复习过关2022年房地产估价师之估价原理与方法模拟练习题(一)含答案.doc

复习过关复习过关 20222022 年房地产估价师之估价原理与方法模年房地产估价师之估价原理与方法模拟练习题拟练习题(一一)含答案含答案 单选题（共单选题（共 6060 题）题）1、假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括（）A.测算房地产开发中可能的最高费用 B.测算房地产开发项目的实际利润 C.测算房地产开发项目的预期利润 D.测算待开发房地产的最高价格【答案】B 2、某套住宅的套内建筑面积为 145m2，使用面积为 132m2，应分摊的共有公用建筑面积为 23m2，按套内建筑面积计算的价格为 7500 元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2A.5893 B.6387 C.6473 D.7016【答案】C 3、“利小便，实大便”是哪个脏腑出现问题时的治法 A.小肠泌别清浊 B.肺的宣发 C.脾胃运化 D.肾的蒸化【答案】A 4、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离【答案】A 5、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）A.拥有的房地产权利 B.受房地产权利以外因素限制的情况 C.受其他房地产权利限制的情况 D.额外的收益或好处【答案】B 6、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。

A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人 B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人 C.公证机关和无利害关系的第三人 D.人民法院【答案】A 7、某地区某类房地产 2004 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为 79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以 2002 年 1 月 1 日为 100%)其中有一房地产在 2004 年 8 月 1 日的价格为 2000 元/m2，对其作交易日期修正到 2004 年 10 月 1 日的价格为()元/m2A.2121 B.2200 C.1819 D.2242【答案】B 8、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准预计李某治理空气污染的费用为 5000 元，并延迟入住 3 个月当地类似商品房的月有效毛租金为 3000 元，运营费用占有效毛租金的 15%若月报酬率为 0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元A.5000 B.12574 C.12650 D.13911【答案】B 9、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。

A.宅基地所有权 B.空间利用权 C.地役权 D.建筑物相邻关系【答案】B 10、分支机构应当以（）名义承揽估价业务A.承接业务的房地产估价师 B.分支机构负责人 C.分支机构 D.设立该分支机构的估价机构【答案】D 11、下列哪项不是暑邪的致病特点 A.暑为阳邪，其性炎热 B.暑性升散，耗气伤津 C.暑多夹湿 D.暑热易生风动血【答案】D 12、收益法中的运营费用率是指（）A.运营费用与潜在毛收入之比 B.运营费用与总收益之比 C.运营费用与净收益之比 D.运营费用与有效毛收入之比【答案】D 13、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）A.房屋征收决定公告之日 B.原征收补偿协议达成之日 C.用于产权调换房屋支付之日 D.委托估价之日【答案】A 14、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2006 年 5 月 24 日国办发200637 号）规定，对空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物A.1 年 B.2 年 C.3 年 D.5 年【答案】C 15、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。

该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）A.假设开发法和基准地价修正法两种方法 B.假设开发法和成本法两种方法 C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】B 16、某酒店 5 年来年均有效毛收入为 420 万元，运营费用为 220 万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少 40 万元，运营费用减少 25 万元，该酒店剩余收益期为 10 年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为 8.5%目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元A.66.34 B.98.42 C.984.20 D.1213.85【答案】B 17、关于征收和征用，下列说法正确的是（）A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题 B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿 C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为 D.征收是无偿的，征用是有偿的【答案】A 18、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是 A.心血不足 B.心阴不足 C.心的阳气偏衰 D.心血瘀阻【答案】A 19、在房地产状况调整中，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，则应对价格作（）修正。

A.增价 B.减价 C.不变 D.相对比例的调整【答案】A 20、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利A.用益物权 B.担保物权 C.抵押权 D.租赁权【答案】A 21、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数A.成交价格 B.账面价格 C.正常价格 D.期望价格【答案】C 22、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大A.区域规划 B.临街状况 C.周围环境 D.地形地势【答案】B 23、假设某住宅重置成本为 500 万元，建筑物已使用 10 年，目前剩余经济寿命为 30 年，残值率为 10%，土地剩余使用年限为 25 年此时该住宅的每年折旧额是（）万元A.12.9 B.14.3 C.11.25 D.15【答案】C 24、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格_；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格_A.下降；下降 B.下降；上升 C.上升；下降 D.上升；上升【答案】C 25、成本法是求取估价对象（）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

A.在估价时点时 B.在交易时 C.在签订转让协议时 D.在建造完成时【答案】A 26、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是 A.阳亢 B.阳虚 C.阴虚 D.痰湿【答案】B 27、采用收益法测算房地产价格时，公式 VA/Yb/Y2 表示（）A.房地产净收益按一固定数额逐年递增 B.房地产净收益按一固定数额逐年递减 C.房地产净收益按一固定比率逐年递增 D.房地产净收益按一固定比率逐年递减【答案】A 28、下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）A.控制土地供应量 B.增加城镇居民可支配收入 C.增加房地产保有环节税收 D.提高城市化水平【答案】C 29、胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤者，证属 A.表热里寒 B.上热下寒 C.表寒里热 D.上寒下热【答案】D 30、下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费 B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务 D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务【答案】D 31、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（）正常市场价格。

A.低于 B.等于 C.高于 D.无法确定【答案】A 32、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（）A.累加法 B.市场提取法 C.投资报酬率排序插入法 D.实际观察法【答案】B 33、下列不属于土地权属证书的是（）A.国有土地使用证 B.集体土地所有证 C.土地他项权利证明书 D.房地所有权证书【答案】D 34、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）A.应作为估价资料归档 B.不应作为估价资料归档 C.由估价机构决定是否归档 D.依委托人的意见决定是否归档【答案】A 35、()，建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考依据A.2003 年 1 月 1 日 B.2004 年 1 月 1 日 C.2004 年 12 月 1 日 D.2003 年 12 月 1 日【答案】D 36、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 120，单位建筑面积的重置成本为 600 元/，年折旧额为 1440 元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）A.16%B.42%C.58%D.84%【答案】D 37、某宗房地产交易的成交价格为 300 万元人民币，其中首期支付 30%，余款在一年后一次性付清。

该房地产公摊面积为建筑面积的 10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为 6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2A.25930 B.32980 C.30980 D.29980【答案】A 38、房地产权利的种类中，属于债权的是()A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权【答案】D 39、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是（）A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定 D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定【答案】B 40、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况A.价值时点 B.开发完成 C.未来延迟销售 D.销售完成【答案】C 41、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（）A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法【答案】A 42、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为 13.1%、12.5%和 13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为 0.4、0.3 和 0.3，则可以确定估价对象的报酬率为()。

A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】D 43、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）A.自然折旧 B.物质折旧 C.功能折旧 D.经济折旧【答案】C 44、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利的限制情况 C.受房地产权利以外因素的限制 D.额外的利益或好处【答案】C 45、真实假虚证治则 A.扶正兼祛邪 B.祛邪兼扶正 C.祛邪 D.扶正【答案】C 46、收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值A.市场交易价格 B.预期收益能力 C.开发建设成本 D.未来收益大小【答案】B 47、建立价格可比基础中，统一付款方式是指（）A.统一以人民币表示 B.统一用建筑面积 C.统一采用单价 D.统一折算为成交时点一次付清【答案】D 48、手三阳经行于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.腋下【答案】A 49、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价路线价（）。