花伴里集团_里水市场调研报告2.pptx

佛山里水市场调研报告佛山汇诚鸿图房地产顾问有限公司 2013.05.2印象里水 区位、交通、经济、产业 广佛同城核心带“次中心”镇街里水地处佛山南海东北部，广州西北，位广佛同心地带；总面积148.3平方公里，2012 年GDP217亿元，现有户籍人口12.55万人，总人口29.2万人，辖34个村委会，2个居委 会城市概况里水面积排行南海各镇区第三，人口及 GDP总量均排行第四，属南海经济重镇 之一；由于与广佛核心城区有一定距离 ，除金沙洲外，其他区域城市化进程较 慢，城市面貌亟待提升，仍属“次中心 ”镇街里水禅桂中心区里水金沙洲信和广场广佛同城未来将继东京都、纽约-新泽西后，又一 个世界知名都市圈，区域内金融、港口、现代服务 业、制造业等形成优势互补，构成联合舰队里水地处广佛立体交通北部咽喉，交通 方便快捷，地缘优势得天独厚城市交通里 水华南快速广州南站广州火车站城际交通：里水交通体系以广佛高速公路、佛山一环、珠二环高 速公路为主，其它纵横交错干线为辅，高速主要出入口12个，其 中有7个出入口对接广州成为广佛同城立体交通路网络重要一环 ，形成“王”字形的区域交通体系里水中心城区交通图镇内交通体系：里水镇内采用“五纵七横”方格网状的道路组织 形式，按交通性主干道、生活性主干道、次干道和支路四级结构进 行设计。

2004年金沙洲大桥开通以后，里水镇内道路体系与广州市政道路体 系连为一体，里水与广州交流日益密切里水交通区位优势突出，东与广州接壤，南距佛山市中心10多公里，坐拥两大中心城市的 资源辐射，对广泛接受广州、佛山产业转移，具有左右逢源的发展优势镇内的公路、水 路、铁路及航空等构筑的交通网络四通八达，物流运输方便快捷经济强镇：南海领先于佛山其他区的经济发展水平,里水产值在南海各镇经济中上水平,排 第四位；人均GDP排南海镇区第三位，居民经济实力雄厚；经济发展良好，近年处平稳增 长期2012年佛山各镇区生产总值对比2012年南海各镇人均GDP对比里水经济发展较早，GDP现处南海各镇 中上水平; 人均GDP南海镇区第三，居民 经济实力雄厚镇（街道）面积户籍人口暂住人口GDP （平方公里 ）（人）（人）（亿元）南海区1073.82120870910195321810.31 桂城街道84.16230940190010291.12罗村街道44.64715246976587.26九江镇94.7510308656328111.36西樵镇176.6315013862261164.08丹灶镇143.48863606141999.11狮山镇256.09172262161005467.65大沥镇125.77268898252220372.39里水镇148.3125501166524217.34 城市经济2012年里水人均GDP达74425元/人， 折合约12094美元。

可以判断镇区经济 已进入后工业化发展阶段，居民生活达 到全国小康水平按照国际人均GDP超 越3000美元后，房地产行业进入高速发 展水平，里水有支撑房地产蓬勃发展的 经济要素基础雄厚：作为南海工业重镇，里水工业产值由2001年的64亿元，发展为2012年的490 亿元，经济发展迅猛，连续稳坐南海镇街经济前三交椅（2012年南海GDP排名前三为狮 山、大沥、里水）志高空调东部生态工业园工业基础雄厚，第三产业快速起步 处于产业升级转型期和桂工业园东部工业园共同工业园2010年之前，里水政府大力发展工业产业园， 规划建成传统模式为主导的和桂工业园、共同 工业园、东部工业园等工业聚集区现阶段里水具备规模的民营企业2000多间，形 成了家用电器、医药化工、五金机械、汽车配 件、鞋袜等具一定实力和特色的优势产业，拥 有“志高”“黄包车” 等一批知名品牌城市产业里水中 心城区金沙洲城市扫描区位：广佛同城核心带“次中心”镇街交通：广佛立体交通北部咽喉经济：经济发达，居民经济实力雄厚产业：工业基础雄厚，处产业升级转型期广佛同城+城市化+产业转型城市里水 城市化现状、发展契机城市化现状里水城市化跳跃式发展 近年城市面貌取得翻天覆地变化作为广佛同城的桥头堡，里水镇开辟一条 独特的城市转型升级的路径，来推进城市升级 三年行动计划。

里水借助金沙洲毗邻广州地缘优势，实现 城市化跳跃式发展；并通过里水大道建设等基 建工程，改善里水城市整体面貌 近年通过“三河六岸”改造提升计划、“ 美村计划”、“公园化”战略，大力推进里水 中心城区基础环境建设，城市面貌取得翻天覆 地变化三河六岸景观里水大道金沙洲楼盘城市化现状里水城市化跳跃式发展 近年城市面貌取得翻天覆地变化城市格局、基建、形象升级：为了打造合理优美的城市格局，里水坚持规划引领发展，拉 开城市框架，优化城市布局，将重点推进六大组团的建设继续加快道路桥梁基础设施建 设，不断优化城市基础设施配套服务将以建设国家园林城镇为目标，实施里水城市形象 规划设计，全面提升城市形象重点工程：：里水镇城市形象规划 设计、十大特色主题公园、“三河 六岸”河岸景观提升工程、美村计 划、主要节点绿化提升工程六大组团：里水魅力水城、 里水福南新城、金溪休闲新 城、金峰宜居新城、和顺产 业新城、沙步乐活商城等沉金沙大桥里广路改造工程重点项目：里广路、沉香沙大 桥、金峰大道、金峰大桥、军民 路、中心涌路、盐南路二期、幸福 路、西线路、大石污水处理厂、截 污管网、大冲污水处理厂、大冲变 电站。

美村计划滨河景观带美村计划城市化现状城市基础设施不断完善 聚居区及核心商圈初步形成金溪 河两 岸聚 居区中心城区 聚居区金沙 洲北 聚居 区黄岐 北聚 居区中心区信和广场黄岐北西铁城和顺铜锣湾广场新城市广场四大聚居区：现阶段里水已形成中心城区、金溪河两岸、金沙洲北、黄岐北居民聚居区； 其中金沙洲北及黄岐北城市化水平较高，而中心城区及金溪河两岸近年政府加大基础设施 投入；中心城区以信和广场为中心，形成里水最大独立商圈，而金沙洲北及黄岐依附于其 它区域，商业氛围浓郁，但较为分散城市化现状金沙洲地缘优势明显，已与广州融为一 体，成为里水城市化进程最快区域金沙洲城市化进程：金沙洲佛山部分由 于价格因素，近年成为广州置业热土， 城市面貌与广州融为一体，成为里水城 市化进程最快区域环城高速里水镇金沙洲大坦沙大桥（在建 ）金沙洲大桥沉香沙大桥（规划 ）地铁6号线 浔峰岗始发站丰岗大桥环镇北路（规划） 地铁12号线凰岗站碧江大桥（规划）金沙洲，位于广州西部，当地人俗称草鞋洲 ，金沙洲城市规划表现为“一心、二带、三 片六区” 2004年被政府规划成低密度高 尚住宅区，同年金沙洲大桥开通，城市化进 程高速推进。

近年规划建设多条地铁、桥梁 及高速路，交通升级下势必率先融入广佛中 心城区城市化现状纵向跳跃式发展，横向金沙洲一枝独秀 导致里水城市面貌差别巨大城市面貌差别巨大：由于金沙洲跳跃式发展，使里水形成东南城市，中部乡镇，北部农村 的城市面貌，区域间居住环境差别巨大；农村城市乡镇城市： 金沙洲乡镇： 中心区农村： 北部区域发展瓶颈配套不足影响产业高端人群置 业，从而影响城市及产业升级信和广场里水中心幼儿园里水中学里水中学小学里水小学里水中心城区配套图(红点为购物点）客户语录： 里水河村本地人黄先生 语录：我姐姐在桂城买了房子，我也不会在里水买，要买 也是去桂城，里水住自己家里就可以了 志高技术人员周先生 语录：我现在租房住，已经在保利中央公馆买了房子，那 里价格贵点，但整体配套较齐全，交通也很方便 金沙洲保利西海岸业主罗小姐 语录：我在广州上班，里水中心城区价格是挺便宜，但很 落后，买了也是用来投资，但现在又没名额 锦绣蓝湾业主杜先生 语录：家里换房就买了，有小区管理，生活工作都在这里 ，不过配套确实比较头疼，买个东西也要跑下去，而且学 校也离这里挺远客户语录小结： 优势：地缘（本地客户）、价格(广州客户） 劣势：配套不足+城市感不足，价格高（本 地客户）客户需求：城市发展及产业升级需吸引大批高端人群，但由于中心城区感 不足，无法留住外来高端人群，从而制约城市升级里水壹一发展瓶颈本地高端人群出现外溢，中 心城区凝聚力不足贰二居住习惯：里水居民主要分为四类，各类人群居住形态迥异；本地人偏向住大屋 ，本地年轻人及外地人向往城市，导致本地高端人群出现外溢现象本地高端人群：里水本地高端人群多选择顶级 豪宅项目，如中信山语湖、南国桃园、南海碧桂园及外区域高端楼盘，极少本地富豪仍住于里水城区分散自建房中。

本地普通人群：该类人群分为两类，一类为本地中老年， 多数仍居住于宽敞自建房中；一类为本地年轻人，近年至 禅桂等配套完善区域购房比例大幅增加；广州通勤群体：广州通勤人群主要于金沙洲置业，限购后极少外溢到里水中心城 区 外来务工人员：该类人群主要以经济实力 较低产业工人组成，对居住需求要求不高 ，且以租房或宿舍为主；较高素质人群基 数较少，且多于桂城、金沙洲、黄岐置业房价与城市发展程度不相匹配， 制约中心区房地产健康发展发展瓶颈叁三里水房地产：里水销售套数及价格冠居南海，但成交主要集中于金沙洲及资源 型高端楼盘；受区域价格拉动，里水中心城区房价与禅城成交均价基本持平， 价格水平与城市发展程度不相匹配2013年里水市场消化量3950套，余货剩余1904套 ，整体均价12852元/㎡；其中金沙洲板块成交 2470套，均价上万；而中心区成交492套，均价 6000-7800元，片区差异巨大发展瓶颈外地人：城市配套难以吸引外来高端人群本地人：本地高端群外溢追寻更高品质居住环境行业：房价与城市发展不匹配，行业难以健康发展中心城区亟需升级城市面貌，匹配 房价，增强城市凝聚力结小发展契机规划中枢：现代制造、产业智库功能区。

全面整合提升南海经济开发区（包括 狮山、罗村、丹灶环保工业园) （产业南海）东翼：现代金融、商 贸功能区包括桂 城、里水、大沥东 部 （城市南海）西翼：文化旅游、现代物流功能 区包括西樵、九江、丹灶南 部 （文化南海）里 水城市南海：在南海“中枢两翼 核心带动”总体发展战略基础上，作为“ 东翼”重要组成部分，里水将朝优二进三，城市化进程加快方向发展“城市南海”东翼，定位为 现代金融、商贸功能区三大城市格局：1、城市化水平较高的东 部几个镇（街），以“城市南海”定 位，重点发展都市形态产业，包括 金融服务业、商贸、新材料等，公 共服务配套和建设也重点突出城市 主题；2、制造业基础良好的中部几个镇 （街），则以“产业南海”为定位，重点 发展现代制造业，包括汽车制造业、新光 源等，城市配套建设也重点凸显现代产业 之都的特色，目前佛山国家高新区的核心 园区已移师此地；3、拥有西樵山等知名 岭南文化旅游资源的西部，则以“文化南 海”为定位，重点发展岭南特色的文化旅 游资源，目前国家旅游产业集聚（实验区 ）已顺利落户此处，走进南海西部，无论 是城市硬件还是人文景象，均能感受到浓 厚的岭南文风发展契机规划总部经济聚合，打造南 海东部生态新城。

n2010年里水政府提出未来将按照“一心 二城三片四带”的空间结构体系进行建 设 n“一心”指的是一个城镇中心，将强化 行政办公、居住、服务、商业等功能 n“两城”指南部主城区，北部副城区 主城区主要承担服务全镇、辐射禅桂， 对接广州的主要功能；副城区在提升城 镇化水平的基础上重点建设生态休闲区 ，及佛山一环北的空港物流服务区 n“三片”指北部和桂工业发展片区、南 部总部经济聚集区和东北部生态旅游发 展片区 n“四带”指西部绿化带、佛一环绿化 带、南部绿化带、沿江绿化带等四带， 构成里水镇区的环城绿地，突出里水山 水田园的空间格局里水规划：在“城市南海” 格局下，逐步从“工业制造和物流聚集区” 转型为总部经济聚合，南海东部生态新城发展契机内力产业转型：里水2012年人大报告中提出，今年将加强建设特色新型产业载体， 构建全镇科技创新竞争力内核；加快中企绿色总部中心、珠江科技数码城、宇能 创富数码广场、三星。