天津_中信保山西道项目别墅部分物业发展建议课件.ppt

中信保山西道项目物业发展建议——别墅部分报告结构项目价值定位•项目要点回顾•项目定位•项目价值梳理中信气质分析展示打造建议物业发展建议方向•社区入口 •园林风格 小环境打造建议 •道路系统•精装庭院•立面风格•细节处理•小品产品打造建议 •建议依据•户型设计建议•户型创新及卖点建议•附加值•细部处理设备设施建议 • 门窗 • 车库 • 采暖 • 安防 •智能化 •热水及空调系统项目价值定位 Ø 项目要点回顾Ø 项目定位Ø 项目价值梳理项目要点回顾城市边缘、陌生区域、中等体量低密度Ø 优势Ø 劣势项目属性：• 地段优势凸出• 交通距离近• 侯台风景区• 交通较为拥堵；• 周边城市面貌较差；• 不具备强势的自然景观资源；• 虽然有众多老别墅，但品质低劣，缺乏别墅 区感觉看 自身侯台片区西青区南开区距市中心8公里距南开区政府3公里中信品牌在市场上拥有良好口碑，中信地产拥有开发经验品牌优势：项目要点回顾看 市场城市顶级别墅城市高端别墅城市中端别墅城市低端别墅、经济型别墅稀缺好销 低迷畅销畅销产品主要为城市高端别墅和郊区 经济型别墅，城市中端别墅市场有待 发掘，市场萎靡。

项目的价值梯度位于城市中高端别墅 梯队，抢夺中端市场截流城市高端 别墅客户中的下游客户项目要点回顾看 客户2、从置业目的看核心客户：居住重要客户：养老游离客户：投资1、从来源看核心客户：交通辐射的市区第一居所别墅客（南开、河西 ）重要客户：城市其它客户游离客户：本地客户3、从精神属性看核心客户：滋味客户和品味客户重要客户：长相客户游离客户：名字客户4、从家庭结构看核心客户：孩子三代，老 人三代、小太阳家庭重要客户：大家庭游离客户：丁克、青年持家 、老年空巢项目定位让人耳目一新的高品质纯粹别墅社区承担第一居所的功能城市中高端主流别墅尊贵来源于资源的占有方圆之内，身份决定身价项目定位类独栋项目价值梳理出身——地段 在城市居住用地日益稀缺的今天，城市别墅用地已经寸土寸金 别墅的价值在开始就已经被定义，这就是不可改变的地段城市中，外环内，很难再出现第二处血统——品牌 项目 地块外 环 线中信品牌在天津拥有良好的口碑，中信旗下的中信银行等 已经 广为人知中信地产在其它城市有丰富的操作经验，中信红树湾、北京中 信城等项目树立了良好的口碑相貌——园林展示 作为客户了解项目的第一门户，充分展示。

园林是“可为之处”项目价值梳理体态——面积尺度 从第一居所的需求入手，解决客户所需面积尺度在总面积确定的情况下，设置舒适的面宽和进深的尺度，打击 市场上众多面积尺度不舒适的产品肤质——工艺工法 打造精工细作的别墅把别墅当成一件艺术品进行打造，让内在的滋味和品位体现在 别墅外部内部的细节内涵——故事体系 依据项目风格给与不同的故事体系的演绎，不断刺激客户购买神经中信气质分析长春中信城大连海天瀛洲佛山中信山语湖苏州中信太湖城中信森林湖社区风格：大气恢宏建筑风格：欧式、简约园林风格：简单敞亮多与周围自然景观呼应：如湖景、森林、高尔夫等整体线条厚重度假风情较浓物业发展建议方向：方向一：维多利亚风格托斯卡纳风格是优雅的与大自然的有机组成爬满藤蔓的墙同样表达了托斯卡纳风格，在温暖的金色调中寻找一种班驳不均的颜色 方向二：托斯卡纳风格对原有风格进行完善，是对多种风格所作的融合尊贵的奢享原则：与项目整体属性契合，同时符合中信企业气质展示打造建议 Ø 社区入口 入口大门精神堡垒私家路社区区隔Ø 园林风格仪式景观体验景观功能景观展示打造原则：Ø 第一步：私密别墅感受，通过园林植被和围栏的设置，对别墅的私密性进行统一 的诠释。

Ø 第二步：震撼的社区入口，吸引客户眼球如对别墅大门的精打细凿，制作具有 社区精神符号的logoØ 第三步：精神堡垒震撼亮相，标志项目的高端品质，提升项目风格的认知度，统 领项目的精神属性对客户的价值倾向进行引导Ø 第四步：入口处雅致的私家路，对客户进行有效的引导，同时，让进入的过程称 为观景通道Ø 第五步：社区内利用软景和有情趣的硬区隔对不同功能区和不同景观进行有效的 区分Ø 第六部：用强势的园林在保证项目震撼景观的同时，保证每户的私密性，利用植 被和景观对视觉进行遮挡，形成“宛在林中央”的视觉感受参考案例：龙湖滟澜山、霞光道5号社区入口社区区隔私家路精神堡垒入口大门社区围墙u 在社区的外围种植 篱笆和蜀侩等高大细 密的植物，对外界的 视线进行遮挡，产生 一种私密“深宅大院 ”的感觉蜀侩u 将社区围墙用铁艺 和石艺相结合的方式 进行打造，围墙上设 置项目logo，精神归 属社区区隔社区入口私家路精神堡垒Option 1 : 视觉打动u用自然的大面积绿地感染客户，与外界喧闹的 环境形成强烈反差，使其具有强烈的亲切感和归 属感Option 2 : 细节打动u进入社区后，不断制造新的变化，营造尊贵感 和仪式感，如：弯曲的小路、起伏的坡地、小桥 流水、鲜花绿植点缀等，给客户营造一个强烈私 密和专属的世界。

u入口设计大气宏伟，形成视觉震撼，如采用 城堡或宫廷大门等；u进入社区后，视觉有所缓冲，通过将建筑、 绿化、小品、雕塑有机结合，形成自然过渡护城河的意向形成社区内外的有效区隔， 带来欧式生活联想仪式感强烈的入口，生活方式的迅速切换 社区围墙入口大门社区围墙社区区隔私家路入口大门社区入口精神堡垒u以具有代表性意义的钟楼作为项目的精神堡垒，充 分体现英式社区的纯粹性u 体现项目庄园的主题，在社区入口和水岸边矗立社区制高点，如灯塔、钟楼等带有异域风情的塔楼托斯卡纳风格维多利亚风格社区围墙社区区隔入口大门社区入口精神堡垒私家路u私家路既成为一种实用的道路， 同时也作为一种观景通道，为业主 提供景观看点u注重社区私密性、尊贵感和仪式 感社区围墙入口大门社区入口精神堡垒私家路社区区隔u利用社区区隔对不同物业和不同风格建筑进行区隔；u如：点状水景、带状绿化、弯曲小径、坡地、长廊、 凉亭、建筑小品及建筑间种植高达7米左右的成树，与 社区内地形变化相互呼应，同时，出于安全性考虑，也 可以利用铁艺和木栅栏进行区隔u 通过对建筑进行有效区隔，强化外 部环境，提升居住氛围，增强社区私密 性，体现业主的尊贵感用点状水景对社区进行进行区隔带状绿化凉亭和绿植作为园林区隔花墙给了项目带来的生活有效的 载体。

园林风格设计原则社区中心景观，创造自由开阔的 交流空间，作为社区的主要交流 场所社区分散景观带，营造相对轻松 幽雅的交流空间，作为社区的小 型交流场所与分散景观带相融合，作为社区 的功能活动区融于景观之中，成 为充满活力的交流空间仪式景观体验景观功能景观景观设计原则调性：亲切自然，营造和谐交融的邻里生活氛围表现手法：整体和谐不乏细节表现，小巧精致、层次丰富实用性：强调附加，有效整合开阔，以水系景观作为 中心节点儿童活动区、慢跑道、烧 烤区、室外运动场开阔的草地﹐﹐自然种植的 树丛﹐﹐蜿蜒的小径为特色功能景观体验景观园林风格仪式景观u中央景观也可设置大型绿地 ，供业主进行交流和沟通中心广场成为整个社区的客厅，凝聚社区向心力，形成居住氛围u社区广场可与喷泉雕 塑结合，增添观赏性， 提升展示价值维多利亚风格的社区大客厅维多利亚风格的水景喷泉维多利亚风格园林风格中心广场成为整个社区的客厅，凝聚社区向心力，形成居住氛围功能景观体验景观仪式景观托斯卡纳风格的u中央景观以大型的水景主题为 主，建议综合喷泉和花卉，对项 目气质加以诠释u利用建筑形成小广场形式的空间，作 为整个社区的仪式景观园林风格功能景观仪式景观体验景观u露天泳池或小型凉亭和草坪作为景观结点，提供给 业主休憩的空间。

u将水系、绿植有机结合，形成一个人与自然交流的 平台，全面感受社区的景观和气氛以小的景观结点作为业主与社区交流的平台，体现居住氛围和生活乐趣园林风格五重园林，打造宜居型别墅社区功能景观仪式景观体验景观铺于地面的草坪等低矮的花卉灌木补充空间空白高大的乔木花瓶的小景散落其中园林风格在满足客户生活功能的基础上，也使生活场景成为一种景观仪式景观体验景观功能景观绿植掩映下的儿童娱乐区设置凉椅作为业主沟通会餐的场所设置慢跑跑道BBQu 根据不同的功 能，划分儿童娱 乐区、休闲区、 慢跑区、野餐区 等，为客户生活 提供便利小环境打造建议 Ø 道路系统Ø 精装庭院Ø 立面风格Ø 细节处理Ø 小品小环境打造通过对小环境的细节打造，营造社区的整体风格一致，提 升客户的感知体验小环境打造的 五个方面：道路系统…………人车分流/地上道路结合社区景观强调私密感的营造精装庭院…对产品庭院进行生活化的精装处理，强化产品的差异价值立面风格……细节处理………建筑立面和社区环境的细部处理，有效融合社区风格小品………………………选择契合项目气质的小品点缀角落空间12345停车方式采用地下停车的方式，在组团起始处设置车库入口，实现 车行与人行路分离的目的。

地下 一层 入口地下一层车库车库 入口首层俯视人行道路人行道路别墅别墅别墅别墅车 型 主 干 路地下车库入口人行路人行路人行路人行路社区地上道路结合多重园林景观打造，有效规避外界干扰 ，营造内部的私密感u通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观在道路的断面处理上，通过高差的变化，加上“面砖→各类 大小灌木→乔木→围墙”的层次变化使道路景观丰富) 道路系统重软装，轻硬装，主动营造高低差，打造动态生动的内部 交通系统u街角处理创造丰富景观层次道路系统精装庭院 对产品庭院进行生活化的精装处理，强化产品的差异价值u地面铺装质地较软 的灰色板岩和鹅卵石 水池边种植着稀疏 的纸莎草和青苔，个 别端户可设置小型水 池，营造了宁静惬意 的氛围,提高产品的附 加值.u面积为220-240平米的中户型，小院 面积50-80平米u端户型小院面积100-150平米u标杆户型类独栋产品小院面积为100 -200平米u叠拼别墅的下叠赠送小院面积50-60 平米下沉庭院下沉庭院，增强室内外空间的渗透，增加地下室和地下车 库的采光u庭院空间的高低错落，形成丰富的庭院空间，室内外空 间互相渗透，而又不失私密性下沉式花园结合地下车库 。

u下沉式庭院在增强庭院的情趣性的同时，能够增加地下 室和地下车库的采光面下沉式庭院风格、颜色、材质选取 原则项目作为城市中高端主流居住型别墅，承担第一居所的功能客户属于别墅滋味型客户和别墅品味型客户作为居住型的别墅，需要为客户提 供家的归属感从客户感知来说，希望通过对于别墅风格、颜色、材质的选择体 现项目的亲切感，同时也不失高贵的身份标签整体感受为优雅的生活的感受在别墅风格和颜色选择上，突出主流和居住型的特点体现宜居性表现本项目 为环内居住型别墅的第一选择风格：突出亲切感，弱化因高贵而产生的距离感颜色：偏向暖色，尽量少采用冷色调强化“家”的属性材质：尽量少采用生硬光滑的石材，减少商务气息举例：西康路36号的商务属性过浓，室内大理石铺装，生活感降低）立面风格托斯卡纳维多利亚Ø 现在人们所称的维多利亚式建筑是由几种主要风格组成，包括：意大利风格、法国第二帝国风格、Stick-Eastlake和安女王风格 Ø 鲜艳华丽的房子,三角形山墙,房顶高耸,屋檐突出,轴轮状或扇形斗拱,有时尚有角楼,带门廓柱的阳台.多种不同颜色的使用也很普通.优点：由于该风格首先被贵族和富人应用，其承 袭了高贵、典雅的特点，符合项目气质。

被运用较少，存在市场机会缺点：该风格未被市场认可，存在市场风险技术上可实施度难以估量 维多利亚立面风格托斯卡纳Ø 托斯卡纳建筑是意大利建筑的代表Ø 托斯卡纳风格的别墅在入口有一个戏剧性的塔或是圆形大厅，高于其他屋脊线，给人一种强烈的等级、永恒与威严感Ø 在外部的墙面上多通过采用天然材质如木头、石头和灰泥表现其自然，田园的风格代表项目：龙湖滟澜山优点：田园、浪漫、悠闲的氛围从技术上，较好实施市。