均可支配收入近五年连续保持稳步增长，2009年已达到22368元比上年增长13%，青岛城市居民2009年人均消费性支出16080元，比08年增长13.2％消费性支出占可支配收入的71%，表明青岛市民消费意愿强烈元元青岛人均消费水平在环渤海城市中的排名Part5￿市民消费现状调研2009年青岛城市居民家庭消费构成￿￿￿￿从消费性支出结构来看，八大类商品呈现六升二降的特点其中，食品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健、交通和通信以及其他商品和服务消费均比去年有不同程度的提高；居住、教育文化娱乐及服务消费同比略有下降2009年青岛市城市居民人均消费性支出构成情况指标名称消费额(元/人)增长(%)1、食品618910.42、衣着2063￿13.13、居住1434-2.64、家庭设备用品及服务117411.15、医疗保健998￿6.66、交通和通讯1998￿4.17、教育文化娱乐服务1623-2.58、其它商品和服务60115.6数据来源：青岛市统计局Part5￿市民消费现状调研万科城商业销售的宏观经济环境基础居民收入不断增长第二、三产业并驾齐驱房地产未来升值空间巨大人们消费意愿增强小结Part5￿市民消费现状调研发展青岛经济的快速发展将同时带动个人收入水平的增长，人均的消费力也将大大提高，社会总体消费水平等将实现持续增长；提高随着人均收入水平的提高，人们对生活品质的要求也将得到提升。

人们将更加热衷于品牌消费和休闲消费；前瞻本项目处于一个宏观经济和商业市场持续稳定快速发展的环境下，因此项目的市场定位不仅要满足目前消费者的需求，更要具有前瞻性来满足消费者未来不断变化的商业需求；小结Part5￿市民消费现状调研ü2008年，青岛市年收入12万元以上个人有￿30299人；2009年，年收入12万元以上有35257人高收入者的增幅与经济发展基本保持同步；制造业，房地产与建筑业高收入者所在行业交通运输和邮政业居民服务业与其他服务业金融保险业商业租赁和商务服务青岛高收入人群Part5￿青岛市民消费现状调研ü￿了解青岛市目标消费者结构、消费行为、消费习惯、消费偏好等，掌握全市商业项目的市场空间，为本商业业态定位提供可参考的具体依据；ü￿以问卷形式对在划定区域内购物者且年龄介于20-60岁之间的中高收入（年薪四万以上）人群进行随机调查；ü￿典型商业场所，包括海信、百丽、麦凯乐、佳世客、万达、百盛、利群等，共计500份目的方法采样点及样本量消费者购物习惯调查——说明Part5￿青岛市民消费现状调研ü消费者购物频次很高：90%的消费者每月都会购物，10%的消费者每2-3月购物1次；ü购物时段主要集中在假日；购物习惯—日常购物频次、购物时段Part5￿青岛市民消费现状调研ü消费者购物花费时间：大多数消费者购物花费的时间在2-6小时；ü每次逛街购物的平均花费在500元以上的占到73%，消费能力高；购物习惯—购物花费时间、平均花费Part5￿青岛市民消费现状调研ü居民外出购物主要采用自驾车（49%）与出租车（12%），也从侧面反映区域居民收入状况，路上交通时间22分钟以内为佳；ü购物主要考虑因素主要为商品种类多、商场有特色、方便停车、购物环境舒适以及交通方便；购物习惯—交通工具、常去购物场所特点Part5￿青岛市民消费现状调研ü消费者休闲娱乐频次比较低：绝大部分消费者1个月才去休闲娱乐场所两到三次。

ü休闲娱乐时段主要集中在假日的白天和晚上休闲娱乐习惯—休闲娱乐频次、时段Part5￿青岛市民消费现状调研ü消费者休闲娱乐通常选择与关系比较亲近的人同行ü与家人/亲戚外出休闲时，主要选择西餐厅、电影院和卡拉OK；与同学/朋友/同事外出休闲时，主要选择电影院、卡拉OK和健身俱乐部；与商务伙伴外出时，主要选择足浴、卡拉OK、茶艺棋牌馆和家人/亲戚外出休闲西餐厅　　　39.20%　　　　　　电影院　　29% 　　　　　　　卡拉0k　15%　　和同学/朋友外出休闲电影院　　　　　　42%42%　　　　　　　　　　　卡拉ok　　　　34%34%　　　　　　　　　　　　　健身俱乐部　　24%24%　　　　和商务伙伴外出休闲足浴/桑拿　　　　　　36%36%　 　　　　　　　　　卡拉ok　　　　28%28%　　　 　　　　　　　　　茶艺馆/棋牌馆　　19%19%　　　　休闲娱乐习惯—伴侣及主要方式Part5￿青岛市民消费现状调研ü消费者每月用于休闲娱乐的平均花费在500元左右，说明青岛市中高收入居民具有一定的消费能力，且有一定休闲娱乐消费意识；ü其中用于个人消费平均每次100元左右，商务消费平均每次150—350元。

休闲娱乐习惯—消费者平均花费Part5￿青岛市民消费现状调研ü消费者餐饮消费频次比较高，每周都消费的占到88%；ü消费没有固定时段；餐饮习惯—日常餐饮消费频次、时段Part5￿青岛市民消费现状调研ü消费者个人外出就餐一般以中式快餐和鲁菜为主，商务型外出就餐一般以鲁菜、法国菜和韩国菜为主；餐饮习惯—消费者餐饮消费的口味偏好Part5￿青岛市民消费现状调研ü消费者外出就餐考虑的因素：第一因素菜肴口味，第二因素交通方便，第三因素场所环境和规模档次；餐饮习惯—消费者外出就餐考虑因素Part5￿青岛市民消费现状调研ü消费者每月用于餐饮的平均花费大约在800元以上；ü其中用于个人消费平均每次50—100元居多，商务消费平均每次150—450元；餐饮习惯—消费者日常餐饮平均花费及分布Part5￿青岛市民消费现状调研ü基本信息：被访女性居多，年龄基本在45岁以下均衡分布，学历在大专以上的占80%；职业分布广泛，主要集中在批发零售/商业、社会服务业、党政机关/事业单位等，职位中高级管理者较多，也有相当一部分为私营业主，平均家庭年收入113000元，在青岛属中高收入群体；ü购物：居民消费能力高，喜欢体验新鲜时尚的事物；平时外出购物时，最常考虑的因素主要是商场有特色、方便停车、购物环境舒适以及交通方便；外出购物主要采用自驾车与出租车，路上交通时间22分钟以内为佳；具有一定的奢侈品购物经历，但目前消费总体而言还比较初级，市场空间巨大；ü餐饮/休闲娱乐：青岛餐饮市场火爆，人均消费能力高；休闲娱乐市场发展一般，居民有一定消费意识，有待引导；餐饮习惯—消费者市场调研小结Part5￿青岛市民消费现状调研趋势消费品牌化精神生活消费普遍化消费高端、奢侈化青岛消费者消费趋势Part5￿青岛市民消费现状调研万科城项目商业经营整体市场研究点状商圈与线状特色街交融娱乐休闲旅游市场增长迅速消费多元化消费总量提升商业物业与业种的档次相辅相成商业经营整体市场研究小结Part5￿青岛市民消费现状调研消费项目所处四方区目前整体商业类型和消费档次普遍偏低，但随着未来项目周边设施设备的不断完善以及人气的不断聚集，居民的总体层次和消费力会得到很大程度的提升；竞争考虑到青岛四大成熟商圈的竞争，本项目须强化突出产品设计、鲜明主题、特色商户等多方面因素，同时可以考虑引入一些重量级的特色店为本项目造势；借鉴从区域的特点来看，本项目要充分利用地铁和洛杉矶街区的配套；在档次定位上，可以以中档偏高入市，待市场时机成熟，再向上调整；商业经营整体市场研究小结Part5￿青岛市民消费现状调研谢谢！。