《房地产产权》PPT课件.ppt

思考与思考与练习练习本章本章教学要求教学要求本章本章主要主要内容内容不动产经济学不动产经济学【【教学目的和要求教学目的和要求】】通过本章的学习使学生熟悉房地通过本章的学习使学生熟悉房地产产权的相关理论，掌握土地产权体系、土地所有权、产产权的相关理论，掌握土地产权体系、土地所有权、土地使用权相关理论及房屋产权相关理论土地使用权相关理论及房屋产权相关理论教学重点及难点教学重点及难点】】土地所有权的权能构成、我国土土地所有权的权能构成、我国土地所有权和土地使用权的类型及特征、地役权和土地地所有权和土地使用权的类型及特征、地役权和土地抵押权的概念、房屋所有权的性质和房屋所有权取得抵押权的概念、房屋所有权的性质和房屋所有权取得的途径等的途径等教学内容与时间教学内容与时间】】 （（4学时）学时） 教学方法与手段教学方法与手段】】主要以多媒体教学为主，辅以课主要以多媒体教学为主，辅以课堂讨论和学生自学堂讨论和学生自学首页第八章第八章 房地产产权房地产产权第一节第一节 产权理论产权理论第二节第二节 土地产权土地产权第三节第三节 房屋产权房屋产权第四节第四节 国外房地产产权国外房地产产权首页第八章第八章 房地产产权房地产产权第一节第一节 产权理论产权理论一、产权的概念一、产权的概念 产权产权：是财产权或财产权利（：是财产权或财产权利（property rights）的简称。

产）的简称产权是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会权是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现具体讲，是的人与人之间财产关系的法律表现具体讲，是对物品或劳务根对物品或劳务根据一定的目的加以利用或处置从而获得一定收益的权利据一定的目的加以利用或处置从而获得一定收益的权利 产权可分为产权可分为：所有权、用益权和：所有权、用益权和信托信托房地产信托房地产信托（一）完全产权概念（一）完全产权概念：一项完全产权是指对某一财产具有可以完：一项完全产权是指对某一财产具有可以完全实施的排他性的使用及收益权、自由的转让权，否则，该产权全实施的排他性的使用及收益权、自由的转让权，否则，该产权就是不完全的或者说是残缺的就是不完全的或者说是残缺的二）交易费用（成本）：（二）交易费用（成本）：是指在产权交易过程中，寻求买方或是指在产权交易过程中，寻求买方或卖方、买卖双方谈判、签订合同、履行合同等方面的费用卖方、买卖双方谈判、签订合同、履行合同等方面的费用三）科斯定理（三）科斯定理二、产权与经济效率二、产权与经济效率 假定一个工厂周围有假定一个工厂周围有5 5户居民户，工厂的烟囱排放的烟尘因为户居民户，工厂的烟囱排放的烟尘因为使居民户晒在户外的衣物受到污染而使每户损失使居民户晒在户外的衣物受到污染而使每户损失7575美元，美元，5 5户居民户居民总共损失总共损失375375美元。

美元 解决此问题的办法有三种：解决此问题的办法有三种： （（1 1）一是）一是在工厂的烟囱上安装一个防尘罩，费用为在工厂的烟囱上安装一个防尘罩，费用为150150美元；美元； （（2 2）二是）二是每户有一台除尘机，除尘机价格为每户有一台除尘机，除尘机价格为5050元，总费用是元，总费用是250250美元；美元； （（3 3）三是）三是每户居民户有每户居民户有7575美元的损失补偿补偿方是工厂或者美元的损失补偿补偿方是工厂或者是居民户自身是居民户自身 假定假定5 5户居民户之间，以及居民户与工厂之间达到某种约定的户居民户之间，以及居民户与工厂之间达到某种约定的成本为零，即交易成本为零，在这种情况下：成本为零，即交易成本为零，在这种情况下：（（1 1））如果法律规定工厂享有排污权如果法律规定工厂享有排污权（这就是一种产权规定），（这就是一种产权规定），那那么，居民户会如何选择？么，居民户会如何选择？（（2））如果法律规定居民户享有清洁权如果法律规定居民户享有清洁权（这也是一种产权规定），（这也是一种产权规定），那么，工厂会如何选择？那么，工厂会如何选择？科斯定理科斯定理——实例分析实例分析 如果法律规定工厂享有排污权（这就是一种产权规定），如果法律规定工厂享有排污权（这就是一种产权规定），那那么，居民户会选择每户出资么，居民户会选择每户出资30美元去共同购买一个防尘罩安装在美元去共同购买一个防尘罩安装在工厂的烟囱上，因为相对于每户拿出工厂的烟囱上，因为相对于每户拿出50元钱买除尘机，或者自认元钱买除尘机，或者自认了了75美元的损失来说，这是一种最经济的办法。

美元的损失来说，这是一种最经济的办法 如果法律规定居民户享有清洁权（这也是一种产权规定），如果法律规定居民户享有清洁权（这也是一种产权规定），那么，工厂也会选择出资那么，工厂也会选择出资150150美元购买一个防尘罩安装在工厂的烟美元购买一个防尘罩安装在工厂的烟囱上，因为相对于出资囱上，因为相对于出资250250美元给每户居民户配备一个除尘机，或美元给每户居民户配备一个除尘机，或者拿出者拿出375375美元给每户居民户赔偿美元给每户居民户赔偿7575美元的损失，购买防尘罩也是美元的损失，购买防尘罩也是最经济的办法最经济的办法 因此，在交易成本为零时，无论法律是规定工厂享有排污权，因此，在交易成本为零时，无论法律是规定工厂享有排污权，还是相反的规定即居民户享有清洁权，最后解决烟尘污染衣物导还是相反的规定即居民户享有清洁权，最后解决烟尘污染衣物导致致375375美元损失的成本都是最低的，即美元损失的成本都是最低的，即150150美元，这样的解决办法美元，这样的解决办法效率最高效率最高 　　　　       通过以上例子就说明，在交易成本为零时，无论产权如何通过以上例子就说明，在交易成本为零时，无论产权如何规定，资源配置的效率总能达到最优。

这就是规定，资源配置的效率总能达到最优这就是““科斯定理科斯定理””案例案例 1：：假定有甲、乙两宗土地，甲土地上建筑物高度的假定有甲、乙两宗土地，甲土地上建筑物高度的变化会影响乙土地的风景，从而影响乙的价格变化会影响乙土地的风景，从而影响乙的价格0 d′ e′ b′ c′甲土地上建甲土地上建筑物高度筑物高度cbeda总损失或收益总损失或收益乙的土地乙的土地甲的土地甲的土地大海大海不同产权安排下房地产开发效益的变化不同产权安排下房地产开发效益的变化甲总收益甲总收益乙总损失乙总损失产权学派经典案例产权学派经典案例产权学派经典案例产权学派经典案例案例案例 2：：养牛人与农夫的故事养牛人与农夫的故事（走失的牛损坏邻近土地谷物生长）（走失的牛损坏邻近土地谷物生长）考虑损坏的相互性，关键是：避免更大的损害例如：考虑损坏的相互性，关键是：避免更大的损害例如：牛群头数牛群头数年谷物损失（吨）年谷物损失（吨）每增加一头牛的谷物损失（吨）每增加一头牛的谷物损失（吨）1 11 11 12 23 32 23 36 63 34 410104 4此外，修栅栏的成本为此外，修栅栏的成本为9 9元，谷物为元，谷物为1 1元元/ /吨吨（（1 1）将产权界定给农夫（即养牛人无权让牛吃农夫的谷物））将产权界定给农夫（即养牛人无权让牛吃农夫的谷物）————若追加生产第若追加生产第4 4头牛的价值头牛的价值= =追加成本（包括追加成本（包括4 4元赔偿）元赔偿） 这意味着：牛的最优产量是这意味着：牛的最优产量是 4 4 头。

头 则这时：养牛人是选择修栅栏还是赔偿？则这时：养牛人是选择修栅栏还是赔偿？ ————若牛的最优产量是若牛的最优产量是3 3头，则牛夫又如何选择？头，则牛夫又如何选择？ 2 2）将产权界定给养牛人（即养牛人有权让牛吃农夫的谷）将产权界定给养牛人（即养牛人有权让牛吃农夫的谷物）物）————与情况（与情况（1 1）一样产权学派经典案例产权学派经典案例案例案例 2：：4修栅栏修栅栏赔偿赔偿科斯第一定理：科斯第一定理：交易成本为零时，只要产权界定清楚，而交易成本为零时，只要产权界定清楚，而无论是如何界定的，市场运行的最终结果都是一样的，且无论是如何界定的，市场运行的最终结果都是一样的，且达到达到帕累托最优帕累托最优科斯第二定理：科斯第二定理：交易成本大于零时，不同的产权安排会有不交易成本大于零时，不同的产权安排会有不同的交易成本，因而，最初的产权界定会影响到市场配置资同的交易成本，因而，最初的产权界定会影响到市场配置资源的效率源的效率ကကကက 由于存在交易成本，因而初始产权的界定应在兼顾公由于存在交易成本，因而初始产权的界定应在兼顾公平的同时，最大限度地降低交易成本。

要注意的是，产权的平的同时，最大限度地降低交易成本要注意的是，产权的安排只是整个社会制度体系中的一个方面，除了考虑经济效安排只是整个社会制度体系中的一个方面，除了考虑经济效益，还要与社会道德及伦理等价值体系和谐一致，才能够得益，还要与社会道德及伦理等价值体系和谐一致，才能够得到有效实施到有效实施 科斯定理科斯定理第一节第一节 产权理论产权理论三、产权的演变三、产权的演变 在简单的商品经济条件下，形成了罗马法的在简单的商品经济条件下，形成了罗马法的“个人本位个人本位”的立的立法思想和绝对所有权原则一方面，它强调所有权，承认个人所有法思想和绝对所有权原则一方面，它强调所有权，承认个人所有权的绝对性、排他性和永续性；另一方面，它强调对物的权的绝对性、排他性和永续性；另一方面，它强调对物的“所有所有”，而不是对物的，而不是对物的“利用利用” 所有权在立法中处于绝对的、中心的地位，主要表现在所有权在立法中处于绝对的、中心的地位，主要表现在：：（（1）所有权中心主义）所有权中心主义（（2）一物一权原则）一物一权原则（（3）绝对所有权原则）绝对所有权原则（（4）所有权的弹力性和归一性）所有权的弹力性和归一性 产权的区分是社会发展的结果，不同的社会发展阶段和组产权的区分是社会发展的结果，不同的社会发展阶段和组织形式，产权的概念和结构不同。

最具有特点的是罗马法的绝织形式，产权的概念和结构不同最具有特点的是罗马法的绝对所有权、英美法的地产权、日耳曼法的所有权和权利束对所有权、英美法的地产权、日耳曼法的所有权和权利束一）罗马法的绝对所有权（一）罗马法的绝对所有权三、产权的演变三、产权的演变 地产权地产权是英美法中土地制度的基础是英美法中土地制度的基础 1066年诺曼底公爵征服了英格兰后，英王变成了其全国土地的年诺曼底公爵征服了英格兰后，英王变成了其全国土地的唯一绝对所有权人征服者威廉以唯一绝对所有权人征服者威廉以“保有保有”的形式将英格兰土地授的形式将英格兰土地授予一批追随者、追随者又将土地以保有权形式授予一级领主，直至予一批追随者、追随者又将土地以保有权形式授予一级领主，直至最终佃户，最终佃户，形成一个金字塔式的等级结构形成一个金字塔式的等级结构 罗马法长期反对所有权的分离，英美法的土地保有推动了土地罗马法长期反对所有权的分离，英美法的土地保有推动了土地权利的分离趋势权利的分离趋势 在法律中，土地保有权的拥有者称为在法律中，土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人土地持有人或租借人。

土土地持有人所保有的土地权利的总和，叫做地持有人所保有的土地权利的总和，叫做地产权地产权 地产权有两种形式地产权有两种形式：：一种是自由保有的地产权，即为永业权一种是自由保有的地产权，即为永业权，，主要有三类，即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地主要有三类，即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权另一种是租用保有地产权也称为租业权另一种是租用保有地产权也称为租业权，它是有一定期限，它是有一定期限的地产权，大部分依协议而产生的地产权，大部分依协议而产生二）英美法的地产权（二）英美法的地产权 在英国、英联邦国家和地区，在英国、英联邦国家和地区，全部的土地从法律上都归英王或全部的土地从法律上都归英王或国家所有国家所有也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人，个人、企业也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权英国、英联邦国家和地区的和各种机构团体仅拥有土地的使用权英国、英联邦国家和地区的土地虽然在法律上都属于英王土地虽然在法律上都属于英王( (国家国家) )所有，所有，但拥有永业权的土地持但拥有永业权的土地持有人实际上就是该土地的拥有者。

有人实际上就是该土地的拥有者因此，英国是一个土地私有制国因此，英国是一个土地私有制国家，绝大部分土地为私人或法人所有，政府和公共部门所有的土地家，绝大部分土地为私人或法人所有，政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分仅占很小的一部分 自由保有权为保有权人永久所有自由保有权为保有权人永久所有，一般以契约或居住、耕作使，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定，在他人土地上居住或使用用等形式为基础确定，在他人土地上居住或使用12年，土地视为使年，土地视为使用者保有用者保有 租用保有权有租用保有权有125年、年、40年、年、20年、年、10年等年等，并通过合同或协，并通过合同或协议确定土地权利和内容在租赁期内，确定的土地权利和内容不能议确定土地权利和内容在租赁期内，确定的土地权利和内容不能随意更改自由保有权人不能随意干涉随意更改自由保有权人不能随意干涉 土地所有者并不能随意对土地进行开发，这一限制通过土地用土地所有者并不能随意对土地进行开发，这一限制通过土地用途管制来实现途管制来实现1947年年《《城乡规划法城乡规划法》》规定一切土地的发展权，即规定一切土地的发展权，即变更土地用途的权利归国家所有。

这项法律实质上实行变更土地用途的权利归国家所有这项法律实质上实行“土地发展土地发展权国有化权国有化”任何土地所有人或其他人如欲变更土地用途，必须申任何土地所有人或其他人如欲变更土地用途，必须申请规划许可请规划许可 三、产权的演变三、产权的演变 日耳曼法是农业社会的法律，同时又具有游牧部落的日耳曼法是农业社会的法律，同时又具有游牧部落的传统，所以，日耳曼法以传统，所以，日耳曼法以“团体本位团体本位”为立法原则，以物为立法原则，以物的利用为中心，所有权具有相对性的利用为中心，所有权具有相对性 日耳曼法中所有权的特性：日耳曼法中所有权的特性： （（1）各种利用权为独立的物权）各种利用权为独立的物权（（2）所有权的双重性）所有权的双重性（（3）团体所有时权利的分离）团体所有时权利的分离（（4）所有权的可分割性）所有权的可分割性（三）日耳曼法的所有权（三）日耳曼法的所有权第一节第一节 产权理论产权理论（四）权利束（四）权利束绝对所有权可以分割成相对独立的、清晰的一束权利绝对所有权可以分割成相对独立的、清晰的一束权利 三、产权的演变三、产权的演变 随着社会的进步，土地绝对所有权概念不断发展、随着社会的进步，土地绝对所有权概念不断发展、演进：权利分离，绝对性弱化、土地产权概念产生。

演进：权利分离，绝对性弱化、土地产权概念产生 主主要趋向表现为：要趋向表现为： （（1）由绝对所有权转为相对所有权）由绝对所有权转为相对所有权（（2）从）从“以所有为中心以所有为中心”向向“以利用为中心以利用为中心”转变转变（（3）从）从“个人中心个人中心”向向“社会本位社会本位”转变转变（（4）所有权向权利束的发展）所有权向权利束的发展（（5）所有权由对物的所有向对价值的权利转变）所有权由对物的所有向对价值的权利转变（五）所有权概念的发展（五）所有权概念的发展第一节第一节 产权理论产权理论目录担保物权担保物权土地所有权土地所有权地上权地上权……………………土地发展权土地发展权土地使用权（广义）土地使用权（广义）土地抵押权土地抵押权土地使用权（侠义）土地使用权（侠义）土地租赁权土地租赁权自物权自物权用益物权用益物权土土地地产产权权他物权他物权债权债权物权物权第二节第二节 土地产权土地产权目录“物权物权”是一种财产权，是一种财产权，指权利人依法对一定的物指权利人依法对一定的物享有直接支配并排除他人享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

用益物权和担保物权 “用益物权用益物权”是指权利人是指权利人依法对他人的不动产或者依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收动产享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、经营权、建设用地使用权、宅基地使用权宅基地使用权担保物权担保物权”是为了确保是为了确保债务履行而设立的物权，债务履行而设立的物权，包括抵押权、包括抵押权、质权质权和和留置留置权权；当债务人不履行债务；当债务人不履行债务时，债权人就担保财产依时，债权人就担保财产依法享有优先受偿的权利法享有优先受偿的权利债权债权是按照合同的约定或是按照合同的约定或者法律的规定，在当事人者法律的规定，在当事人之间产生的特定的权力和之间产生的特定的权力和义务关系义务关系一、土地所有权一、土地所有权 土地所有权土地所有权是是土地所有制的法律体现形式，是土地所有土地所有制的法律体现形式，是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利，可以细者所拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利，可以细分为分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能占有权、使用权、收益权、处分权等权能一）（一）所有权的属性所有权的属性（二）（二）所有权的权能所有权的权能（三）（三）所有权的类型所有权的类型（四）（四）国家土地所有权国家土地所有权（五）（五）集体土地所有权集体土地所有权第二节第二节 土地产权土地产权（一）所有权的属性（一）所有权的属性 所有权是物权中最重要、最完整的一种权利，它在全所有权是物权中最重要、最完整的一种权利，它在全部物权中起着主导作用。

部物权中起着主导作用1 1）所有权的完整性所有权的完整性2 2）所有权的显要性所有权的显要性 所有权的完整性、显要性就构成了所有权的绝对性，所有权的完整性、显要性就构成了所有权的绝对性，所有权又称为绝对权所有权又称为绝对权但，所有权的这种绝对权地位越来但，所有权的这种绝对权地位越来越受到挑战越受到挑战第二节第二节 土地产权土地产权返回（二）所有权的权能（二）所有权的权能（（1 1））占有权能占有权能：： 指对土地的实际占有、控制的权利指对土地的实际占有、控制的权利 2 2））使用权能使用权能：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用（（3 3））收益权能收益权能：： 指从土地上获得收益的权利指从土地上获得收益的权利，，土地收益权是土地收益权是一项独立的权能一项独立的权能 4 4））处分权能处分权能：：指在法律允许的范围内对土地进行处置的权指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利它决定土地的归属，是土地所有权的核心利它决定土地的归属，是土地所有权的核心 以上所有权的四项全能可以统一由所有权人行使，这时形以上所有权的四项全能可以统一由所有权人行使，这时形成绝对、统一的所有权；也可以分别由不同人行使，形成分离、成绝对、统一的所有权；也可以分别由不同人行使，形成分离、分割的状态，如土地使用权出让等。

分割的状态，如土地使用权出让等第二节第二节 土地产权土地产权返回（三）所有权的类型（三）所有权的类型（（1 1）部落和氏族所有部落和氏族所有2 2）家族所有家族所有3 3）个人所有个人所有4 4）集体或合作社所有集体或合作社所有5 5）法人所有法人所有6 6）国家所有国家所有第二节第二节 土地产权土地产权返回（四）我国国家土地所有权（四）我国国家土地所有权（（1 1））国家所有土地的来源国家所有土地的来源：：接收旧中国的国有土地、没收旧官接收旧中国的国有土地、没收旧官僚等的土地、农村土地改革中划归国家所有的土地和经济发展不同僚等的土地、农村土地改革中划归国家所有的土地和经济发展不同时期征收的土地时期征收的土地2 2）国家土地所有权的性质）国家土地所有权的性质：是国家享有的一种民事权利是国家享有的一种民事权利3 3））国家土地所有权的主体国家土地所有权的主体：： 世界各国的土地所有权主体分为世界各国的土地所有权主体分为一元制一元制和和多元制多元制 在计划经济时期我国的土地所有权属于一元制，但没有规定主在计划经济时期我国的土地所有权属于一元制，但没有规定主体。

现在我国土地所有权是一个权力多元化的体制，如国有企业用体现在我国土地所有权是一个权力多元化的体制，如国有企业用地的所有权在国家，出让权、收益权在地方政府，收益权和使用权地的所有权在国家，出让权、收益权在地方政府，收益权和使用权在企业，可以说是一元多级分权制在企业，可以说是一元多级分权制 我国我国《《土地管理法土地管理法》》中规定：中规定：““全民所有，即国家所有土地的全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使所有权由国务院代表国家行使明确地指出了行使国家土地所有明确地指出了行使国家土地所有权的主体是国务院，但这一规定仅停留在法律表述上权的主体是国务院，但这一规定仅停留在法律表述上第二节第二节 土地产权土地产权返回国家土地所有权与国家领土主权（五）我国集体土地所有权（五）我国集体土地所有权（（1 1）集体土地所有权的历史）集体土地所有权的历史 目前我国的农村集体土地所有权是在农村家庭私有土地上经目前我国的农村集体土地所有权是在农村家庭私有土地上经历历5050余年的发展变化而形成的余年的发展变化而形成的 新中国成立后到新中国成立后到19521952年年→→19531953年年→→19561956年年→→19581958年年; ; 1962 1962年提出了年提出了““三级所有，队为基础三级所有，队为基础””的原则的原则; ; 1978 1978年以后，我国在保证农村集体所有权的基础上，进行了农年以后，我国在保证农村集体所有权的基础上，进行了农地使用制度改革，家庭成为农业生产的基本单位。

地使用制度改革，家庭成为农业生产的基本单位 19981998年法律规定家庭承包经营年法律规定家庭承包经营3030年不变2 2）农村集体土地所有权人）农村集体土地所有权人 目前，我国农村集体土地的所有权人主要包括：目前，我国农村集体土地的所有权人主要包括：村农民集体村农民集体所有、村民小组所有、乡镇农村经济组织所有所有、村民小组所有、乡镇农村经济组织所有3 3）集体土地和集体土地所有权）集体土地和集体土地所有权第二节第二节 土地产权土地产权（五）我国集体土地所有权（五）我国集体土地所有权（（3 3）集体土地和集体土地所有权）集体土地和集体土地所有权 集体土地集体土地主要包括集体农地和集体建设用地主要包括集体农地和集体建设用地 农地农地包括耕地和其他直接与间接用于农业生产的土地包括耕地和其他直接与间接用于农业生产的土地 农村建设用地农村建设用地主要包括：宅基地；乡村企业用地；乡村公用事主要包括：宅基地；乡村企业用地；乡村公用事业和乡村公益事业用地等；已确认给集体的分散的荒山荒地业和乡村公益事业用地等；已确认给集体的分散的荒山荒地。

集体土地所有权人可以行使土地的占有、使用、收益和处分权集体土地所有权人可以行使土地的占有、使用、收益和处分权利集体土地的使用权和处分权受到法律、规划的限制：集体土地的使用权和处分权受到法律、规划的限制：（（1 1）集体土地的使用必须服从国家的农业政策和耕地保护政策，）集体土地的使用必须服从国家的农业政策和耕地保护政策，耕地不能抛荒；（耕地不能抛荒；（2 2）集体土地使用权可以让与村内经济组织、个）集体土地使用权可以让与村内经济组织、个人兴办企业，耕地也可以承包给家庭使用；（人兴办企业，耕地也可以承包给家庭使用；（3 3）集体土地所有权）集体土地所有权不能出让，只有在国家需要时通过征收程序让渡给国家不能出让，只有在国家需要时通过征收程序让渡给国家第二节第二节 土地产权土地产权返回第二节第二节 土地产权土地产权二、土地使用权二、土地使用权 我国农村集体土地除了征收外，不能进入市场，国有土地所我国农村集体土地除了征收外，不能进入市场，国有土地所有权也不能进入市场为了实现土地所有权的价值，促进土地的有权也不能进入市场为了实现土地所有权的价值，促进土地的合理利用，使用权能和收益权能从土地所有权中分离出来，形成合理利用，使用权能和收益权能从土地所有权中分离出来，形成独立的独立的土地使用权土地使用权。

一）土地使用权的特征和性质（一）土地使用权的特征和性质1 1、土地使用权的特征、土地使用权的特征: :（（1）是一种用益物权；）是一种用益物权；（（2）是土地所有权派生出来的权利；）是土地所有权派生出来的权利；（（3）可在法律规定和合同约定下转让）可在法律规定和合同约定下转让2 2、土地使用权的属性、土地使用权的属性:（（1）派生性）派生性（（2）从属性）从属性（（3）直接性）直接性（（4）期限性）期限性（（5）可转让性）可转让性（二）国有土地使用权（二）国有土地使用权1 1、国有土地使用权的发展、国有土地使用权的发展（（1 1）新中国成立后到）新中国成立后到19541954年我国实行的是新民主主义经济，土地年我国实行的是新民主主义经济，土地可以买卖、租赁、典当等，无论国有企业还是私有企业使用国有土可以买卖、租赁、典当等，无论国有企业还是私有企业使用国有土地都要缴纳租金地都要缴纳租金2 2））19541954年年2 2月，政务院发布文件规定，国有企业不再向政府缴纳月，政务院发布文件规定，国有企业不再向政府缴纳租金，集体和个人使用国有土地的要缴纳租金自从，我国的土地租金，集体和个人使用国有土地的要缴纳租金。

自从，我国的土地无偿使用制度开始在全国推广无偿使用制度开始在全国推广3 3））19841984年以后，深圳、抚顺等城市开始征收土地使用费，开始年以后，深圳、抚顺等城市开始征收土地使用费，开始了国有企业有偿使用的试验，但全国仍是三无的使用土地制度了国有企业有偿使用的试验，但全国仍是三无的使用土地制度4 4））19881988年全国人大修改了年全国人大修改了《《宪法宪法》》和和《《土地管理法土地管理法》》，土地使，土地使用权可以依法转让用权可以依法转让5 5））19901990年，国务院颁布了年，国务院颁布了《《城镇国有土地使用权出让和转让暂城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例行条例》》，对土地使用权制度做了详细规定对土地使用权制度做了详细规定6 6））19971997年以后，颁布了有关国有企业改制中土地资产处置方面年以后，颁布了有关国有企业改制中土地资产处置方面的部门规章，完善了存量国有土地使用权制度的部门规章，完善了存量国有土地使用权制度（二）国有土地使用权（二）国有土地使用权2 2、、国有土地使用权的类型国有土地使用权的类型 按国有土地使用权取得方式的不同，可以分成划拨土地使用按国有土地使用权取得方式的不同，可以分成划拨土地使用权和出让土地使用权。

权和出让土地使用权1 1）划拨土地使用权）划拨土地使用权①①划拨土地使用权：划拨土地使用权：是政府以近似无偿和采用行政划拨的方式提是政府以近似无偿和采用行政划拨的方式提供给用地人使用的国有土地供给用地人使用的国有土地②②传统城市土地使用制的基本特征：传统城市土地使用制的基本特征：传统城市土地使用制的基本特征：传统城市土地使用制的基本特征：无偿、无限期使用、无流动无偿、无限期使用、无流动无偿、无限期使用、无流动无偿、无限期使用、无流动 因此，拥有划拨土地使用证的土地使用人在补交土地出让金因此，拥有划拨土地使用证的土地使用人在补交土地出让金后，可以进行转让、出租、抵押等后，可以进行转让、出租、抵押等2 2）出让土地使用权）出让土地使用权 是用地人在缴纳土地出让金后，从政府手中依法取得的土地是用地人在缴纳土地出让金后，从政府手中依法取得的土地的使用权，用地人要根据同出让方签订的土地使用合同利用土地，的使用权，用地人要根据同出让方签订的土地使用合同利用土地，在建设达到一定水平后土地使用人可以转让等在建设达到一定水平后土地使用人可以转让等现行城市土地使用制的基本内容现行城市土地使用制的基本内容–土地使用权出让土地使用权出让–土地使用权转让土地使用权转让–土地使用权出租土地使用权出租 –土地使用权抵押土地使用权抵押–土地使用权终止土地使用权终止是是土地使用权出让土地使用权出让国家以土地所有者的身国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金支付土地使用权出让金的行为。

的行为土土地地使使用用权权出出让让土地使用权出让的三种方式三种三种方式方式协议招标招标拍卖近几年企业改制取得土地使用权的方式近几年企业改制取得土地使用权的方式出让出让入股入股租赁租赁授权授权经营经营土地使用权土地使用权划拨土地划拨土地使用权使用权承租权承租权 各类用途土地使用权出让的最高年限为：各类用途土地使用权出让的最高年限为：（（1 1）居住用地）居住用地70 70 年；年；（（2 2）工业用地）工业用地50 50 年；年；（（3 3）教育、科技、文化、卫生、体育用地）教育、科技、文化、卫生、体育用地50 50 年；年；（（4 4）商业旅游、娱乐用地）商业旅游、娱乐用地40 40 年；年；（（5 5）综合或其他用地）综合或其他用地50 50 年 土地使用权出让的年限土地使用权出让的年限概念：是指土地使用者将土地使用权概念：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为再转移的行为交换交换赠与赠与出售出售方方 式式土地使用权转让土地使用权转让土地使用权转让内容土地使用权转让内容 （（1））权利、义务随之转移权利、义务随之转移 （（2））土地使用权与其地上建筑物、其他附着物在转土地使用权与其地上建筑物、其他附着物在转让时是不可分离的让时是不可分离的 （（3））使用期限：使用期限： 为土地使用权出让合同规定的使为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限 （（4））转让价格转让价格 :市县人民政府对价格的控制市县人民政府对价格的控制---- 优先购买和抑制措施优先购买和抑制措施土土地地使使用用权权出出租租 土地使用者作为出租土地使用者作为出租人，将土地使用权随人，将土地使用权随同地上建筑物、其他同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人附着物租赁给承租人使用，由承租人向出使用，由承租人向出租人支付租金的行为租人支付租金的行为是是 土地使用权出租土地使用权出租土地使用权出租的法律特征土地使用权出租的法律特征（（1 1）未按土地使用权出让合同规定的期限）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租权不得出租2 2）土地使用权出租，出租人与承租人应）土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同租赁合同不得违背国家当签订租赁合同租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定法律、法规和土地使用权出让合同的规定土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同土地使用权出让合同。

 土地使用权人以土地使土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿用权的价款中优先受偿权的债务担保形式权的债务担保形式 土土地地使使用用权权抵抵押押是是土地使用权抵押土地使用权抵押土地使用权抵押的法律特征土地使用权抵押的法律特征1 1、土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他、土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押地上建筑物、其他附着物抵附着物随之抵押地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押 (同时抵押原则同时抵押原则) ) 2 2、土地使用权抵押，、土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当抵押人与抵押权人应当签订抵押合同签订抵押合同 3 3、抵押权人有、抵押权人有优先受偿权优先受偿权抵押财产的权利抵押财产的权利4 4、抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的，、抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的，应当按照规定应当按照规定办理注销抵押登记办理注销抵押登记。

土地抵押权的设定土地抵押权的设定 土地抵押只能依法设定土地抵押只能依法设定 土地抵押权的设定属于土地抵押权的设定属于要式行为要式行为，它，它需要签订书需要签订书面抵押合同面抵押合同和和抵押登记抵押登记没有抵押合同，抵押关系被没有抵押合同，抵押关系被视为不成立仅有抵押合同，没有抵押登记的，其抵视为不成立仅有抵押合同，没有抵押登记的，其抵押权人的利益不能受到法律的保护押权人的利益不能受到法律的保护 在同一土地权利上设定的多个抵押，依登记生效在同一土地权利上设定的多个抵押，依登记生效的先后顺序确定其清偿顺序的先后顺序确定其清偿顺序可因以下情况而终止可因以下情况而终止使用年限届满使用年限届满不履行出让合同不履行出让合同土地灭失土地灭失提前收回提前收回土地使用权终止土地使用权终止二、土地使用权二、土地使用权（三）集体土地使用权（三）集体土地使用权1 1、集体土地使用权的属性、集体土地使用权的属性 集体土地使用权具有用益物权和限制物权两种基本属性集体土地使用权具有用益物权和限制物权两种基本属性1 1）用益物权用益物权集体土地使用权是由土地所有权派生出来的一种集体土地使用权是由土地所有权派生出来的一种用益物权。

他是土地所有权人让与土地使用权人的，对集体土地进用益物权他是土地所有权人让与土地使用权人的，对集体土地进行占有、使用和收益的权利在法律规定的范围内，集体土地使用行占有、使用和收益的权利在法律规定的范围内，集体土地使用权可以转让、出租、抵押和继承等权可以转让、出租、抵押和继承等2 2）限制物权限制物权集体土地使用权的限制主要来源于：一、集体土集体土地使用权的限制主要来源于：一、集体土地使用权的主体范围主要是集体组织的成员；二、对不同种类土地地使用权的主体范围主要是集体组织的成员；二、对不同种类土地使用权类型的使用权能和处分权能的限制，如农地仅能用于农业目使用权类型的使用权能和处分权能的限制，如农地仅能用于农业目的，宅基地仅有使用权而不能转让，不能直接进入城镇房地产市场；的，宅基地仅有使用权而不能转让，不能直接进入城镇房地产市场；三、土地使用权人有接受政府土地管理措施、缴纳相关税费的义务；三、土地使用权人有接受政府土地管理措施、缴纳相关税费的义务；四、为了保证农村农业人口的就业，政府对家庭使用土地面积、使四、为了保证农村农业人口的就业，政府对家庭使用土地面积、使用方向进行限制用方向进行限制。

2 2、、集体土地使用权的类型集体土地使用权的类型1、土地征收市场、土地征收市场农村土地市场农村土地市场即农村集体土地产权流转市场集体土地产权流转即农村集体土地产权流转市场集体土地产权流转包括集体所有土地转为国有土地和集体土地使用权流转两大类包括集体所有土地转为国有土地和集体土地使用权流转两大类农村土地市场农村土地市场土地征收土地征收是指国家根据公共利益的需要而行使公权力，以补偿为条是指国家根据公共利益的需要而行使公权力，以补偿为条件，强制地取得集体土地所有权，集体土地所有权因征收而消灭件，强制地取得集体土地所有权，集体土地所有权因征收而消灭2、集体农用地使用权流转市场、集体农用地使用权流转市场（（1）农村集体土地的家庭承包经营权可以依法采取转包、出租、）农村集体土地的家庭承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转互换、转让或其他方式流转2）对于）对于“四荒四荒”地，集体经济组织把地，集体经济组织把“四荒四荒”地一定年期的土地一定年期的土地使用权以承包、租赁和拍卖的方式有偿转让给土地使用者，在承地使用权以承包、租赁和拍卖的方式有偿转让给土地使用者，在承包期内享有土地开发利用权，并可以转让、出租和抵押。

包期内享有土地开发利用权，并可以转让、出租和抵押3）承租户可将承租的土地使用权入股、转租、抵押等承租户可将承租的土地使用权入股、转租、抵押等3、集体建设用地使用权流转市场、集体建设用地使用权流转市场 按现行法律规定按现行法律规定农民集体所有的土地只有农民对自己的承包土农民集体所有的土地只有农民对自己的承包土地可以有偿出让、转让，凡是非农建设用地是不能自由进入市场的地可以有偿出让、转让，凡是非农建设用地是不能自由进入市场的然而，实际上，非农土地交易行为在农村普遍存在然而，实际上，非农土地交易行为在农村普遍存在 上海颁发了上海颁发了《《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见意见》》（（2010年）中，确定农村集体建设用地流转范围依法取得年）中，确定农村集体建设用地流转范围依法取得的农村集体建设用地，可以用于工业、商业、旅游业、服务业等经的农村集体建设用地，可以用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性项目禁止使用农村集体建设用地进行商品住宅开发建设国营性项目禁止使用农村集体建设用地进行商品住宅开发建设国家和本市基础设施、公共管理和服务设施等公益性项目建设需要使家和本市基础设施、公共管理和服务设施等公益性项目建设需要使用农村集体建设用地的，依法征收为国有后使用。

用农村集体建设用地的，依法征收为国有后使用 广东省颁发了广东省颁发了《《广东省集体建设用地使用权流转管理办法广东省集体建设用地使用权流转管理办法》》，，作为作为“农民的资产农民的资产”的农村集体土地将与国有土地一样，按的农村集体土地将与国有土地一样，按“同地、同地、同价、同权同价、同权”的原则，纳入统一的土地市场该办法规定集体建设的原则，纳入统一的土地市场该办法规定集体建设用地使用权在一定条件下可以出让、出租、转让、转租和抵押用地使用权在一定条件下可以出让、出租、转让、转租和抵押农村土地市场农村土地市场返回第二节第二节 土地产权土地产权三、他项权利三、他项权利 土地他项权利是土地所有权和使用权以外的各项土地他项权利是土地所有权和使用权以外的各项土地权利土地权利 土地他项权利有：地役权、空中权、抵押土地他项权利有：地役权、空中权、抵押权、租赁权等权、租赁权等一）他项权利的特点（一）他项权利的特点（二）地役权（二）地役权 1 1、地役权的主体、客体和内容、地役权的主体、客体和内容 2 2、地役权的基本规则、地役权的基本规则（三）土地租赁权（三）土地租赁权（四）土地发展权（四）土地发展权（五）土地相邻关系（五）土地相邻关系目录（一）他项权利的特点（一）他项权利的特点1 1、它是在他人土地上享有的权利、它是在他人土地上享有的权利2 2、它的主体是土地所有权人和使用权人以外的人、它的主体是土地所有权人和使用权人以外的人3 3、它不受一物一权的限制、它不受一物一权的限制4 4、它对所有权和使用权即依赖又限制、它对所有权和使用权即依赖又限制5 5、他项权利可以登记、他项权利可以登记1 1、概念：是为了对自己土地利用的需要，而对他人土地加以支配、概念：是为了对自己土地利用的需要，而对他人土地加以支配的权利。

他人土地是指所有和使用的土地；的权利他人土地是指所有和使用的土地；““支配的权利支配的权利””包括在包括在他人土地上实施一定行为或限制他人实施一定行为的权利他人土地上实施一定行为或限制他人实施一定行为的权利 他人的土地为他人的土地为供役地供役地，利用或限制他人的土地（自己的土地），利用或限制他人的土地（自己的土地）为为需役地需役地地役权对供役地来讲是一种负担，但对需役地来讲是一地役权对供役地来讲是一种负担，但对需役地来讲是一种权利2 2、地役权的、地役权的主体主体和和客体客体3 3、类型（地役权的内容）：、类型（地役权的内容）：（（1 1））通行权通行权：指人、畜和车辆不受妨碍地通过他人土地的权利指人、畜和车辆不受妨碍地通过他人土地的权利2 2））用水权：用水权：指由他人土地或者经他人土地获得水之用的权利指由他人土地或者经他人土地获得水之用的权利包括排水权、饮水权、取水权和饮畜权包括排水权、饮水权、取水权和饮畜权3 3））建筑物地役权：建筑物地役权：指为自己土地上的建筑物的建造、使用而利指为自己土地上的建筑物的建造、使用而利用他人土地的地面、地上建筑物或者地上空间的权利包括建筑物用他人土地的地面、地上建筑物或者地上空间的权利。

包括建筑物支撑权、搭梁权、伸出权、采光权等支撑权、搭梁权、伸出权、采光权等供役地和需役地供役地和需役地供役地、需役地所有权人或使用权人供役地、需役地所有权人或使用权人（二）地役权（二）地役权4、地役权的基本规则、地役权的基本规则（（1）地役权取得：）地役权取得：取得方式可以分成原始取得和传来取得取得方式可以分成原始取得和传来取得原始原始取得取得主要是根据法律、习惯、合同、长期利用的事实和法院的判决主要是根据法律、习惯、合同、长期利用的事实和法院的判决等方式取得的地役权等方式取得的地役权传来取得传来取得是指因需役地所有权、使用权的转是指因需役地所有权、使用权的转移而取得的地役权为传来取得移而取得的地役权为传来取得2）地役权的权利和义务：）地役权的权利和义务：地役权的权利可以分成地役权的权利可以分成积极权利积极权利和和消消极权利极权利 地役权人行使权利时，应当保护、尊重供役地所有权人、使用地役权人行使权利时，应当保护、尊重供役地所有权人、使用权人的合法权益，尽可能地避免损害的发生，如造成了损害要按公权人的合法权益，尽可能地避免损害的发生，如造成了损害要按公平原则给与补偿平原则给与补偿。

3）供役地所有权人和使用权人的权利和义务：）供役地所有权人和使用权人的权利和义务：供役地所有权人供役地所有权人或使用权人的权利，主要表现为消极权利，即排除地役权人滥用权或使用权人的权利，主要表现为消极权利，即排除地役权人滥用权利，使其正当权利蒙受不公平损失的行为其义务主要是容忍义务，利，使其正当权利蒙受不公平损失的行为其义务主要是容忍义务，即容许和忍受地役权人在供役地上实施其权利范围内的利用行为的即容许和忍受地役权人在供役地上实施其权利范围内的利用行为的义务二）地役权（二）地役权1、通过契约从土地所有权人或土地使用权人处、通过契约从土地所有权人或土地使用权人处获得的土地占有权、狭义的土地使用权和部分收获得的土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益权与土地使用权相比少了一项处分权与土地使用权相比少了一项处分权2、土地转租、农村土地转包、城市土地出租、土地转租、农村土地转包、城市土地出租 3、可分为有期限的或无期限的、可分为有期限的或无期限的（三）（三）土地租赁权土地租赁权（四）土地发展权（四）土地发展权 土地发展权土地发展权就是变更土地使用性质之权，如农地变更为城市就是变更土地使用性质之权，如农地变更为城市建设用地，或使土地原有的使用强度升高。

实际是因土地性质、建设用地，或使土地原有的使用强度升高实际是因土地性质、用途的改变而带来的不同利益用途的改变而带来的不同利益 设定土地发展权后，其他一切土地的财产权是以目前已经编设定土地发展权后，其他一切土地的财产权是以目前已经编定的正常使用价值为限，定的正常使用价值为限，亦即土地所有权的范围，是以现在已经亦即土地所有权的范围，是以现在已经依法取得的既得权利为限依法取得的既得权利为限此后变更土地使用类别和利用强度的此后变更土地使用类别和利用强度的决定权则属于土地发展权决定权则属于土地发展权 当今世界各国对土地发展权同地上权、抵押权等一样，首先当今世界各国对土地发展权同地上权、抵押权等一样，首先自动归属于自动归属于原土地所有权原土地所有权人在这种情况下，政府可事先向土地人在这种情况下，政府可事先向土地所有权人购买土地发展权，从而使土地发展权掌握在政府手中，所有权人购买土地发展权，从而使土地发展权掌握在政府手中，土地所有者已无变更土地用途的权利另一种观点认为，土地发土地所有者已无变更土地用途的权利另一种观点认为，土地发展权一开始就属于国家，如果土地所有者要改变土地用途或提高展权一开始就属于国家，如果土地所有者要改变土地用途或提高土地使用强度，必须先向政府购买土地发展权。

土地使用强度，必须先向政府购买土地发展权 对土地发展权的两种处理方式，类似于对地下矿藏的不同处对土地发展权的两种处理方式，类似于对地下矿藏的不同处理，理，有的国家规定矿藏属于国家；有的国家规定矿藏属于地面所有的国家规定矿藏属于国家；有的国家规定矿藏属于地面所有权1、、土地相邻关系土地相邻关系--是指相互毗邻的不动产所有人和使用人之间在是指相互毗邻的不动产所有人和使用人之间在行使所有权或使用权时，因相互间给予便利或接受限制所发生的权行使所有权或使用权时，因相互间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系　利义务关系　例如，例如，甲有一块承包地处于乙的地块中间，甲要行使自己的土地使甲有一块承包地处于乙的地块中间，甲要行使自己的土地使用权，必须经过乙使用的土地，这样甲乙之间就产生了相邻关系用权，必须经过乙使用的土地，这样甲乙之间就产生了相邻关系2、相邻权的概念、相邻权的概念--是不动产的所有人或占有人为依法行使其权利而要求相邻的不动是不动产的所有人或占有人为依法行使其权利而要求相邻的不动产的所有人或占有人提供便利的权利产的所有人或占有人提供便利的权利它是为调节在行使不动产所它是为调节在行使不动产所有权中的权益冲突而产生的一种权利。

有权中的权益冲突而产生的一种权利3、构成相邻关系要具备的条件、构成相邻关系要具备的条件（（1）须有两个以上的民事主体因为相邻关系是一种法律关系，）须有两个以上的民事主体因为相邻关系是一种法律关系，任何一种法律关系必须是双方或多方；任何一种法律关系必须是双方或多方；（（2）相邻关系主体的财产必须是不动产，而且是相互毗邻相邻关系主体的财产必须是不动产，而且是相互毗邻3）相邻关系是一种从属关系，与相邻不动产具有不可分性相邻关系是一种从属关系，与相邻不动产具有不可分性五）土地相邻关系（五）土地相邻关系4、相邻关系的法律特征、相邻关系的法律特征（（1）相邻关系的主体具有多数性：）相邻关系的主体具有多数性：因为一人不可能能构成相邻，相邻关系的主体是相互毗邻的因为一人不可能能构成相邻，相邻关系的主体是相互毗邻的不动产的所有权人或使用权人，相邻关系可以在公民之间，不动产的所有权人或使用权人，相邻关系可以在公民之间，也可以在法人之间，或在公民与法人之间发生也可以在法人之间，或在公民与法人之间发生2）相邻关系的标的物具有相邻性）相邻关系的标的物具有相邻性例如，例如，因为房屋相邻产生了通风采光的相邻关系在许多情因为房屋相邻产生了通风采光的相邻关系。

在许多情况下，相邻关系的发生也与自然环境有关况下，相邻关系的发生也与自然环境有关例如，例如，甲、乙两个村处于一条河流的上下两个相连的地段，甲、乙两个村处于一条河流的上下两个相连的地段，就自然构成了甲、乙生产队互相利用水流灌溉和水力资源的就自然构成了甲、乙生产队互相利用水流灌溉和水力资源的相邻关系问题相邻关系问题五）土地相邻关系（五）土地相邻关系（（3）相邻关系的内容具有复杂性）相邻关系的内容具有复杂性 在内容上，相邻关系因种类不同而具有不同的内容但基本在内容上，相邻关系因种类不同而具有不同的内容但基本上是相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方应给予必要的上是相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方应给予必要的方便而另一方的权利因此受到限制（所谓必要的便利），是指方便而另一方的权利因此受到限制（所谓必要的便利），是指非从相邻方得到便利，非从相邻方得到便利， 就不能正常行使其所有权或使用权当事就不能正常行使其所有权或使用权当事人在行使相邻权时，应尽量避免和减少给对方造成损失，不得滥人在行使相邻权时，应尽量避免和减少给对方造成损失，不得滥用其权利用其权利4）相邻关系是一种从属的法律关系）相邻关系是一种从属的法律关系 它不能单独转让，只能随着不动产所有权或使用权的转移而它不能单独转让，只能随着不动产所有权或使用权的转移而转移，如果不动产消灭它也随之消灭。

转移，如果不动产消灭它也随之消灭5）相邻关系的产生具有法定性）相邻关系的产生具有法定性 我国我国《《民法通则民法通则》》第三十八条规定：第三十八条规定：“不动产的相邻各方，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等方面的相邻关系给相邻方造确处理截水、排水、通风、采光等方面的相邻关系给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失案例一：案例一： 甲、乙、丙依次比邻而居甲为修房向乙提甲、乙、丙依次比邻而居甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允甲遂向丙提出在出在其院内堆放建材，乙不允甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得元，并提出不得超过超过20天，双方签订了合同修房过程中，甲搬天，双方签订了合同修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦请问大家：请问大家：1、乙有权阻拦甲经其门前搬运建材吗？、乙有权阻拦甲经其门前搬运建材吗？2、乙有权拒绝甲在其院内堆放建材吗？、乙有权拒绝甲在其院内堆放建材吗？评析：评析： 案例一中涉及两个民事法律关系，一是甲与乙之间的案例一中涉及两个民事法律关系，一是甲与乙之间的相邻关系，二是甲与丙之间的地役权关系。

相邻关系，二是甲与丙之间的地役权关系 根据根据《《物权法物权法》》第八十四条、八十七条规定，修房的第八十四条、八十七条规定，修房的甲由于相邻关系，搬运建材只能从乙家门前经过，乙作为甲由于相邻关系，搬运建材只能从乙家门前经过，乙作为不动产的相邻关系人应当按照有利生产、方便生活的原则，不动产的相邻关系人应当按照有利生产、方便生活的原则，正确处理与甲的相邻关系，应该容忍甲从自家门前经过，正确处理与甲的相邻关系，应该容忍甲从自家门前经过，无权阻止其搬运建材无权阻止其搬运建材，相邻关系的本质是不动产相邻当事，相邻关系的本质是不动产相邻当事人在法律设定的必要范围内相互予以容忍人在法律设定的必要范围内相互予以容忍 其二，甲在邻居院子里堆放钢材的行为，则超出了相其二，甲在邻居院子里堆放钢材的行为，则超出了相邻关系中应该容忍的范畴，对于甲而言，属于为使用自己邻关系中应该容忍的范畴，对于甲而言，属于为使用自己土地的便利而使用他人土地，所以属于地役权，而地役权土地的便利而使用他人土地，所以属于地役权，而地役权是约定权利，需取得邻居同意所以是约定权利，需取得邻居同意所以乙有权不同意乙有权不同意。

案例二：案例二： 张三为了能在自己房中欣赏远处张三为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的李四签订书面合同：风景，便与相邻的李四签订书面合同：李四不在自己的土地上建造高层建筑，李四不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，张三一次性支付给李四作为补偿，张三一次性支付给李四4万万元两年后，李四将该土地使用权转元两年后，李四将该土地使用权转让给王五王五决定建造高层建筑，让给王五王五决定建造高层建筑，张三提出异议，双方因此发生纠纷张三提出异议，双方因此发生纠纷请问：王五是否可以建造高层建筑？请问：王五是否可以建造高层建筑？评析：评析： 案例二中，张三与李四通过合同设立一消极地役权，即限制案例二中，张三与李四通过合同设立一消极地役权，即限制李四不得在自己的土地上建造高层建筑，以满足地役权人张三欣李四不得在自己的土地上建造高层建筑，以满足地役权人张三欣赏远处风景的需要，提高其使用不动产的效益赏远处风景的需要，提高其使用不动产的效益 根据根据《《物权法物权法》》第一百五十七条之规定，张三的地役权于两第一百五十七条之规定，张三的地役权于两人签订书面合同之时起生效。

人签订书面合同之时起生效 但是两人并未向登记机关申请地役权登记，故无法使得两人但是两人并未向登记机关申请地役权登记，故无法使得两人之间的地役权设立达至公示公信的效果之间的地役权设立达至公示公信的效果 根据根据《《物权法物权法》》第一百五十八条之规定，张三不能以两人之第一百五十八条之规定，张三不能以两人之间的消极地役权合同对抗善意第三人王五间的消极地役权合同对抗善意第三人王五 因此，王五当然可以建高层建筑因此，王五当然可以建高层建筑 至于本案中张三由于支付李四至于本案中张三由于支付李四4万元而未能实现阻止在李四万元而未能实现阻止在李四土地上建造高层建筑的损失，可以要求李四承担违约责任土地上建造高层建筑的损失，可以要求李四承担违约责任 因此，因此，张三要对自己的眺望权高枕无忧，最佳办法就是跟李张三要对自己的眺望权高枕无忧，最佳办法就是跟李四到登记机关办理地役权登记，这样不管该土地使用权转移到何四到登记机关办理地役权登记，这样不管该土地使用权转移到何人手上，都能对其对抗，限制其建造高层建筑人手上，都能对其对抗，限制其建造高层建筑。

地役权与相邻权的区别地役权与相邻权的区别 1、二者产生的原因不同二者产生的原因不同相邻权是法定权利，地役权是约定权利相邻权是法定权利，地役权是约定权利 2、二者存续期间及是否有偿不同二者存续期间及是否有偿不同相邻权存续期间是法定的，而地相邻权存续期间是法定的，而地役权存续期间可由当事人约定相邻权取得和行使具有无偿性，而地役权存续期间可由当事人约定相邻权取得和行使具有无偿性，而地役权的取得既可有偿，也可无偿，但通常是有偿的役权的取得既可有偿，也可无偿，但通常是有偿的 3、两者性质不同两者性质不同相邻权不是一项独立的民事权利，属于不动产的相邻权不是一项独立的民事权利，属于不动产的所有权或使用权本身的扩张与限制，而地役权是独立于不动产所有权所有权或使用权本身的扩张与限制，而地役权是独立于不动产所有权或使用权之外的一种民事权利，为一项独立的用益物权或使用权之外的一种民事权利，为一项独立的用益物权 4、作为法律的直接规定，对抗效力不同作为法律的直接规定，对抗效力不同相邻权成立及对抗第三人，相邻权成立及对抗第三人，均无需单独登记即可发生，而地役权由其用益物权的性质所决定，其均无需单独登记即可发生，而地役权由其用益物权的性质所决定，其成立及取得对抗善意第三人的效力，应以登记为必要。

成立及取得对抗善意第三人的效力，应以登记为必要 5、调节的范围、作用不同调节的范围、作用不同相邻关系既包括土地相邻关系，也包括相邻关系既包括土地相邻关系，也包括建筑物的相邻关系，地役权所反映的相邻关系只是土地相邻关系；相建筑物的相邻关系，地役权所反映的相邻关系只是土地相邻关系；相邻权作为法定权利，是法律对相邻关系进行最低限度调节的结果，其邻权作为法定权利，是法律对相邻关系进行最低限度调节的结果，其对不动产所有权或使用权的限制与扩展程度较少；地役权作为当事人对不动产所有权或使用权的限制与扩展程度较少；地役权作为当事人双方超越相邻权限度而约定的权利，其对土地所有权或使用权的限制双方超越相邻权限度而约定的权利，其对土地所有权或使用权的限制与扩展程度较大与扩展程度较大目录（一）房屋所有权性质（一）房屋所有权性质 房屋所有权：房屋所有权：是以房屋为客体的所有权，使房屋所有是以房屋为客体的所有权，使房屋所有人在法律规定范围内，对房屋行使的占有、使用、收益、人在法律规定范围内，对房屋行使的占有、使用、收益、处分并排除他人干涉的权利处分并排除他人干涉的权利房屋所有权具有的属性：房屋所有权具有的属性：1 1、是一种最充分的物权；、是一种最充分的物权；2 2、是一种绝对权；、是一种绝对权；3 3、具有排他性；、具有排他性；4 4、使建筑物所有权和土地产权的结合。

使建筑物所有权和土地产权的结合一、房屋所有权的属性一、房屋所有权的属性第三节第三节 房屋产权房屋产权目录（二）房屋所有权取得和丧失（二）房屋所有权取得和丧失1、房屋所有权的取得、房屋所有权的取得 按其取得的途径不同，可以分成原始取得和继受按其取得的途径不同，可以分成原始取得和继受取得两种取得两种2、房屋所有权的丧失、房屋所有权的丧失 房屋所有权客体的消失；房屋所有权客体的消失； 所有权主体的消失；所有权主体的消失； 所有权的转让所有权的转让一、房屋所有权的属性一、房屋所有权的属性第三节第三节 房屋产权房屋产权原始取得：可分为原始取得：可分为新建新建和和没收没收继受取得：可分成继受取得：可分成有偿取得有偿取得和和无偿取得无偿取得（一）房屋所有权分类（一）房屋所有权分类1、全民所有房屋所有权；、全民所有房屋所有权；2、集体所有房屋所有权；、集体所有房屋所有权；3、私有房屋所有权；、私有房屋所有权；4、外产所有权；、外产所有权；5、合资和股份制房屋所有权合资和股份制房屋所有权二、房屋所有权和产权类型二、房屋所有权和产权类型第三节第三节 房屋产权房屋产权（二）房屋产权分类（二）房屋产权分类1、标准价产权；、标准价产权；2、成本价产权；、成本价产权；3、微利房产权；、微利房产权；4、市场价房屋产权。

市场价房屋产权二、房屋所有权和产权类型二、房屋所有权和产权类型第三节第三节 房屋产权房屋产权（一）建筑物区分所有权的概念（一）建筑物区分所有权的概念 对建筑物区分所有权的概念的界定理论界有不同的看对建筑物区分所有权的概念的界定理论界有不同的看法，其中比较有代表性并且为多数学者所接受的是法，其中比较有代表性并且为多数学者所接受的是“二元论二元论说说”和和“三元论说三元论说”三、建筑物区分所有权三、建筑物区分所有权第三节第三节 房屋产权房屋产权二元论二元论说认为，建筑物说认为，建筑物区分所有权是指区分所区分所有权是指区分所有人对建筑物的占有部有人对建筑物的占有部分和共有部分所享有的分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合专有权和共有权的结合三元论三元论说认为，建筑物区分所有说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有有部分和共有部分所享有的专有权与共有权，以及基于建筑物的权与共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称产生的成员权的总称（二）我国的建筑物区分所有权（二）我国的建筑物区分所有权 我国物权法对建筑物区分所有权的界定采用了我国物权法对建筑物区分所有权的界定采用了“三元论说三元论说”。

包括了三个方面的基本内容：包括了三个方面的基本内容：1、对专有部分的所有权、对专有部分的所有权2、对建筑区划内的共有部分享有共有权、对建筑区划内的共有部分享有共有权3、对共有部分享有共同管理的权利、对共有部分享有共同管理的权利三、建筑物区分所有权三、建筑物区分所有权第三节第三节 房屋产权房屋产权目录1、阐述土地所有权的权能构成阐述土地所有权的权能构成2、阐述国家土地所有权的来源、性质和主体阐述国家土地所有权的来源、性质和主体3、阐述我国农村集体土地所有权人包括哪些？、阐述我国农村集体土地所有权人包括哪些？4、阐述土地使用权的特征、阐述土地使用权的特征5、简答我国国有土地使用权的类型简答我国国有土地使用权的类型5、简答土地他项权利主要包括哪些？其中地役权和土地、简答土地他项权利主要包括哪些？其中地役权和土地抵押权的概念是什么？抵押权的概念是什么？6、阐述房屋所有权的性质和房屋所有权取得的途径阐述房屋所有权的性质和房屋所有权取得的途径首页思考与练习题思考与练习题房地产信托房地产信托（（Real Estate Investment TrustReal Estate Investment Trust，简称，简称REITSREITS），有），有两层含义：两层含义：一是一是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。

由于房地产的这种信托方式，营，使投资者获取溢价或管理收益由于房地产的这种信托方式，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益，并且在并且在《《信托法信托法》》目前已颁布实施的条件之下，其必将目前已颁布实施的条件之下，其必将具有很强具有很强的生命力，一经推出，必然会受到各方的欢迎的生命力，一经推出，必然会受到各方的欢迎二是二是房地产资金信托，即委托人基于对信托投资公司的信任，将房地产资金信托，即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为投向房地产业并进行管理和处分的行为这也是我国目前大量采这也是我国目前大量采用的房地产融资方式用的房地产融资方式 土地信托土地信托是土地所有权人（委托人）为有效利用土地，是土地所有权人（委托人）为有效利用土地，提高不动产的开发与经营效率，而将土地信托予受托人，提高不动产的开发与经营效率，而将土地信托予受托人，由受托人利用其专业规划与管理，将开发经营的利润做由受托人利用其专业规划与管理，将开发经营的利润做为信托受益分配金交付给受益人。

大部份的土地信托年为信托受益分配金交付给受益人大部份的土地信托年限多在限多在3030～～5050年 返回。