不动产纠纷案件中对表见代理制度的适用.pdf

审理不动产纠纷案件中对表见代理制度的适用发布日期 :2010-09- 16 08:47:15----从原告何苗福诉被告朱彩娥房屋买卖合同纠纷一案说起【裁判要旨】 在不动产交易中， 由亲属代为处理房屋买卖事项和办理手续的现象并不少见，由此引起的因为代理权限约定不明或越权代理而导致房屋买卖合同效力的争议也时常发生 在司法实践中， 以保护善意交易相对人的信赖利益为精神内核，引入了表见代理制度， 从而保护善意第三人的利益， 维护不动产交易安全表见代理制度同样也适用于不动产交易，只要符合法定构成要件， 被代理人就不能以代理人越权代理为由主张合同无效案号】一审法院：（2008）奉民一初第 2275号【案情】原告：何苗福被告：朱彩娥原、被告系同村村民 2007年3月12日，被告朱彩娥将自己所有的位于奉化市江口街道南渡村广济桥西的二间楼房立分书分赠给两个儿子何贵义、何忠义所有其中何忠义分得西首一间同年10月，何忠义病危，为筹钱治病，何忠义欲出卖其分到的一间楼房， 遂委托何财刚 （系被告朱彩娥的女婿） 处理房屋买卖事项不久何财刚联系到一个外地买房人，出价46000元但是由于房子仍未办理房屋过户手续，土地证还在被告朱彩娥处，何忠义便驱车到被告朱彩娥的住处，商议卖房筹钱为何忠义治病事宜。

被告为给儿子何忠义筹款治病，同意由何财刚代理办理该次房屋买卖手续， 遂将自己的印章、 身份证以及土地使用证交于何财刚但后来该外地买房人反悔，放弃买房意愿，此次买房交易中止为快速筹钱为何忠义治病， 同月12日，何财刚又擅自对同村村民原告何苗福邀约，议价 38000元由南渡村会计何传楚执笔代书，签订房屋买卖契约一份，当日原告何苗福即付定金10000元，此后原告又交付何财刚剩余的买房款28000元在原告交付所有房款后，被告称对该次房屋买卖并不知情，违背了其意愿，房屋买卖合同无效， 从而拒绝交付房屋 遂原告向法院起诉， 要求确认该合同有效并要求被告履行合同审判】奉化市人民法院经审理后认为， 要认定原被告双方签订的房屋买卖契约是否有效，关键在于代理人何财刚其代理行为是否产生效力在此问题上， 被告朱彩娥表示她仅委托何财刚办理第一次买房交易，而对第二次即与原告何苗福的买房交易既不知情也未经得她的授权， 故认为本案系一起越权代理而导致的不动产买卖纠纷针对本案事实，本院认为何财刚在未取得被告朱彩娥委托即与原告何苗福签订房屋买卖契约， 其行为属超出代理权限的擅自处分行为但是是否越权代理必然导致代理行为无效，答案是否定的。

合同法第49条中规定， “ 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效” 在本案中，被告儿子何忠义病重之际，被告为给儿子筹钱治病， 同意出卖已赠与儿子的房屋， 遂将名章、 身份证、土地使用证等证件交与何财刚， 授权何财刚商洽第一次卖房事项在第一次交易不成后，何财刚遂找到第二个购房人何苗福，但是第二次交易在被告不知情的情况下进行但对于交易相对人何苗福而言，完全有理由相信何财刚具有代理权因为在本案中原告、 被告为同村人， 何财刚为被告朱彩娥的女婿，在签订房屋买卖合同中使用被告印章，原告签订合同后当即又收到该房屋的分书和土地使用权证，上述事实使原告有理由相信何财刚是受被告朱彩娥委托出卖房屋，有理由相信与被告签订的房屋买卖合同真实可信故何财刚出卖房屋行为构成表见代理，该代理行为有效， 继而双方签订的房屋买卖合同也应认定为有效据此，依照《中华人民共和国合同法》 第九条、第四十九条、 第一百三十条的规定， 判决原告何苗福与被告朱彩娥签订的位于奉化市江口街道南渡村广济桥西一间楼房买卖合同有效；被告朱彩娥应在本判决生效后一月内交付原告该间楼房并协助原告办理房屋登记过户手续。

评析】本案是一起适用表见代理制度的不动产买卖合同纠纷案件案件主要的争议焦点就在于这里的代理行为效力问题以及是否构成表见代理在这一问题上， 主要存在三种观点 第一种，认为何财刚的代理行为是无权代理，其与原告何苗福签订的房屋契约并不在被代理人朱彩娥的授权范围之内只要被代理人不进行追认，该代理行为就应当不发生任何效力，房屋买卖合同也归于无效[1]第二种，认为何财刚是有权代理， 因为其被代理人是何忠义而非朱彩娥，因为卖房的意愿是由何忠义提出，因为何忠义卧病在床， 便授权何财刚替他办理房屋买卖的事项，所以何财刚代理的范围是整个房屋买卖事项，并不受次数限制 第三种，认为何财刚的代理行为属于表见代理在表见代理情形中， 行为人的行为完全符合狭义无权代理的一切表面特征，唯第三人有理由相信行为人有代理权[2]由此，何财刚的代理行为符合无权代理的表面特征，另外作为第三人的何苗福也完全有理由相信何财刚是有代理权的，故应当适用表见代理笔者同意第三种观点所谓表见代理是指行为人没有代理权，但交易相对人有理由相信行为人有代理权的无权代理行为表见代理的法律后果是代理行为有效，拘束于被代理人和相对人同时，相对人也可以行使撤销权，使代理行为归于无效。

被代理人对于其损失可向代理人要求赔偿[3]我国《合同法》第49条明确承认了表见代理制度： “行为人没有代理权， 超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效认定表见代理应当从其构成要件出发：（1）行为人无代理权却以本人名义为民事行为，这是成立表见代理的首要条件 这里的无代理权包括自始无代理权、 超越代理权和代理权终止等几种情形在本案中，笔者认为属于超越代理权的情形，即何财刚与原告何苗福签订的房屋契约并不在被代理人朱彩娥的授权范围之内而对于何财刚受何忠义授权而进行有权代理的观点， 笔者认为并不正确 因为何忠义虽然从其母亲朱彩娥处受赠那间房屋，但是房屋并未办理登记过户手续，即房屋的所有权人仍然属于被告朱彩娥，从而致使何忠义对该房屋是无权处分，使得其授权卖方行为也没有合法的权利依托，也就是说何忠义并没有权利处分该房屋；（2）客观上有足以使相对人相信行为人有代理权的表征，这是成立表见代理的核心要件 通常情况下， 无权代理人都持有被代理人发出的证明文件，或者有被代理人向相对人所作的授予其代理权的通知或广告，无权代理人与被代理人之间的亲属关系或劳动雇佣关系也常构成认定表见代理的客观依据。

尽管行为人没有被实际授权， 一个以正常人的正常思维， 根据前述表象有正当理由相信或能推断出行为人有代理权 在本案中， 基于何财刚和被告朱彩娥的亲属关系，加上何财刚手持被告的印章、 身份证和土地使用证， 何苗福完全有理由相信何财刚有代理权；（3）须相对人主观上为善意，无过失的即第三人无从知道无权代理人不拥有代理权， 而且这种不知情并非由第三人的疏于注意所致，这是成立表见代理的主观要件如行为人与相对人间的交易是否为有偿交易，交易价格是否合理；行为人处分不动产时， 不动产由谁居住、 行为人是否负责交付等， 从以上几个方面认定相对人的心理活动，判断其是否为善意本案中，当事人都是同村村民，对双方情况比较了解， 何财刚找到原告何苗福希望其购买房屋，原告也为解决住房问题，考虑之后同意购买该房屋， 而且房屋议价也在合理范围，即可从主观上排除其恶意、过失的可能性综上，表见代理在本案中得以适用，接下来就是表见代理的法律效力问题表见代理成立后，本人就应受到无权代理人与相对人所实施的民事法律行为所产生的法律效力的拘束 当相对人主张代理行为的效力时，表见代理发生与正常的代理相同而且对等的法律效力，即代理人代理行为所设定的权利义务由本人承受，并在双方之间产生一种民事法律关系，其所产生的法律责任也一并由本人来负担。

代理人因过失致相对人以损害的，相对人有权请求本人予以赔偿因此，原告何苗福房屋买卖合同有效的主张应当予以支持，该合同约束原告何苗福和被告朱彩娥表见代理制度在司法实践中的运用十分广泛，也是比较自由灵活的然而在不动产纠纷领域， 由于不动产的特殊属性， 表见代理制度在其中的运用受到一定的限制： （1） 涉及土地所有权与违章建筑的不动产纠纷，不适用表见代理制度依据我国《宪法》和《中华人民共和国物权法》 、 《城市房地产管理法》 有关规定，土地所有权归国家所有、 违章建筑不能成为不动产交易的标的物，故物权法已明确规定土地所有权和违章建筑不适用善意取得制度同样也不存在表见代理制度适用问题这与表见代理的构成要件也不冲突，表见代理的构成要件之一即行为人与相对人所订立的合同， 本身并不具有无效和可撤销的情形； （2）夫妻间一方擅自处分财产行为不适用表见代理制度对夫或妻一方对夫妻共同拥有的不动产擅自处分而引起的纠纷案件，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释 (一)》第十七条第（二）项规定：“ 夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商，取得一致意见他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人 ” ，法院可做出裁决，不支持夫妻一方关于转让行为无效的请求。

因该条款表述与表见代理的规定很相似，故有的办案人在裁决时直接适用表见代理的条款， 这是不妥的 因为夫妻双方对共有房产均享有处分权，故双方间关系不符合委托代理的构成要件，一方擅自处分行为也不是无权代理，不能适用表见代理的规定笔者认为， 《婚姻法》解释（一）的规定反倒与无权处分、善意取得更贴近一些，因为《婚姻法》解释（一）已规定，“ 夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商， 取得一致意见 ” ，那么夫妻一方擅自处分财产，则可视为无权处分的行为表见代理制度建立的初衷是为了保护相对人的利益和交易的安全，从某种程度上讲，是牺牲了被代理人的利益，保护善意交易第三人的利益[4]本案非常灵活和有效地运用了表见代理制度解决了当事人的争议，公正地解决了其中的利益纠纷，发挥了它在平衡不动产所有权动态安全和保护所有权静态安全之间的利益冲突起的重要作用，是表见代理制度在不动产纠纷领域的运用与体现[1]王利明著：《民法》，中国人民大学出版社2005年第一版，第 127页[2]陈小君著：《合同法》，高等教育出版社2003年第一版，第 101页[3]许炜：“表见代理还是无权处分”，载 “ 表见代理 —— 吞噬企业资产的黑洞” ， 《中国资产新闻》1997年12月10日。