成都市商务公寓专题研究报告.ppt

Code of this report | 1© Copyright Centaline Group, 2010成都市商务公寓专题研究报告四川中原二级市场营运中心市场研究部ChengDu.11.2014PART￿1￿￿￿￿￿￿￿商务公寓基本概念及市场情况备注：报告内所有数据信息均来源于中原市调PART￿4￿￿￿￿￿￿￿平层公寓研究PART￿3￿￿￿￿￿￿￿loft产品研究PART￿5￿￿￿￿￿￿￿总结PART￿2￿￿￿￿￿￿￿商务公寓市场情况PART￿1￿￿￿商务公寓基本概念商务公寓通常为商业立项，拥有40年产权，介于写字楼、酒店、住宅及“空中商铺”之间，可商可住的投资型产品“商务公寓”兼具商务与公寓双重属性，虽产权年限较之住宅较短，但是具有“宜商、宜居、宜投资”等多重特色，并且不受限购政策的影响，市场广泛存在基本概念1n商业立项，产权年限通常只有40年，贷款执行五成十年政策，水电按照商用收费，大多数不通天然气；n产品具有小户型公寓优点，吸收了酒店的服务功能和管理模式及信息时代写字楼的特点，集住宅，酒店、写字楼、“空中商铺”等多种功能于一体，是一种综合性很强的物业；n商业产权不受限购政策影响，无购买套数方面限制，主要面向投资客，为楼市主要的投资型产品。

40年产权用途多变投资型产品商务公寓根据用途和建筑形态可以分为不同的类型，LOFT公寓与平层公寓相对应而存在产品分类1用途分类小户型公寓酒店式公寓服务式公寓SOHO公寓建筑形态分类LOFT公寓平层公寓LOFT在曾经指由工厂或仓库改造而成的阁楼,￿现LOFT概念逐步发展为“双层的复式结构的开敞办公或居住空间”平层公寓是与LOFT公寓相对应而存在的，在建筑结构上是在同一平面空间内，无挑高架空等设计LOFT公寓与SOHO公寓的关系：￿LOFT公寓是与平层公寓相对应而存在的，SOHO公寓可能是LOFT形式也可能是平层公寓形式SOHO为Small￿Office￿Home￿Office，即小型办公、家居办公，通常代表自由、弹性而新型的工作方式及办公空间以居住功能为主面积划分较小的小户型公寓，青年群体为居住主体提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点的公寓服务式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服务在商业用地大幅出让的背景下，商务公寓多以商业、写字楼的替代产品而存在，充当填补商业指标的角色开发动因1n近年来，政府不断加大商业用地的供应力度，大幅商业用地成功出让，根据2010年以来出让地块分析，商业可建面积较大，与住宅可建面积持平；n由于开发商业、写字楼产品对地块条件、开发的专业性水平、资金实力等方面要求较高，而住宅销售较为火爆，开发商大打政策“擦边球”，通过商务公寓“可商可住的”中间型产品填补地块商业指标，平衡现金流；导致商务公寓大行其道；n商改住项目不仅在成都出现，在全国一二线城市内都较为普遍。

数据来源：中原地产数据库（主城区）注：由于商业价值较大，商业可建面积根据土地出让指标商业顶格修建计算2010年2011年2012年2013年2014年1-10月0100200300400500600700800595435688461475495746671504607住宅可建面积（万㎡）商业可建面积（万㎡）成都商务公寓启动与发展历程萌芽阶段启动阶段快速发展阶段成熟阶段•居住需要•青年一族自住•小户型公寓•价格•位置•办公、居住需求•成长型企业、青年群体•SOHO公寓•价格•位置•交通•形象需求类型需求类型产品类型产品类型使用客户使用客户客户关注点客户关注点•办公、酒店、居住需求•成长型企业、商务客户、过渡需求客户•服务式公寓、酒店式公寓、SOHO公寓•位置•价格•形象•服务•办公、酒店、居住、商铺需求多样化•客户多元化•新一代商务公寓•位置•价格•形象•服务•软环境成都商务公寓产品不断升级，目前市场进入快速发展阶段并趋于成熟发展历程1PART￿2￿￿￿商务公寓市场情况成都商务公寓供应逐年增加，市场去化压力较大，城南成为商务公寓的集中爆发区供需情况2城中城东城南城西城北05000100009332731727836692942销售套数2013年主城区商务公寓销售套数分布2014年1-10月主城区商务公寓销售套数分布n商务公寓市场开发量不断增大，2011年起供应超过100万㎡，而2014年由于市场下滑，整体呈现收缩态势；n根据商业用地出让情况结合市场开发情况分析，较多项目均规划有商务公寓，未来还将保持较大规模供应；n从区域看，城南为商务公寓集中爆发区，成交量领先市场。

2010-2014年10月主城区商务公寓供需情况2010年2011年2012年2013年2014年0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.0049.1060.3849.9867.0437.2468.02123.9890.32106.5135.02成交面积(万㎡)供应面积(万㎡)城中城东城南城西城北100005000032483935101666967销售套数平层公寓为市场的主流产品，但LOFT公寓市场表现优于平层公寓分类供需2n平层公寓为市场的主流产品，但由于2014年市场整体下行，投资者观望情绪加重，去化周期已上涨至4年以上；nLOFT公寓市场份额相对较小，但2013年以来，市场去化情况明显好于平层公寓,市场存量去化周期不足2年，造成LOFT去化较好的原因在于较多层高在5.0以上产品性价比高，去化速度快，但在2014年受市场拖累也十分明显注：去化周期按照当期末存量套数/当期销售量计算2012-2014年10月主城区平层公寓供需情况2012-2014年10月主城区LOFT公寓供需情况18062230066690105231320674142380230232308172.262.294.16平层公寓供应套数平层公寓成交套数平层公寓存量套数去化周期（年）2012年2013年2014年1-10月0500010000150002000025000300003500000.511.522.533.544.52.262.294.165449477121682244434721487100803876173.161.853.55LOFT供应套数LOFT成交套数LOFT存量套数去化周期（年）2012年2013年2014年1-10月010002000300040005000600070008000900000.511.522.533.543.161.853.55面积供需2楼盘名称各面积段供应套数/总套数各面积段去化套数/各面积段去化套数40㎡以下40-50㎡50-60㎡60㎡以上40㎡以下40-50㎡50-60㎡60㎡以上龙城高新天地91.09%8.91%0.00%0.00%41.28%38.64%————金科中心6.26%70.22%23.51%0.00%52.17%32.26%23.17%——阳光新业中心0.00%61.62%6.77%31.61%——77.86%91.44%51.19%新成国际5.01%19.19%0.00%8.17%52.78%46.10%——47.10%保利香槟国际0.00%87.90%4.16%7.94%——45.48%39.17%30.57%万通金牛新都会20.00%40.00%40.00%0.00%77.57%77.76%78.86%——招商雍华府37.09%50.55%12.36%0.00%79.41%84.89%67.65%——平均22.78%48.34%12.40%6.82%60.64% 57.57%60.06% 42.95%商务公寓供应面积段主要集中在40-50㎡，40㎡以下户型市场去化速度最快n从供应结构来看，40-60㎡为供应主流，其中40-50㎡最为集中；n从成交结构来看，40-60㎡为市场主力需求，40㎡以下户型去化相对较快。

典型商务公寓供应成交面积段情况购买客户职业特征经济承受能力置业动因需求产品投资客户私营业主、生意人企业中高管、高级白领公务员及泛公务员经济承受能力强投资，主动置业地段好，投资价值高的产品往往多为位于商业中心及交通枢纽办公兼自住型私营业主设计师、电子商务等自由职业者经济承受能力强办公兼自住交通便利，能够满足居家条件，同时具备SOHO公寓条件自住客户企业中高管、富二代青年购房者部分较强，部分承受能力低下，对产品价格敏感短暂自住或过渡性自住，被迫置业交通便利，能够满足基本生活需求，有日常生活必备元素（厨房、生活阳台等）商务公寓可商可住的特性决定了使用客户呈现多元化特征，但购买客户绝大部分为投资客客户情况2n购买客户中，90%以上为投资客户，10%为过渡型刚需客户；n成都市区的客户依然是购买的主力，地级市的客户逐步成为购房的重要客源，n地段、升值潜力、投资回报是客户置业关注的主要方面内容规范土地使用年限40年规划要求执行办公技术规范层高控制不大于4.9米，公共部分门厅大堂中庭除外赠送面积阳台投影面积不大于总建筑面积的15%商务公寓执行办公技术规范，外立面采用公建化设计，在层高、赠送面积等方面管理趋于严格，建筑成本较高技术规范2n商务公寓执行办公技术规范，外立面多为公建化设计，采用石材、玻璃幕墙等高档材质提升楼盘品质；n按照2014年1月23日出台的《成都市规划管理技术规定》，商务公寓在层高、赠送面积等方面管理趋于严格。

智地哥谭蓝光东方天地未来中心空港总部基地阳光新业中心商务公寓基本采用通廊式设计，消防要求高，公摊较大平面布局2蓝光总部基地平面布局招商雍华府平面布局未来中心平面布局商务公寓为“政策擦边球”产品，具有一定政策风险政策导向2n2010年5月20日，北京市住建委、发改委、规划局等部门联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，从6月1日起，在本月31日后签订土地出让合同的酒店项目一律禁止分层、分单元销售，禁止向个人出售n“商改住”￿的存在打破了城市总体规划和区域功能发展的均衡同时，由于商业项目土地性质和建设规划的要求，在房屋使用年限、功能上都与住宅项目存在差距，对居住客户利益造成损害n针对“商改住”存在的隐患，北京多个部门正在制定关于加强规范非住宅项目销售管理的办法要求各企业在取得非住宅类项目立项核准或备案批复后，必须严格按照原定规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途政策风险提示在北京政策之后，杭州等地也出现《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》成都市场虽无此政策，但是“商改住”项目为政策擦边球产品，在操作上具有一定政策风险无论是从置业者还是从开发者角度看，商务公寓均具有鲜明的两面性优劣势分析2产品优劣势分析产品优势产品劣势置业角度：•紧临城市主干道，交通可达性好，昭示性强•面积小、单价低、总价低，适合投资，满足过渡性需求•商业性质，不受限购政策影响，无购买套数方面限定•可以注册公司，适合新成立小企业办公，中小型企业自用办公成本的控制开发角度：•用途多变，灵活可调整，•有效填补商业指标，平衡现金流，•开发风险相对较小置业角度：•按揭最低五成10年，1.1倍利率，首付压力较大，不能公积金贷款，•水电费商用、不通天然气、物业管理费用高，生活成本较高•不能享受住宅相关税收优惠，交易税费较高，不能解决入户问题，•公摊较大、户梯比较高，住户密集，商住混杂，物业管理困难，￿•土地使用年限为40年，土地出让金标准未知开发角度：•公寓对项目形象提升帮助不大•建筑消防要求高，建筑成本较高，•销售速度慢，溢价能力有限•存在一定政策风险PART￿2￿￿￿LOFT公寓市场概况成都LOFT公寓分布范围较广，城南相对较为集中产品分布3蓝光空港总部基地万景峰保利香槟国际汇锦城利通时代晶座置地哥谭保利星座蓝光东方天地中德英伦联邦APPLER阳光新业中心融锦城招商雍华府隆鑫九熙万通金牛新都会未来中心随着新的规划管理技术规定趋严，近期开发LOFT公寓层高普遍为4.9米，通过增加层高实现高溢价的做法逐渐失去优势。

层高分析3n按照2014年1月23日出台的《成都市规划管理技术规定》，写字楼层高不能超过4.9米，商务公寓执行写字楼设计规范，市场上销售的LOFT产品层高将普遍被压缩在4.9米以内，产品层高趋于统一，目前市场上在售的超过4.9米层高的LOFT产品逐渐稀缺n普通住宅层高在3.0米左右，4.9米的LOFT除去0.15米的楼板厚度，隔为两层每层净高不足2.4米，层高不足将导致居住办公空间较为压抑，影响客户接受度随着规划趋严，通过增加层高实现高溢价的做法逐渐失去优势34567蓝光空港总部基地利通时代晶座万通金牛新都会融锦城招商雍华府蓝光东方天地隆鑫九熙未来中心阳光新业中心保利香槟国际保利星座中德英伦联邦APP…万景峰智地哥谭汇锦城4.94.94.94.94.94.94.94.94.955.25.55.75.85.86.0层高（米）LOFT公寓面积划分集中在40-80㎡之间，主力户型多为40-50㎡面积划分3n作为楼市的投资型产品，公寓产品以小面积、低总价取胜，在售LOFT公寓面积集中在40-80㎡之间n主力户型多集中在40-50㎡，如保利香槟国际、东方天地LOFT公寓面积多控制在50㎡以内蓝光空港总部基地万景峰保利香槟国际汇锦城利通时代晶座智地哥谭保利星座中德英伦联邦APPLER阳光新业中心万通金牛新都会融锦城招商雍华府蓝光东方天地隆鑫九熙未来中心02040608010012014037394048474070524736593749505077426311588106708290577053498070LOFT公寓面积划分情况蓝光东方天地49㎡中德英伦联邦APPLER59㎡保利香槟国际44㎡LOFT公寓基本为清水房，梯户比较高，仅有极少数项目通天然气，物管费普遍在3.0元/㎡.月以上，居住成本相对较高产品配置3楼盘名称LOFT公寓楼层规划梯户比单部电梯服务户数 装修情况是否通气 物管费（元/㎡）蓝光空港总部基地3-13F3梯20户73.3清水不通气3.5万景峰2-17F6梯24户64.0清水通气2.8保利香槟国际2-9F3梯21户56.0清水不通气3.0汇锦城4-19F5梯20户64.0清水不通气4.6利通时代晶座3-20F4梯21户72.0清水不通气4.8智地哥谭4-21F3梯9户、3梯12户54、72清水通气3.5保利星座2-18F3梯9户51.0清水不通气3.0中德英伦联邦APPLER2-16F、2-17F4梯17户、4梯21户63.8、84.0清水通气3.6阳光新业中心35-45F10梯28户——清水不通气3.2万通金牛新都会26-37F10梯40户——清水不通气4.6融锦城4-14F3梯21户77.0清水不通气3.2招商雍华府5-13F4梯32户72.0清水不通气3.3蓝光东方天地3-18F6梯34户90.7清水不通气3.5隆鑫九熙2-21F6梯21户70.0清水不通气3.5未来中心6-18F3梯15户65.0清水不通气6.0nLOFT公寓梯户比较高，但是折算后单部电梯服务户数普遍在60-80户之间，与普通住宅（64-96户）基本相当；n由于隔层装修成本较高，同时为了控制总价，LOFT公寓几乎全部为清水房；n仅有万景峰、置地哥谭、中德英伦联邦等极少数规划较早的LOFT公寓通天然气，具有较大优势；n由于赠送面积较大，物管费较高，普遍在3.0元/㎡.月以上。

LOFT公寓基本为清水房，主城区价格集中在8000-9000元/㎡，各项目年度去化量差距明显市场去化3n主城区LOFT公寓价格集中在8000-9000元/㎡左右，阳光新业中心、未来中心等区位优势明显项目售价在1.5万元/㎡上下浮动；n2013年单盘年度去化在200-400套，由于2014年以来整体市场下行，LOFT公寓2014年市场去化压力加大，销售情况大不如前7111662413431989841692311860851741631952972015013411160019104741821610353824480678838676890801010059388758871180157736156731398685241022490612013年去化套数2014年1-10月去化套数成交均价(元/㎡)保利香槟国际保利心语花园合景万景峰汇锦城蓝光东方天地蓝光空港国际城利通时代晶座隆鑫九熙融锦城万通金牛新都会未来中心阳光新业中心招商雍华府智地哥谭中德英伦联邦APPLER01002003004005006007008009001000020004000600080001000012000140001600018000PART￿4￿￿平层公寓市场概况蓝光空港总部基地龙城高新天地汇锦城两江国际龙湖金楠天街阳光新业中心融锦城隆鑫九熙司南三空间江宇天府城金科中心翠林华庭龙湖时代天街成都平层公寓各方位均有分布，并且较多以综合体形态出现产品分布4平层公寓主力面积仍以40-60平米小户型为主，客厅主力开间多在3.5米以上面积划分4楼盘名称面积区间主力户型客厅开间两江国际35-714.0龙城高新天地37-423.3、4.0龙湖时代天街48-864.1、7.9隆鑫九熙49-804.4金科中心35-564.8-5.2阳光新业中心46-934.0-4.2融锦城59-703.9翠林华庭45-514.2汇锦城MINI￿ONE43-733.5司南三空间68-803.9新成国际47-673.6、3.8江宇天府城42-843.3、3.6龙湖金楠天街333.5n平层公寓面积分布集中在40-80㎡，其中主力户型仍以40-60平米小户型为主；n公寓开间大多在3.5米以上，其中，金科中心产品开间4.8-5.2米，较之早期产品舒适度有了较大提升。

公寓户型紧凑，厨、卫、生活阳台等生活必备设施一应俱全，能满足基本居住需求畅销户型4江宇天府城44㎡龙湖时代天街50㎡新城国际47㎡龙城高新天地36㎡、41㎡汇锦城43㎡户型设计要点：n卫生间：靠近入户门，形成过道玄关提高私密性n厨房：靠近阳台或由阳台改造而成，方便油污排出；n生活阳台：厨房预留部分空间作为生活阳台，解决衣物晾晒平层公寓通过精装修创造产品溢价，精装标准在1000-1500元/㎡之间装修情况4楼盘名称装修情况（标准）两江国际精装（1500）龙城高新天地精装（1200）龙湖时代天街精装（1200）隆鑫九熙清水金科中心清水阳光新业中心精装融锦城清水翠林华庭清水、精装（1000）带租约汇锦城MINIONE精装（1500）司南三空间清水新成国际精装（5000）江宇天府城清水龙湖金楠天街精装（1200）n平层公寓多通过精装修增加产品附加值，提升产品溢价能力；n在售公寓产品精装标准多在1000-1500元/㎡，也有新成国际等少数项目例外楼盘名称楼层规划梯户比每部电梯服务户数是否通气物管费（元/㎡.月）两江国际4-37F8梯31户127.9不通气3.6龙城高新天地4-15F6梯79户158.0通气2.3龙湖时代天街2-30F5梯27户156.6不通气2.8隆鑫九熙2-28F5梯21户113.4不通气3.5金科中心4-21F4梯23户103.5通气2.2阳光新业中心2-34F10梯28户——不通气3.2融锦城3-21F3梯21户133.0不通气2.8翠林华庭5-16F2梯22户132.0不通气4.5汇锦城MINIONE4-29F5梯21户109.2通气3.6司南三空间3-32F2梯9户135.0通气2.2新成国际3-20F3梯20户120.0通气3.6江宇天府城2-32F6梯29户149.8通气2.29龙湖金楠天街4-20F4梯34户144.5不通气2.8平层公寓梯户比较高，定位居住功能的公寓多开通天然气，并且物管费相对较低产品配置4n平层公寓单层户数普遍在20户以上，导致每部电梯服务户数普遍在100户以上，大大高于普通高层住宅（64-96户）。

n对于定位为居住功能的公寓为了提升居住便利度，开通天然气，金科中心、司南三空间等产品甚至申请水电民用标准，增加了与住宅的相似度；n公寓由于管理相对困难，租户相对复杂，物管费水平普遍高于住宅，但是对于定位为居住功能的公寓物管费相对较低，例如金科金科中心公寓采用住宅物业管理收费标准，每月为2.2元/㎡，降低了客户抗性酒店式公寓4￿￿￿￿￿￿￿￿酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓该种产品通常具有“返租”的属性，能让客户在购买后的一定时间内获得可观的固定收益，所以酒店式公寓已成为部分开发商销售公寓产品的重要手段开发商开发商具有打造酒店式公寓意向招商团队寻找酒店管理公司洽谈酒店管理公司洽谈具体合作事宜酒店产品定位产品定位完成销售公寓建设完成后酒店开始运营返租定位完成确定酒店品牌返租案例4项目名称返租体量（万㎡）物业费（元/㎡㎡月）面积区间（㎡）单价（元/㎡）总价区间（万元）酒店管理公司返租年限投资回报率递增方式2014年月均去化（套）对比同区域不返租项目售价（（元/㎡）/总价（万元）竞品2014年月均去化（套）湘银国际已推144套，0.693.835-56940035-59成都港丽酒店管理有限168%，并以1%/5年递增6-11年9%，12-16年10%16首创万卷山4200/12-174和泓东28已推252套，0.93.535-54810028-44东泓158.25%，并以1%/2年递增每年两年租金上浮1%22隆鑫九熙8600/33-608麦迪逊广场1008套，6.2/40-125930035-115葛兰麦迪逊酒店（5星）151-5年每年13%、￿6-10年每年13.5%、￿11-15年每年14.67%每年可免费自住5天，17香榭国际 5600/22-458金华财富广场7-14层147套，约1.52.544-107860038-90万友康年158%，50元/㎡.月每3年租金上浮5%，15年上浮20%回购52北欧知识城7200/32-4030n返租年限均在15年左右，初始投资回报多在8%，并以3-5年小幅递增，以提升客户预期收益；n整体而言，返租项目去化速度高于区域普通销售项目，基本销量都均在1.7倍以上；返租对销售的溢价明显，在长期稳定回报的前提下，客户基本都能接受15-20%的溢价。

但总价控制仍是公寓投资的核心主城区价格集中在8000-10000元/㎡，单盘年度去化根据项目不同差异较大市场去化4n主城区公寓多价格集中在8000-9000元/㎡，相比住宅具有一定价格优势；n单盘年度去化根据项目不同差异较大，两江国际、龙城高新天地等项目去化较好1635349238466157451579699188003172123324172345831312718321817717299878837858673597827108936052972656217639598185188154131182013年销售套数2014年销售套数成交均价(元/㎡)华润翠林华庭汇锦城江宇天府城金科中心两江国际龙城高新天地龙湖金楠天街龙湖时代天街隆鑫九熙名著司南融锦城新成国际阳光新业中心010020030040050060070080002000400060008000100001200014000PART￿5￿￿总结商务公寓市场竞争激烈，溢价能力有限，需通过精准定位、产品创新加速产品去化产品总结5商务公寓市场总结未来发展方向分析n开发体量控制，商务公寓市场开发量大，溢价能力不足，市场去化有限，不能成为项目开发的主力产品，应适度控制开发体量；n精准产品定位，针对目标客户需求精准定位，如居住型更强调居住舒适度打造，商务型更契合电子商务、文化创意等新兴产业发展方向；n产品创新，建筑设计规范趋于严格，突破传统的层高、赠送方式的限制，可针对不同客户需求重新进行新的产品研发设计；n增加产品附加值，项目可通过低首付、精装修、高赠送、加强服务和招商引入酒店式公寓等方式增加产品附加值，降低客户抗性，加速产品去化速度。

n从开发情况来看，商务公寓盛行，市场开发量大，分布较为广泛，城南最为集中，市场竞争激烈；n从产品来看，面积主要集中在40-60平；LOFT产品通过高赠送、平层公寓通过精装修来提高产品的增值空间；n从配置来看，电梯梯户比较高，物管费较高，部分项目开通天然气、申请民用水电增加市场认同度；n从销售价格来看，除核心城区外，主城区LOFT公寓在8000-9000元/㎡左右，平层公寓以8000-10000元/㎡居多；n从市场走势来看，￿LOFT市场表现优于平层公寓，项目差异较大，年度去化200-400套不等，但2014年以来市场整体去化惨淡四川中原策略中心号：sczyclzx。