策风堂-2011房地产策划师学习与分享资料.ppt

机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,房地产营销策划之我见以下部分纯属班门弄斧，共同学习吧第一部分,房地产营销&策划1、什么是地产营销？ 2、什么是地产策划？3、两者是什么关系？,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,房地产是商品吗？ 是地产营销就是把房子这个商品推荐给需要它的人地产策划就是把推荐的方法推荐给卖房子的人地产策划的宗旨：一切都是为了营销！,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,地产策划,地产营销,代表人物：诸葛亮……,代表人物：吕布陆战最厉害周瑜水战最厉害关羽名气最大（武圣）黄忠箭法最高 赵云有勇有谋 马超的骑兵最厉害……,房地产营销策划流程图,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,项目整盘运营（产品研发阶段；营销战略阶段；推广执行阶段）1、产品研发阶段（①前期市场调研板块；②产品建议板块；③产品建议完成板块）：①前期市场调研：诊断新项目所在区域进行宏观经济和区域市场扫描，为产品建议做好铺垫工作②产品建议板块：立足项目自身地块特征结合市场调研最终为项目量身打造出独特的产品建议③产品建议完成板块：在已有产品建议方案基础上协调开发商、配合建筑、景观设计院最终完成 产品建议的成型工作。

2、营销战略阶段：（④项目开发战略板块；⑤项目营销战略板块）④项目开发战略板块：制定项目整盘开发战略，指导项目有序有节奏开发，符合开发商既定的开发周期要求⑤项目营销战略板块：制定项目整盘营销战略，指导项目有节奏、顺利的推进营销，满足开发商不同阶段的资金回笼问题3、推广执行阶段：（⑥形象导入期板块；⑦项目蓄客期板块；⑧开盘销售期板块；⑨项目强销期板块；⑩尾盘销售期板块⑥形象导入期板块：为项目销售做市场铺垫，建立形象力，在项目入市前抢占市场先机，锁定笼络目标客群⑦项目蓄客期板块：在形象导入期的基础上进一步扩大锁定目标客群范围，并进行目标客户群诚意度筛选，最终服务于项目集中开盘营销⑧开盘销售期板块：在项目成功蓄客的基础上，采用最优效的开盘方式，达到成功解筹⑨项目强销期板块：借助项目成功开盘之势，加强推进项目营销走向营销高点，快速实现项目顺势强销目的⑩尾盘销售期板块：处理项目尾房销售疑难问题，最终实现整盘销尽目标机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,一个好的策划人员应具备什么样的素质?,1、思维慎密，具有绝对的逻辑思维能力 2、对行业有相当的认识，具备独立的判断与分析能力3、具有良好洞察能力，对市场，新产品有很好的嗅觉,擅长挖掘潜在的东西。

4、不仅能看到眼前，更能看得长远，看好两步棋想好第三步如何走是最低要求，运筹帷幄之中，决胜于激烈的产品市场 5、语言文字组织能力6、善于被激发，善于捕捉，其实灵感这东西来源往往也都是这样，具备了前5点你就能很容易的把你某一个灵感系统化，只有将灵感形成可行性方案这才算是前期的成功真正检验你的劳动成果最直接的就是市场效应与经济效应，当然因其它原因造成那就另当别论7、接受新事物，不断学习新知识的能力……,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,营销精英必备的二十三个品质以下部分纯属调侃，雷同就雷同！,要具有高度的自信心,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,要有必胜的信念,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,要善于学习 追求进步,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,要热爱社会劳动,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,要具备超强的技能,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,要具有高度的胆识和智慧,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,要时刻保持旺盛的斗志,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,面对任务无所畏惧,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,要处变不惊，遇事从容,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,要勤于思考和总结,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,敢于挑战更高的目标,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,要注重提高工作效率,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,要时刻向高手学习,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,要学会分享一切快乐,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,要保持乐观的心态,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,要稳重，遇事不能急躁,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,要学会避让，具备谦和态度,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,要遵守游戏规则，不要轻易出轨,坚决不允许洗黑钱,要注意保护自己,要注意自身形象,偶尔放纵一下自我,要注意锻炼身体,在房地产市场越来越成熟的今天，人们对居住的要求再也不是单纯的条件改善，而是着重于住宅的使用功能及价值功能和其它综合功能，使楼盘的品位大大提高。

本文试图从学术和市场两个角度出发，阐述策划定位与建筑风格的关系，探讨中国住宅楼盘中主流风格的运用及其操作要点，住宅建筑风格未来的发展趋势 关键词：建筑风格 项目价值 中式风格 异域风情 现代风格 未来趋势,摘要,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,研究重点：建筑风格对房地产住宅开发的意义； 建筑风格在住宅开发中起到的作用； 建筑风格在住宅开发中运用的方式； 建筑风格在住宅开发中运用的基本规则和方法 研究思路：学术+市场,研究重点和思路,,学术方面：建筑风格特征、精神特质等；市场方面：市场案例、运用方式、市场接受度等等机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,提 纲,,建筑风格定位与项目价值关系,1,,2,中国房地产市场上主流建筑风格剖析,,3,现状总结与发展趋势,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,Part1 建筑风格释义,建筑风格对项目的意义和影响建筑风格与开发价值的关系建筑风格释义与体现建筑风格分类简述,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,整个城市而言，是可以渲染整个城市风格的风景元素。

人们对居所的基本要求满足以后，对于产品品质有了更深层次的要求在客户采访中，绝大多数客户表示建筑风格是他们购房时重要的考虑因素之一机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,从建筑本身来说，是通过建筑风格来取得两种效果：一是美观，二是识别； 从市场角度来讲，良好的建筑风格对楼盘促销是有积极意义的，也是楼盘推广的卖点之一； 对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同不同建筑风格影响消费者的选择，深圳市场上的典型案例如阳光棕榈园和鼎泰丰华了意义在于——,一、建筑风格对项目价值的意义和影响,影响在于——,建筑外立面效果视觉的美观性可以提升项目的档次和知名度； 外立面的建筑材料的选择，包括材料的耐损能力、光洁度、坚实度、保温隔热性能等等，对项目的保值有很大的帮助，客户得到了实惠，楼盘价值也得到了提升机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,相同质量下的价格竞争和相同价格下的质量竞争，都已经证明难以激发新的市场需求所以必须通过产品来引导消费，通过新的产品来激发新的消费需求未来的住宅小区建筑必定是功能与形式并重，形式的地位逐步提高 人们居住需求的不断提高，房地产市场的激烈竞争都使得开发商在建筑立面、色彩和建筑装饰上下功夫。

不同客户（如：生活经历、受教育水平、职业等）对建筑风格的喜好不同，也决定了开发商给市场推出什么样的产品关系在于——,二、建筑风格与开发价值的关系,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,三、建筑风格释义与体现,是一个建筑物的个性或独特表征；是建筑的一种方式、类型或方法；是一代人文思想的重要组成部分，深刻地体现出人类的价值观和美学观；是一种个性和建筑特征；是建筑艺术和审美价值的直接体现形式建筑风格是——,体现在——,立面、景观和细部处理、材质、色彩、空间组合、外部环境而建筑的外立面又是建筑风格的最直接的体现和表现形式，目前多数项目在宣传时提出各种建筑风格，例如北欧风格、西班牙风格等，主要反映在建筑的立面上机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,按照历史发展流派分,按建筑方式分,按地区分,四、建筑风格分类简述,中国风格日本风格新加坡风格英国风格法国风格美国风格……,欧洲风格北美风格地中海式风格澳洲风格非洲风格拉丁美洲风格……,古希腊建筑风格 古罗马建筑风格欧洲中世纪建筑风格 文艺复兴建筑风格新古典主义建筑风格 现代评论风格 后现代主义风格……,哥特式建筑风格 巴洛克建筑风格洛可可建筑风格 木条式建筑风格 园林风格 概念式风格……,,,按国家民族分,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,,可见，不同时期、不同地区、不同地理环境下都曾产生过不同的建筑文化。

那么如何运用他们提升楼盘品质，打造特色楼盘呢？我们来看看市场上的运用情况从我国房地产市场的表现来看，建筑风格从大的方面讲，可以分为三类： 中式风格、异域风情和现代风格机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,,Part2 中国房地产市场上主流建筑风格剖析,中式风格住宅的新演绎异域风情的中国化移植现代风格的广泛运用和发展,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,,,中式风格住宅的新演绎,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,传统中式风格建筑特征,江南民居,中式住宅的建筑风格很难一概而论，中国幅员辽阔，地域、气候差异很大，因此住宅的制式、风格也是千差万别中国传统住宅建筑大部分都是内院式住宅，但各地区均有不同 以四合院为例，南北方有十分明显的差异：院子：南方四合院由房屋围合成院，院子较小，称为天井；北方四合院院落宽绰舒朗，四面房屋各自独立色彩：南方民居雕刻装饰繁多却极少彩绘，墙用白瓦青灰，木料则为棕黑色，或棕红色等与北方的绚丽色彩相比十分淡雅性格特征：总的来说北方建筑大气浑厚，南方建筑雅致精巧北方四合院,福建土楼,窑洞,岭南民居,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,现代中式风格项目的操作要点,首先，从空间角度来看，借鉴中国古典园林是经常使用的手法。

其次，在结构元素上，飞檐、黛瓦、漏窗、门洞乃至梁柱体系等代表传统中式风格的元素改头换面后重被运用到现代中式建筑设计中 另外，随着新材料、新技术的发明和发展，很多材料被拿来替代传统的竹木、砖石，可以说这又是现代中式的又一种表现特征 比如玻璃、混凝土、钢材等中式建筑倡导传统文化在现代社会的和谐回归这些建筑以低密度、高舒适度为特点，以围合式、前庭后院、高阔大门为基本特征，以传统的中式建筑元素为装饰和点缀，传承着“天地人合一”的中国传统人居文化精髓操作要点——,机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料,中式风格项目的表达方式与制约因素,一种是折衷式的，保留了古典式的建筑构件作为装饰物来体现中式风格，结合现代人居心理和生活习惯加以创造和发展 还有一种可以称为“新中式主义”新中式风格主要包括两方面的基本内容，一是中国传统风格文化意义在当前时代背景下的演绎；一是对中国当代文化充分理解基础上的当代设计表达方式——,制约因素——,传统的中国居住建筑，无论是南方的，还是北方的，与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式有比较大的矛盾 传统中式住宅结构形式是以木结构为主，在建筑材料和施工工艺上都有先天不足。

另外，北方的四合院需要相当的占地面积，南方的天井围合院落在采光、通风等方面也无法满足现代生活要求因此，对中式传统居住建筑，既不能照搬，也不容易借鉴 回到政策和规划管理上，现在的土地政策日渐从紧，地价与日俱增，低容积率很难保证经济效益；而另一方面，国家从严控制别墅和联排住宅的开发，而小体量、低密度项目最适合中式住宅的开发。