中国房地产市场形势展望报告.ppt

For Your Trust Do Our Best2013年中国房地年中国房地产市市场形形势展望展望报告告 KINVO KINVO金网络金网络置业置业 20132013年年1 1月月FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 2目目录报告结构报告结构....................................................................................................................3....................3第一部分：第一部分：20122012年房地产市场回顾年房地产市场回顾...........................4...........................4第二部分：第二部分：20132013年宏观经济趋势年宏观经济趋势.............................22.............................22第三部分：第三部分：20132013年政策走向研判年政策走向研判.............................28.............................28第四部分：第四部分：20132013年市场展望与房企对年市场展望与房企对......................39......................39FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 3报告告结构构2 2012012年房地产市场回顾年房地产市场回顾一一20132013年政策走向研判年政策走向研判三三20132013年市场展望与房企对策年市场展望与房企对策四四20132013年宏观经济趋势年宏观经济趋势二二FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 4报告告结构构2 2012012年房地产市场回顾年房地产市场回顾一一Ø市市场运行运行Ø房企运房企运营20132013年政策走向研判年政策走向研判三三20132013年市场展望与房企对策年市场展望与房企对策四四20132013年宏观经济趋势年宏观经济趋势二二FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 5要点要点——2012年房地年房地产市市场回回顾（（1））市场运行：市场运行：n历经近历经近3年最为系统和坚定的政策调控后，年最为系统和坚定的政策调控后，2012年房地产市场出现年房地产市场出现逆转性回暖逆转性回暖。

p全国商品房市场销售规模和销售均价都有不同程度的上涨，开发投资同比明显增长，重点城市的土地市场成交也在四季度持续向好由于新开工面积的同比下降，市场供求同比趋紧p此轮市场回暖的推动因素来自四方面：货币政策调整的最新触发，房企策略的顺时调整，需求强劲与周期性释放，以及市场预期改变的强化作用p总体来看，经济发达且房价高的一线和二线热点城市领跑市场，东部领跑西部全国房价均值有所回落的城市成交回升更快n与以往市场回暖不同的是，与以往市场回暖不同的是，2012年全国楼市回暖呈现出年全国楼市回暖呈现出显著的结构性特点显著的结构性特点p在需求方面：刚需主导市场反弹；高端市场及非第一居所仍然偏冷；投资投机性购房继续被抑制，在商品住宅限购的影响下，非居住类物业成为投资新热点p同时，不同级别城市呈现出梯队性差异表现，一二线热点城市回暖明显，而三四线城市不佳FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 6房企运营：房企运营：n面对房地产市场的变化态势，房企策略顺时调整，保障销售规模成长。

面对房地产市场的变化态势，房企策略顺时调整，保障销售规模成长p多数规模领先企业2012年度销售计划完成情况良好，全面跑赢市场，销售额增幅远远高于市场平均增长率这不但保障了企业的健康运营，也为未来市场竞争奠定了坚实的基础p规模领先企业之所以取得不俗业绩，归功于“坚持销售规模持续成长 + 销售价格随行就市”的基础策略在对2012年市场悲观预期下，多数企业平均销售均价呈现下降态势n房地产行业市场集中度持续显著提升，房地产行业市场集中度持续显著提升，TOP10房企市场份额从房企市场份额从2009年年的的8.16%上升至上升至2012年的年的15.36%要点要点——2012年房地年房地产市市场回回顾（（2））FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 72012年房地年房地产市市场出出现回暖回暖n调控不放松；调控不放松；n消费者观望心态浓重；消费者观望心态浓重；n市场预期极度悲观；市场预期极度悲观；n整体市场成交低迷整体市场成交低迷市市场运行运行-1-11-2月份月份 — 观望胶着，市观望胶着，市场仍延续场仍延续2011年低迷状态年低迷状态3-6月月 — 价调量升，市场价调量升，市场快速回暖快速回暖下半年下半年 — 市场转好趋势市场转好趋势确立，量价齐升确立，量价齐升n政策预调微调，货币政策转政策预调微调，货币政策转向，促发市场预期转好；向，促发市场预期转好；n房企加大促销力度，以价换房企加大促销力度，以价换量，激发刚需入市；量，激发刚需入市；n刚需率先回暖，市场活跃度刚需率先回暖，市场活跃度提升；提升；n整体呈现价调量升态势。

整体呈现价调量升态势n刚需加速刚需加速 释放，销售持续向释放，销售持续向好，各地市场全面活跃；好，各地市场全面活跃；n高端和投资需求有所活跃；高端和投资需求有所活跃；n土地市场结束观望，房企积土地市场结束观望，房企积极入市，成交和地价快速从极入市，成交和地价快速从低谷回升；低谷回升；n房价从阶段低谷回升，年底房价从阶段低谷回升，年底加速涨升；加速涨升；n市场向好趋势全面确立，年市场向好趋势全面确立，年底甚至现局部过热迹象底甚至现局部过热迹象FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 82012年全国商品房市年全国商品房市场主要指主要指标年度年度变化走化走势市市场运行运行-2-2n销售规模：销售规模：同比同比由由负负转正，转正，市场销量再创新高市场销量再创新高p1 ～ 11月，全国商品房销售9.17亿平方米，同比增长2.36%，整体销售规模同比由负转正，市场销售量再创新高商品房销售额同比增长9.13%，商品住宅同比增长10.35%n房价走势：房价走势：先调整后回升，多数城市全年平均房价呈小幅升降。

先调整后回升，多数城市全年平均房价呈小幅升降n新开工面积新开工面积：商品房和住宅同比均下降商品房和住宅同比均下降p1～11月，全国商品房累计新开工16.24亿平方米，同比下降 7.17%，其中住宅新开工面积同比下降11.14%n开发投资：开发投资： 商品房和住宅同比增幅均在商品房和住宅同比增幅均在10%以上p 1～11月，全国商品房和住宅开发投资同比增幅分别为16.74%和11.92%n售供比值：售供比值：同比上升，开工面积与销售面积差距缩小同比上升，开工面积与销售面积差距缩小p以商品房销售面积和新开工面积计算的名义售供比值为56.46%，同比提高5.25%商品房销售规模同比由负转正，而商品房和住宅新开工面积始终为负增长，开工面积与销售面积的差值比上年同期有所下降n土地市场：土地市场：上半年供求低迷，下半年平稳回升，供求整体处于低位，土地出让上半年供求低迷，下半年平稳回升，供求整体处于低位，土地出让金金 明显下滑明显下滑p全国300个城市土地出让金总额为19504.3亿元，同比减少13%但四季度，重点城市土地市场逐渐变强，成交持续向好。

FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 9经济发达且房价高的一达且房价高的一线城市和二城市和二线热点城市点城市领跑，跑，东部部领跑西部，全年房价回落城市成交回升更快跑西部，全年房价回落城市成交回升更快市市场运行运行-3-320122012年年1 1～～1111月份部分城市房地产市场主要指标（数据来源：统计局系统）月份部分城市房地产市场主要指标（数据来源：统计局系统）序号序号 区域区域城市城市销售面积销售面积 （万平米）（万平米）销售增长（销售增长（% %））房价水平房价水平（元（元/ /平米）平米）房价涨幅（房价涨幅（% %））开工面积开工面积（万平米）（万平米）开工增长（开工增长（% %））商品房商品房/ /住宅住宅商品房商品房/ /住宅住宅商品房商品房/ /住宅住宅商品房商品房/ /住宅住宅商品房商品房/ /住宅住宅商品房商品房/ /住宅住宅1 1一线一线城市城市北京北京1532/117938.26/52.7317597/17239-4.78/-0.072897/1455-26.05/-40.502 2深圳深圳472/43617.82/16.2419604/18993-6.60/-7.91867/54554.06/42.313 3上海上海1610/13697.45/12.9614395/14264-6.77/-0.452532/1464-23.14/-33.054 4广州广州1162/9998.26/12.5112789/117493.96/6.631445/928-27.03/-32.075 5二线二线城市城市杭州杭州979/83955.92/63.6513319/13190-2.15/1.451701/944-27.65/-31.086 6武汉武汉1221/108647.44/46.267328/6964-4.15/-3.841910/13901.55/0.157 7大连大连953/86131.56/28.307643/7237-7.35/-10.641455/10962.87/-3.398 8苏州苏州1299/113021.80/29.758997/8847-0.75/-2.021858/1261-7.14/-16.819 9无锡无锡789/67738.86/46.728413/7712-2.96/-5.851556/1002-10.06/-17.381010南京南京822/75924.51/29.7710178/96916.82/13.071345/908-28.80/-34.061111沈阳沈阳2118/188414.06/11.276336/60007.69/6.753804/287530.60/26.431212成都成都2486/21436.19/7.097100/64715.52/2.243111/202614.34/4.261313重庆重庆3816/34933.49/4.255110/48676.84/6.485320/3945-12.11/-15.041414郑州郑州1135/9981.39/5.236465/57614.46/16.841953/119922.80/2.101515合肥合肥1123/10062.91/6.586165/57361.02/1.391403/901-23.06/-33.091616天津天津1313/11963.35/7.038179/7949-8.59/-7.071373/10272.65/-1.621717长沙长沙1325/1216-3.61/-5.706024/55795.09/2.591677/1056-21.31/-35.951818青岛青岛776/694-12.80/-13.358079/76176.16/4.021708/1196-0.03/-3.831919西安西安1299/1173-13.16/-17.096608/62156.41/4.712541/206015.55/7.12FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 10全国楼市全国楼市逆逆转回暖回暖，，时间早且持早且持续好好n货币政策调整是最先触发点货币政策调整是最先触发点p2012年内两次下调存款准备金率和存贷款基准利率，流动性适度宽松，直接利好市场。

n房企策略调整功不可没房企策略调整功不可没p2012开年，房产市场“惨淡”开局，市场成交大幅下滑，大部分房企资金链趋紧对市场悲观预期，房企优选“以价换量” 策略，推动主流购房需求加速释放在此背景下，调整运营计划，加大针对主流产品推盘力度n需求强劲与周期性释放是市场走强的内在基础需求强劲与周期性释放是市场走强的内在基础p我国仍处于城市化加速的中期阶段，城市住房需求基础依然稳固2011年房价下降以来，刚性和改善性需求持续累积随着2012年对市场预期的转变，刚需和部分改善性需求加速释放，推动市场走强n市场预期的改变强化市场回暖趋势市场预期的改变强化市场回暖趋势p先是中央强化住房调控政策，地方政府严格执行，市场形成下跌预期接着中央宏观政策微调波及房地产，地方政府政策执行变相放松，引起市场预期逆转，从而加速市场回暖市市场运行运行-4-4FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 11全国楼市全国楼市回暖回暖呈呈现显著的著的结构性构性特点特点n刚需主导刚需主导p2012年首次置业者占大多数， “刚需”反弹，全国房地产市场进入刚需主导的时代。

刚需市场结构性偏热是2012年市场变化的显著特点n高端市场及非第一居所仍然偏冷高端市场及非第一居所仍然偏冷p由于限购、限贷不放松，别墅等高端需求继续严格受限，虽然年底有部分高端市场出现一定回暖，但力度仍偏弱n投资投机购房继续被抑制投资投机购房继续被抑制p既往投资热点城市中，经济基础扎实、消费需求强劲的一二线城市再次领跑市场，而像温州、鄂尔多斯等自身消费需求规模小的投资热点城市加速陨落n不同城市梯队表现不同城市梯队表现p一线好于二线，二线好于三四线在一线和二线热点城市全面回暖甚至局部偏热的同时，仍有许多三、四线城市表现不佳n非居住类物业明显成为投资新热点非居住类物业明显成为投资新热点p特别是一二线城市的写字楼、商业物业的售价和租金加速上涨市市场运行运行-5-5FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 12规模模领先企先企业全面跑全面跑赢市市场房企运房企运营-1-1表：表：20122012年度销售额年度销售额TOP50TOP50房企的销售金额、销售面积以及同比增长情况房企的销售金额、销售面积以及同比增长情况排名排名公司名称公司名称销售金额销售金额（亿元）（亿元）同比（同比（%））销售面积销售面积（万平米）（万平米）同比（同比（%））1万科地产万科地产141817%129923%2绿地集团绿地集团107839%118046%3保利地产保利地产101839%89839%4中海地产中海地产93530%74732%5恒大地产恒大地产92314%153626%6万达集团万达集团90562%73988%7绿城中国绿城中国51070%26064%8华润置地华润置地50037%46756%9碧桂园碧桂园47510%76412%10世茂房地产世茂房地产46046%41168%11龙湖地产龙湖地产4005%3699%12招商地产招商地产35670%245100%12融创中国融创中国35684%20068%14金地集团金地集团35221%29338%15富力地产富力地产34018%30042%16远洋地产远洋地产31017%25525%17雅居乐雅居乐308-1%3217%18宏立城宏立城245暂无数据　550暂无数据　　19中信地产中信地产236-7%23218%20华夏幸福华夏幸福232　暂无数据　331暂无数据　　20保利香港保利香港23238%24914%22首开股份首开股份21531%14318%23中国铁建中国铁建21360%21631%24中国中铁中国中铁19964%21134%25融侨集团融侨集团1903%125-14%排名排名公司名称公司名称销售金额销售金额（亿元）（亿元）同比（同比（% %））销售面积销售面积（万平米）（万平米）同比（同比（% %））2626荣盛发展荣盛发展18355%32354%2727金融街金融街18041%11364%2828和记黄埔和记黄埔176　暂无数据　128暂无数据　　2929佳兆业佳兆业17318%26519%3030金科集团金科集团17122%176-3%3131新城控股新城控股16315%18512%3232北京城建北京城建162　暂无数据　103暂无数据　　3333九龙仓九龙仓15417%13548%3434复地集团复地集团15020%1293%3535中粮集团中粮集团14325%暂无数据　　 暂无数据　3636蓝光实业蓝光实业125　暂无数据　179暂无数据　3636首创置业首创置业12512%16336%3838越秀地产越秀地产12354%103暂无数据　　3939合景泰富合景泰富120-10%90-9%4040大华集团大华集团11750%96暂无数据　4141厦门建发厦门建发112　暂无数据　暂无数据　　 暂无数据　4242恒盛地产恒盛地产1115%11514%4343中南建设中南建设11022%13933%4444旭辉集团旭辉集团106暂无数据　118暂无数据　4444仁恒置地仁恒置地106暂无数据　暂无数据　　 暂无数据　4646路劲基建路劲基建105暂无数据　110暂无数据　4747合生创展合生创展104-6%暂无数据　暂无数据　4848滨江集团滨江集团103　暂无数据　暂无数据　暂无数据　4848建业地产建业地产10324%16018%5050金辉集团金辉集团102-22%112-16%5050卓越置业卓越置业102暂无数据　　85暂无数据　　数据来源：金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2011、2012年度《中国房地产企业销售排行榜》综合整理n相对全国商品房销售不到相对全国商品房销售不到5%的面积增长和不到的面积增长和不到10%的销售额增长，多数领先房企年增长率远的销售额增长，多数领先房企年增长率远高于市场平均增长率。

高于市场平均增长率FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 13规模模领先企先企业全面跑全面跑赢市市场房企运房企运营-1-1表：表：20122012年度销售额年度销售额TOP50TOP50房企的销售金额、销售面积以及同比增长情况房企的销售金额、销售面积以及同比增长情况数据来源：金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2011、2012年度《中国房地产企业销售排行榜》综合整理同同比比上上升升在在TOP50房企业中：房企业中：•40家可统计销售额同比，家可统计销售额同比，35家同比上升家同比上升•36家可统计销售面积同比，家可统计销售面积同比，32家同比上升家同比上升下下降降FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 14多数多数规模企模企业年度年度计划完成良好划完成良好，，保障健康运保障健康运营，奠定未来，奠定未来竞争基争基础房企运房企运营-2-2表：表：20122012年度销售额年度销售额TOP50TOP50房企的销售额、销售面积以及年度计划完成率房企的销售额、销售面积以及年度计划完成率排名排名公司名称公司名称销售金额销售金额(亿元亿元)销售面积销售面积(万平方米万平方米)销售额目标销售额目标完成率完成率(%)1万科地产万科地产1418129996%2绿地集团绿地集团10781180108%3保利地产保利地产1018898127%4中海地产中海地产935747146%5恒大地产恒大地产9231536115%6万达集团万达集团905739139%7绿城中国绿城中国510260128%8华润置地华润置地500467100%9碧桂园碧桂园475764110%10世茂房地产世茂房地产460411131%11龙湖地产龙湖地产400369103%12招商地产招商地产356245170%12融创中国融创中国356200119%14金地集团金地集团352293117%15富力地产富力地产340300103%16远洋地产远洋地产310255115%17雅居乐雅居乐30832188%18宏立城宏立城245550暂无数据19中信地产中信地产236232暂无数据20华夏幸福华夏幸福232331暂无数据20保利香港保利香港232249145%22首开股份首开股份215143154%23中国铁建中国铁建213216暂无数据24中国中铁中国中铁199211暂无数据25融侨集团融侨集团190125暂无数据排名排名公司名称公司名称销售金额销售金额( (亿元亿元) )销售面积销售面积( (万平方米万平方米) )销售额目标销售额目标完成率完成率(%)(%)2626荣盛发展荣盛发展183323136%2727金融街金融街18011390%2828和记黄埔和记黄埔176128暂无数据2929佳兆业佳兆业173265105%3030金科集团金科集团171176101%3131新城控股新城控股163185109%3232北京城建北京城建162103162%162%3333九龙仓九龙仓154135121%3434复地集团复地集团150129136%3535中粮集团中粮集团143暂无数据暂无数据3636蓝光实业蓝光实业125179暂无数据3636首创置业首创置业12516383%3838越秀地产越秀地产123103123%3939合景泰富合景泰富12090100%4040大华集团大华集团11796暂无数据4141厦门建发厦门建发112暂无数据暂无数据4242恒盛地产恒盛地产11111585%4343中南建设中南建设110139110%4444旭辉集团旭辉集团106118暂无数据4444仁恒置地仁恒置地106暂无数据暂无数据4646路劲基建路劲基建105110暂无数据4747合生创展合生创展104暂无数据暂无数据4848滨江集团滨江集团103暂无数据暂无数据4848建业地产建业地产103160114%5050金辉集团金辉集团102112暂无数据5050卓越置业卓越置业10285暂无数据备注：1、房企排名数据（含销售金额和销售面积）：中国房产信息集团、中国房地产测评中心和CRIC共同发布的《2012年中国房地产企业销售排行榜》；2、销售目标完成率：通过网络收集各房企财务报告、高层讲话或公司会议等提出的销售目标，将销售额与销售目标做比值，结果尚不够精确。

FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 15大型品牌企大型品牌企业稳定性定性强，地方，地方优势企企业易易现波波动房企运房企运营-3-3表：表：2010-20122010-2012年度领先房企的销售额排名年度领先房企的销售额排名2010年年2011年年2012年年TOP30公司公司名称名称销售额销售额(亿元亿元)TOP50公司公司名称名称销售额销售额(亿元亿元)TOP50公司公司名称名称销售额销售额(亿元亿元)1万科集团万科集团10261万科集团万科集团12101万科地产万科地产14182保利地产保利地产6602恒大集团恒大集团8082绿地集团绿地集团10783绿地集团绿地集团6503绿地集团绿地集团7763保利地产保利地产10184中海外中海外5784保利地产保利地产7324中海地产中海地产9355恒大地产恒大地产5275中海地产中海地产7205恒大地产恒大地产9236绿城中国绿城中国5226万达集团万达集团5606万达集团万达集团9057万达集团万达集团3697碧桂园碧桂园4307绿城中国绿城中国5108龙湖集团龙湖集团3368龙湖集团龙湖集团3818华润置地华润置地5009碧桂园碧桂园3309华润置地华润置地3669碧桂园碧桂园47510富力地产富力地产32110世茂房产世茂房产31510世茂房产世茂房产46011雅居乐雅居乐29511雅居乐雅居乐31011龙湖地产龙湖地产40012中信地产中信地产28212绿城中国绿城中国30012招商地产招商地产35613金地集团金地集团28013金地集团金地集团29012融创中国融创中国35614世茂房产世茂房产26914富力地产富力地产28714金地集团金地集团35215华润置地华润置地22615远洋地产远洋地产26515富力地产富力地产34016远洋地产远洋地产21416中信地产中信地产25516远洋地产远洋地产31017复地集团复地集团17217招商地产招商地产21017雅居乐雅居乐30818招商地产招商地产14318融创中国融创中国19318宏立城宏立城24519新城控股新城控股14019融侨集团融侨集团18519中信地产中信地产23620星河湾星河湾13520华侨城华侨城18020华夏幸福华夏幸福23221中国中铁中国中铁13321保利香港保利香港16820保利香港保利香港23222金科实业金科实业13222首开股份首开股份16422首开股份首开股份21523首开股份首开股份13023佳兆业佳兆业14723中国铁建中国铁建21324世纪金源世纪金源12624新城控股新城控股14224中国中铁中国中铁19925保利香港保利香港12325金科集团金科集团14025融侨集团融侨集团19020102010年年20112011年年20122012年年TOPTOP3030公司公司名称名称销售额销售额( (亿元亿元) )TOPTOP5050公司公司名称名称销售额销售额( (亿元亿元) )TOPTOP5050公司公司名称名称销售额销售额( (亿元亿元) )2626金辉集团金辉集团1182626合景泰富合景泰富1342626荣盛发展荣盛发展1832727华侨城华侨城1162727中国铁建中国铁建1332727金融街金融街1802828首创置业首创置业1152828九龙仓九龙仓1322828和记黄埔和记黄埔1762929合景泰富合景泰富1132929金辉集团金辉集团1312929佳兆业佳兆业1733030金隅股份金隅股份1103030新世界发展新世界发展1303030金科集团金科集团1713131金融街金融街1283131新城控股新城控股1633232复地集团复地集团1253232北京城建北京城建1623333中国中铁中国中铁1213333九龙仓九龙仓1543434金隅股份金隅股份1203434复地集团复地集团1503535荣盛发展荣盛发展1183535中粮集团中粮集团1433636sohosoho中国中国1163636蓝光实业蓝光实业1253737中粮集团中粮集团1143636首创置业首创置业1253838首创置业首创置业1123838越秀地产越秀地产1233939合生创展合生创展1113939合景泰富合景泰富1204040方兴地产方兴地产1104040大华集团大华集团1174141恒盛地产恒盛地产1064141厦门建发厦门建发1124242瑞安房地产瑞安房地产954242恒盛地产恒盛地产1114343中南建设中南建设904343中南建设中南建设1104444世纪金源世纪金源894444旭辉集团旭辉集团1064545中建地产中建地产864444仁恒置地仁恒置地1064646亿达集团亿达集团854646路劲基建路劲基建1054747建业地产建业地产834747合生创展合生创展1044848建发房产建发房产824848滨江集团滨江集团1034949越秀地产越秀地产804848建业地产建业地产1035050大华集团大华集团785050金辉集团金辉集团102　　5050卓越置业卓越置业102数据来源：金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009-2012年《中国房地产企业销售排行榜》综合整理只有TOP30排名n前前25名：名：大多数销售额已跨越大多数销售额已跨越200亿门槛，多为全国布局的大型品牌企业，发展稳定性较强。

亿门槛，多为全国布局的大型品牌企业，发展稳定性较强n后后25名：名：多为地方优势企业，稳定性相对较差，从历年排行看，易因市场波动出现起伏多为地方优势企业，稳定性相对较差，从历年排行看，易因市场波动出现起伏前前2525名名后后2525名名FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 16房企运房企运营-4-4表：部分领先房企表：部分领先房企2009-20122009-2012年市场份额变化年市场份额变化TOP102009TOP20房企房企2010TOP30房企房企2011TOP50房企房企2012TOP50房企房企排名排名公司名称公司名称 市场份额市场份额排名排名 公司名称公司名称 市场份额市场份额 排名排名 公司名称公司名称 市场份额市场份额 排名排名 公司名称公司名称 市场份额市场份额1万科1.43%1万科集团1.74%1万科集团2.05%1万科地产2.65%2绿城1.16%2保利地产1.12%2恒大集团1.37%2绿地集团2.01%3保利地产0.98%3绿地集团1.10%3绿地集团1.31%3保利地产1.90%4中海外0.94%4中海外0.98%4保利地产1.24%4中海地产1.75%5绿地0.82%5恒大地产0.89%5中海地产1.22%5恒大地产1.72%6恒大0.70%6绿城中国0.88%6万达集团0.95%6万达集团1.69%7华润置地0.57%7万达集团0.62%7碧桂园0.73%7绿城中国0.95%8富力0.55%8龙湖集团0.57%8龙湖集团0.64%8华润置地0.93%9世纪金源0.54%9碧桂园0.56%9华润置地0.62%9碧桂园0.89%10碧桂园0.48%10富力地产0.54%10世茂房地产0.53%10世茂房地产0.86%8.16%　　　　9.00%　　10.65%　　15.36%11金地0.47%11雅居乐0.50%11雅居乐0.52%11龙湖地产0.75%12世茂房地产0.45%12中信地产0.48%12绿城中国0.51%12招商地产0.67%13龙湖0.43%13金地集团0.47%13金地集团0.49%12融创中国0.67%14中信地产0.41%14世茂房地产0.46%14富力地产0.49%14金地集团0.66%15雅居乐0.37%15华润置地0.38%15远洋地产0.45%15富力地产0.64%16招商地产0.36%16远洋地产0.36%16中信地产0.43%16远洋地产0.58%17合生创展0.34%17复地集团0.29%17招商地产0.36%17雅居乐0.58%18远洋地产0.31%18招商地产0.24%18融创中国0.33%18宏立城0.46%19福建融侨0.31%19新城控股0.24%19融侨集团0.31%19中信地产0.44%20星河湾0.30%20星河湾0.23%20华侨城0.30%20华夏幸福0.43%11.89%12.64%　　14.84%21.22%21中国中铁0.22%21保利香港0.28%20保利香港0.43%22金科实业0.22%22首开股份0.28%22首开股份0.40%23首开股份0.22%23佳兆业0.25%23中国铁建0.40%24世纪金源0.21%24新城控股0.24%24中国中铁0.37%25保利香港0.21%25金科集团0.24%25融侨集团0.35%26金辉集团0.20%26合景泰富0.23%26荣盛发展0.34%27华侨城0.20%27中国铁建0.22%27金融街0.34%28首创置业0.19%28九龙仓0.22%28和记黄埔0.33%29合景泰富0.19%29金辉集团0.22%29佳兆业0.32%30金隅股份0.19%30新世界发展0.22%30金科集团0.32%14.70%　　17.24%24.83%31金融街0.22%31新城控股0.30%32复地集团0.21%32北京城建0.30%33中国中铁0.20%33九龙仓0.29%34金隅股份0.20%34复地集团0.28%35荣盛发展0.20%35中粮集团0.27%36soho中国0.20%36蓝光实业0.23%37中粮集团0.19%36首创置业0.23%38首创置业0.19%38越秀地产0.23%39合生创展0.19%39合景泰富0.22%40方兴地产0.19%40大华集团0.22%41恒盛地产0.18%41厦门建发0.21%42瑞安房地产0.16%42恒盛地产0.21%43中南建设0.15%43中南建设0.21%44世纪金源0.15%44旭辉集团0.20%45中建地产0.15%44仁恒置地0.20%46亿达集团0.14%46路劲基建0.20%47建业地产0.14%47合生创展0.19%48建发房产0.14%48滨江集团0.19%49越秀地产0.14%48建业地产0.19%50大华集团0.13%50金辉集团0.19%20.71%50卓越置业0.19%29.58%TOP50TOP30TOP20数据来源：1、以国家统计局发布的全国年度销售额数据为基础，由于2012年全国销售额数据尚未发布，此处由2012年1-11月全国销售额数据计算；2、各房企年度销售额，金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009-2012年《中国房地产企业销售排行榜》综合整理；3、根据全国年度销售额和房企年度销售额数据，计算市场份额。

市市场集中度持集中度持续显著提高FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 17多数多数领先房企一直先房企一直坚持持规模模+销量成量成长的目的目标房企运房企运营-5-5表：表：2012 2012 年度年度TOP10TOP10房企的历年市场销售额房企的历年市场销售额2012TOP10公司名称公司名称销售金额销售金额销售面积销售面积2009201020112012200920102011　　2012全国房地产销售数据全国房地产销售数据(统计局公布统计局公布)43995亿元亿元52479亿元亿元59119亿元亿元53526亿元亿元(1-11月总计月总计)93713万平方米万平方米104349万平方米万平方米109900万平方米万平方米91705万平方米万平方米（（1-11月总计月总计)1万科地产万科地产630102612101418668847106012992绿地集团绿地集团360650776107852074380811803保利地产保利地产43066073210185107236478984中海地产中海地产4135787209354815305667475恒大地产恒大地产307527808923580831122015366万达集团万达集团暂无数据　369560905暂无数据　2783927397绿城中国绿城中国5105223005103512551592608华润置地华润置地2492263665002132233004679碧桂园碧桂园21233043047543360068476410世茂房地产世茂房地产198269315460225220244411数据来源：金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009-2012年《中国房地产企业销售排行榜》的销售数据，以及国家统计局公布的全房地产销售数据，综合计算整理。

FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 18普遍采取普遍采取坚持持“销售售规模持模持续成成长 + 销售价售价格随行就市格随行就市”的基的基础策略策略房企运房企运营-6-6表：表：20122012年度年度TOP50TOP50房企销售额、销售额同比和平均售价同比变化（房企销售额、销售额同比和平均售价同比变化（TOP17TOP17，，TOP18-TOP50TOP18-TOP50见下页）见下页）策略分析策略分析排名排名公司名称公司名称销售额销售额（亿元）（亿元）销售额销售额同比（同比（%））销售面积销售面积同比（同比（%））销售均价销售均价同比（同比（%））第一梯队：稳步成长，随行就市第一梯队：稳步成长，随行就市•年度销售额900亿元以上；•销售增幅基本在10%-40%；•基本采取随行就市维稳的价格战，均价有0-10%下调1万科地产万科地产141817%23%-4%2绿地集团绿地集团107839%46%-5%3保利地产保利地产101839%39%0%4中海地产中海地产93530%32%-2%5恒大地产恒大地产92314%26%-9%6万达集团万达集团90562%88%-14%第二梯队：现金为王第二梯队：现金为王+保守求稳保守求稳•年度销售额300-500亿（销售额为500-900亿的企业为空挡）；•华润、世茂、招商、金地和富力都趋向“现金为王”，以低价保障销售增长；•碧桂园、龙湖、远洋、雅居乐坚守温和价格策略，销售额增幅受限；•绿城和融创平均售价逆势上扬，取得销售额、销售面积和销售价格“三丰收”。

7绿城中国绿城中国51070%64%4%8华润置地华润置地50037%56%-12%9碧桂园碧桂园47510%12%-1%10世茂房地产世茂房地产46046%68%-13%11龙湖地产龙湖地产4005%9%-4%12招商地产招商地产35670%100%-15%12融创中国融创中国35684%68%10%14金地集团金地集团35221%38%-12%15富力地产富力地产34018%42%-16%16远洋地产远洋地产31017%25%-7%17雅居乐雅居乐308-1%7%-7%￿数据来源：根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的《2009年中国房地产企业销售排行榜》、《2010年中国房地产企业销售排行榜》、《2011年中国房地产企业销售排行榜》、《2012年中国房地产企业销售排行榜》综合整理n多数领先企业销售额显著增长，而平均销售价格多呈下降态势价格下调原因有三个方面：一多数领先企业销售额显著增长，而平均销售价格多呈下降态势价格下调原因有三个方面：一是市场结构变化，二是市场布局变化，三是以价换量的销售策略是市场结构变化，二是市场布局变化，三是以价换量的销售策略FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 19房企运房企运营-6-6表：表：20122012年度年度TOP50TOP50房企销售额、销售额同比和平均售价同比变化（房企销售额、销售额同比和平均售价同比变化（TOP18-TOP50TOP18-TOP50，其中部分企业因数据缺乏暂未入列，其中部分企业因数据缺乏暂未入列））排名排名公司名称公司名称销售金额销售金额（亿元）（亿元）销售金额销售金额同比（同比（% %））销售面积销售面积同比（同比（% %））销售均价销售均价同比（同比（% %））第三梯队：或保守或求进第三梯队：或保守或求进•销售金额在200亿元以下（不能监测到销售同比的房企未入列）；1919中信地产中信地产236236-7%18%-22%2020保利香港保利香港23223238%14%21%2222首开股份首开股份21521531%18%11%2323中国铁建中国铁建21321360%31%22%2424中国中铁中国中铁19919964%34%23%2525融侨集团融侨集团1901903%-14%20%2626荣盛发展荣盛发展18318355%54%1%2727金融街金融街18018041%64%-14%2929佳兆业佳兆业17317318%19%-1%3030金科集团金科集团17117122%-3%26%3131新城控股新城控股16316315%12%3%3333九龙仓九龙仓15415417%48%-21%3434复地集团复地集团15015020%3%16%3535中粮集团中粮集团14314325%　暂无数据　暂无数据3636蓝光实业蓝光实业12512512%36%-18%3838越秀地产越秀地产12312354%　暂无数据　暂无数据3939合景泰富合景泰富120120-10%-9%-2%4040大华集团大华集团11711750%　暂无数据　暂无数据4242恒盛地产恒盛地产1111115%14%-8%4343中南建设中南建设11011022%33%-8%4747合生创展合生创展104104-6%　暂无数据　暂无数据4848建业地产建业地产10310324%18%5%5050金辉集团金辉集团102102-22%-16%-7%普遍采取普遍采取“坚持持销售售规模持模持续成成长 + 销售价售价格随行就市格随行就市”的基的基础策略策略￿数据来源：根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的《2009年中国房地产企业销售排行榜》、《2010年中国房地产企业销售排行榜》、《2011年中国房地产企业销售排行榜》、《2012年中国房地产企业销售排行榜》综合整理。

FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 20保持土地保持土地储备的的动态均衡均衡，后，后续发展展资源有源有保障保障房企运房企运营-7-7表：部分领先房企土地资源储备情况（单位：万㎡）表：部分领先房企土地资源储备情况（单位：万㎡）数据来源：金网络根据中指数据库企业发布2008-2011年年度土地储备量综合整理，2012年数据从各房企发布报告中获得备注：除万科2012年是截止到9月外，其他企业数据均是截止到6月，排名顺序是2012年销售额，未入列房企暂无数据n2012年上半年，领先房企去化速度慢，拿地也相应谨慎下半年销售好转，购地迅速年上半年，领先房企去化速度慢，拿地也相应谨慎下半年销售好转，购地迅速转趋积极转趋积极FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 21一、二一、二线城市仍然是城市仍然是领先企先企业的主的主战场房企运房企运营-8-8级别级别20092009201020102011201120122012总计总计14155 14155 19854 19854 14059 14059 15213 15213 一线城市一线城市3817 1660 1199 1521 二线城市二线城市8051 11341 6912 8095 三、四线城市三、四线城市2287 6853 5948 5597 表：表：2009-20122009-2012年年TOP50TOP50领先房企在不同级别城市的新增规划建面汇总（万㎡）领先房企在不同级别城市的新增规划建面汇总（万㎡）级别级别20092009201020102011201120122012总计总计4663 4663 4916 4916 2632 2632 3682 3682 一线城市一线城市2303 1436 689 1150 二线城市二线城市1909 2711 1300 2002 三、四线城市三、四线城市452 769 643 531 表：表：2009-20122009-2012年年top50top50领先房企在不同级别城市新增土地总成交金额（亿元）领先房企在不同级别城市新增土地总成交金额（亿元）备注：数据是从中指数据库中整理其能监测到的TOP50企业以及能监测到的各企业进驻城市，整理其新增土地分城市级别数据，最终汇总求和得出。

该数据小于企业发布数据，但可以看出相对趋势FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 22报告告结构构2 2012012年房地产市场回顾年房地产市场回顾一一20132013年政策走向研判年政策走向研判三三20132013年市场展望与房企对策年市场展望与房企对策四四20132013年宏观经济趋势年宏观经济趋势二二Ø宏宏观走走势Ø经济动力力Ø投投资形形势Ø货币供供给FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 23要点要点——2013年宏年宏观经济趋势宏观研判：宏观研判：n 总体上看，中国经济已告别总体上看，中国经济已告别“高增长高增长”时代，在时代，在“稳中求进稳中求进” 中央总基中央总基调下，调下， 2013年宏观政策将加大年宏观政策将加大“预调微调预调微调”力度n在外部环境仍旧偏紧的情况下，从在外部环境仍旧偏紧的情况下，从“三驾马车三驾马车”到到“双轮驱动双轮驱动”，内需渐，内需渐成为拉动经济增长的主动力成为拉动经济增长的主动力 。

n2013年经济增长将温和回升，宏观经济形势对房地产市场的影响更趋积极年经济增长将温和回升，宏观经济形势对房地产市场的影响更趋积极FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 2420132013年宏年宏观经济将持将持续温和复温和复苏n2012年，全国年，全国GDP为为51.93万亿元，比上年增长万亿元，比上年增长7.8%全年CPI同比上涨同比上涨2.6%，比上年的，比上年的5.4%明显回明显回落n2013年，在年，在“稳中求进稳中求进”的总基调下，宏观政策将加大的总基调下，宏观政策将加大“预调微调预调微调”力度预计预计2013年年GDP增幅将达增幅将达8%左右左右，投资、消费和净出口增速都将有小幅上升从物价运行规律来看，本轮，投资、消费和净出口增速都将有小幅上升从物价运行规律来看，本轮CPI筑底基本完成，已筑底基本完成，已经开始酝酿新的上升周期，经开始酝酿新的上升周期，预计预计CPI增幅将达增幅将达3%左右宏宏观走走势-1-12424表：表：2008-20122008-2012年全国年全国GDPGDP、、CPICPI和和PPIPPI同比增速（数据来源：国家统计局）同比增速（数据来源：国家统计局）预计预计20132013年年GDPGDP增幅增幅8%8%，，CPICPI增幅增幅3%3%左右左右FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 25转变传统经济增增长模式，模式，内需将逐内需将逐渐成成为拉拉动经济增增长的主的主动力力￿ ￿n外部环境难有改观，外需增长乏力，外部环境难有改观，外需增长乏力， 2013年内需仍将是拉动经济增长的主动力。

年内需仍将是拉动经济增长的主动力p2012年前三个季度，在总需求对经济增长拉动中，消费占55%，投资占50.5%，并且消费对经济增长的贡献连续三个季度超过投资p与此同时，外需增长乏力，对GDP增长的拉动为-0.4%，延续了2011年对经济增长的负拉动态势经济动力力-1-1表：中国表：中国GDPGDP增长率及增长率及““三驾马车三驾马车””对经济增长的拉动（单位：对经济增长的拉动（单位：% %）） 数据来源：WIND年份年份GDPGDP增长率增长率最终消费最终消费资本形成资本形成净出口净出口20032003103.66.30.12004200410.145.50.62005200511.34.34.42.62006200612.75.15.622007200714.25.66.12.5200820089.64.24.60.8200920099.24.48.4-3.62010201010.44.55.50.4201120119.24.74.9-0.420122012（（Q1-Q1-Q3Q3））7.74.23.9-0.4FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 26政策刺激使固定政策刺激使固定资产投投资维持持较快增快增长n宏观政策稳中趋松，基础设施投资继续推进，保障房建设继续扩大规模，战略宏观政策稳中趋松，基础设施投资继续推进，保障房建设继续扩大规模，战略性新兴产业加快发展，性新兴产业加快发展，预计预计2013年固定资产投资增长年固定资产投资增长22%左右。

左右p在出口形势严峻、经济超预期减速的大背景下，2012年我国采取了一系列扩大投资政策措施，固定资产投资依然实现了较快增长2012年1-12月份，全国固定资产投资（不含农户）364835亿元，同比名义增长20.6%投投资形形势-1-1数据来源：国家统计局表：固定资产投资（不含农户）增速（单位：表：固定资产投资（不含农户）增速（单位：% %）） FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 2720132013年年货币、信、信贷““稳健取向健取向””，新增，新增货币供供应量将适度增量将适度增长n在经济增速趋稳背景下，在经济增速趋稳背景下， 2013年的中国货币政策将会年的中国货币政策将会“稳中有进稳中有进”，预计，预计2013年社会融资年社会融资规模达规模达17万亿元左右，信贷投放万亿元左右，信贷投放9万亿元左右，万亿元左右，M2同比增同比增15%左右p2012年社会融资总量持续增长，达15.76万亿元，同比增2.93万亿元其中人民币贷款增加8.2万亿元，同比增7320亿元。

显示2012年货币政策总体中性偏松 p中央经济工作会议提出2013 年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加货币供供给-1-1数据来源：央行FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 28报告告结构构2 2012012年房地产市场回顾年房地产市场回顾一一20132013年政策走向研判年政策走向研判三三20132013年市场展望与房企对策年市场展望与房企对策四四20132013年宏观经济趋势年宏观经济趋势二二Ø20122012年政策演年政策演变Ø20132013年政策走向年政策走向Ø新型城新型城镇化机遇与挑化机遇与挑战FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 29要点要点——2013年政策走向研判（年政策走向研判（1））政策研判：政策研判：n2012年，在年，在“稳中求进稳中求进”的总基调下，的总基调下，宏观政策和地产政策的预调微调，对房市走宏观政策和地产政策的预调微调，对房市走势产生了积极影响。

势产生了积极影响地方政府在政策执行中的弹性，客观上起到了为房市部分松绑地方政府在政策执行中的弹性，客观上起到了为房市部分松绑的效果n2013年，年，房地产调控基调不变，政策相对稳定房地产调控基调不变，政策相对稳定：更加突出两手抓策略更加突出两手抓策略对房价上涨对房价上涨仍会保持高度警惕仍会保持高度警惕n建立促进房地产市场健康发展的长效机制建立促进房地产市场健康发展的长效机制将成为政策发力的新方向和新重点，包括将成为政策发力的新方向和新重点，包括保障房制度、房地产税收制度、土地变革制度保障房制度、房地产税收制度、土地变革制度FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 30要点要点——2013年政策走向研判（年政策走向研判（2））新型城镇化的机遇与挑战：新型城镇化的机遇与挑战：n中国城镇化将是一个分化的过程，不同城镇发展路径会有比较明显差异，中国城镇化将是一个分化的过程，不同城镇发展路径会有比较明显差异，从而从而使使得各地得各地房地产市场更趋分化房地产市场更趋分化。

n农民工市民化农民工市民化是下一阶段推进新型城镇化的关键课题，对房地产是下一阶段推进新型城镇化的关键课题，对房地产 行业和市场的影行业和市场的影响是多面的响是多面的n集体土地制度变革集体土地制度变革，可能是未来一个阶段房地产企业发展最重大的发展机遇可能是未来一个阶段房地产企业发展最重大的发展机遇n随着新型城镇化的推进，对房地产投资开发模式提出了变革拓展要求：随着新型城镇化的推进，对房地产投资开发模式提出了变革拓展要求：从单一商从单一商品房开发到城镇区域综合开发的新机遇和新模式品房开发到城镇区域综合开发的新机遇和新模式FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 31政策政策预调微微调，，对房市房市产生生积了极影响了极影响￿ ￿n年初货币政策的转向为房地产市场注入了活水年初货币政策的转向为房地产市场注入了活水p国家执行积极的财政政策和稳健的货币政策，通过两次下调存准率和存贷款基准利率，使得流动性过紧的局面出现松动n政府一直坚持落实差别化信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。

政府一直坚持落实差别化信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展p一年多来，在坚持房地产调控总体基调，继续对房价上涨保持高压态势的同时，政策执行由“全面收紧” 逐步朝“差别化”转向2012年政策演年政策演变-1FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 32地方地方对政策的政策的弹性性执行，起到了部分松行，起到了部分松绑效果效果n地方层面：相对于中央政府对房市调控的坚持，地方层面：相对于中央政府对房市调控的坚持，2012年地方政府在政策执行年地方政府在政策执行上，表现出更多的弹性上，表现出更多的弹性n虽然没有触碰限购红线，但对刚性需求给予了多层面的松绑虽然没有触碰限购红线，但对刚性需求给予了多层面的松绑p2012年很多地方采用调整普通住宅标准、公积金、信贷优惠等多种方式，对首次购房给予更多支持据统计，2012年以来全国有28个城市先后对公积金贷款政策进行了调整，上半年延长贷款年限、增加贷款上限，下半年又进一步下调首套房、二套房公积金贷款的首付比例2012年政策演年政策演变-2FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 33房地房地产调控基控基调不不变，政策相，政策相对稳定定n2013年房地产调控政策基调不变，限购、限贷、税收等都将延续。

年房地产调控政策基调不变，限购、限贷、税收等都将延续p对于未来房地产调控方向，住建部表示，2013年继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施p继续实行限购措施，要坚决抑制投机投资性购房需求，支持合理自住和改善性需求n房价走势仍是新一届政府关注点，对房价上涨仍会保持高度警惕房价走势仍是新一届政府关注点，对房价上涨仍会保持高度警惕2013年政策走向年政策走向-1FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 34制度制度变革和革和长效机制效机制n2013年继续实施调控同时，建立促进房地产市场健康发展的长效机制将成为政策发年继续实施调控同时，建立促进房地产市场健康发展的长效机制将成为政策发力的新方向和新重点力的新方向和新重点p住房保障制度：住房保障制度：加快保障性住房投融资、建设、运营、管理等的制度建设随着保障性住房建设、交用高峰的到来，住房保障制度建设和完善将成为今年制度变革的先导领域p房地产税收制度：房地产税收制度：以税收制度改革为核心，建立商品住房领域去投资化的长效机制。

研究改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制中央多次明确提出要扩大房产税改革试点范围，2013年房产税扩大试点范围，也是可以预见的p土地制度变革：土地制度变革：不仅是土地出让方式和出让制度的完善，使其与房地产业新的定位和新的形势相适应，更重要的是集体所有制土地上市流通等更深层次的改革，在2013年将被更多地提及并将加快探索研究2013年政策走向年政策走向-2FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 35城城镇化化实现的的路径差异路径差异，促使房市，促使房市更更趋分化分化n全国各大中小城镇的人口、土地、资金等方面存在显著差异，意味着未来全国各大中小城镇的人口、土地、资金等方面存在显著差异，意味着未来中国各地推进城镇化的起点条件会显著不同中国各地推进城镇化的起点条件会显著不同n下一阶段中国城镇化将是一个分化的过程，不同城镇的发展路径会有比较下一阶段中国城镇化将是一个分化的过程，不同城镇的发展路径会有比较明显的差异明显的差异。

n生产和就业结构的转变方向和速度会有所差异，导致消费和居住方式的转生产和就业结构的转变方向和速度会有所差异，导致消费和居住方式的转变也必然有所不同，从而变也必然有所不同，从而使得各地房地产市场更趋分化使得各地房地产市场更趋分化，对此房地产企业，对此房地产企业必须做好区域的布局和评估必须做好区域的布局和评估新型城新型城镇化的化的机遇与挑机遇与挑战-1FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 36农民工市民化民工市民化对房地房地产将将产生多面影响生多面影响n新型城镇化核心是人的城镇化，随着农村务工人员市民化的推进，新型城镇化核心是人的城镇化，随着农村务工人员市民化的推进，意味着要让更多中低收入人群成为市民，由此也给开发企业带来意味着要让更多中低收入人群成为市民，由此也给开发企业带来四个层面的问题：四个层面的问题：p问题一：中低端住房需求怎么满足？p问题二：对三、四线城市会产生重大影响，会否出现独特发展机会？p问题三：客观上会促使政府更加重视调控房价，目前的调控政策是否会长期化？p问题四：保障房市场是否存在长期机会，开发企业是否需要更多介入？新型城新型城镇化的化的机遇与挑机遇与挑战-2FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 37集体土地制度集体土地制度变革可能是未来房企的重大机遇革可能是未来房企的重大机遇n城镇化过程中，土地价值的实现形式有两种：城镇化过程中，土地价值的实现形式有两种：p农村集体用地不改变性质下的有偿流转，入市开发，其结果一方面是集体土地有望与国有土地一 起，成为土地供应市场的“双轨”力量。

p通过提高征地补偿标准，将农村集体土地顺利征收，收储为国有土地，再进行商业开发n这两种土地价值实现形式，这两种土地价值实现形式，都可能会对一级土地开发商派生出巨大的商业空都可能会对一级土地开发商派生出巨大的商业空间，是房企间，是房企重大的资源争夺机会重大的资源争夺机会p对于储备着大量农村集体性质土地的企业来说，随着各地加快推进城镇化，集体土地流转或征用后，其商业价值会大幅上升，无论转性与否，公司都可通过商业运营和交易来盘活资产p更多一级土地开发商会从低成本收储中受益由于目前各地城镇化思路与制度尚处于形成初期，包括农村集体土地征收等成本还没大幅提高，房地产企 业定会乘此机会大举扩张一旦未来城镇土地管理制度趋于完善，成本大幅提高，房企早期储备低成本城镇地块，是未来盈利一大保障新型城新型城镇化的化的机遇与挑机遇与挑战-3FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 38城城镇化促使房地化促使房地产投投资开开发模式的模式的变革革n随着新型城镇化的推进，对房地产投资开发模式提出了变革拓展要求：随着新型城镇化的推进，对房地产投资开发模式提出了变革拓展要求：从单一商品从单一商品房开发到城镇区域综合开发的新机遇和新模式。

房开发到城镇区域综合开发的新机遇和新模式p新型城镇化将为房地产企业开辟崭新领域，同时要求开发企业具有更广泛的能力，这对于房企来说面临的将是转型和升级的契机与挑战，需要相应地主动调整自身的开发模式、业务布局和产品线，才能在新领域竞争中实现跨越式发展新型城新型城镇化的化的机遇与挑机遇与挑战-4FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 39目录2 2012012年房地产市场回顾年房地产市场回顾一一20132013年政策走向研判年政策走向研判三三20132013年市场展望与房企对策年市场展望与房企对策四四20132013年宏观经济趋势年宏观经济趋势二二Ø未来几年房地未来几年房地产市市场总体体态势Ø2013年市年市场运行展望运行展望Ø房企房企对策思考策思考FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 40要点要点—2013年市年市场展望与房企展望与房企对策（策（1））市场展望：市场展望：n未来几年房地产市场总体态势：未来几年房地产市场总体态势：p2013年开始，市场可望步入一个新秩序下相对稳定且可持续的新发展周期。

p未来几年，以消费需求特别是刚需主导的市场格局将会相对稳定和长期持续，市场将呈现理性繁荣的总体基调p未来几年稳房价将在某种程度上上升为国家战略n2013年房地产市场运行展望：年房地产市场运行展望：p2013年市场需求基础相对稳定活跃p2013年购房者预期全面转趋乐观，驱动购房者入市意愿强p市场成交可望达到两位数的增长，上半年出现需求推动型的销售高峰，下半年有望出现供应推动型的销售高峰p2013年房价走势将呈现“厂”字型走势投资投机有所活跃但不会成为市场主导因素，在消费特别是刚需主导的格局下，房价不会出现持续暴涨p2013年不同城市表现回归市场理性，即供求因素成为决定不同城市市场表现的决定性因素FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 41房企对策：房企对策：n未来几年市场成交和结构都将相对稳定且有保障，未来几年市场成交和结构都将相对稳定且有保障，资源储备是规模扩张的关键资源储备是规模扩张的关键n战略布局：战略布局：抢一线、战二线、慎布三四线抢一线、战二线、慎布三四线。

n结构性对策：结构性对策：增量与存量双线并举增量与存量双线并举，，面向刚需和首次改善需求的商品房项目资源比重应确保面向刚需和首次改善需求的商品房项目资源比重应确保在在70%以上n “ “ 规模成长优先规模成长优先+ +随行就市定价随行就市定价””的运营策略的运营策略，是领先房企不断取得成功的不二法宝，应当，是领先房企不断取得成功的不二法宝，应当坚持并贯穿落实于从拿地到产品规划设计，到销售的全流程坚持并贯穿落实于从拿地到产品规划设计，到销售的全流程n20132013项目营销：相对确定市场的竞争之道项目营销：相对确定市场的竞争之道————消费者导向定价、以量抢量、抢时换量和差别消费者导向定价、以量抢量、抢时换量和差别政策政策要点要点—2013年市年市场展望与房企展望与房企对策（策（2））FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 42形成形成新秩序新秩序下相下相对稳定且可持定且可持续的的新新发展周期展周期n2013年，市场可望步入一个新秩序下相对稳定且可持续的新发展周期。

年，市场可望步入一个新秩序下相对稳定且可持续的新发展周期p2007年开始，房地产市场经历了为期5年的大调控、大调整伴随着市场的剧烈波动，房地产市场的目标模式、政策制度、需求基础、资源条件等都进行了全面的检讨，已经初步形成新的方向性共识，并可望在未来相当长时间内得以坚持市场参与各方经过市场教育也更趋理性，影响市场发展的不确定因素正在逐步消除p因此，我们有理由相信，未来几年市场的波动性将会减弱，在新的基础和新的秩序下，可望赢得一个较长时期的稳定发展未来几年房地未来几年房地产市市场总体体态势-1FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 43消消费需求特需求特别是是刚需主需主导的格局将的格局将稳定且持定且持续n未来几年，商品住房市场将从过度投资回归消费主导以消费需求特别是未来几年，商品住房市场将从过度投资回归消费主导以消费需求特别是刚需主导的市场格局将会相对稳定和长期持续刚需主导的市场格局将会相对稳定和长期持续p与国家新的发展观和发展路径相适应，房地产的民生属性将更多地被强调，有限资源将更多地向中低收入阶层倾斜，已经确立的“去投资投机，鼓励民生消费”政策将成为长期制度，商品房市场回归消费主导并将长期坚持。

n未来市场将呈现未来市场将呈现理性繁荣理性繁荣的总体基调的总体基调p一方面，我国正处于城镇化发展的加速和深化阶段，商品住房的需求基础稳定而且强劲，房地产继续保持一个较长时期的繁荣仍然是可以期待的p另一方面，商品住房去投资化趋势不可逆转，投资投机被严格约束的市场不会重现过往几年暴涨暴跌的走势，市场更趋理性未来几年房地未来几年房地产市市场总体体态势-2FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 44稳定房价定房价将上升将上升为国家国家战略略n基于对未来房地产业与经济发展关系的重新认识，未来相当长时间基于对未来房地产业与经济发展关系的重新认识，未来相当长时间内，努力保持一个相对稳定的房价水平，将在某种程度上升为国家内，努力保持一个相对稳定的房价水平，将在某种程度上升为国家战略 p高房价压制经济发展，需要重新审视房地产业与经济发展之间的内在关系过去十年房地产一直是推动经济发展的支柱之一但在新形势下，房地产业的定位需要面临重现评估p国家高层决策已经明确指出，中国未来几十年最大的发展潜力在城镇化，而高房价不利于新型城镇化发展。

未来几年房地未来几年房地产市市场总体体态势-3FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 45需求基需求基础相相对稳定活定活跃n刚需强劲刚需强劲p上半年可望迎来一轮刚需的阶段性爆发；p年中受政策再度收紧的压制及季节因素的双重影响，可能阶段性休整，但持续时间不会太长；p下半年经济持续走好再次推动刚需保持稳定n改善型和高端需求将阶段性释放改善型和高端需求将阶段性释放p经2012年一年压制后，将阶段性释放，实体经济走强也将成为改善和高端需求释放的新的触发点p政策是否会对改善性需求提供更大支持，是2013年值得关注的一个焦点n投资需求有释放的可能，但活跃度有限投资需求有释放的可能，但活跃度有限p已有活跃迹象，特别是随着实体经济好转及通涨回弹刺激下，有一定程度释放的可能，但活跃度有限，不会成为市场的主导性力量2013年房地年房地产市市场运行展望运行展望-1FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 46购房者房者预期全面期全面转趋乐观—““仍仍处上升上升阶段段””n购房者对房市周期的预期购房者对房市周期的预期：：2012年一二线城市购房者对房市周期预期处于上升阶段的比例多呈回升趋势。

年一二线城市购房者对房市周期预期处于上升阶段的比例多呈回升趋势2013年房地年房地产市市场运行展望运行展望-2北京（北京（2008-20122008-2012））成都（成都（2010.8-20122010.8-2012））西安（西安（2011.2-20122011.2-2012））无锡（无锡（2010.8-20122010.8-2012））沈阳（沈阳（2011.12-20122011.12-2012））20122012年年1-121-12月月20122012年年1-121-12月月天津（天津（2010.8-20122010.8-2012））20122012年年1-121-12月月20122012年年1-121-12月月20122012年年1-121-12月月20122012年年1-121-12月月图：列举城市的购房消费者对房地产市场周期的预期图：列举城市的购房消费者对房地产市场周期的预期（数据来源：金网络战研中心历年跟踪监测的购房客户调查数据）FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 47购房者房者预期全面期全面转趋乐观—““房价走房价走势上上涨””n购房者对房价的预期：购房者对房价的预期：对房价的持续走低预期在对房价的持续走低预期在2012年明显反转，预期房价反弹上升逐步增加。

年明显反转，预期房价反弹上升逐步增加2013年房地年房地产市市场运行展望运行展望-2北京（北京（2008-20122008-2012））西安（西安（2011.2-20122011.2-2012））成都（成都（2010.8-20122010.8-2012））沈阳（沈阳（2011.12-20122011.12-2012））20122012年年1-121-12月月20122012年年1-121-12月月20122012年年1-121-12月月20122012年年1-121-12月月20122012年年1-121-12月月天津（天津（2010.8-20122010.8-2012））图：列举城市的购房消费者对房价走势的预期图：列举城市的购房消费者对房价走势的预期（数据来源：金网络战研中心历年跟踪监测的购房客户调查数据）FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 48购房者房者预期全面期全面转趋乐观—““入市加快入市加快””n预期对购房者购房计划时间的影响：预期对购房者购房计划时间的影响：对市场向好预期、以及自身实际需求紧迫性影响下，购房消费者的购对市场向好预期、以及自身实际需求紧迫性影响下，购房消费者的购房计划时间缩短趋势显现，购房观望态度减弱，入市步伐相对加快。

房计划时间缩短趋势显现，购房观望态度减弱，入市步伐相对加快2013年房地年房地产市市场运行展望运行展望-2沈阳（沈阳（2011.12-20122011.12-2012））北京（北京（2008-20122008-2012））西安（西安（2011.2-20122011.2-2012））成都（成都（2010.8-20122010.8-2012））20122012年年1-121-12月月无锡（无锡（2010.8-20122010.8-2012））20122012年年1-121-12月月20122012年年1-121-12月月20122012年年1-121-12月月天津（天津（2010.8-20122010.8-2012））20122012年年1-121-12月月20122012年年1-121-12月月图：列举城市的购房消费者购房计划时间的预期图：列举城市的购房消费者购房计划时间的预期（数据来源：金网络战研中心历年跟踪监测的购房客户调查数据）FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 49房地房地产开开发投投资将加速增将加速增长n房地产开发投资将加速增长。

房地产开发投资将加速增长p房地产开发投资从2012年4季度开始已经显著回暖，且呈加速增长态势p2013年开发投资将保持较快增长态势，全年实现20%左右的增长是可以期待的n市场供应将逐步好转，但不同城市将面临完全不同的供应形势市场供应将逐步好转，但不同城市将面临完全不同的供应形势p从购地、开工到上市销售需要有6-10个月的作业周期，预计2013年上半年市场供应仍需更多依赖库存的释放，热点城市供应偏紧的状况不会很快发生逆转p市场供应在下半年将明显集中放量，尤其是土地资源丰富、供应长期充沛的城市p一线城市受制于资源瓶颈，供应将长期偏紧2013年房地年房地产市市场运行展望运行展望-3FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 50市市场成交可望达两位数增成交可望达两位数增长，需求和供，需求和供应分分别助助推上下半年推上下半年销售高峰n上半年：上半年：出现出现需求推动型需求推动型的销售高峰的销售高峰p延续2012年四季度热度惯性，购房需求可能出现一个爆发式的释放阶段，且同比基数低，市场成交将取得近年少见的高增长。

n下半年：下半年：有望出现有望出现供应推动型供应推动型的销售高峰，尽管基数较高，不利因素增加，的销售高峰，尽管基数较高，不利因素增加，竞争加剧，但多数市场可望保持成交稳定竞争加剧，但多数市场可望保持成交稳定p不利因素不利因素——由于上半年的销售高峰，不排除出台新的调控政策，购房者预期会发生微调，市场成交会趋缓；价格的上扬会也将部分需求 挤出市场，抑制成交的继续放量 p有利因素有利因素——在库存下降、市场销化预期乐观的情况下，商品房开发增速将出现恢复性增长，下半年供应集中释放有利于激发更多成交；预计下半年经济继续好转，也将有助于下半年成交量保持在较高水平2013年房地年房地产市市场运行展望运行展望-4FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 51房价将呈房价将呈现““厂厂””字型走字型走势n上半年快速涨升，下半年房价持稳上半年快速涨升，下半年房价持稳，全年房价将呈现，全年房价将呈现“厂厂”字型走字型走势p上半年快速涨升：既有基数原因，也有需求集中爆发的新因素，加上供应相对偏紧，房价可望呈现显著惯性的上扬。

p下半年房价持稳：年中政策预调微调形成压制因素，此外下半年供应放量，使供求关系趋于稳定，房价持稳n总体来看，总体来看，2013年投资投机有所活跃但不会成为市场主导因素，在年投资投机有所活跃但不会成为市场主导因素，在消费特别是刚需主导的格局下，消费特别是刚需主导的格局下，房价不会出现持续暴涨房价不会出现持续暴涨2013年房地年房地产市市场运行展望运行展望-5FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 52市市场将呈将呈现更加清晰更加清晰结构性特点构性特点n刚需强劲可持续，量价齐升下半年价格回弹后，成交会受到一定刚需强劲可持续，量价齐升下半年价格回弹后，成交会受到一定程度压制，市场走势趋稳程度压制，市场走势趋稳n改善型和高端产品，价格相对稳定，但成交会有一定释放，预计会改善型和高端产品，价格相对稳定，但成交会有一定释放，预计会温和回暖，好于温和回暖，好于2012年n投资活跃程度提升，但受到政策严格压制，在夹缝中有表现，不过投资活跃程度提升，但受到政策严格压制，在夹缝中有表现，不过难以在住宅市场展示身手，投资转向，难以在住宅市场展示身手，投资转向，非住宅投资继续受益非住宅投资继续受益。

2013年房地年房地产市市场运行展望运行展望-6FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 53供求因素将决定供求因素将决定不同城市市不同城市市场的差异化表的差异化表现n不同城市表现回归市场理性，即供求因素成为决定不同城市市场表现不同城市表现回归市场理性，即供求因素成为决定不同城市市场表现的决定性因素的决定性因素p一线城市和二线热点城市：一线城市和二线热点城市：供应偏紧，供不应求的局面很难扭转，将长期持续，市场稳定偏热p供求充沛的部分城市：供求充沛的部分城市：如无锡、沈阳等，在经过上半年的量价齐升后，下半年市场表现有压力，特别是房价p多数二线城市：多数二线城市：供求相对均衡，市场温和理性繁荣，且稳定可持续p三、四线城市：三、四线城市：土地供应充沛，没有投资投机的效应带动下，且新型城镇化未取得显著突破并实质落地之前，2013年市场表现继续不温不火，部分投机过度城市甚至继续调整2013年房地年房地产市市场运行展望运行展望-7FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 542013年市年市场阶段研判段研判2013年房地年房地产市市场运行展望运行展望-83-53-5月月年中阶段年中阶段9 9月月- -年底年底政策政策动态评估、局部收紧政策预调微调政策相对稳定需求需求需求集中释放阶段性休整，但不会太长下半年仍可稳定供应供应上半年偏紧年中适当放量下半年明显放量成交成交需求推动成交高峰年中成交短期受压波动供应推动成交高峰房价房价价格快速涨升年中房价趋于稳定下半年房价持稳FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 55规模策略：模策略：规模模扩张仍然是核心目仍然是核心目标n坚持规模扩张不动摇坚持规模扩张不动摇，才能在市场集中度日趋提升的新阶段立于，才能在市场集中度日趋提升的新阶段立于不败之地。

不败之地n未来几年市场成交和结构都将相对稳定且有保障，未来几年市场成交和结构都将相对稳定且有保障，资源储备是规资源储备是规模扩张的关键模扩张的关键房企房企对策策-1-1FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 56布局：布局：抢一一线、、战二二线、慎布三四、慎布三四线n一线城市：一线城市：可以采取适度激进的策略抢占资源，稳定去化，追求可以采取适度激进的策略抢占资源，稳定去化，追求可持续性可持续性n二线城市：二线城市：加大资源储备，全力追量，追求规模化经营加大资源储备，全力追量，追求规模化经营n三四线：三四线：审慎布局审慎布局p在确保风险可控的前提下，跟进新型城镇化可能带来的新机会p布局三四线应坚持成熟区位、优势资源和规模开发三有二原则房企房企对策策-2-2FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 57结构性构性对策：增量与存量双策：增量与存量双线并并举，快速推，快速推动结构构调整整n面向刚需和首次改善需求的商品房项目资源比重应确保在面向刚需和首次改善需求的商品房项目资源比重应确保在70%以以上，使企业具备稳定可持续发展的基础。

上，使企业具备稳定可持续发展的基础n高端居住、休闲度假、商务商业、开发区等领域的投资发展应当高端居住、休闲度假、商务商业、开发区等领域的投资发展应当与企业自身的资源与技术积累相匹配，量力而行与企业自身的资源与技术积累相匹配，量力而行房企房企对策策-3-3FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 58运运营管控：管控：战略清晰，略清晰，稳定定执行是关行是关键n大企业竞争时代，是大企业竞争时代，是战略竞争战略竞争的时代，战略是企业运营成果的决定的时代，战略是企业运营成果的决定性因素只有个案应对，没有战略指引，注定无法成就一个大企业只有个案应对，没有战略指引，注定无法成就一个大企业n“规模成长优先规模成长优先+随行就市定价随行就市定价”的运营策略，是领先房企不断取的运营策略，是领先房企不断取得成功的不二法宝，应当坚持并贯穿落实于从拿地到产品规划设计，得成功的不二法宝，应当坚持并贯穿落实于从拿地到产品规划设计，到销售的全流程到销售的全流程房企房企对策策-4-4FOR YOUR TRUST DO OUR BEST专业人 服务人 信誉人For Your Trust Do Our BestPage. 59项目目营销：相：相对确定市确定市场的的竞争之道争之道n消费者导向定价：消费者导向定价：p上半年坚定贯彻消费者导向定价策略，下半年适时转向，采取竞争定价策略。

n以量抢量：以量抢量：p在确定走好且相对稳定的市场环境下，尽力加大推盘量，放宽阶段推盘去化比例控制，摒弃惜售心态n抢时换量：抢时换量：p2013年市场预计启动早且全年相对稳定早入市，早启动，能够赢得更长有效销售季，有利于创造更好销售业绩n差别政策：差别政策：p结构化市场，必须有结构性政策应对以市场分化为导向，优化项目结构分类体系，并制定相应的结构化目标和政策房企房企对策策-5-5For Your Trust Do Our Best谢谢 谢！谢！专业人专业人 服务人服务人 信誉人信誉人受人之托受人之托 忠人之事忠人之事。