经济型酒店行业投资分析市场营销.doc

第七章 经济型酒店行业投资分析     7.1投入产出分析    对经济型旅馆的效益的初步测算，测算口径为目前国内经济型旅馆常见开发模式即租赁场地改造，建筑面积5000平方米，客房150间，餐位150个，停车场50个的单店测算投入为620万元左右（项目改造周期控制在6个月左右）    1、 改造、装修费用为5000平米*500元/平米=250万元    2、 消防系统30万元    3、 照明系统、通讯系统、电脑系统100万元    4、 电梯1台50万元    5、 客房家电150间*4000元/间=60万元（单位空调和电视机及其他）    6、 客房用具、布草150间*2500元/间=37.5元    7、 餐厅设施设备40万元    8、 其他50万元    收入：预计销售收入在880万元左右    1、 客房收入150间*80%*365天*130元/间·天=569.40万元    2、 餐饮收入150餐位*2*60%*40元/人*365=262.80万元    3、 其他收入50万元（小商场等）    成本：运行成本及费用合计630万元    1、 租金120万元（按杭州市旧厂房租赁均价250元/平米·年测算）    2、 税金50万元    3、 水电等能耗60万元（按收入7%测算）    4、 员工工资70万元（按40人测算）    5、 办公费30万元（按收入4%测算）    6、 布草洗涤费用、维修费用20万元    7、 广告及培训费用20万元    8、 折旧60万元（按10年计提）    9、物料消耗及其他费用170万元    10、财务费用30万元(投入资金均为银行贷款算)    7.2 如何降低成本    (1) 降低投资成本    在功能布局上，没有豪华宴会厅、健身中心等高档饭店都有的辅助设施，使建设投入减少很多，从而大幅度降低了经营成本，保证了房价的低廉。

    投资过程中的集中采购，降低了采购成本和投资成本    房间内的床头灯可以两张床共用一个的就决不用两个，地上一般铺设地板而不用地毯    窗帘按照窗户的大小来决定，决不浪费    采用单体空调，避免了中央空调耗能的缺点，可以根据情况做到人走空调关，节约电能，而且单体空调也使得各个房间的空气相对洁净    桌子只是一张木板，没有抽屉    衣橱只是墙体内一个敞开的空间    粉红、鹅黄的墙壁都是乳胶漆刷成    但除了节省投资外，也要考虑到顾客的切实需求，如在客房内，安装免费的宽带接口，考虑到商务客人需要多个插孔，在宽带接口的边上，多装了一个电源插孔，房间的工作台上放台灯    (2) 降低运营成本    在酒店的日常运行中，经济型酒店的特色之处：只提供基本配套设施，最大限度地降低成本，所有利用率低的设施全部舍弃    经济性服务理念：只提供必要的服务和减少服务中人工支出尽可能在房间内全部解决，减少服务人员的使用；即使增加了部分设施增加了投资或成本；但是，通过人力成本的节约，降低了运营成本，最终还是划算的    在卫生间内，所有的牙具均无纸壳外包装，双床间内也只提供一块小香皂供客人洗手，沐浴用品是可添加的沐浴液，既节省了包装又不浪费原料，所有的房间都是淋浴，节省水资源、减少了所占的空间面积。

    精简员工，每间客房的员工数要严格控制在一定范围内，使人力资源发挥最大的优势    在有些区域酒店较多时，采取集中采购的方式，对于一些易耗品集中采购降低了成本，还能获得部分供应商资金    餐饮方面，以自助餐的形式提供早餐，充分考虑商务客人对快捷便利的要求    不设专门的洗衣房，但是如果客人有需要，酒店员工主动帮助客人拿到外面去洗，在第一时间内将干净整齐的衣服交还到客人手上    7.3经济型酒店的投资回报    经营利润初步估算为250万元，投资回收期两年半左右     但如果以购地自建方式开发(按占地3000平方米，建筑面积5000平方米估算)则投资成本需要在1500万元左右，则投资回收期为5年左右在自营店经营成功的基础上，存在机会收益，即开发一个加盟者，可以收取品牌使用费和特许经营费，品牌使用费在30～50万元左右，管理费按营业收入的2%—3%    7.4 连锁酒店经营优势    （1）连锁经营的概念    连锁经营分为三种形式：直营连锁、自由连锁和特许连锁    直营连锁是资产所有的统一，自己投资、直接管理，它是一个企业最初的连锁形式自由连锁，是指个体户之间形成一种联盟，但还没有形成一种品牌或共同性。

特许连锁，又称加盟连锁，是由一个公司来做总部，大批中、小合作商人在独立经营的前提下，加盟做分店特许总部向加盟者提供经营商品、经验、品牌、信息等等支持，加盟者以有偿的方式购买特许权特许经营赚钱的原理在于，通过分工协作，改变了独立店单兵作战的被动局面，实现多网点配合作战，高水平分工    目前，国内的经济型酒店主要采用直营连锁和特许加盟两个模式    （2）中国经济型酒店连锁经营现状    随着国外知名品牌酒店的入住中国，蕴藏着巨大商机的经济型酒店的竞争势必会更加激烈单体经济型酒店将在这种激烈的竞争中无法长久生存，连锁化经营是经济型酒店的必然选择    据统计，中国经济型酒店连锁品牌已达100家，已开业店数超过1000家，已开业客房数超过10万间，民族品牌仍占据较强的主导地位在一个成熟的市场这些品牌中的大部分都将消失，抑或在竞争中失败，抑或被大公司收购而期待进入行业领先队伍，保留品牌的公司，则必须努力提高酒店的综合竞争力    随着2010年上海世博会的临近，中国经济型饭店部分品牌扩张速度达到200%-300%的增速，新品牌也不断出现这说明经济型酒店在中国有发展机遇的同时也面临巨大的挑战    （3）经济型酒店的可持续发展战略与连锁经营分析    经济型酒店企业如何获取和保持持续的生存能力和发展能力，同时兼顾与自然资源生态环境的协调发展，重点是如何获取和保持持续的生存能力和发展能力。

企业要追求的应是长期发展而非短期发展，而企业持续的生存能力和发展能力，体现为企业的综合竞争力换句话说，要实现经济型酒店的可持续发展，关键在于提高经济型酒店的综合竞争力    经济型酒店企业的战略管理不是一个程序，而是一种思考方式战略管理必须被看作是一种思考方式，而不是企业一年执行一次的程序它必须植根于每一次决策、每一项活动和与顾客的每一次接触它必须融入与所有资源的获取和转换有关的每一决策中战略决策必须未来导向地、动态地、交互式地反映在企业的所有层面上这是因为计划是较容易的部分，而战略的实施和实现却非常需要组织中所有成员的时间、精力和承诺    因此，企业要取得竞争优势，要获得可持续发展，必须由一系列因素支撑着这一系列因素则被称之为企业可持续发展的支撑体系主要包括：适应能力、经营优势、战略决策能力、营销能力、技术状况及创新能力、资产规模、人力资本状况在这些支撑因素中，一些因素处于支配性的地位，而且起支配性的因素在企业的不同发展阶段而又有所不同    但是，无论企业处于何种阶段，经营优势这一支撑因素始终处于支配性地位，经营优势的持续性是企业可持续发展的根本而对于经济型酒店来说经营优势的持久保持必须通过连锁经营来实现。

经济型酒店经营强烈的空间性，使得单个酒店对客源的吸引力受到空间距离的强烈影响而游客的分散性以及这种趋势由于商务、交通等方面的交流而加剧，所以，酒店的空间局限性与客人的空间分散性构成了一个巨大的矛盾通过连锁经营就可以扩大该品牌的酒店在某个城市的空间分布，从而有效地解决其空间局限性另外，企业通过连锁经营扩大销售范围，极大地提高连锁集团内各个酒店的效益，并且可以提升整个连锁集团的整体形象    随着市场经济的发展，中国的经济型酒店逐渐认识到连锁经营的重要性连锁经营和经济型酒店的结合是一种相辅相成、互相促进的关系，连锁经营可以弥补经济型酒店自身的一些缺陷，同时也可以把经济型酒店自身的优势更好的发挥出来，从而促进经济型酒店的可持续发展    第八章 锦江酒店2008财务报表分析    尽管金融海啸为中国整体旅游业带来严重影响，导致了星级酒店的供过于求，但是锦江集团凭借着在行业中的领导地位，多元化的产品组合，以及产品的强劲优势，加上积极但谨慎的业务策略，锦江集团在08年的营业额在逆势中仍有所增长其中，经济型酒店尤为突出锦江集团在未来，将努力运用自营与加盟的策略，灵活地扩充”锦江之星”的业务发展，以经济型酒店作为克服艰难时期的最佳后盾。

    “锦江之星”是锦江酒店的主营业务，酒店数目之多，客房总量之大，已经远远超过了其他类型的酒店    第九章 关于投资锦江之星的问题     9.1锦江之星旅馆有限公司简介    锦江之星旅馆有限公司系亚洲规模最大的综合性旅游企业集团——锦江国际集团旗下的一家经营管理国内首创、中国最大的经济型连锁旅馆“锦江之星”的专业公司，是亚洲最大酒店集团——上海锦江国际酒店（集团）股份有限公司的子公司公司创立于1996年，注册资本人民币17971.29万元从1997年第一家锦江之星开业至今，公司始终围绕市场、关注客人需求，以全心全意为客人、让客人完全满意为企业服务理念；以共商发展、共创双赢、回馈社会为企业经营宗旨；以创新发展、铸造细节、追求卓越为企业精神，创造了了国内经济型酒店业界的多个第一――持续被评为“上海市著名商标”；“上海市最具成长力的服务商标”；2006至2007年度连续荣获“中国经济型酒店十强榜首和品牌影响力第一名”；“中国经济型酒店品牌先锋”等称号以“营养、实惠、时尚”为特色的“锦江大厨”餐饮品牌荣获了“上海著名餐饮品牌企业”2008年11月，锦江之星被商务部和中国饭店协会表彰为“中国饭店与餐饮业改革开放30周年功勋企业”。

    公司成立以来，为努力成就业内专业典范，实现锦江之星成为出行者对专业、超值、简约、安全、舒适的经济型酒店的首选，公司坚持以专业的水平、务实的精神、真诚的服务，精心塑造锦江之星品牌，不断提升产品的质量，追求简约又时尚、不求奢华但讲究品位的风格，在服务中始终关注客人的体验，将产品的服务内涵与客人的基本需求完美的结合，其特点为健康、安全、舒适的酒店产品，专业、真诚的酒店服务和清新、淡雅的酒店形象始终保持产品的性价比处于同行最高    9.2 锦江之星的优势    回顾年内，锦江之星盈利能力进一步增强，营业收入稳步提升，业务规模持续扩大，品牌品质继续领先，系统建设更加完善，管理水平不断提升不断完善工程建设的标准化，提高了项目建设的管理能力与竣工速度，进一步降低了成本锦江之星注重品牌品质的提升，完成了《品牌硬件标准》的编制工作，进一步规范了品牌硬件标准    锦江之星在管理系统建设方面继续加大投资，人力资源系统建设逐步走向规范化制度化，信息化建设进一步推进，提升了酒店前台管理系统的功能，并不断发挥中央数据中心的作用，同时还优化了锦江之星信息管理系统，加盟管理形同进一步健全，再多方面加强了对加盟店的主动性支持，保障支持绩效进一步实现，建立了物资采购平台，为门店提供方便。

通过锦江之星网站预定的顾客数量同比增成倍增加，消费者可以足不出户便能定到房间，方便快捷    “锦江大厨”和“星连心”茶餐厅为基础的配套餐饮业务稳步发展，进一步优化茶餐厅的管理，通过“温度、速度、热情度”提升客人的满意度，迎合消费者对简单、快捷、方便等生活方式的追求    锦江之星在品牌发展方面进行了探索，并于2009年三月正式推出了更加便捷，价格更加实惠的经济型酒店家族新成员——百时快捷酒店百时快捷酒店整体设计布局更。