产业园区考察报告.doc

产业园区考察报告篇一：如何进行产业园区考察如何进行产业园区考察作为一个产业地产开发主体，老是需要对其他园区进 行考察，以期学习到优秀的经验、借鉴相关的操作模式、指 导自己园区的开发具体考察园区的进程中，应该从哪些方 面着手、应该如何咨询和观察，必需事前做好准备，个人以 为归纳为以下九大部份：一、开发模式 开发模式包括盈利模式和开发阶段两部份 一、盈利模式，按照开发主体自身情况和市场现状，主 要有资本运作、开发售卖、保有租赁以期增值、物业持有获 取服务收益、孵化投资等，每一种模式所要求的地产开发能 力、资产管理能力、金融运作能力、项目特性不一样，要结 合自己项目与考察项目的背景实力对比可行性及借鉴性乃至可以通过不同类型园区考察进行对比找到最适合 自身的开发模式二、开发阶段，主要内容是考察项目分几期开发、分阶 段开发内容（业态、体量、位置）、各阶段开发原因这部 份内容重点要了解清楚而要考察开发模式内容必需通过与考察园区相关高层 沟通获取，所以要提前与考察项目做好对接，仅仅通过实地 观察不能了解到二、政府关系 这项内容也要与考察项目相关高层领导进行沟通 主要了解的内容包括所考察项目如何处置政企关系、如 何最大化争取有利政策、如何迎合政府诉求和在操作进程中 有什么独到经验等。

一个园区开发运营成功，必然与良好的政府关系处置结 合在一路，而很多项目开发进程中碰到很多困难也因为政府 关系没有处置好致使在做园区考察时这是很容易被轻忽的 一个内容，要着重强调三、公司架构标杆园区能取得庞大成功，必然在很多方面都做到了精 益求精，科学合理的公司组织架构设置就是一个重要方面， 起到了超级关键的作用通过制定合理的人员架构、管理制度、薪酬制度，不单 单能充分发挥每一个人的优势及踊跃性、极大提高效率，还 能有效节省本钱，所以考察公司架构意义重大，特别是像营 销、工程等重要部门具体内容包括：部门设置、人员配置、管理系统、绩效 管理、挑选机制等四、调研开展园区开发成功与前期的调研密不可分，即即是开发企业 很出名、实力强、操作经验丰硕，调研也是必不可少的一个 环节，因为各地各时期的环境不一样，不可能采用完全标准 化的模式所以，关于考察项目在前期的调研是如何开展需 要做深切的了解用于指导自己园区的开发包括内容有：一、自己调研仍是外聘专业第三方公司；二、若是没有外聘，自己是如何开展调研的；3、进程中如何操作以保证信息全面有效；4、调研对于项目开发成功的作用而在考察完以后，要按照自己项目的实际情况来制定适 合的调研计划。

五、定位前面所说的调研是为了计划定位服务的，只有制定了正 确的计划定位，才能保证项目开发快速实现，定位内容主要 了解产业、产品、价钱定位：一、考察项目如何结合自身优势与产业环境、政府计划 进行产业定位；二、产品定位主要考虑因素必然是消费者需求，考察项 目如何抓住这一点；3、价钱定位主要依据：消费能力、竞争性、自身盈利 要求，只注重其中一点不够，需要结合起来找到平衡点定位在项目开发中的作用尤显重要，定位对了，后续的 招商销售将事半功倍在项目考察时要着重跟进六、产品项目定位内容有一个很重要的就是产品，这也是作为产 业地产开发企业来讲偏重于地产开发的内容产品必需与消 费者的需求匹配，主要包括建筑、道路、绿化、管网等内容一、建筑：结构、户型、产权分割、承重、空间、用材、 外立面、装卸货平台等；二、道路：布局、宽度、承载能力、转弯半径等；3、绿化：绿化率设定、景观设计；4、管网：包括上下水、强弱电等以上内容可依据自身兴趣针对性深切了解在这部份考 察内容中还可就本地的规范要求和计划设计公司选择进行 了解，用以参考指导自己的项目开发七、营销前面已经提到了营销团队建设问题，这里就具体内容和 营销操作执行做进一步说明。

营销分营和销两部份，营主如果推行宣传、销就是招商 销售，虽然是一个有机的整体系统，可是一般在企业内部份 为两个职能部门操作，在考察了解的时候要区别一、需要了解推行宣传途径选择、具体效果、所用本钱 等方面的内容；二、对于销售人员，具体如何高效管理，特别是人员选 择标准和薪酬制度；考察项目时，一定会与招商销售人员接触，进程中要观 察招商销售人员的表现，借鉴好的做法和规避不好的做法， 转头可对自己项目的团队进行有效管理随着产业地产的发展，各项目愈来愈注重对销售案场也 就是营销中心的建设，这是增强客户体验和自身实力显示的 重要方面考察时也要关注，包括招商中心的建筑装璜设计 和现场布置八、服务随着时期的发展转变，企业也愈来愈重视对自己有利的 园区服务内容，包括：一、物业管理：园区运营管理服务及增值内容，包括安 保、保洁等；二、客户服务：指对于园区的入驻企业经营进程提供的 服务，主要包括有金融财务、人材管理、法律、销售市场、 技术、物流、商务等多方面相对来讲，服务的重要性不是特别强，而且要做好服务 需要花费大量人力物力，但这是产业地产发展的必然趋势， 必需要做探讨尝试九、品牌运作作为产业地产开发企业，必然追求企业在行业的长足发 展，这就要讲到持续性经营、品牌打造问题。

品牌运作考察 主要从以下几方面说明：一、品牌定位，不同企业在产业地产细分中有不同的定 位，比如产业市镇、孵化园、科技园等；二、品牌策略，推行宣传、活动等；3、发展计划，项目扩展数量、全国布局计划固然，除以上内容，像本钱控制、建筑施工、区位环 境等内容也是园区开发进程中要关注的重点，在考察进程中 可按照自己的需要做针对性的了解考察项目时，有两点要特别注意第一要提前做好准备， 与考察方联系好，落实接待事宜；提前准备好偏重了解的内 容，罗列需要咨询和观察的问题；就不同的内容安排好公司 专业部门人员参与另外一点是，由于环境和自身的条件不 一，考察项目的成功的地方未必必然适应自己的项目，在考 察时要辩证分析，找到适合自己的最佳方案 篇二：赴先进地域工业园区考察报告关于赴天津、深圳、厦门等地学习考察的报告一、大体情况本次考察的天津滨海新区、深圳市、厦门市等地，具有 发达便捷的交通优势和雄厚的工业基础，是我国经济发展最 为活跃的地域三个城市的工业园区建设不但起步比较早， 计划起点和标准高，基础设施和产业功能完善，而且体制精 简，运作高效，经济实力较强，聚集了一大量富有特色的产 业和项目，实现了投入产出的良性循环。

工业园区已经成为 本地经济发展的主要载体和推动力量本次考察的三个地域的工业园区建设具有以下特点：（一）计划建设标准高三个城市工业园区计划建设的 标准比较高，省级以上工业园区占了绝大部份，均为国家经 济发展战略的重要组成部份如：天津滨海新区主要包括先 进制造业产业区、滨海高新技术产业园区、滨海化工区、临 空产业区、临港产业区，已经形成了电子信息、汽车及装备 制造、石油和海洋化工、现代冶金、食物加工、生物制药、 新材料新能源七大主导产业深圳市工业布局遵循加速特区 内外一体化进程，增进特区内外产业协调发展的原则，按照 区域资源禀赋，强化“外二内三”的产业格局，建设和完善 “一带四区九基地”和高端服务业功能区，实现产业链垂直 分工和水平分工结构合理、定位明确、配合协作和集群化为 特征的市域产业布局厦门市共有 17 个重点工业园区，它 们都有明确的产业发展定位，别离为:厦门火炬高技术产业 开发区火炬园；信息光电园；航空工业园；新阳工业区； 排头船舶工业园；东孚工业园；厦门出口加工区；厦门（集 美）机械工业园；杏林工业区；后溪工业园；集美北部工业 区；火炬（翔安）产业园；银鹭工业园；同安环东海域工业 区；同安综合工业区；同安城东工业区；同安城南工业区。

形成了电子信息制造业、装备制造业、原材料工业、消费品 工业等主体产业，同时还踊跃培育发展新一代信息技术、节 能环保技术和工业设计及研发服务、信息技术服务、现代物 流及电子商务、节能环保服务、制造业服务化等生产型服务 业由于起步早，建设标准高，这些地域的工业园区不但享 有政策上的优势，而且园区对所属地域的经济具有十分重要 的影响，一些园区还在全国具有重腹地位二）基础设施等配套功能比较健全三个城市在工业 园区的基础设施建设上投入力度都比较大，园区的基础设施 和配套功能比较完善滨海新区自 XX 年以来累计固定资产 投资额 1.65 万亿元，年均增加 21.1%深圳市自 XX 年以来 固定资产投资额 1.07 万亿元，年均增加 15%厦门市自 XX 年以来固定资产投资额 5698 亿元，年均增加 12%实现了 “十通一平”全方位配套在完善基础设施的同时，还配套 建设了物流、商贸、房地产等配套产业，为各类企业入园创 造了良好的条件三）经济发展实力强滨海新区 XX 年地域生产总值 达 8000 亿元以上，财政一般预算收入增加到 878 亿元，社 会消费品零售总额增加到 1158 亿元，累计固定资产投资1.65 万亿元。

深圳市 XX 年地域生产总值 14500.23 亿 元，财政一般预算收入 1731 亿元，社会消费品零售总额 4433.59 亿元，固定资产投资额 2501.01 亿元厦门市 XX 年地域生产总值 3018.16 亿元，财政一般预算收入 825.1 亿 元，社会消费品零售总额 974.51 亿元，固定资产投资1347.54亿元工业园区已经成为本地经济增加的重要载体、 财政增收的主要来源和增进就业的主要经济板块四）产业特色突出天津滨海新区依托科学技术和人 材资源优势，计划了 185 平方千米的先进制造业区，重点发 展电子信息、汽车装备制造、石油钢管和优质钢材、生物技 术和现代医药、新能源和新材料、数字化和虚拟制造等六大 产业；依托滨海国际机场优势计划了 102 平方千米的临空产 业区，重点发展临空产业依托技术和人材优势，计划了 25 平方千米的高新技术产业开发区，重点建设生物技术和创新 药物、高端信息技术、纳米及新材料、能源和可再生能源等 5 个研发与转化基地依托海洋资源优势，计划建设了南港 工业区，重点发展石化、冶金钢铁、装备制造、口岸物流 4 大主导功能，同时互补发展海洋产业、新能源、环保产业等。

依托天津港的口岸优势，计划了临港产业区，重点发展大型 装备制造、化工、物流加工等产业深圳市已形成金融、物 流、文化、高新技术四大支柱产业和生物医药、互联网、新 能源、新一代信息技术、新材料、文化创意六大战略新兴产 业厦门市在中心城区重点发展物流、旅游、商贸、会展、 金融保险、中介服务等第三产业和软件产业、高新技术产业研发、中小企业孵化和必需依托航空港发展的航空工业； 在环西海域产业区重点发展化工和机械产业、物流产业、文 教产业及高校后勤服务产业、旅游业现代农业科技示范园和 生态农业；在环东海域产业区重点发展电子、光机电一体化、 生物与新医药、新材料、轻工、食物、纺织工业等高新技术 产业和轻型加工业、现代物流业、旅游业、无公害农产品生 产基地、现代农业示范基地、农作物及水产种子种苗挑选繁 育基地、生态休闲参观农业等 （五）外向度高由于三 个城市都是滨海城市，具有临港交通优势，工业园区中的外 资企业比较多，外向度比较高 XX 年，滨海新区外贸进出 口总额达到 894 亿美元，累计实际利用外资 364 亿美元 深圳市外贸进出口总额 5373.59 亿美元，其中出口总额 3057.18 亿美元，占全国出口总额的13.8%，占全省出口总 额的48.0%；入口总额 2316.41 亿美元，外贸出口总额持续 二十一年居内地城市首位。

厦门市外贸进出口总值 840.94 亿美元，全年新批外商投资项目331个，合同利用外资19.08 亿美元，实际利用外资18.72 亿美元；全年引进万万美元项 目 89 。