通州市商业项目市场调查报告5.3.doc

[通州市工程市场调查报告]目 录环境篇一、地理环境1、 地理位置2、 行政区划3、 人口状况二、宏观经济1. 综合分析2. 2021年经济状况市场篇一、 通州区在售商业个案分析二、 通州区现有商业分析三、 通州区居民消费特征分析四、 通州区商业开展状况分析定位篇一、 本案SWOT分析1. 本案地块分析2. SWOT分析二、 本案商业定位1. 市场定位环境篇一、地理环境1. 地理位置2. 行政区划3. 人口状况二、宏观经济1. 综合分析2. 2021年经济状况一、地理环境1、 地理位置通州区位于江苏省东南部长江三角洲北翼，南起北纬31°52′的川姜镇竖积洪村，北至北纬32°15′的刘桥镇米三桥村，南北间最大直线距离50公里；西起东经120°41′的五接开沙岛，东至东经121°25′的南通盐场北侧，东西间最大直线距离85公里东临黄海，海岸长16.27公里；西部平潮地区南濒长江，江岸长15 公里；西南与港闸区相接，东南与海门为邻，北与如东毗连，西北与如皋接壤；总面积1351平方公里全境横宽纵窄，土地平坦，耕层深厚，适耕性强地势西北部较高，东南部和沿江、近海垦区较低高程一般在3.8～4.5米，近海最低处为2.2米。

境内新长铁路〔支线〕和宁通、盐通、通启高速公路穿境而过，通扬、通吕、通启运河和九圩港、遥望港、新江海河等大型骨干河道纵横交错，南端连接苏通长江公路大桥，城区西郊设有南通兴东飞机场地理位置得天独厚，水、陆、空交通十分便捷2、 行政划区江苏省南通市通州区成立于2021年，全区面积1166平方公里，下辖19个镇，1个省级开发区〔金沙镇、西亭镇、二甲镇、东社镇、三余镇、十总镇、骑岸镇、五甲镇、石港镇、四安镇、刘桥镇、平潮镇、平东镇、五接镇、兴仁镇、兴东镇、张芝山镇、先锋镇、川姜镇〕区政府设在金沙镇，城区南侧为江苏省重点开发区——通州经济开发区；南部长江畔建有通州港区各镇分别建立了工业集中区或农业开发园区，均拥有良好的投资条件和生活效劳设施3、 人口状况2021年全区末户籍人口1242680人，其中农业人口774845人，非农业人口467853人，市区户籍人口约为119944人图1：通州区乡镇及人口分布图表1：通州区人口状况一览表工程人口〔单位：人〕通州市人口1242680市区人口119944非农业人口467835农业人口774845以南通为中心受南通辐射五街镇37368平潮镇77556平东镇42681刘桥镇75458四安镇39437兴东镇31447兴仁镇42636先峰镇51558川姜镇76058张芝山镇54483总计 528682以通州为中心受通周辐射石港镇68724骑岸镇48962十总镇36980五甲镇32763三余镇126763东社镇61197二甲镇82576西亭镇44765总计502730小结：1、 随着2021年通州市行政划分为南通市通州区，通州区将迎来更好的城市开展机遇。

2、 通州区人口1242680人，规模大，其中农业人口774845人，62.35%占；非农业人467835人,%占；通州市区人口119944人，占总人口的%；3、 从人口分布上看，通州共19个乡镇中，有10个乡镇，528682人，位置较接近南通市区，形成以南通为生活中心的生活消费习惯；另9个乡镇，713998人，位置接近通州市区，形成以通州市区为中心的生活消费习惯；4、 从人口构成来看，由于通州市缺少大型高等教育、职业技术教育学校，大多青年外出城市接受高等教育，外出城市就业，城市青年人口较少另外，由于通州市缺少大型企业、上规模的旅游业，城市外来人口较少，城市形成了以城市原有居民，农村城市化进城的老年、中年、少年为主的人口结构；5、 从短期看，由于通州城市工业、旅游、高等教育等城市核心竞争力不强，人口流出这种现象将会进一步的加大；奥扬提示：a) 由于通州区缺乏外来人口，大量的中青年的流出，城市消费将以老年、中年、少年为主的消费结构，消费总体上表现为水平低、消费、消费规模小、构成单一；二、宏观环境1、国内生产总值图2：通州国内生产总值机构图；；第二产业增加值231亿元，增长15.5%，个百分点；第三产业增加值129.65亿元，增长15.6%，回落0.5个百分点；2、 固定资产投资图3：通州固定资产投资结构表2021年通州区社会固定资产投资209.54亿,增长16.3%;其中，规模以上城镇固定资产投资完成93.58亿元,增长9.52%;规模以上农村固定资产投资83.87亿元,下降8.9%;3、人民生活表2：通州居民收支一览表工程数值〔单位：元〕人均GDP31386元城镇居民人均可支配收入18508元农村居民人均纯收入8363元城镇居民人均生活消费支出11742元农村居民人均生活消费支出6440元恩格尔系数37.26%小结:1. 2021年，通州区国民经济快速增长,人均GDP超越3000美元;2. 2021年，通州区城市固定资产投资大幅度增长,城市化水平将加迅速增长;3. 从通州市经济指标可以看出，生活消费支出是通州农村、城镇居民的最重要支出；4. 从通州市统计的恩格尔系数看，通州恩格尔系数为37.26%，人民生活水平处于富裕阶段；〔根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕 〕奥扬提示:a) 生活根本消费支出是通区居民最大的支出，因此，可以判定吃、穿、教育等根本生活消费构成了通州城市主要商业形态。

市场篇一、 通州区在售商业个案分析二、 通州区现有商业分析三、 通州区居民消费特征分析四、 通州区商业开展状况分析通州市商业面积统计表路段物业状况长度(米)进深〔米〕数量建筑面积〔 ≈ ㎡〕交通路皇朝服饰210140129400永泰商品贸易市场210140129400沿街店面550121660056012213440大庆路沿街店面13508110800沿街店面160012238400沿街店面3001213600君逸酒店402097200格林豪泰201551500公园路交通路以西5081400建设路—交通路270824320松江路沿街店面5082800新通掘公路沿街店面260848320朝阳路沿街店面530828480沿街店面550828800人民东路沿街店面10008216000帝豪广场——————4000万豪公寓——————10000一、 通州区商业饱和度分析人民西路沿街店面84010216800富尔豪酒店——————5000太平洋购物广场——————5000农工商超市——————4500苏宁电器——————4000市民广场步行街道——————7000沿街店面3401013400建设南路沿街店面3001013000兴贸电器——————3600金游城、大润发——————100000龙宫——————3000新榕权酒店——————2000凤凰图书城——————3000建设北路沿街店面3701027400沿街店面4601014600文峰大世界——————30000银河路沿街店面75010215000世纪联华——————6000亚细亚酒点——————15000沿街店面3801013800通海路沿街店面3501013500通掘路沿街店面5001015000世纪大道中谨世纪城——————2000丽辉粤海酒——————30000国盛义乌——————90000江海皇都——————20000江海阳光城——————112000世纪财富广场——————4000新源和谐大厦——————4000    714060小结：1. 根据商业地产开展规律，一个城市的人均GDP超过3000美元，人均饱和商业面积是1.0平方米/人 ；低于3000美元，人均饱和商业面积是0.8平方米/人。

〔人均商业面积=城镇人口/为城镇本地人口效劳的商业面积〕2. 根据对通州市商业面积的调查，通州2021年，通州商业面积约为7140600平方米，2021年通州市人均GDP约为4483美元，2021年通州市城镇居民约467835人，按照计算通州市商业需求面积约为467835平方米，且通州市局部乡镇人口受南通市辐射，在南通进行生活消费，因此，可以看出，通州区商业物业面积已饱和奥扬提示：a) 由于通州城市总体商业呈现为供过于求，因此，在工程的操盘上关键在于吸引原有商业中心的消费群体、以及寻找市场空白、引进新的商业形态激发潜在消费力二、通州市在售商业个案图4：在售商业工程分布图恒生汇金广场星源和谐大厦 世纪财富广场江海皇都国盛义乌城江海阳光城市1、江海皇都工程位置世纪大道299号开发企业南通叁和地产投资开展物业类型多层/高层/联排别墅/叠加别墅/SOHO /商业总户数1100户容积率总建面积32万㎡住宅27万㎡商业面积50000㎡商业规划皇都新食尚广场33000㎡以餐饮业为主，集购物休闲、娱乐为一体22层写字楼(酒店公寓)17000㎡商场、办公车位配比租售价格住宅均价：6600/㎡ ，商业未销售，租金暂时未确定；主力店面150—200㎡经营方式先租后售，开发商统一经营;营销手法1。