资产评估的方法与程序(共90页).ppt

v 第一节 资产评估的方法及其选择v 第二节 资产评估的途径v 第三节 资产评估的基本程序第二章 资产评估的方法与程序l一、成本法（Thecostmethod）v3、注意问题（应用前提）v（1）历史资料的真实性；（2）形成资产价值的成本耗费是必要的.v（一）成本法的基本原理v1、理论基础v（1）生产费用价值论v（2）资产的价值取决于购建时的成本耗费v2、评估思路实体性功能性经济性评估值=重置成本-各项损耗第一节 资产评估的方法及其选择（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：基本公式： 评估值评估值 =重置成本重置成本-实体性损耗实体性损耗 - -功能性损耗功能性损耗 - -经济性损耗经济性损耗=重置成本重置成本 成新率成新率-功能性损耗功能性损耗 - -经济性损耗经济性损耗 评估值评估值 =重置成本重置成本 综合成新率综合成新率1、重置成本及其计量相同点相同点：均采用现行价格计算不同点不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异但是并未改变基本功能有条件情况下，尽可能选择更新重置成本尽可能选择更新重置成本理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。

1）重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等评估实践中需据具体情况而定间接成本主要指企业管理费、培训费等 注注：（1）采用核算法的前提前提 能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价2）该方法即可用于计算复原重置成本复原重置成本，也可用于计算更新重置成本更新重置成本 案例案例11 重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：v（1）直接成本=500001000十800=51800(元) 其中：买 价：50000元 运杂费： 1000元 安装成本：800元（其中原材料300，人工500）v（2）间接成本(安装成本)：400元v（3）重置成本合计：52200元2）物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法1）定基物价指数（2）环比物价指数v注意问题物价指数法计算的是复原重置成本 案例案例2 2 某被估资产购建于2001年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95，评估时该类资产的价格指数为160，则：被估资产重置成本 50000（16095）10084210（元） 又如，被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为1993年为11.7，1994年为17，1995年为305，1996年为69，1997年为48，则有： 被估资产重置成本： = 200000（111.7）（117）（130.5）（16.9）（14.8） 100 = 200000191 = 382000(元)（2）功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。

称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本a）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（b）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：v该方法计算的一般是更新重置成本 案例案例33某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本= 40005000 50000 40000(元)功能价值法运用的前提条件和假设前提条件和假设是资产的资产的成本与其生产能力成线性关系成本与其生产能力成线性关系，如果不存在这种关系，这种方法就不可以采用4）统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法 计算步骤：计算步骤：（a）将被估资产按一定标准分类b）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本c）计算调整系数Kd）据K值计算被估资产重置成本 案例案例44 评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元则： K = 3020 = 1.5 该类通用设备重置成本 = 5001.5 = 750(万元)2、有形损耗（实体性损耗）及其计量有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。

计量方法计量方法: :（1）观察法观察法被估资产的有形损耗重置成本（1成新率）（2）使用年限法使用年限法实际已使用年限名义已使用年限资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限有形损耗率 案例案例55 某资产1995年2月购进，2005年2月评估时，名义已使用年限是10年根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时由此可以计算资产利用率： 资产利用率 103607.5(103608)100 93.75 由此可确定其实际已使用年限为9.4年 尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限3、功能性损耗及其计量（1）功能性损耗的含义无形损耗的一种，体现在两方面：(1)运营成本（物耗、能耗、工耗等）；(2)产出能力（2）功能性贬值额的计算步骤(a)计算年超额运营成本(b)计算年净超额运营成本年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率） (c)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额年净超额运营成本（P/A,r,n） 案例案例66 某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表： 4、经济性损耗及其计量（1）经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。

2）表现形式资产利用率下降资产年收益额减少（3）计算方式（a）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量（b）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 案例案例77 某被估生产线设计生产能力为年产20000台，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台，功能价值指数取0.6据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上： 经济性贬值率1-（1400020000）0.6100 10.81 10019 以上例，假定每年减少6000台产量，每台产品100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业投资回报率10，所得税率33该资产的经济性贬值额大约为： 经济性贬值额 （6000100）（1-33）2.48（P/A,10%,3） 4020002.4869 999734(元) 5、综合成新率及其计量（1）含义资产的现行价值/资产的重置全价（2）计计量方法(a)观察法(b)使用年限法(c)修复费用法（三）对重置成本法的评价1、从成本耗费角度评估资产价值2、运用中一般没有严格的前提条件3、并非所有评估对象都适合采用成本法二、收益法v（一）收益法的基本原理v1、理论基础 效用价值论效用价值论v 资产的价值取决于效用，即为其拥有者带来的收益。

v2、评估思路 预期收益折现预期收益折现v3、运用的前提条件v（1）资产的收益可用货币计量并可以预测v（2）资产所有者所承担的风险也能用货币计量v（3）被评估资产的预期收益年限可以预测（二）收益法的基本计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间1、未来收益有限期（1）每期收益不等额（2）每期收益等额2、未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法1）稳定化收益法（年金化法）稳定化收益法（年金化法） 稳定化收益稳定化收益 AA的估算方法：的估算方法：（a）（b）历史收益加权平均法更客观，但缺乏预测性计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 （c）注意:收益法要求收益额是预期收益、客观收益 案例案例 某资产未来五年的收益及折现系数如下，求持续经营条件下该资产的价值:稳定化收益A = 1,651万 4.2124 （P/A,6%,5） = 392万资产评估值 = 392万6% =6533万 （2 2）分段法）分段法若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法前期 （设n=5） 后期0123456789分段法图解v选择前期期限的基本原则选择前期期限的基本原则（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。

3 3）增长率法）增长率法（三）收益法中各项指标的确定1、预期收益额（1）预期收益的类型预期收益的类型税后利润净现金流利润总额税后净收益，被普遍采用（a）税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金流=税后利润+折旧-追加投资（b）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益2 2）预期收益的测算）预期收益的测算以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益a a）时间序列法）时间序列法适宜预期收益适宜预期收益趋势明显趋势明显的情况的情况1990199119921993199419951996199719981999收益时间使用时间序列法预测某企业的净收益表 评估前每年收益年 份净收益（万元）19901 00019911 15019921 21019931 30019941 340 按时间序列计算的回归方程： 预测年收益（年份数预测年收益（年份数8383）163638163638表 预测年收益年 份净收益（万元）19951 44919961 53219971 61519981 69819991 781（b b）因素分析法）因素分析法确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；预测这些因素未来可能的变动情况；估算基于因素变动的未来收益水平。

2、折现率与本金化率 二者无本质区别二者无本质区别内涵上略有区别内涵上略有区别折现率无风险报酬率折现率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率 本金化率折现率未来年收入的增长率本金化率折现率未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零，则二者相等确定折现率的基本方法确定折现率的基本方法（1）加和法： 折现率无风险报酬率折现率无风险报酬率 + + 风险报酬率风险报酬率vv无风险报酬率无风险报酬率的确定：国债收益率vv风险报酬率风险报酬率的确定： 风险累加法风险累加法 系数法系数法v适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM：市场平均风险报酬率市场平均风险报酬率（2）资本成本加权法：如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:折现率折现率长期负债占资产总额的比重长期负债占资产总额的比重 长期负债利息率长期负债利息率（1 1所得税率）所得税率）+ +所有者权益占资产总额的所有者权益占资产总额的比重比重 投资报酬率投资报酬率投资报酬率无风险收益率投资报酬率无风险收益率+风险报酬率风险报酬率（3）市场比较法：通过参照物的市价和收益来倒求折现率。

四）对收益法的评价1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性因此该方法的运用比成本法难度大三、市场比较法（一）市场比较法的基本原理1、理论基础均衡价值论均衡价值论由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价2、评估思路3、运用的前提条件（1）充分发育活跃的资产市场2）参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到二）市场比较法的基本程序及有关指标1、寻找参照物（1）成交价必须真实2）至少三个。