2010重庆茶园取地可行性研究报告84p.pdf

XX 茶园项目取地研究 09/11 第 1 页 /总 84 页 目目 录录 第一部分 项目属性分析 .............................................................................................................................. 3 一、重庆房地产市场走势研究 ................................................................................................................ 3 二、2009 年秋交会总结 ........................................................................................................................ 18 三、区域未来发展潜力预判 .................................................................................................................. 34 四、住宅项目价值界定 .......................................................................................................................... 47 第二部分 竞争市场研究 ............................................................................................................................ 49 一、竞争区域界定................................................................................................................................... 49 二、竞争区域市场研究 .......................................................................................................................... 49 （一）渝南大道沿线板块和新南湖板块 ......................................................................................... 49 （二）弹子石板块 .............................................................................................................................. 52 （三）巴南高性价比项目 .................................................................................................................. 55 （四）茶园板块................................................................................................................................... 58 （五）竞争市场总结 .......................................................................................................................... 67 第三部分 项目战略定位方向 ................................................................................................................ 69 一、项目发展战略思路框架 .................................................................................................................. 69 二、项目发展战略................................................................................................................................... 69 三、项目定位 ........................................................................................................................................... 74 附件：两个备选方案 .............................................................................................................................. 75 附一：发展方向................................................................................................................................... 75 附二：项目定位................................................................................................................................... 76 第四部分 经济测算................................................................................................................................... 79 一、经济测算说明................................................................................................................................... 79 二、经济测算结果................................................................................................................................... 80 XX 茶园项目取地研究 09/11 第 2 页 /总 84 页 （一）测算结果................................................................................................................................... 80 1、基本指标......................................................................................................................................... 80 2、销售收入......................................................................................................................................... 80 3、建造成本（不包括土地成本及相关税费） .............................................................................. 81 4、其他市政道路、绿化和学校建设费用....................................................................................... 82 5、可能返还费用（配套费的 45%） .............................................................................................. 83 6、测算结果(假设楼面地价为 1200 元/平方米)........................................................................... 83 （二）楼面地价对利润的敏感分析 ................................................................................................. 83 XX 茶园项目取地研究 09/11 第 3 页 /总 84 页 第一部分第一部分 项目属性分析项目属性分析 一、重庆房地产市场走势研究一、重庆房地产市场走势研究 （一）房地产宏观市场研究（一）房地产宏观市场研究 1 1、房地产投资现状及走势、房地产投资现状及走势 图：近年重庆市房地产投资走势示意图 （单位：亿元） 数据来源：重庆市统计局、统计年鉴 数据显示，2008 年重庆市房地产投资达到 991 亿元，同比增长 16.6%，与 2007 年相比，增速同比有一定下滑，下降幅度约为 18 个百分点。

从以往的数据来看，2007 年重庆市的房地产投资是最为火爆的一年，在新特区的效应推动下，一举达到 34.98%的历史最高增幅但 2008 年，由于受国际经济走势和房地产市场发展不确定等因素影响，部分房地产投资者放缓投资进度或保持观望，导致房地产开发投资同比增速仅为16.6%，创下了近几年的新低 2009 年 1-9 月，全市房地产开发累计完成投资 764.99 亿元，占去年全年近 80%，预期今年年增长率超过 20%，因此，特别是在下一阶段国家政策效应减弱后，房地产开发投资运行状态将房地产开发投资运行状态将会成为影响投资增长的关键因素会成为影响投资增长的关键因素 XX 茶园项目取地研究 09/11 第 4 页 /总 84 页 2 2、房地产开发现状及走势、房地产开发现状及走势 2.12.1、、施工面积施工面积 图：近年重庆市商品房施工面积走势示意图 （单位：万㎡） 数据来源：重庆市统计局、统计年鉴 2009 年 1-9 月， 全市商品房施工面积为 11083.4 万平方米， 其中， 商品住宅。