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淄博房地产人口因素经济因素政治法律因素自然因素社会文化因素技术革因素第六组制作人gh1人口因素根据美国调查数据,25-35岁是美国人成家和购买第一套房子以及申请贷款的集中时间,我们将此作为美国、英国和日本的房地产购买力人口,而在中国则是30-39岁,这可能与中国国民偏好先储蓄后积累有关国际数据显示房地产购买力人口的大幅增加带来房地产市场的繁荣,推高房价根据联合国和美国劳工部预测数据,中国30-39岁的人口增速在2010-2015年间处于增速的低谷,而在2020年左右30-39岁人口增速的高点再次出现,从该意义上讲,房地产的下一个增长的高峰期在2020年左右l除了存量人口的结构对房地产影响较大外,人口的迁移、流动及社会家庭数量的变化,也会对房地产市场产生影响首先,国际人口的迁移影响房地产市场美国在90年代初出现的移民潮推动房地产市场的繁荣,带动房价的上涨其次,人口内部的流动,提升房地产的住房需求突出表现为农村人口向城市的转移,城镇化率的提高美国和日本的情况表明,随着城镇人口的增加,新建住宅销售及房屋新开工面积都会相应提高最后,存量人口间的组合,表现为家庭数的变化,对房地产市场的影响也会产生影响。

住房占有率提升及居住条件的改善,将增加住房需求自90年代以来,美国房地产繁荣的主要动力,来自住宅占有率的提升在上期周报中我们估计未来10年城镇有户籍无房户、城镇无户籍常住户以及每年新增城镇人口的住房需求每年约为10.75亿平方米,这些人群住房自有率的提升意味着巨大的住房需求需要被满足另外的需求将来自居住条件的改善,98年房改遗留下来的房改私房,和房改公房,房龄偏长,户型偏小、建筑质量低下,改善性需求空间大人口数据与房地产业发展供给和需求是影响房地产发展的重要杠杆在房地产市场中，供给受土地、投资、信贷、政策以及建筑周期等因素的影响供给在短期之内是固定的，不可能对房地产市场变化迅速做出反应但是在较长的时期之内，供给还是会对房地产市场起着重要作用的而房地产的需求则受三个主要因素即人口、有效收入和生活方式或偏好的影响房地产需求无论是在短期之内、还是在长期之内都对房地产市场起重要作用我国现在对房地产的研究是对供给方面的研究较多，好像需求是充足的其实，现在的房地产需求旺盛是现代化及城市化引起的，这会在较长时间里保持强劲的势头同时还有投资者赚钱的需求而人口因素引起的需求今后会加大，老年人口的生活质量、健康长寿的安居养老需求在短期或长期内都对房地产业有很大影响。

人口与房子.1人口数量房地产价格与人口数量的关系非常密切当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落 .2人口素质人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落 .3家庭人口规模这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格 政治法律因素1政治安定状况政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等一般来说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落2社会治安状况社会治安状况是指偷窃、抢劫、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。

房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成房地产价格低落3土地政策土地政策对房地产市场有着调节作用.不过房价过高不能只怪地价过高,其实地价高是因为当地的房价太高,不知道这样说对不对.要是一块地有偏远的山区肯定没有多少钱,而在中心地带就会很贵,那是因为中心地带的商贸、房价等都与偏远地带有着很大的优势自然因素首先，在人心中建立内在的和谐在建立人与自然的和谐关系中，尊重自然；将自己看成自然的一部分而不是主宰，收起征服自然的野心，树立天人合一的观念；以自然界为朋为友，在自然生态所能允许的范围内开 展我们的房地产开发 建设，开展我们人类与自然生态的物质和能量转换，在开发过 程中，创造条件回复自然生态的系统平衡 其次，在建立个体与社会和谐关系中，将经济 效益与社会效益结合起来考虑通过房地产品牌社区的策划与设计 ，将社区内个 体的行为自觉地约束在社会规范中，遵守法律和法规，同时通过自己的努力创造条件使社会规范和法律做符合人的内在目的和自然界内在目的调整调节个人与他人和公众的关系，尊重他人的利益和愿望，使自己需要的满足至少不妨碍他人，不对公众造成不良影响，然后在专业工作中实现自己对公众和社会的价值，当然也要实现自己对自然生态的价值贡献 。

绿色家园”开发者和居民，都要努力使自己成为一个合格的专业人士，这需要树立现代专业精神，不因自己的工作马虎而使公众、社会和自然受到损害 再次，绿色家园的合格居民，应保持自身各种价值的相对和谐，不因生理需要而废弃精神理想，不因现实的挫折而放弃未来，不因迁就现实而抛弃理想，不因一时冲动而粗野无礼，培养自身文明细胞而不断抛弃愚昧野蛮的恶习 理想绿色家园的塑造与策划决不仅仅是建筑师、开发商所能单独完成的她是由设计师 、开发商、物业管理者、社区全体居民共同参与、共同设计、塑造的天地人合一工程 人类将真 正回归自然生态的怀抱，“绿色家园”将成为养育生命万物良性循环的乐园在其中，人类得以健康发展，真善美得以高扬，人性得到最深层的人文关怀 这就是生态的、高度发达的、高度文明的绿色家园，人类理想家园的回归：蓝天、白云、绿树、繁花、莺歌、燕舞、繁荣、富蔗、高度和谐，天地人合一 文化定位房地产文化定位（上） 梳理我国房地产业的竞争史，我们不难发现房地产竞争焦点的演变历程，80年代是地段、质量和价格的竞争，90年代是环境、服务和品牌的竞争，21世纪的竞争焦点已经转移到房地产文化上来了 今天房地产的竞争,地段、资金、信息技术、新型建材和规模经济性等都将不再是突出的优势，而产品价格、环境、销售渠道等操作层面上的竞争优势，也由于企业相互间的模仿和借鉴，使得借此建立起来的优势也越来越短暂。

房地产企业之间的竞争也深入到文化竞争，开发商一旦能成功地将楼盘赋予独特的文化内涵，则该项目将会具有长期的不可替代的竞争优势 文化因素在顾客购房决策中越来越受到重视,在综合因素的多项指标中,文化因素的权重正越来越突出随着人类物质文明的不断发展，人们从基本生理生活需求逐渐延伸为对文化艺术精神享受的追求现代人买房，不仅仅追求居住物质环境，更追求居住文化氛围，追求生活的品位和内涵；现代人买房，是购买一种生活方式，更是购买一种人居文化 文 化 文化，基本上是由人们对世界的认知和反映这些认知的人类活动和人造物品所组成文化，从广义来说，是指人类社会历史实践过程中所创造的物质财富和精神财富的总和；从狭义来说，是指社会的意识形态，以及与之相适应的制度和组织机构；也泛指一般的知识文化是一种历史现象，每一个社会形态、历史时段都有与之相适应的文化，并随着社会的发展而发展，同时也遵循着人类文明进步规律而不断地发展变迁文化具有二元性：普遍性和独特性就整个中国文化而言，从其构成看具有独特性，文化也就表现为民族的、区域的、城市的、集团的、社区的、组织的等等多种不同形态，不同风格；从其整体上看具有普遍性，任何一个民族、社区或区域，都有一种主流文化或者核心文化，称之谓主流文化，其它的文化类型则称之谓亚文化。

主流文化作为价值观念、审美情趣、宗教信仰、消费习惯、生活方式、道德规范以及具有历史传承性的人类行为模式的综合体，影响着每一个生活在该文化环境中的人的思维模式和行为特征 亚文化就是由于社会中某些群体的社会地位不同、谋生手段不同、志趣差异、利益不同；形成了区别于整体文化的价值观、思维方式、生活情趣等文化观念亚文化具有多样性和复杂性，有不同的阶层、年龄、职业、地域和兴趣等构成的亚文化亚文化通过它的特色、同一性、排他性等要求来影响群体的认知和行为，这些要求越强烈，亚文化的潜在影响力越大 房地产文化 房地产文化的概述房地产”，又称不动产，广义的房地产是指土地和在土地表面、地下和与之相连的所有有形物质，如房屋建筑物及附属设备、树木、地下矿藏等；狭义的房地产只包括土地及固着于土地上的房屋及建筑物由于各国的法律制度不同，对房地产所包括的范围，尤其是地产的范围规定差别很大根据我国的有关规定，我国的房地产基本上是指土地和土地上的房屋及建筑物关于“文化”，现代汉语是这样解释的：人类在社会历史发展过程中所创造的物质财富和精神财富的总和，特指精神财富，如文学、艺术、教育、科学等文化是个社会范畴的概念一个企业，无论是大还是小，无论从事什么行业，都必然具有其社会属性。

又由于企业必然是通过人来治理的，因此人就把文化理念贯穿于企业管理之中因此，一个企业要存在和发展，必然需要有与之匹配的企业文化良好的企业文化是企业生存和发展的源动力，是区别于竞争对手最根本的标志企业文化是20世纪80年代初在美国兴起的一种管理现象它是企业组织在其运作和发展过程中形成的组织成员所共同信仰的经验、思想、作风、管理哲学、价值标准、行为规范、规章制度、传统风俗和企业形象、标志等的综合同时要强调的是，企业文化也是企业全体人员言行的集合著名经济学家吴敬涟说：“先进的企业文化是企业的灵魂，竞争力的源头，国际交往的基础和桥梁”关于“房地产文化”，目前理论界还没有一个权威的解释，但理论界和企业界在进行不断的研究和探讨比较有代表性的两种观点：一是将文化分为三个层次：一个是民族文化，由国家代表，将其定为宏观文化；一个是产业文化，应该是中观文化；另一个是企业文化，作为微观文化这种观点认为“房地产文化”就是“房地产产业文化”，产业文化是提升产业整体素质和整体形象的一个大范围文化，是研究如何推动产业前进的文化另一种观点认为：房地产文化主要由两种文化构成，一种是“建筑文化”，一种是“企业文化”建筑文化主要是对房地产产品而言，企业文化主要是针对房地产产品的操作者而言。

我们比较倾向于后一种观点本文将从房地产的产品和企业文化的构建和定位两方面探索淄博房地产文化的发展思路房地产文化略谈房地产业流行着“地段，地段，还是地段”这样一句名言，为什么这么强调地段的作用，讲到底是泛文化论中的地理经济学在起作用房地产业所涉及到的学科可谓林林总总，包罗万象，而其间最为重要的是不同的地域、位置，在什么样的时机下开发什么样的产品古人称之为：天时、地利，在当代就叫地理经济学现在北京上海一些大城市已有“楼盘郊区化”的趋势，郊区环境优美，空气新鲜，特别适合人居住，但在一些中等城市，仅交通堵塞便制约了这种趋势的发展所以在近一段时间内，“地段”理念仍有一定的代表性如果在中等以下的城市开发，别忘了再加上“品质”与“价位”再次，创新的意识与理念需要人来完成；所以，房地产业呼唤具有深厚文化积累的开发商我国建筑方面历来是学派林立，风格各异广州有岭南风格，上海有海派，青岛有青天碧海红瓦白墙，安徽南部有徽派民俗村等这种种风格的形成，除了有地理位置的因素外，区域文化在其中也起着非常重要的作用不同的区域文化应该有不同的主题北京的文化主题是历史或传统文化，上海是海派文化，安徽是徽州文化等现代的房地产开发商是在原有文化的基础上继承、发扬与光大，而不是硬性克隆一些舶来品。

目前，我们有些业内人士喜欢打“欧陆风情”的牌子，动不动就搬来洋文化招摇撞骗其实，欧式建筑是建立在欧洲文化之上的中华文明，上下延续五千年，在这个文明的大摇篮里曾经孕育了众多古老灿烂的文化别的不说，就从与人类最为密切。