《土地管理学》课件(MPA).ppt

单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,,,*,目 录,,绪论,,土地管理学与土地管理教育,,土地管理的基本理论,,我国土地管理的历史发展,,土地政策,,土地权籍管理,,土地规划管理,,耕地保护管理,,土地征收与储备管理,,土地供应管理,,土地市场管理,,第一章 绪论 第一节 土地的基本概念,一、土地的涵义,,最直接的解释就是地球表层的陆地部分土地管理学所研究的土地是指,地球表面陆地和水面,的总称，同时，土地还是一个空间的概念，它是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含人类活动的成果第一章 绪论 第一节 土地的基本概念,一、土地的涵义,,自然的产物，在人类利用中产生经济结果,,既是资源，又是资产；,,虽以实物形态存在，又依赖于产权,,与土壤、国土和土地资源的区别,,土壤是指地球陆地表面具有肥力、能够省长植物的疏松表层它只是土地表层的附属物，可以搬动,第一章 绪论 第一节 土地的基本概念,一、土地的涵义,,与土壤、国土和土地资源的区别,,国土是指一国主权管辖内的版图，就其广义而言，包括一国的陆地、河流、湖泊、内海、领海、大陆架以及它的下层和上空。

就国土资源而言，它包括土地资源、生物资源、矿产资源、海洋资源等土地资源是指土地总量中，现在和可预见的未来能为人类所利用，用以创造财富、产生经济价值的这部分土地第一章 绪论 第一节 土地的基本概念,一、土地的涵义,,土地管理中准确界定土地概念的重要性,,土地概念的空间范围土地的四至范围和上下空间,,土地概念的产权界定产权类型、归属、期限等,,土地概念的时间变化随着时间推移，土地资源条件、产权、利用状况都会变化,,土地概念的利用属性用途管制制度、征地、建设用地供应管理,第一章 绪论 第一节 土地的基本概念,,土地是,自然资源,，同时又是,不动产,土地作为不动产，是土地实体与权利的有机结合，它既包括有形的土地实体，又包括寓于土地实体中的各种经济关系和由此形成的产权（所有权、使用权、收益权、出租权、抵押权等）因此，土地管理所研究的土地，是有形的土地实体与无形的土地权利的统一体第一章 绪论 第一节 土地的基本概念,二、土地的两重性,,既是劳动对象，又是劳动资料；,,在农业生产过程中，对土地的耕作、对土壤地力的培育，都是以土地为劳动对象；交通用地、城市建设用的建筑场地等，都是以劳动资料形式参与生产过程。

既反映生产力，又体现生产关系；,,,人们征服和改造自然的能力；人们在物质生产过程中结成的相互关系，包括所有制形式、生产者在生产中的社会地位等既具有自然属性，又具有社会经济属性,,,自然属性影响土地利用方式及效益；社会经济属性是进行地权管理、调整土地关系的出发点第一章 绪论 第一节 土地的基本概念,三、土地的功能,,负载功能,,没有土地，万物无容身之地皮之不存，毛将焉附,”,,养育功能,,,土地具有肥力、各种营养物质，使各种生物得以生存、繁殖仓储功能,,,蕴藏了丰富的矿产资料、能源资源、建材资源提供景观的功能,,土地自然形成的各种景观悬崖幽谷、奇峰怪石、清泉溶洞,,储蓄和增值的功能,,土地的资产性第一章 绪论 第一节 土地的基本概念,四、土地在社会物质生产中的地位和作用,,土地具有上述功能，因而成为人类社会物质生产中,不可缺少,的生产资料生产三要素：劳动、资本和土地,,正如威廉,•,配弟所说：,“,劳动是财富之父，土地是财富之母,”,第一章 绪论 第一节 土地的基本概念,五、土地的基本特征,,土地是自然的产物,,土地面积的有限性,,土地位置的固定性,,土地质量差异的普遍性,,土地利用的永续性,第一章 绪论 第一节 土地的基本概念,六、我国土地的基本国情,,总量大，人均占有量少,,土地总面积为,960,万平方公里，仅次于俄罗斯和加拿大。

人均不到世界平均数的三分之一土地类型多，但山地多于平地,,,山地、高原、丘陵占全国总面积的,69%,，平原、盆地占,31%,地区分布不平衡,,,平原、丘陵主要集中在东部；山地、高原主要集中在西部难以利用土地面积大，土地后备潜力不足,,,难以利用的沙漠、戈壁、冰川、永久积雪、石山、裸地等约占三分之一水土资源不平衡,,,水资源总量约为,28000,多亿立方米，居世界第,6,位但人均为世界的四分之一；长江、珠江、浙、闽、台及西南诸河流域占总水量的,82.3%,，但该地区耕地仅为,36%,第一章 绪论,第二节 土地、人口、环境与可持续发展,一、土地与人口的辩证关系,,,人地关系泛指人与自然的关系其实质是人通过自身的劳动与自然界进行物质变换的关系土地具有资源和资产的两重性，人地关系也可以从这两方面属性加以理解首先，人地关系反映为人类对土地直接的利用和消费，以土地的自然属性满足人们对粮食、蔬菜、矿产等产品以及对承载、景观、气候等服务的需求；直接的人地关系,,其次，由于土地稀缺性，在不同个人之间产生分配、交换等经济关系，此类关系中，看重的是将土地作为资产所产生的各类权利，这种人与人之间的经济关系是由人与地的利用关系所衍生出来的；间接的人地关系。

第一章 绪论,第二节 土地、人口、环境与可持续发展,一、土地与人口的辩证关系,,,基本层次上，人地关系可称为人口数量与土地面积的关系（人口密度）,,,人地关系的中间层次，是人口与资源（广义资源）、人口与食物关系层次上的人地关系（土地资源人口承载力）,,,,人地关系的综合层次，即人口、资源、环境与经济社会可持续发展的综合关系第一章 绪论,第二节 土地、人口、环境与可持续发展,一、土地与人口的辩证关系,,土地的,自然供给,，即自然所实际供给的各类土地数量，就某一区域或全球来说，是固定不变，,没有弹性,在土地自然供给与某些自然条件许可的范围内，某种用途土地的供给量能够随着土地利用效益的变化而变化的现象称土地的,经济供给,，,具有弹性,总之，土地与人口的关系主要表现为,土地的供求关系,第一章 绪论,第二节 土地、人口、环境与可持续发展,D,1,S,E,2,E,1,D,2,Natural Supply,Supply without elasticity,p,1,p,2,P,Q,0,Q,1,p,1,D,2,E,1,S,Economic Supply,Supply with elasticity,p,p,2,0,Q,E,2,D,1,Q,1,Q,2,第一章 绪论,第二节 土地、人口、环境与可持续发展,二、人地比例关系的变化与环境问题,,人口猛增、耕地锐减是造成粮食和环境两个问题的直接原因。

树立可持续发展观；,,实现土地、人口、环境、经济的协调发展；,,选择与建立可持续发展的土地、人口、环境、经济组合运作模式；,,加强制度与法制建设第一章 绪论 第三节 管理与土地管理,一、管理与行政管理,,管理是人类的一种有意识、有目的、有组织的活动通常将某一社会组织、团体为达到一定目的，对社会活动的各种因素或过程所进行的决策、计划、组织、协调、控制等行为称之为管理第一章 绪论 第三节 管理与土地管理,一、管理与行政管理,,行政，,《,左传,》,“,行其政事,”,、,“,行其政令,”,,,行政管理，是指国家通过行政机关依法对国家事务、社会公共事务实施的有效管理主体：国家行政机关,,客体：依法管理的国家事务、社会公共事务,,核心：进行公共权力和资源的有效配置，追求高绩效,,狭义的行政管理：从三权分立角度，指除立法、司法系统外的行政系统所从事的管理活动广义的行政管理：从政治与行政分离的角度，是一种与政治分离的、实现国家目的的执行活动第一章 绪论 第三节 管理与土地管理,二、土地管理的涵义,,土地管理是国家在一定的环境条件下，综合运用,行政、经济、法律、技术方法,，为提高土地利用,生态、经济、社会效益,，,维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用,，而进行的,计划、组织、协调、控制,等综合性活动。

第一章 绪论 第三节 管理与土地管理,,土地管理的概念包括六个方面的内容：,,土地管理的,主体,是国家土地管理的,客体,是土地土地管理的基本任务是维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监督土地利用目标是不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益，以满足社会日益增长的需求第一章 绪论 第三节 管理与土地管理,综合运用行政、经济、法律、技术等方法管理土地管理的职能是计划、组织、协调与控制土地管理的目的和特点受社会环境的制约，主要受社会制度、土地制度的制约第一章 绪论 第四节 土地管理的特性与原则,土地管理的特性,,土地管理的自然性,,土地的开发和利用在时间序列上具有延续性，适度开发，可以持续利用；反之，过度和掠夺开发，导致土地退化、水土流失，必须考虑土地自然属性，遵循自然规律进行土地管理土地管理的经济性,,,一方面，土地是生产要素之一，在农业、工业及商业经营中，都最求最大经济效益；另一方面，土地作为资产，所有权、使用权都体现了其资产价值要遵循经济规律进行管理土地管理的社会性,,,土地为整个人类的资源，而土地利用过程通常是个别的经济行为,第一章 绪论 第四节 土地管理的特性与原则,土地管理的原则,,依法管理,,,《,土地管理法,》,（,2004,）,,统一管理,,节约集约,,效率与公平,,生态、社会与经济统一,,公众参与,,第一章 绪论 复习思考题,什么是土地？,,土地资源与土地资产有什么联系和区别？,,如何实现对土地资源和资产的管理？,第二章 土地管理学与土地管理教育,第一节 土地管理学的研究对象和内容,一、土地管理学的产生,,是社会经济发展的需要,,人口剧增、耕地锐减、生态环境恶化，如何保证生态、社会、经济效益协调,,土地管理工作需要理论和发展对它的指导,,奴隶社会、封建社会、明代的鱼鳞图册,,屯田制、占田制、均田制,,国民党统治时期,,科学工作者的探索和研究,第二章 土地管理学与土地管理教育,第一节 土地管理学的研究对象和内容,二、土地管理学的研究对象和内容体系,,以国家对土地事务的各项行政管理活动为研究对象，是研究政府如何用最合适、最经济、最有效的方法处理土地行政管理工作的科学。

具体地讲，是运用行政学、经济学、管理学、法学、资源学、土壤学、生态学及其他相关学科的有关知识，研究国家机关通过行政、经济、法律、技术手段管理国家城乡土地事务的各项活动，研究土地行政管理的规律和行政调控的方法、手段，探索并不断完善国家的土地管理体制，提出能有效地执行国家的土地法规和政策的最优方案和措施的科学第二章 土地管理学与土地管理教育,第一节 土地管理学的研究对象和内容,二、土地管理学的研究对象和内容体系,,第二章 土地管理学与土地管理教育,第二节 土地管理教育,一、土地管理教育概述,,,,二、土地资源管理专业设置,,,三、土地资源管理专业培养知识体系,,第三章 土地管理的基本理论 第一节 资源科学理论,一、资源与资源科学,,自然资源和社会资源,,,自然资源：土地、水、矿产、生物、气候等,,社会资源：自然资源经过人类多次加工形成的生产、生活资料、资本等实物和非实物资源劳动力资源与自然资源之间的矛盾,,资源的有限性与人类需求的无限性,,,人与资源的这对矛盾中，人总是处于矛盾的主要方面资源与环境的关系,,第三章 土地管理的基本理论 第一节 资源科学理论,二、资源的特性,,空间上的共生性与整体性,,分布的地域性,,相对有限性与绝对无限性,,利用的多宜性,,资源系统的全球性,,第三章 土地管理的基本理论 第二节 制度理论,一、制度的概念,,,（康芒斯）制度是,“,限制、解放和扩张个人行动的集体行动,”,，即制度是集体行动控制个体行动。

诺斯）制度是一个社会里的游戏规则，更规范地说，它是为决定人们的相互关系而认为设定的一些制约舒尔茨）将制度定义为一种行为规则，涉及社会、政治及经济行为制度的内涵可概括为约束人们行为的一系列习惯和规则第三章 土地管理的基本理论 第二节 制度理论,二、制度的功能与变迁,,,保障功能和激励功能降低交易成本,,为经济提供服务,,为实现合作创造条件,,提供激励机制,,提供保障功能,第三章 土地管理的基本理论 第二节 制度理论,二、制度的功能与变迁,,,制度的需求与供给,,制度需求,,制度供给,,制度变迁的方式,,强制性制度变迁,,诱致性制度变迁,第三章 土地管理的基本理论 第二节 制度理论,三、土地制度的概念与构成,,,广义概念,,包括有关土地问题的一切制度，主要有土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技术等方面的制度，即涉及生产力和生产关系两方面的制度内容狭义概念,,指约束人们土地经济关系的规则集合，是关于人们之间围绕土地所有、利用、收益而发生的生产关系制度，即反映人与人之间的土地经济关系第三章 土地管理的基本理论 第二节 制度理论,三、土地制度的概念与构成,,,土地制度的功能,,保障功能,,激励功能,,约束功能,,资源配置功能,,第三章 土地管理的基本理论 第三节 土地经济理论,一、土地利用的经济性,,,重要的生产要素之一,,,土地利用就是各种类型的土地按照一定的方式被利用的总和。

一定经济结构必须通过相应的土地利用结构得到反映人类重要的财产之一，体现人与人之间的经济关系,,,土地财产的权属离不开法律的确认；,,土地作为财产，其权属是有限度的土地利用收益通常决定着用地配置,,第三章 土地管理的基本理论 第三节 土地经济理论,二、土地报酬递减规律,,,土地报酬递减规律的提出,,土地报酬变动的规律性,,,,第三章 土地管理的基本理论 第三节 土地经济理论,三、土地投资理论,,,土地投资过程的特性,,较多地受到传统观念和社会制度的影响,,具有长久性和固定性,,具有增值性,,由于土地经营者增加对土地的投资引起的土地增值,,由于土地周围设施的改善所引起的土地增值,,土地利用类型的变化所引起的土地增值,,由于时间的推移，人口的增加和社会经济发展所引起的土地增值,第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论,一、委托,——,代理理论,,委托代理关系是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定的决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应的报酬授权者就是委托人，被授权者就是代理人。

现代意义的委托代理的概念最早是由罗斯提出的,:,“,如果当事人双方，其中代理人一方代表委托人一方的利益行使某些决策权，则代理关系就随之产生第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论,一、委托,——,代理理论,,主要观点认为：随着生产力大发展和规模化大生产的出现而产生的其原因一方面是生产力发展使得分工进一步细化，权利的所有者由于知识、能力和精力的原因不能行使所有的权利了；,,另一方面专业化分工产生了一大批具有专业知识的代理人，他们有精力、有能力代理行使好被委托的权利,第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论,一、委托,——,代理理论,,基于委托代理理论的农地产权制度改革,,我国农地产权制度实现了所有权与使用权的分离,,,把集体所有的土地通过合约交给农民使用,,,其本质是一种委托代理性质的契约安排 但产权的运行效率取决于契约的有效性、产权的清晰度和市场的完善程度为了减少败德行为和逆向选择的可能性,,,使代理人按照委托人的利益行事,,,委托人需要通过严密的契约关系和监督手段来限制代理人行为,,,使代理人为委托人的目标而努力第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论,一、委托,——,代理理论,,基于委托代理理论的农地产权制度改革,,联产承包责任制下,,,农地产权的委托代理安排具有复合委托代理的性质,(,如下图所示,),,作为集体成员的农户拥有土地的终极所有权,,,但由于这个所有权主体是由许多人组成的整体,,,他们必须利用某种产权代理机制表达他们共同的意志,,,行使他们共同的权利。

因此,,,他们将土地管理权委托集体组织行使,,,形成以农户为初始委托人、集体为代理人的初级委托代理关系,(,即所有权委托代理,);,集体与农户签订土地使用权出让合同,,,将土地承包经营权委托农户行使,,,形成以集体为委托人、农户为代理人的次级委托代理关系,(,即经营权委托代理,),第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论,一、委托,——,代理理论,,基于委托代理理论的农地产权制度改革,,,第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论,一、委托,——,代理理论,,基于委托代理理论的农地产权制度改革,,委托代理关系的有效实施依赖于有效的产权和完善的市场,,农地产权主体不明确,,,现行法律规定较为含糊,,,导致农地产权主体具有多重性缺乏明确所有权主体的产权于是完全暴露在公共领域,,农地产权界限不明确,,作为代理人的集体组织,,,接受集体农户的委托拥有农地所有权,,,其土地行为理应受到委托人的监督和制约但实践中,,,集体组织获得了事实上的土地控制权 这使集体组织得以将其意志凌驾于农户之上,,,使作为委托人的农户对代理人的监督失去正常的权利基础第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论,一、委托,——,代理理论,,基于委托代理理论的农地产权制度改革,,农地产权缺乏排他性,,周期性调整使农民的土地承包经营权缺乏严格的排他性,,,无法对特定地块的地权形成长期而又稳定的预期,,,其结果是弱化了农户对土地投资未来收益的预期,,,减少长期投资,,,并助长农户对土地的掠夺性使用。

农地产权限制不当,,在我国农地一级市场缺乏的情况下,,,这种制度安排使农地所有权的转化只能通过国家征用的形式由集体所有转化为国家所有在土地非农化巨大利益的诱惑下,,,代理人与借助于政治权利的寻租者相互勾结,,,以各种,“,公共利益,”,名义低价征地,,,委托人的终极所有权被架空,,,进一步激励代理人的败德行为第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论,二、公共选择理论,,公共选择理论的研究对象是公共选择问题，公共选择就是指人们通过民主决策的政治过程来决定公共物品的需求、供给和产量，是把私人的个人选择转化为集体选择的一种过程（也可以说是一种机制），是利用非市场决策的方式对资源进行配置所以说，公共选择在本质上，实际上就是一种政治过程广义；,,狭义,,第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论,二、公共选择理论,,我国征地制度的公共选择理论解析,,,现行征地制度的公正性偏离耕地和土地危机,,政府滥用征地权,,征用补偿范围窄、补偿标准低,,征地收益分配不合理,,农民利益诉求实现机制滞后,,,,,第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论,二、公共选择理论,,我国征地制度的公共选择理论解析,,公正性偏离的公共选择理论解析。

经济人假设,,公共选择理论认为,,,政治领域中的人,,,都是,“,经济人,”,,,均以成本收益分析为根据,,,以追求自身利益最大化为目标,,,因而在民主政治的市场中,,,不同利益集团为了获得对其有利的政策而竞争,,,政府官员则为了提供这些政策而相互竞争政府失灵及其在征地过程中的体现,,征地过程中,,,表现为,:( 1 ),政府保护公民权利的职能失灵在当前的征地过程中,,,农民是大多数群体,,,也是弱势群体从政府行政的角度讲,,,政府行使征地权力征用土地,,,应该体现两项职责要求,,,一是促进经济建设,,,二是增进公民福祉第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论,二、公共选择理论,,我国征地制度的公共选择理论解析,,公正性偏离的公共选择理论解析政府失灵及其在征地过程中的体现,,征地过程中,, (2),政府职能错位,,,背离市场经济法则征地制度的实施是国家、企业、集体和农户各行为主体在相互博弈中追求各自效用最大化的过程管理者和所有者职能的重叠,,,使地方政府具有了政治利益最大化和经济利益最大化的双重目标第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论,二、公共选择理论,,我国征地制度的公共选择理论解析,,公正性偏离的公共选择理论解析。

政府寻租,,以布坎南、塔洛克为首的公共选择学派认为租金是政府干预的结果,,,寻租基本上是通过政治活动进行的,,,即寻租者从政府手中寻求某种特权,,,通过手中的权力来换取个人或小团体的利益政府寻租的本质是政府行政权力的不适当应用,,,动因是获得,“,非生产性收益,”,在征地过程中,,,地方政府往往并非按照,“,公共利益,”,的要求作为,,,在,“,低征高卖,”,过程中存在巨大的利益空间有研究表明,,,这一利益空间在华北地区平均达到了,28,倍,,,即使在最低的华南地区平均利润空间也达到了,10.5,倍巨大的利益成为刺激地方政府大量征地的经济诱因第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论,二、公共选择理论,,我国征地制度的公共选择理论解析,,公正性偏离的公共选择理论解析背离集体决策的规则,,集体决策的规则分析是公共选择学派民主理论的重要内容,,,其基本前提是多数决定评价集体决策的规则的两个标准,:,提供保护的程度和决策的效率一致同意规则可确保实现帕累托最优,,,但其实施的成本过高,,,实行的条件过严过半数规则最为常用，,,征地是一个相当复杂的过程,,,牵涉四个主体,——,农村集体经济组织、农民、地方政府和土地使用者。

而现行征地制度在处理这些复杂关系和利益时,,,在很大程度上剥夺了农民的参与权和合理申诉权第三章 土地管理的基本理论 第五节 管理学理论（公共管理）,一、公共管理理论,,是以政府为核心的公共治理活动，其过程需要广泛各种方法提升政府治理能力，提升政府绩效和公共服务产出与品质，目标是实现公共福祉和公共利益最大化市场失灵与政府干预；,,政府失灵,,第三章 土地管理的基本理论 第五节 管理学理论（公共管理）,一、公共管理理论,,市场失灵；,,完全竞争的市场结构是资源配置的最佳方式；但在现实经济中，完全竞争市场结构只是一种理论上的假设，理论上的假设前提条件过于苛刻，现实中是不可能全部满足的由于垄断、外部性、信息不完全和在公共物品领域，仅仅依靠价格机制来配置资源无法实现效率,—,帕累托最优，出现了市场失灵市场失灵理论为政府对市场的干预提供了合法性的基础,,公共物品、垄断、外部性、非对称信息,,第三章 土地管理的基本理论 第五节 管理学理论（公共管理）,一、公共管理理论,,政府失灵；,,是指个人对公共物品的需求在现代化议制民主政治中得不到很好的满足，公共部门在提供公共物品时趋向于浪费和滥用资源，致使公共支出规模过大或者效率降低，政府的活动或干预措施缺乏效率，或者说政府做出了降低经济效率的决策或不能实施改善经济效率的决策 。

政府失灵,”,包括以下几种情况：,,（,1,）由于行为能力和其他客观因素制约，政府干预经济活动达不到预期目标；,,（,2,）政府干预经济活动达到了预期目标，但效率低下，或者说成本昂贵，导致资源并未得到充分有效地利用；,,（,3,）政府干预经济活动达到了预期目标，也有较高的效率，但都带来不利的事先未曾预料到的副作用；,,（,4,）某些外部性问题或国际性经济贸易问题，一国政府无能为力加以解决，如核利用中的污染问题，国际贸易纠纷问题等第三章 土地管理的基本理论 第五节 管理学理论（公共管理）,一、公共管理理论,,土地危机,:,市场失灵 、政府救济与现实选择,,第四章 我国土地管理的历史发展,一、前封建社会的土地制度,,原始社会,,氏族部落：公有共耕,,一定时期的生产力发展水平是土地制度乃至国家制度的决定因素,,氏族公社后期，工具得到改良，尤其是铜的出现以家庭为单位的土地耕作方式开始逐步取代原有的氏族公社集体耕作方式公有私耕打破了原来公共开支模式，,“,公事毕，然后敢治私事,”,,田分公私、计口授田,第四章 我国土地管理的历史发展,一、前封建社会的土地制度,,奴隶社会（夏启到西周）,,井田制,,如,《,孟子,·,滕文公上,》,载：,“,方里而井，井九百亩。

其中为公田，八家皆私百亩，同养公田公事毕，然后敢治私事经界不正、井地不钧、谷禄不平井田制的土地分封：周王朝的分封制,,授土授民、田里不鬻,,授田的资格及数量,,井田制下的权利和义务,第四章 我国土地管理的历史发展,一、前封建社会的土地制度,,奴隶社会（夏启到西周）,,井田制的破坏和私有制的确立,,国有土地制度的破坏，“公田”成为诸侯的私田,,随着铁制农具及牛耕技术的普及，私田大量开垦,,由于新开垦土地大多在山林之处，同时，也纯属私有，故不必遵从井田制的方田之法,,农民据有私田后，生产和居住都以私田为核心,,出现公田不治的现象,,鲁国 初税亩 即不论公田私田，一律按土地面积征税,第四章 我国土地管理的历史发展,二、封建时期的土地制度,,商鞅变法,,制辕田、开阡陌,,除阡陌、民得买卖,,推行县制,,改革户籍制度,,招徕移民,,鼓励耕织,,奖励军功,第四章 我国土地管理的历史发展,二、封建时期的土地制度,,汉初大地主土地私有制地位的确立,,承秦制，郡县制,,半割据的分封制,,汉时期的土地兼并,,权贵豪强、不堪赋税、商贾,,汉时的土地制度改革思想,,限民名田,,王莽的,“,王田,”，土地收归国有，统称王田，不得买卖,第四章 我国土地管理的历史发展,二、封建时期的土地制度,,魏晋南北朝时期土地制度,,曹魏屯田制,,屯田是指政府为军事目的而将军队或贫民编制起来，在国有土地上从事农业生产，收获物的大部分归政府所有，小部分作为耕作者的劳动报酬。

屯田制则是将屯田制度化的国有土地经营形式，是政府对国有土地的直接经营劳动力和土地结合,,屯田民反抗、官僚贵族侵占,第四章 我国土地管理的历史发展,二、封建时期的土地制度,,魏晋南北朝时期土地制度,,北魏均田制,,产生的历史背景：游牧民族为增加兵源税收、与中原地主争夺劳动力,,露田（公有性质）、桑田（私有性质）,,三长制：五家立一邻长、五邻立一里长、五里立一党长,,新租调制度改革,第四章 我国土地管理的历史发展,二、封建时期的土地制度,,宋朝时期土地制度,,田制不立、不抑兼并,,契约租佃制,,佃户对地主的依附关系进一步降低,,撤佃、刬佃,,三级包佃制,,明清时期土地制度,,永佃制：田底权和田面权,,押租制,第五章 土地政策,第一节 政策与土地政策,一、政策的概念,,就是支配为既定目标而采取行动的各种原则；,,增加社会福利而推进的种种措施和政策；,,辞海：党和国家为实现一定历史时期的路线而制定的行动准则政策是为目标、价值和实践而设计的一项计划,,政策是政府要做或不做的决定,,政策的重要活动即为公共政策,第五章 土地政策,第一节 政策与土地政策,二、土地政策与地政,,国家、政府、政党或单位为保护土地产权利益，实现土地资源优化配置而制定的计划或行动准则；,,各土地所有者或使用者也极力推行有关土地政策而谋求土地收益的最大化；,,地政可理解为各级政府对于辖区内土地行政管理而推行各种行政手段的总称。

土地政策为地政之依据,,地政则是土地政策的实施,第五章 土地政策,第一节 政策与土地政策,二、土地政策的特点,,政治性,,强制性,,历史性,,区域性,,相对稳定性,,针对性,,预测性,,及时性,第五章 土地政策,第一节 政策与土地政策,三、土地政策的功能,,导向功能,,为土地管理事业的发展和土地资源开发利用提出了明确的目标；,,是实现土地政策目标规定行为规范和行为准则；,,协调功能,,控制功能,第五章 土地政策,第二节 政策研究与公共政策分析方法,一、政策制定的原则,,目标明确,,全面、准确收集信息,,可行性,,多方案择优,,系统性,,有效性,,动态性,第五章 土地政策,第二节 政策研究与公共政策分析方法,二、政策制定的程序,,明确问题、确定目标,,科学预测、拟定方案,,评估择优、择定方案,,实施反馈、修正完善,第五章 土地政策,第二节 政策研究与公共政策分析方法,三、公共政策分析方法,,系统分析方法,,整体性,,有机关联性,,开放性,,有序性,,政策系统的环境分析、目标分析和结构分析,,定性分析方法,,事实分析,,价值分析,,规范分析,,可行性分析,第五章 土地政策,第二节 政策研究与公共政策分析方法,三、公共政策分析方法,,数学分析模型法,,问题本身包含变量数目,,政策环境是否确定,,时间因素的影响,,第五章 土地政策,第三节 土地管理政策体系,一、我国土地管理政策的演变,,扭转多头管理阶段（,1982.1,至,1985.12,）,,城乡土地统一管理阶段（,1986.1,至,19896.12,）,,突出耕地保护阶段（,19897.1,至,2002,）,,土地政策参与宏观调控（,2003,年至今）,,第五章 土地政策,第三节 土地管理政策体系,二、土地管理政策类型体系,,从土地管理业务机构设置角度：地籍管理政策、土地规划管理政策、建设用地管理政策、土地监察管理政策、土地科教管理政策,,按经济再生产标准分类：土地市场政策、土地价格政策、土地金融政策和土地税收政策,,按土地产权类型分类：土地所有权政策、土地使用权政策、土地收益权政策和土地处置权政策,第五章 土地政策,第三节 土地管理政策体系,三、土地产权政策,,土地所有权政策,,土地使用权政策,,土地有偿使用政策,,城镇国有土地使用政策,,农村集体土地使用政,第五章 土地政策,第三节 土地管理政策体系,四、土地利用政策,,土地征收政策,,土地生态政策,,耕地与基本农田保护政策,,土地利用规划计划政策,,节约集约用地政策,,土地复垦政策,,不动产统一登记政策,,土地市场政策,第六章 土地权籍管理,第一节 土地权属与土地权利,一、土地权属的概念,,土地权利归属，即指土地所有权、土地使用权和土地他项权利的归属。

土地权利、土地产权,,土地权利就是具体权利形态，通常属于法律语言,,而产权概念往往更泛、更复杂，属于经济学术语,,土地权利体系,第六章 土地权籍管理,第一节 土地权属与土地权利,一、土地权属的概念,,土地权利体系,,土地所有权,,占有、使用、收益、处分,,国有土地所有权的主体、客体和内容,,农民集体土地所有权的主体、客体和内容,,土地使用权,,土地他项权,第六章 土地权籍管理,第二节 土地权籍管理,一、土地权籍管理的概念,,土地权籍就是调查、登记土地权利所形成的簿册土地权籍管理是国家为有效的管理和利用土地，保护土地所有者和使用者的合法权益及维持正常的土地市场秩序而进行的土地确权、土地权属调查、地籍测量、土地登记、土地统计和土地权籍信息管理等一系列土地管理工作的总称地籍：是国家为一定目的，记载土地的权属、界址、数量、质量（等级）和用途（地类）等基本状况的图簿册空间性、法律性、精确性、连续性,第六章 土地权籍管理,第二节 土地权籍管理,一、土地权籍管理的概念,,地籍的类别,,按地籍发展阶段：税收地籍、产权地籍和多用途地籍,,按地籍特点和任务：初始地籍和日常地籍,,按行政管理的层次：国家地籍和基层地籍,,按地域和城乡土地的不同特点：城镇地籍和农村地籍,,地籍的功能与作用,,地籍是土地管理的基础,,地籍是权益保障的基础,,地籍是国民经济发展的保障,,地籍为国家税收提供基础资料,第六章 土地权籍管理,第二节 土地权籍管理,一、土地权籍管理的概念,,地籍管理，是指国家为建立为社会服务的地籍，以及研究土地的权属状况、自然状况和经济状况而实行的一些列工作措施体系。

地籍管理的手段：行政、经济、法律和技术土地权籍管理的内容：土地权属调查、地籍测量、不动产登记、土地统计、地籍信息管理,第六章 土地权籍管理,第二节 土地权籍管理,一、土地权籍管理的概念,,土地权属调查,,通过对宗地权属及其权利所及的界限的调查，现场查实、查清相邻权属单位的确切界线，在现场标定宗地界址位置，绘制宗地草图，调查土地用途，填写地籍调查表，为地籍测量提供工作草图和依据分为初始土地权属调查和变更土地权属调查,,初始土地权属调查的内容,,查清一宗地的权属状况,,查清一宗地的位置、界线、四至关系及地理名称,,查清各级行政界线和宗地界址线,,查清一宗地的土地使用状况,第六章 土地权籍管理,第二节 土地权籍管理,一、土地权籍管理的概念,,初始土地权属调查的程序,,拟定调查计划,,调查物质准备,,调查底图的选择与制作,,调查工作区的划分,,发放调查通知书,,土地权属资料的收集、分析和处理,,实地调查,,资料整理,第六章 土地权籍管理,第二节 土地权籍管理,一、土地权籍管理的概念,,变更土地权属调查,,指调查人员接收经土地登记人员初审的初始、设定或变更土地登记申请文件后，对宗地权属状况及界址进行的调查。

针对性及政策性强,,调查范围小且发生频繁,,任务急,第六章 土地权籍管理,第二节 土地权籍管理,一、土地权籍管理的概念,,地籍测量,,是测定和调查每宗土地及其附属物的权属、位置、利用状况、面积大小、价值等基本状况的一项专业测量地籍控制测量,,不动产权属调查,,地籍细部测量,,内业资料整理,第六章 土地权籍管理,第二节 土地权籍管理,二、不动产登记,,概念,,指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为2015,年，不动产登记暂行条例,,统一登记范围,,统一登记机构,,统一登记簿册,,统一登记程序,,信息共享平台,第六章 土地权籍管理,第二节 土地权籍管理,二、不动产登记,,,不动产登记类型,,首次登记,,变更登记,,转移登记,,注销登记,,预告登记,,第七章 土地规划管理,第一节 土地规划管理的内容体系,一、土地规划与土地管理,,土地利用及其管理的目标,,土地利用是在特定的土地覆被类型上，人们通过安排、活动和投入，生成、改变或维持该土地覆被类型土地管理就是对土地资源和土地利用过程，以及由此所产生的人与人之间的权属、利益关系进行计划、组织、协调和控制方面的管理活动。

规划通常具有两种含义：名词、动词,,运用政府权力对国家资源进行调配第七章 土地规划管理,第一节 土地规划管理的内容体系,一、土地规划与土地管理,,土地规划,,土地规划是以广义上的土地一级人们对它的利用过程为对象的，通常分为界定性和补救性规划两个基本类型界定性规划通过设定未来的目标来引导土地利用，而补救性规划通常是针对土地利用过程中的问题来制定土地规划是针对土地利用而开展的规划，又被称之为土地利用规划土地利用规划的关键是既要在不同利益相关者的竞争性土地利用之间取得平衡，又要在土地利用决策之间取得最高共识有效率、公平性和可接受性、可持续性,第七章 土地规划管理,第一节 土地规划管理的内容体系,一、土地规划与土地管理,,规划管理体制与多规合一,,战略性发展规划：国家总体规划、主体功能区规划、国家级专项规划城乡规划：城镇体系规划、城市规划、镇规划、村庄规划土地利用规划：土地总体规划和专项规划党的十八届三中全会通过的,《,中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定,》,指出要,“,通过建立空间规划体系，划定生产、生活、生态空间开发管制界限，落实用途管制十八届五中全会公报文件指出,“,加快建设主体功能区，发挥主体功能区作为国土空间开发保护基础制度的作用。

多规合一是指建立以空间战略规划为统领，协调国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划、环境保护规划等涉及空间的规划，构建业务协同和建设项目审批信息管理的平台，构建一张蓝图、一个平台、一张表、一套机制的四个一制度，实现地方治理体系和治理能力现代化的制度安排第七章 土地规划管理,第一节 土地规划管理的内容体系,一、土地规划与土地管理,,规划管理体制与多规合一,,2017,年,1,月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了,《,省级空间规划试点方案,》,为贯彻落实党的十八届五中全会关于以主体功能区规划为基础统筹各类空间性规划、推进,“,多规合一,”,的战略部署，深化规划体制改革创新，建立健全统一衔接的空间规划体系，提升国家国土空间治理能力和效率，在市县,“,多规合一,”,试点工作基础上，制定省级空间规划试点方案以主体功能区规划为基础，全面摸清并分析国土空间本底条件，划定城镇、农业、生态空间以及生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界（以下称,“,三区三线,”,），注重开发强度管控和主要控制线落地，统筹各类空间性规划，编制统一的省级空间规划，为实现,“,多规合一,”,、建立健全国土空间开发保护制度积累经验、提供示范。

第七章 土地规划管理,第一节 土地规划管理的内容体系,二、土地用途管制,,管制的含义,,经济学中的管制,,法学中的管制,,政治科学中的管制,,管制是由行政机构制定并执行的直接干预市场配置机制或间接改变企业和消费者的供需决策的一般规划或特殊行为进入管制、价格管制、产品或服务质量标准管制等,,第七章 土地规划管理,第一节 土地规划管理的内容体系,二、土地用途管制,,土地用途管制,,土地用途：是指人类为了满足自身的需要，根据土地特性功能，对土地进行有意识、有目的的利用过程所表现的土地特征，是土地地表形态、自然附着物与劳动力和资本投于地表的综合表现土地用途管制的产生,,土地用途管制是指国家为了保证土地资源的合理利用，经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，土地所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度第七章 土地规划管理,第一节 土地规划管理的内容体系,二、土地用途管制,,国外土地用途管制的概况,,加拿大土地利用规划权主要集中在省以下的地方政府土地利用指南：国家级，为协调各级政府、各部门的土地利用政策，联邦政府土地利用委员会在宏观上对部门用地是否符合政策进行讨论、研究并对合理用地方案进行指导和监督。

省级政策宣言：确定一种能够促进经济强劲增长的土地利用模式；通过引导对公共健康和安全有潜在危险的开发项目院里居住区来减少潜在的公共开支的风险；保护自然资源以确保其经济效益和环境效益土地利用大纲：制定土地分区管理法、对开发地产进行控制和管理、制定基础设施和公共建设计划土地分区管理法：法律条文，具有强制性第七章 土地规划管理,第一节 土地规划管理的内容体系,二、土地用途管制,,国外土地用途管制的概况,,美国土地用途管制制度渊源地权限制是土地所有权和使用权的形式不能给社会公共利益和他人利益造成损害主要内容：以控制土地使用密度与容积为核心的土地用途管制以控制城市规模的不断扩大、保护农地为核心,第七章 土地规划管理,第一节 土地规划管理的内容体系,二、土地用途管制,,国外土地用途管制的主要特点,,普遍恪守社会公共利益是土地利用的最高原则,,规划实施划分为各种土地使用分区，并制定用途限制,,土地未经规划不得开发,,土地利用规划都具有法律效力，违反土地规划视同违法,,对农地实行特殊保护,第七章 土地规划管理,第一节 土地规划管理的内容体系,三、我国土地用途管制的依据、特点和原则,,依据,,土地资源紧约束要求,,国家主体原则,,宪法和土地管理法等法律,,特点,,整体性,,强制性,,行政性,,稳定性,第七章 土地规划管理,第一节 土地规划管理的内容体系,三、我国土地用途管制的依据、特点和原则,,原则,,统一管理和分级管制的原则,,保护耕地的原则,,因地制宜原则,,动态平衡原则,,公众参与原则,,可操作性原则,第七章 土地规划管理,第一节 土地规划管理的内容体系,四、土地用途管制的技术保障,——,土地用途分区,,是指按照土地基本用途的不同对土地利用在空间上的划分，是在土地适宜性特点的基础上，结合国民经济和社会发展以及今后土地利用结构调整的需要 划分的用地区域。

基本要求,,土地用途的主导性,,分区规划的层次性,,体现耕地保护总目标,,结合现状与规划资料,,二级分区的适宜性,第七章 土地规划管理,第一节 土地规划管理的内容体系,四、土地用途管制的技术保障,——,土地用途分区,,土地用途分区要点,,定量,,定量原则,,定量依据,,定量方法,,定位,,定位原则,,定位依据,,定位步骤,第七章 土地规划管理,第二节 土地利用计划与指标管理,一、土地利用计划管理,,土地利用年度计划,,新增建设用地指标,,土地整治补充耕地计划指标,,耕地保有量计划指标,,增减挂钩指标,第八章 耕地保护管理,第一节 耕地保护管理的内容,一、耕地及我国耕地现状,,耕地：指种植农作物的土地，包括熟地、新开发、复垦、整理地、休闲地水田,,水浇地,,旱地,第八章 耕地保护管理,第一节 耕地保护管理的内容,一、耕地及我国耕地现状,,耕地资源现状,,耕地面积逐年下降，分布不均,,耕地质量总体不高,,后备资源开发利用困难,,耕地保护,,数量保护,,质量保护,第八章 耕地保护管理,第二节 基本农田划定与管理,一、基本农田的概念,,基本农田,,是按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，根据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。

基本农田保护区是指委对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域基本农田特点,,有一定的时间性,,是依据人口和经济对农产品的需求和对建设用地的预测而确定,第八章 耕地保护管理,第二节 基本农田划定与管理,二、基本农田保护区的划定,,具体范围和依据,,土地利用总体规划国家和地方确定的粮、棉、油生产基地内的耕地,,有良好的水利和水土保持设施的耕地,,蔬菜生产基地,,农业科研、教学试验田,,第八章 耕地保护管理,第二节 基本农田划定与管理,二、基本农田保护区的划定,,基本农田保护区面积的确定方法,,直接测定法,,农产品需求量预测法,,人口,-,土地,-,经济系统模型预测法,,间接测定法,,人口预留法,,系数预测法,,第九章 土地征收与储备管理,第一节 土地征收权概述,一、土地征收权的概念,,土地征收,,指行政主体基于公共利益的需要，而以强制方式取得土地所有权及其他土地物权，并给予土地权利人相应补偿的一种法律活动征收权是指委了公共利益的需要，国家无需征得财产所有人的统一，而将私人的财产收归公用的权力土地征收和土地征用,,第九章 土地征收与储备管理,第一节 土地征收权概述,二、土地征收权的性质与特征,,土地征收权的性质,,国家权力,,行政征收权,,专有性,,强制性,,特征,,强制性,,程序性,第九章 土地征收与储备管理,第一节 土地征收权概述,三、土地征收权法律规制的理论依据,,权力制约理论,,公共利益理论,,公平补偿理论,第九章 土地征收与储备管理,第二节 征地补偿标准与改进,一、基于土地管理法的征地补偿费及构成,,土地补偿费,,安置补助费,,青苗补偿费和其他地面附着物的补偿费,,增加安置补偿费和提高征收耕地土地补偿费和安置补助费的标准,,占用基本农田保护区耕地开垦费,,临时用地补偿费,第九章 土地征收与储备管理,第二节 征地补偿标准与改进,二、现行征地制度主要缺陷,,征地权行使范围过宽,,征地补偿费的测算办法偏离市场经济规律,,传统和单一的安置办法难以适应就业市场化,,征地程序忽视农民意愿,第九章 土地征收与储备管理,第二节 征地补偿标准与改进,三、征地制度改革的创新做法,,征地制度的政策改进,,对征地补偿提出了更高要求,,对被征地农民的安置途径提出了更加明确的政策,,对征地程序、特别是报批前的程序做了重要补充,,征地补偿标准改进,,征地统一年产值标准,,征地区片综合地价,第九章 土地征收与储备管理,第三节 土地收购储备,一、土地收购储备概述,,土地收购储备,,是指城市土地收购储备机构通过征收、购买、置换、转制、收回等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由土地收购储备机构组织进行原用地者的安置、房屋拆迁、土地平整等一系列土地整治工作后，将土地储备起来，再根据城市规划和城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。

土地收购储备的作用与功能,,强化政府对土地一级市场的宏观调控能力,,实现土地资产价值，促进土地资产的保值增值和积累城市建设资金,,有利于改善土地供应方式和手段,,有利于土地资源集约利用,第九章 土地征收与储备管理,第三节 土地收购储备,二、土地收购储备模式与特点,,市场主导型模式,,以市场作为基本裕兴机制，充分发挥市场机制在配置土地资源中的基础性作用上海土地发展中心,,上海市土地储备中心,,上海地产集团,,模式特点,第九章 土地征收与储备管理,第三节 土地收购储备,二、土地收购储备模式与特点,,政府主导型模式,,指在政府主导的基础上加以市场机制配置土地资源的功能，实现政府主导与市场运作的有效结合1997,年，杭州土地储备中心,,1999,年，杭州市土地储备实施办法,,土地收购储备委员会、土地储备中心,,政府抓土地统一收购权、政府抓土地统一批发权,第九章 土地征收与储备管理,第三节 土地收购储备,二、土地收购储备模式与特点,,政府与市场混合型模式,,并未强调政府的主导作用1999,年，武汉土地整理储备供应中心,,土地的收购储备：收购、储备和出让,,土地收回,第九章 土地征收与储备管理,第三节 土地收购储备,二、土地收购储备模式与特点,,不同土地收购储备模式的比较,,储备机构收储土地的方式差异,,土地储备机构的职责差异,,原土地使用者享有权利比较,,三种模式运行效果,第十章 土地供应管理,第一节 土地供应概述,一、土地供应,,根据土地所有权和使用权相分离的原则，国家或集体以土地所有者的身份，依据年度土地供应计划，以出让或划拨等方式提供建设用地使用权的行为即为建设用地供应。

根据国家产业政策，决定是否供地,,根据有关法律，决定供地方式,,根据规划，决定供地的具体位置,,根据年度计划，决定供地时间,第十章 土地供应管理,第二节 土地使用权划拨管理,一、土地使用权划拨概念及特征,,土地使用权经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的，没有使用期限限制的国有建设用地使用权通过行政划拨方式无偿取得,,划拨没有期限的限制,,划拨交易受到严格限制,第十章 土地供应管理,第二节 土地使用权划拨管理,二、国有建设用地使用权划拨的范围,,国家机关用地和军事用地,,城市基础设施用地和公益事业用地,,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,,法律和法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他项目用地,,2008,年，关于促进节约集约用地的通知,第十章 土地供应管理,第二节 土地使用权划拨管理,三、划拨土地使用权管理,,划拨土地使用权的转让,,划拨土地使用权出租,,划拨土地使用权抵押,,国有企业改制中划拨土地使用权处置,第十章 土地供应管理,第三节 土地使用权出让管理,一、土地使用权出让管理,,国家以土地所有者身份，将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

国有建设用地使用权的取得是有偿的,,取得的建设用地使用权是有期。