中山城市房地产投资分析报告.docx

目录(mùlù)第1章 中山城市宏观(hóngguān)状况 21.1 城市(chéngshì)概况 21.2 经济(jīngjì)状况 7第2章 房地产市场(shìchǎng)运行数据分析 112.1 完成投资情况 112.2 房地产施工与竣工面积比照 112.3 09-10年空置情况 122.4 05-10年房价收入比走势分析 13第3章 房地产市场分析 143.1 05-10年商品房销售走势分析 143.2 10年珠三角主要城市商品房销售情况比照 153.3 10年商品房及住宅成交均价比照情况 163.4 10年各镇区网签销售情况 16第4章 土地市场分析 184.1土地出让情况 184.2土地成交情况 184.2土地市场小结 19第5章 城市投资初步总结 20第1章 中山(zhōnɡ shān)城市宏观状况1.1 城市(chéngshì)概况1.1.1 人口(rénkǒu)与行政区划(xínɡ zhènɡ qū huá)中山市是省地级市，下设24个镇区，是全国(quán ɡuó)四个不设区的地级市之一位于中南部，北连，毗邻澳门，全市总面积1900平方公里，2006年中山市总人口255.56万人，其中户籍人口为142.3万人，暂住人口约140万人，有海外侨胞、港澳台同胞80多万人。

行政区划：石岐区、东区、西区、南区、五桂山等5个办事处，小榄、古镇、横栏、东升、港口、沙溪、大涌、黄圃、南头、东凤、阜沙、三角、民众、南朗、三乡、坦洲、板芙、神湾等18个镇以及1个国家级高新技术火炬开发区1.1.2 地理位置(dì lǐ wèi zhì)65公里52海里中山市地处港深、广佛和珠澳等几个都市圈的结合部，区位特征和优势十分(shífēn)突出 中山市位于广东省中南部，珠江三角洲中南部，是珠江口西岸的重要城市(chéngshì)市中心陆路北距广州市区86公里，东南(dōngnán)至澳门65公里，由中山(zhōnɡ shān)港水路到香港52海里 1.1.3 城市交通交通(jiāotōng)——全市交通较完善，已形成以国道和干线公路及京珠高速公路(ɡāo sù ɡōnɡ lù)为骨架的四通八达的公路网n 中山市90公里(ɡōnɡ lǐ)半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场(jīchǎng)；n 港珠澳大桥(dà qiáo)开工；n 深中大道今年立项；n 中山09年出台一项降低外籍人口入中门槛的人口政策n 中山已形成东有中山港、南有神湾港、北有小榄港的“品〞字形港口布局。

其中，中山港集装箱年吞吐量更是跻身全国十强、世界百强中山港至香港的水路客运，每天有10个班次，航程仅需75分钟未来交通规划：深中大桥/隧道：n 2022年后开工，货运为主n 东岸落脚点与机荷高速衔接n 西岸落脚点：南沙或南朗n 公路线路(xiànlù)总长46km，其中(qízhōng)隧道长18dm；n 铁路(tiělù)路线长96km，其中(qízhōng)隧道长18dm,港珠澳大桥(dà qiáo)：n 2022年后开工，客运为主n 东岸落脚点在散石湾；西岸与澳门明珠/珠海拱北大桥相连n 采取桥隧结合的方式进行建设， 贯穿后，从香港开车到澳门及珠海只需20分钟沿海高速铁路：n 在南朗与唐家湾间将形成铁路与城际轨道间的换乘枢纽 n 目前厦深段高速铁路将于年内开工，2022年通车 n 建成后深圳至厦门3小时，至潮州1个多小时，至惠州20分钟 深中隧道通车后，深圳与中山的距离仅为40分钟， 港珠澳大桥通车后，香港至中山开车仅需45分钟，将比香港到厚街的距离近广珠轻轨：已于2022年1月贯穿至到珠海北站，预计2022年底全线贯穿n 广珠城际轨道(guǐdào)〔简称(jiǎnchēng)广珠轻轨〕交通工程线路的主线从位于广州市番禺区的新广州火车站引出(yǐn chū)，经佛山顺德区、中山至珠海的拱北，线路长１１５．６２５公里；支线从小榄站引出，经中山古镇至新会，最后到江门，线路长２６．６０９公里。

主线和支线轻轨共设２１个车站，其中中山境内有７个站点，分别是主线的南头、小榄、东升、石岐、中山、翠亨和支线的古镇站n 广珠轻轨是一条双线设计的全封闭、公交化的客运专线，采用(cǎiyòng)电力机车牵引，设计最高行车速度为２００公里／小时1.1.4城市规划(chénɡ shì ɡuī huà)总体规划开展思路：以石岐老区呈放射性向外开展，以中区旧城改造、东区快速开展、北区开发为主、西区南区为次的方向开发n 城市重心逐渐东移，石歧与中山港两个组团形成子母城结构布局；n 东区：东区是中山城市规划开展主要方向作为将来中山市第二行政中心，整体环境较好；n 西区：商业区，城市密度大，环境(huánjìng)嘈杂，不适合居住 ；n 南区：2000年新划入城区(chéngqū)，原属环城外〔郊区(jiāoqū)印象〕 ，工业区〔杂乱(záluàn)〕配套不完善，在当地人印象(yìnxiàng)中属中低档住宅区，片区随着各大开展商的进驻有所提升n 石歧区：中档楼盘，本地人购置居多；1.2 经济状况2022年中山市社会经济数据汇总表内容额度增长率GDP1826亿元13.5%工业总产值5309亿元20.4%固定资产投入660亿元21%社会消费品零售总额648亿元18.2%金融机构存款余额2665亿元20.5%金融机构贷款余额1373亿元14.8%城镇居民人均可支配收入25356元9.8%农村居民人均可支配收入14879元13.9%数据来源中山市统计局1.2.1 地区生产总值全市经济运行态势(tàishì)良好。

全年实现生产总值1826.32亿元，同比〔下同(xiàtóng)〕增长(zēngzhǎng)13.5%2022年中山(zhōnɡ shān)GDP排行(pái háng)广东省第五位，十分突显中山在广东省城市群中的强大经济效益能力2021年的人均GDP换算后为突破一万美元根据国际经验，中山市的房地产进入相对减缓开展阶段，房地产市场相对成熟，购房需求主要为改善需求由右面图标可以看出：n 近年来中山市经济运行形势良好n 城镇居民收入与消费支出稳步提高n 城镇居民生活状况得到进一步改善n 居民家庭消费已从“实用型〞逐步向“享受型〞开展;1.2.2 工业状况2022年工业总工业产销增速平稳，产业活力持续增强，2022年工业产值5309.64亿元，增长20.4%；实现工业增加值1021.51亿元，增长16.3%规模以上工业企业完成产值5056.19亿元，增长20.8%1.2.3 固定资产投资中山市完成固定资产投资660.37亿元，增长21%从产业投向看，第二产业投资243.75亿元，增长22.4%，其中工业投资242.57亿元，增长21.9%；第三产业投资416.36亿元，增长20.3%；房地产开发投资241.79亿元，增长25.7%。

商品房销售额349.71亿元，增长34.8%，商品房销售面积为671.61万平方米，增长19.2%1.2.4 对外经济(jīngjì)贸易 2022年中山市完成(wán chéng)进出口总额311.19亿美元，增长(zēngzhǎng)27.2%，其中(qízhōng)进口86.14亿美元，增长(zēngzhǎng)27.9%，出口225.05亿美元，增长26.9%1.2.5 社会消费全年社会消费品零售总额648.11亿元，增长18.2%其中批发和零售业零售额581.85亿元，增长18.7%1.2.6 金融市场中山市金融机构本外币存款余额2665.35亿元，比年初增长20.5%其中，城乡居民储蓄本外币存款余额1443.74亿元，比年初增长18.3%；中山市金融机构本外币贷款余额1373.62亿元，比年初增长14.8%1.2.7 居民生活水平2022年中山城镇居民家庭人均可支配收入为25356.6元，增长9.8%，月人均可支配收入突破两千元大关，人均消费性支出为18833.1元，增长8.2%农村居民收入14879元，增长13.9% 近年(jìn nián)中山市来城镇居民人均可支配收入(shōurù)总量组建增加，但是增长幅度一般(yībān)，10年增长速度有增加(zēngjiā)的趋势明显(míngxiǎn)。

人民生活水平的不断提高,对住房的要求也随之上升,成为房地产市场开展的前提条件第2章 房地产市场运行数据分析2.1 完成投资(tóu zī)情况中山市2022年1 -10月全社会(shèhuì)固定资产投资额达525 .58亿元〔09年全年(quán nián)为545. 61亿元〕房地产开发(kāifā)投资1-10月累计(lèi jì)203.38亿元〔09年全年为192.37〕，房地产开发占比拟上年有明显增幅整个房地产投资市场还是比拟炽热2.2 房地产施工与竣工面积比照中山市2022年1-10月累计施工面积2117.19万方，1-10月累计竣工面积294.25万方，竣工面积根本与上年持平，施工面积增幅明显09-10年中山市商品房施工(shī gōng)面积/商品房竣工面积指标(zhǐbiāo)远超正常区间，【指标比值：正常区间3.00-4.00】，整体施工进度较慢，竣工(jùngōng)量相对缺乏(quēfá)2.3 09-10年空置(kōnɡ zhì)情况中山市2022年商品房空置面积224. 33万平米空置率明显低于正常指标【指标比值：正常区间4 0-5.0】2.4 05-10年房价收入(shōurù)比走势分析10年居民年均可支配(zhīpèi)收入/商品房销售价格指标(zhǐbiāo)为4.96，房价收入(shōurù)比为7.39，【指标(zhǐbiāo)比值：正常区间6.00-8.00】根据中国房价收入标准值为7.5计算，中山房价水平为正常区间。

从以上数据可以看出整个中山房地产市场以刚性需求为主，投资需求较少，整个房地产市场处于良好的开展水平，房价处于合理水平，房地产泡沫较少，市场可以开展空间较大第3章 房地产市场(shìchǎng)分析3.1 05-10年商品房销售(xiāoshòu)走势分析中山市2022年1- 12月住宅销售(xiāoshòu)面积达590 .09万平方米受政策影响销售面积(miàn jī)同比下降6 .75%1-11月销售(xiāoshòu)金额达278.81亿元，已超09年全年中山市2022年1- 11月商品房与住宅成交(chéng jiāo)均价分别为5264元/方5214元/方相比(xiānɡ bǐ)09年增幅(zēnɡ fú)明显中山市2022年1-12月商品房销售(xiā。