h第八章 土地增值税法.ppt

h第八章 土地增值税法,一、征税范围与纳税人,征税范围：转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让土地增值税的征税范围通常以三个标准判定：,标准之一：转让的土地使用权是否国家所有 (集体土地的自行转让是一种违法行为)标准之二：土地使用权，地上建筑物及其附着物是否发所有权转让 “出让”发生在政府垄断的土地一级市场，“转让”发生在土地二级市场标准之三：转让房地产是否取得收入属于土地增值税征税范围的情况,出售国有土地使用权取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售存量房地产买卖抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）单位之间交换房地产（有实物形态收入）投资联营后将投入的房地产再转让的合作建房建成后转让非公益性赠与房产,不属于土地增值税的征税范围,房地产继承、赠与、出租（无收入）房地产抵押期内房地产的代建房行为（权属未变）房地产评估增值,免征或暂免征税的情况,个人互换自有居住用房地产合作建房建成后按比例分房自用投资联营时房地产转让到投资企业企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业国家征用收回的房产个人转让居住满五年以上的房地产建造普通标准住宅出售(容积率、面积、价格),纳税义务人,土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等注意：对内对外都征,二、应税收入,应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款和相关经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入（如无形资产收入、具有财产价值的权利）对实物收入和其他收入需经有关部门评估确认对于新建房地产转让 ：扣除项目有,1、取得土地使用权所支付的金额地价款和按政府规定交纳的费用适用范围：新建房转让和存量房地产转让；,2、房地产开发成本；,土地征用和拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共配套设施费；开发间接费用；,3、房地产开发费用（新建房转让）： 销售费用、管理费用、财务费用,（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出的，并能提供金融机构的贷款证明的，利息支出据实扣除，但最高限额是不能超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除，用公式表示：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内,,【应用举例】某房地产开发企业开发项目支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，向金融机构借入资金利息支出40万元（能提供贷款证明），但超过国家规定上浮幅度的金额为10万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即（40－10）＋（280＋520）×5％＝70万元可扣除；,,（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10％以内计算扣除，用公式表示：房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×10％以内,,【应用举例】仍以上例数字，房地产开发费用扣除限额为80万元，即（280＋520）×10％，超限额部分不能扣除。

对于存量房地产转让：扣除项目,1、房屋及建筑物的评估价格； 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2、取得土地使用权所支付的价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；3、转让环节缴纳的税金使用范围：存量房地产转让,,4、与转让房地产有关的税金；营业税、城建税、印花税、教育费附加；适用范围：新建房转让和存量房地产销售,注意营业税和印花税,房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附加；印花税已包含再管理费中，不能再扣除非房地产开发企业：营业税、城建税、印花税、教育费附加；,5、财政部规定的其它扣除项目,对从事房地产开发的纳税人加计20％的扣除 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％适用：新建房转让以上五条要注意：新建房地产销售与销售存量房可扣除的项目是有差异的,四、计税依据及税率,（一）增值额（计税依据）土地增值额＝转让收入－扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下类情形的，则按房地产评估价格计算征收 土地增值税：1、隐瞒、虚报房地产成交价格的；2、提供扣除项目金额不实的；3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的二）税率（超率累进税率）,五、应纳税额计算,应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 土地增值税税额在计算企业所得税时可以在税前扣除；消费税、营业税、资源税、关税、城建税、教育费附加等以及其他未计入“管理费用”价内税,具体计算土地增值税的步骤,计算收入总额；计算扣除项目总额；用收入总额减除扣除项目金额计算增值额；计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定适用税率的档次和速算扣除系数套用公式计算税额,六、税收优惠,（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；如果超过20％的（含20％），应就其全部增值额按规定计税。

普通标准住宅（2005年6月1日起）：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房交易价格的1.2倍一下；,（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税三）个人因工作调动或改善居住条件而转让自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：（1）居住满5年或5年以上的，免征；（2）居住满3未满5年的，减半征税；（3）居住未满3年的，照章计税应用举例：,张某在阳光小区花费60万元购置了新居室后，欲将其原居住8年的18平米的旧房卖出，经评估，此房价值30万元，因此房临街，最终以50万元卖出按照税法有关规定，向当地税务机构申报并经核准后，张某出售的旧房免于征收土地增值税七、纳税申报时间与地点,（一）申报时间土地增值税的纳税申报时间为纳税人签订房地产转让合同后7日内，并向税务提交相关合同资料二）纳税地点,土地增值税的纳税地点为房地产所在地（及房地产坐落地）主管税务机关如果纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税实际工作中，纳税地点的确定又可分为两种情况：,1、纳税人是法人时：转让房地产坐落地与其机构所在地或经营地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

2、纳税人是自然人时：转让房地产坐落地与其居住地一致的，应在住所所在地税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税2005年1月份，某市房地产开发公司发生以下业务：转让开发的写字楼一栋，共取得转让收入5000万元，公司按税法规定缴纳了有关税费已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为500万元；投入的房地产开发成本为1500万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供某商业银行贷款证明）公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%； 请计算该公司上述业务应纳的土地增值税税额,（1）实现收入总额：5000万元扣除项目金额：①支付地价款：500万元②支付开发成本：1500万元③房地产开发费用：120+（500+1500）×5%＝220（万元）④扣除的税金：5000×5％×（1+7％+3％）＝275（万元）⑤加计扣除费用：（500+1500）×20％＝400（万元）⑥扣除项目总额：500+1500+220+275+400＝2895（万元）确定增值比率：（5000-2895）÷2895×100％＝72.71％计算应纳税额：（5000-2895）×40％ -2895×5％＝842-144.75＝697.25（万元）（2）旧楼的转让价：1000万元旧楼的扣除项目：评估价：1200×45％＝540（万元）转让费用和税金：80+20＝100（万元）扣除项目总额：540+100＝640（万元）增值比率：（1000-640）÷640×100％＝56.25％应纳税额：（1000-640）×40％-640×5％＝144-32＝112（万元）,2005年1月份，某市房地产开发公司发生以下业务:转让旧办公楼1座，取得收入1000万元，该账面原值为680万元，已提取折旧300万元；经有权机构评估，成新度为45%，目前重置成本1200万元；转让旧房时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元 计算该公司上述业务应纳的土地增值税税额 .,旧楼的转让价：1000万元旧楼的扣除项目：评估价：1200×45％＝540（万元）转让费用和税金：80+20＝100（万元）扣除项目总额：540+100＝640（万元）增值比率：（1000-640）÷640×100％＝56.25％应纳税额：（1000-640）×40％-640×5％＝144-32＝112（万元）,。