物业单位公司企业管理制度物业经营管理成本测算.docx

物业经营管理成本测算一、物业概况1、用地面积：9984.85m22、总建筑面积：23470m23、地上建筑面积：19970 m24、地下建筑面积：35 m25、建筑占地面积：4450m26、建筑密度：44.6%7、建筑容积：2.8、绿化率：30.4%9、商铺：90 m210、商务公寓：10970 m211、停车位：92二、人员配置架构设置说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间按每个服务员做13间计算则需7名/班x2班=14人2、总人数控制在65人以内三、物管费的成本测算1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费1）人员编制和基本工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表（01）序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）一管理人员 13 2346. 305.四 维修人员5 10. 50.二 收费员 3 8. 24.五 治安员 20 750. 150.三服务员 14 6. 84.六保洁员 6 550. 33.七合计 61 / 646.（2 ）费用测算管理'服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表（02）工资福利费测算表（02）序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月・M2）一基本工资 646. / 3.234二福利费 20341.50 注（1） 1.148三加班费/ /暂不计四服装费1625注（2） 0.081五合计 79166.50 / 4.463注（1）:福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14% ；教育基金占工资总额的1.5% ;社会保险占工资总额的20%。

注(2):服装按年均3元/人计算，则每月分摊为：65 x 3 元/人/年-12 月=1625 (元/月)2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费(1) 采用总体匡算思路进行测算住宅建造成本按12元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取则：维修保养费=( 12元/M2 x30%)-(25年x12月/年)]x40%=( 360 - 3 )x 40%=0.48元/月.平方米(2) 公共照明所用电为(晚间19: 分至次日清晨7:分为开灯时间，共计12小时，如本物业有2盏灯60瓦计算)则：每日所用电费为：(60瓦/盏x 2盏x12小时x30日/月)x 1.10元/千瓦/小时=4320千瓦/小时x 1.10元/千瓦/小时=4752. 元/月分摊到每平方米的费用为：4752. - 19970=0.237元/平方米/月3) 电梯运行电费为：每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：（4部x5千瓦/小时x 12小时x 30天/月）x1.10元/千瓦/小时=72千瓦/小时x 1.10元/千瓦/小时=7920元/月分摊到每平方米的费用为：7920 ^ 19970=0.396元/平方米/月。

维修保养费用为；每层每月按50元计算则为：（4部x7层）x50元/层/月=28x50=14元/月分摊到每平方米的费用为：14 ^ 19970=0.070元/平方米/月3、绿化管理费：小区绿化面积为3035M2,绿化管理费测算见表（3）绿化管理测算表（3）序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月・M2）1绿化工具费4元/年4. 0.0102劳保用品费4元/年4. 0.0103绿化用水费1吨/ M2.年，1.35元/吨4097.25 0.0174农药化肥费0.10元/ M2.年303.50 0.15景观再造费0.10元/ M2.年303.50 0.16 合计 / / 0.0394、清洁卫生费清洁卫生费测算见表（04）清洁卫生费测算见表（04）序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月・M2）1工具购置费3元/人.年18. 0.82劳保用品费3元/人.年9. 0.83化粪池清掏费（注4） 30. 0.0134垃圾外运费2880元/年2880. 0.0125水箱清洗/ / /6 合计 / / 0.041注（4）:化粪池清掏费全年共计约为：30元5、保安费：保安费用测算见表（05）保安费测算表（05）序号项目测算依据 金额（元/年）测算结果（元/月M2）1装备费250元/人.年50. 0. 0202人身保险费（暂不计）/ /3房租费（暂不计）/ /4 合 计 / / 0.0206、办公费：（全年开支办公费约12万元）办公费=12万元-（12月X 19970平方米）=0.501元/月.平方米7、固定资产折旧费：固定资产总额为1万元，平均折旧年限为5年，即:固定资产折旧费为：1万元-（12月/年.月x5年x19970M2）=0.834元/月.平方米8、利润：利润取5%,则利润=（4.463+0・480+0・237+0・396+0・070+0・039+0・020+0・501+0.834 ）x 5%=7.04x5%=0.352元/月.平方米9、法定税费：两税一费为前八项之和的5.75%,则税费=（ 4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）x5.57%=7.392x5.75%=0.425元/月.平方米10、合计：经营管理服务费汇总表见（06）经营管理服务费汇总表（1-6）序号项目金额（元/月.平方米）费用所占比例1工资福利费4.463 57%2 维修费 0・48+0.237+0・396+0・07=1・183 15%3绿化管理费0.039 05%4清洁卫生费0.041 0.5%5 保安费 0.020 0.2%6 办公费 0.501 6.4%7 折旧费 0.834 10.5%8 利润 0.352 4.5%9法定税费0.425 5.4%10 合计 7.817 1%11、车场管理费收入的补贴：机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平均）50元/月/位，则每月的停车收入为：46元。

分摊物业管理费=46 - 19970m2=0.230元/月.平方米用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：经营管理费=7.587元/月.平方米。