静安豪景苑客户研究.ppt

Code of this report   |   1© Copyright  Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播静安豪景苑二期客户研究静安豪景苑二期客户研究上海中原事业二部上海中原事业二部 Shanghai03.2011© Copyright  Centaline Group, 2010宏观政策走势宏观政策走势Part 1© Copyright  Centaline Group, 2010政策走势：目前仍在消化观望期，中长期态势不定政策走势：目前仍在消化观望期，中长期态势不定时间时间4 4月份月份9-109-10月份月份20112011年年1 1月月关键词新“国十条”“限购”新“国八条”\“沪九条”核心点抑制不合理住房需求 首付提高到3-5成利率更严格此前清零，本地外地仅限购1套上海房产税落地限购升级为禁购首付、利率提高市场影响导致5-8月成交量大跌9-10月上旬楼市报复性回暖引发新的调控预期房产税呼声增大10-11月再次下跌细则观望期结束，走势逐步明确价格依然坚挺，成交量大幅下跌p政府层面：从严政策态度明确p市场反映：结果仍然有待验证，高端物业影响大p方向预测：保障房供应持续上升，商品房将更靠近市场化一、宏观政策分析一、宏观政策分析调控力度调控力度© Copyright  Centaline Group, 20102007年2008年2009年2010年2011年1-3月05001000150020002500050001000015000200002500014531267138811041742013878176497215210556139711619321699223892007年至年至2011年年3月全市商品住宅供求价走势月全市商品住宅供求价走势供应面积（万）成交面积（万）成交均价整体住宅市场整体住宅市场数据来源：上海佑威房地产系统数据来源：上海佑威房地产系统2011年年3月数据截止至月数据截止至3月月27日日2011年第一季度供求比为年第一季度供求比为1：：0.87，供大于求。

供大于求成交均价成交均价22389元元/平方米，比平方米，比2010年全年均价上涨年全年均价上涨3%© Copyright  Centaline Group, 20102010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年1月2月3月0204060801001201401601800500010000150002000025000300007324721279751517917195107156534083673280102314243731341329514010518292068219713197902293922298191691930921156212262191822467241762299220630212952010年至年至2011年年3月全市商品住宅供求价走势月全市商品住宅供求价走势供应面积（万）成交面积（万）成交均价(元)整体住宅市场整体住宅市场数据来源：上海佑威房地产系统数据来源：上海佑威房地产系统2011年年3月数据截止至月数据截止至3月月27日日2011年年3月供应放量，供应面积达到月供应放量，供应面积达到83万方，同比增长万方，同比增长15.3%，但成交仅，但成交仅29万方，同比下滑万方，同比下滑63.7%。

成交均价同比上涨成交均价同比上涨7.6%，环比微涨，环比微涨3.2%国八条、沪九条国八条、沪九条1月底二套房月底二套房首付提高、限购令首付提高、限购令升级、房产税出台升级、房产税出台限购限购国十条国十条© Copyright  Centaline Group, 2010© Copyright  Centaline Group, 2010© Copyright  Centaline Group, 2010细分公寓市场容量细分公寓市场容量Part 2.1© Copyright  Centaline Group, 2010上海近上海近3 3年以来，即年以来，即20082008年以来合计各年以来合计各单价段单价段公寓成交总量公寓成交总量15115119191701704514519595546546265326531172117238253825147371473796309630243672436755551771771242124279117911一手成交一手成交二手成交二手成交合计合计年平均年平均从目前静态市场来看，上海高端公寓从目前静态市场来看，上海高端公寓8 8万以上单价已属于普遍豪宅价格万以上单价已属于普遍豪宅价格1010万以上单价成交仍属于初级阶段，万以上单价成交仍属于初级阶段，5 5－－8 8万成交量非常大市场基础殷实万成交量非常大市场基础殷实单价单价1010万以上万以上单价单价8 8万以上万以上（含（含1010万以上）万以上）单价单价5 5－－8 8万万单价单价3 3－－5 5万万一手数据时间段：2008年-2011年1月-2月26日，二手数据时间段：2008年-2011年1月31日， 数据来源：上海市房地产交易中心二、细分市场容量二、细分市场容量© Copyright  Centaline Group, 2010细分公寓市场成交变化细分公寓市场成交变化Part 2.1© Copyright  Centaline Group, 2010全市一手全市一手5-8万公寓成交万公寓成交2009年成交年成交885套套2010年成交年成交1423套套2011年成交年成交264套套新政出台新政出台1月底新政出台后，月底新政出台后，2月成交量月成交量暴跌暴跌93%，，3月稍有回暖，但成交仍不及月稍有回暖，但成交仍不及1月的四分之一。

月的四分之一二、高端细分市场成交走势二、高端细分市场成交走势© Copyright  Centaline Group, 2010全市一手全市一手8-10万公寓成交万公寓成交2009年成交年成交113套套2010年成交年成交86套套2010年成交年成交16套套新政后新政后因成交基数小，新政后因成交基数小，新政后2月月下降下降66%二、高端细分市场成交走势二、高端细分市场成交走势© Copyright  Centaline Group, 2010二手全市二手全市5-8万公寓成交万公寓成交2009年成交年成交502套套2010年成交年成交546套套2011年成交年成交147套套新政后暴跌新政后暴跌89%二、高端细分市场成交走势二、高端细分市场成交走势1月到达近月到达近2年的成交高峰顶点，年的成交高峰顶点，2月成交暴跌月成交暴跌89%© Copyright  Centaline Group, 2010二手全市二手全市8-10万公寓成交万公寓成交2009年成交年成交30套套2010年成交年成交44套套2011年年1-2月成交月成交8套套新政后新政后二、高端细分市场成交走势二、高端细分市场成交走势© Copyright  Centaline Group, 2010细分公寓市场成交分布细分公寓市场成交分布Part 2.2© Copyright  Centaline Group, 2010一手总价一手总价800-1200万区域成交：万区域成交：静安供应稀缺，需求仅占静安供应稀缺，需求仅占1-2%二、高端细分市场成交结构二、高端细分市场成交结构数据来源：上海房地产交易中心数据来源：上海房地产交易中心上海中原数据库上海中原数据库2011年年3月数据截止至月数据截止至3月月27日日© Copyright  Centaline Group, 2010二手总价二手总价1200-1500万区域成交，万区域成交，静安供应稀缺，需求仅占静安供应稀缺，需求仅占1-2%二、高端细分市场成交结构二、高端细分市场成交结构数据来源：上海房地产交易中心数据来源：上海房地产交易中心上海中原数据库上海中原数据库2011年年3月数据截止至月数据截止至3月月27日日© Copyright  Centaline Group, 2010二手总价二手总价800-1200万区域成交万区域成交2009-2011年静安区二手成交楼盘，由年静安区二手成交楼盘，由6%上涨至上涨至16%；；2011年年2月成交月成交占比高达占比高达33%。

二、高端细分市场成交结构二、高端细分市场成交结构© Copyright  Centaline Group, 2010二手总价二手总价1200-1500万区域成交万区域成交总价在总价在1200-1500万公寓主要集中在浦东，静安区仅占万公寓主要集中在浦东，静安区仅占3%-4%二、高端细分市场成交结构二、高端细分市场成交结构© Copyright  Centaline Group, 2010新政前后新政前后高端公寓市场热销楼盘高端公寓市场热销楼盘Part 2.2© Copyright  Centaline Group, 2010排名名称区域成交面积成交套数成交金额成交均价1仁恒怡庭杨浦326801471938157019593062尚海湾豪庭（9#、10#） 徐汇1011940656129617648443尚海湾豪庭徐汇944238659613080698594西康锦城普陀857164452079830527465上海星河湾花园一期闵行737422382851241519196香梅花园浦东331620188958320569897君御豪庭静安249717142503685570628仁恒河滨城浦东191714104469619545099豪景苑虹口163313971160045948310徐汇苑二期徐汇1517795209755627592010年年10-11月全市月全市5万以上成交公寓万以上成交公寓TOP10单位：㎡，元，元单位：㎡，元，元/㎡㎡© Copyright  Centaline Group, 20102010年年12-1月全市月全市5万以上成交公寓万以上成交公寓TOP10排名名称区域成交面积成交套数成交金额成交均价1兆丰嘉园二期长宁837848495369444591292尚海湾豪庭（9#、10#）徐汇784230481477505613973老西门公馆黄浦641861392538433611604尚海湾豪庭 徐汇613715461119642751335九龙仓玺园 杨浦566629287057027506626远雄徐汇园 徐汇545345312204744572527中星美华村 长宁503721279520655554988徐汇苑二期 徐汇342416225002962657059华润外滩九里苑 黄浦32111433458580010418510西康锦城 普陀31942617413780954526单位：㎡，元，元单位：㎡，元，元/㎡㎡© Copyright  Centaline Group, 2010排名名称区域成交面积成交套数成交金额成交均价1仁恒怡庭杨浦864531643375918744222华润外滩九里苑黄浦14637116431407796003远雄徐汇园 徐汇822746467014565344西康锦城普陀537428988601539415中星美华村长宁493225884912525136汤臣一品大厦浦东4341609483221404767豪景苑虹口354320701123585048世茂滨江花园4#楼浦东353225488704721109翠湖天地嘉苑2卢湾35315679006116107010海珀日晖卢湾316128460928901092010年年2-3月全市月全市5万以上成交公寓万以上成交公寓TOP10单位：㎡，元，元单位：㎡，元，元/㎡㎡© Copyright  Centaline Group, 201020092009年至今主要豪宅公寓不同价位段的成交量年至今主要豪宅公寓不同价位段的成交量- -整体成交均价整体成交均价 5 5万以下成交情况：世茂万以下成交情况：世茂5 5号号231231套套, ,财富海景财富海景7171套套, ,绿城黄浦湾绿城黄浦湾2626套套, ,白金湾白金湾7 7套套; ;毫珀日晖毫珀日晖1 1套套 © Copyright  Centaline Group, 2010新政前后客户分析新政前后客户分析Part 3© Copyright  Centaline Group, 2010新政前客户新政前客户Part 3.1© Copyright  Centaline Group, 2010注：注：1 1、统计时间：、统计时间：2008.7-2010.2008.7-2010.6 62 2、市中心（黄浦、卢湾、静安、长宁、徐汇）；北区（嘉定、普陀、宝山）；其他（未说明区域）、市中心（黄浦、卢湾、静安、长宁、徐汇）；北区（嘉定、普陀、宝山）；其他（未说明区域）n上海本地客户和江、浙客户逐渐成为主力，多个项目都占上海本地客户和江、浙客户逐渐成为主力，多个项目都占50%50%以上以上n港、澳、台客户在多个项目中比例逐步下降，港、澳、台客户在多个项目中比例逐步下降，2727本地、江浙客户逐步成为主力，港澳台客户比例下降本地、江浙客户逐步成为主力，港澳台客户比例下降新政前新政前豪宅客户分析豪宅客户分析© Copyright  Centaline Group, 2010从参考项目成交客户的年龄构成来看：从参考项目成交客户的年龄构成来看：n各项目成交客户的年龄段相对的集中，基本一致，具有共各项目成交客户的年龄段相对的集中，基本一致，具有共性性n客户年龄更趋年轻化客户年龄更趋年轻化3535——4545岁，年龄段构成了豪宅成交客岁，年龄段构成了豪宅成交客户的绝对主力户的绝对主力, ,而而25-3525-35岁年龄段客户也占据相当比重岁年龄段客户也占据相当比重2828成交客户主力年龄段更趋年轻化成交客户主力年龄段更趋年轻化新政前新政前豪宅客户分析豪宅客户分析© Copyright  Centaline Group, 2010–从上图看到，随着本国，本地区富豪的崛起，客户构成正发生质变。

从上图看到，随着本国，本地区富豪的崛起，客户构成正发生质变–尤其在限外政策的大背景下，目前可以看到长三角地区及本国富豪，以及上海本地人的比例正逐步递升尤其在限外政策的大背景下，目前可以看到长三角地区及本国富豪，以及上海本地人的比例正逐步递升–整体经济的走势、对通胀的不确定、人民币对外币值的波动，国外客户的购买力受挫，国内富豪阶层投资、保值目整体经济的走势、对通胀的不确定、人民币对外币值的波动，国外客户的购买力受挫，国内富豪阶层投资、保值目标锁定国内，本地客户及国内客户明显提高标锁定国内，本地客户及国内客户明显提高–随着中国经济的整体走强，以及经济环境的走势，预计本地客户、国内客户的比重仍将继续扩大随着中国经济的整体走强，以及经济环境的走势，预计本地客户、国内客户的比重仍将继续扩大20102010年的客户构成更将以年的客户构成更将以本地及国内客户为主本地及国内客户为主2929豪宅目前客户正发生豪宅目前客户正发生“质质”的动态变化的动态变化新政前新政前豪宅客户分析豪宅客户分析© Copyright  Centaline Group, 2010新政后个案客户描述新政后个案客户描述Part 2.1© Copyright  Centaline Group, 2010仁恒怡庭客户分析仁恒怡庭客户分析——老业主、新上海人、境外客户老业主、新上海人、境外客户今年二次开盘的仁恒怡庭买家中有今年二次开盘的仁恒怡庭买家中有七成为老客户带购七成为老客户带购，，买家有杨浦区的自住客也买家有杨浦区的自住客也有来自于全国各地的新上海人，不少改善型客户此次成为主力买家有来自于全国各地的新上海人，不少改善型客户此次成为主力买家。

受楼市新政影响，仁恒怡庭的蓄客虽有所减少，老客户们即使自己不能买房，也受楼市新政影响，仁恒怡庭的蓄客虽有所减少，老客户们即使自己不能买房，也还还在不断地推荐身边符合条件的朋友来买房自住在不断地推荐身边符合条件的朋友来买房自住此外还有不少去年一期开盘此外还有不少去年一期开盘没有选购到心仪房源的客户纷纷在二期当天进行选购在限购的情况下，他们会更没有选购到心仪房源的客户纷纷在二期当天进行选购在限购的情况下，他们会更加珍惜这唯一的一次购房机会加珍惜这唯一的一次购房机会 新政前新政前：仁恒怡庭：仁恒怡庭10月月10日开盘，推出日开盘，推出173套，套， 当天去化当天去化161套，去化率：套，去化率：93% ，销售价格：，销售价格：5.0-7.6万万/㎡㎡，带泳池叠墅总价约：，带泳池叠墅总价约：2500万元万元/套新政后开盘，仍去化良好新政后开盘，仍去化良好新政后于新政后于2011年年2月月27日开盘，推出日开盘，推出95套，截至套，截至至至3月月28日，签约日，签约31套套客户描述客户描述新政后个案客户描述新政后个案客户描述仁恒第一次开盘10月开盘整体均价59359房型面积总价均价套数二房103575-687万606954三房164-169900-1064万5790941四房190-1971100-1258万5752765复式200-3441200-2000万61399522月开盘32套整体均价74138房型面积总价均价套数二房103610-810万647414复式205-3441541-2800万7459528© Copyright  Centaline Group, 2010长泰东郊客户分析长泰东郊客户分析新政前：新政前：2010年年12月月25日开盘，推出日开盘，推出100套联排别墅，一周内去化套联排别墅，一周内去化85%以上，投资客旺盛。

以上，投资客旺盛新政后新政后：：2011年年3月月26日开盘，推出日开盘，推出60套联排别墅，总价在套联排别墅，总价在500-600万元，赠送万元，赠送10年房产税当天仅去化年房产税当天仅去化20套左右，去化率为套左右，去化率为33%，虽然，虽然投资客仍为主力，但投资客大幅度减少投资客仍为主力，但投资客大幅度减少新政后客户成交分析：新政后客户成交分析：新政后：新政后：本次成交客户大部分为本次成交客户大部分为浙江投资客浙江投资客，有一投资客一次性，有一投资客一次性购买购买10套，本次购买客户基本用套，本次购买客户基本用其他人名字购买，或用外籍身份购买其他人名字购买，或用外籍身份购买新政后个案客户描述新政后个案客户描述© Copyright  Centaline Group, 2010新政前：新政前：限购限购政策相对温和，对于购买能力较强的投资客政策相对温和，对于购买能力较强的投资客而言，首付和利率的提高影响有限，通胀预期明显，购买稀而言，首付和利率的提高影响有限，通胀预期明显，购买稀缺物业或高品质物业仍是该类客户的投资首选；缺物业或高品质物业仍是该类客户的投资首选；新政后：新政后：政策调控力度加强，限购升级，，并出台物业税，政策调控力度加强，限购升级，，并出台物业税，在这一程度上打击到了部分投资客，同时也有部分客户采取在这一程度上打击到了部分投资客，同时也有部分客户采取观望心态，但仍有投资客采用各种办法进行购买。

观望心态，但仍有投资客采用各种办法进行购买新政前后客户心态新政前后客户心态© Copyright  Centaline Group, 2010静安豪景、枫景项目分析静安豪景、枫景项目分析Part 4© Copyright  Centaline Group, 2010楼盘名称楼盘名称客户描述客户描述静安枫景园静安枫景园客户主要为市中心外区导入客户，主要为徐汇、卢湾客户主要为市中心外区导入客户，主要为徐汇、卢湾静安豪景苑静安豪景苑客户主要为枫景园的业主置换客户主要为枫景园的业主置换远中风华园远中风华园客户主要为香港和台湾人，大概占比客户主要为香港和台湾人，大概占比60%60%，自用兼投资，，自用兼投资，同时有少量温州人投资同时有少量温州人投资国际丽都城国际丽都城客户以外地的为主，上海本地占比在客户以外地的为主，上海本地占比在30%30%左右左右静安区二手成交客户描述静安区二手成交客户描述据中原门店二手客户成交来看，在此置业的原因：据中原门店二手客户成交来看，在此置业的原因：Ø区位优势：静安区的地理优势，使得该片区吸引各大客群，区位优势：静安区的地理优势，使得该片区吸引各大客群，Ø地缘情节，本区客户基本在静安区选择改善住房，有部分拆迁出去的人，重新地缘情节，本区客户基本在静安区选择改善住房，有部分拆迁出去的人，重新选择在静安置业选择在静安置业目前买客较少，大部分客户以观望为主目前买客较少，大部分客户以观望为主© Copyright  Centaline Group, 20101、高品质和优质的物业服务、高品质和优质的物业服务. 2、地理位置优越、地理位置优越. 3、拥有顶级会所配套。

拥有顶级会所配套 4、居住者素质较高，境外人士和外籍人士占到小、居住者素质较高，境外人士和外籍人士占到小区住客的一半左右区住客的一半左右 5、小区环境设计感强，大气明亮小区环境设计感强，大气明亮静安豪景苑项目分析静安豪景苑项目分析© Copyright  Centaline Group, 20102010年年9月至月至2011年年2月月日期区域物业类型物业地址面积总价均价2010年9月11日静安区公寓西康路501弄6号2203室141600000042553 2010年9月14日静安区公寓西康路501弄5号2803室116610000052586 2010年9月29日静安区公寓西康路501弄5号601室143730000051049 2010年10月13日静安区公寓西康路501弄6号1804室156880000056410 2010年11月1日静安区公寓西康路501弄5号301室等145666500045966 2011年1月7日静安区公寓西康路501弄5号2503室116694000059828 2011年1月19日静安区公寓西康路501弄3号2602室100599000059900 2011年1月24日静安区公寓西康路501弄4号3303室157950000060510 2011年2月24日静安区公寓西康路501弄4号1603室115635000055217 2011年2月25日静安区公寓西康路501弄3号103室2921080000036986 近半年共成交近半年共成交10套，单价套，单价3.7-6.1万元万元/平方米，总价在平方米，总价在600-1100万元万元新政新政后的后的成交成交静安豪景苑一期二手成交明细静安豪景苑一期二手成交明细© Copyright  Centaline Group, 2010静安豪景苑中原共成交静安豪景苑中原共成交7套，本地客户套，本地客户5套，境外套，境外2套，从中原分行得知。

大部分套，从中原分行得知大部分购买豪景的客户为枫景的老业主购买豪景的客户为枫景的老业主静安豪景苑静安豪景苑——中原成交客户分析中原成交客户分析© Copyright  Centaline Group, 2010注：挂牌套数含重复挂牌房源注：挂牌套数含重复挂牌房源静安豪景苑安居客二手房源中介挂牌情况静安豪景苑安居客二手房源中介挂牌情况挂牌以二室、三室为主，总价段主要集中挂牌以二室、三室为主，总价段主要集中500-1000万万© Copyright  Centaline Group, 2010户型户型面积段面积段（平方米）（平方米）挂牌挂牌总价段总价段当前挂当前挂牌套数牌套数挂牌套数挂牌套数占比占比成交总价成交总价段段2010.9月月至至-2011.2月成交套月成交套数数成交套成交套数占比数占比1房71380-440万4612%///2房102-116490-650万10027%610-700万440%3房141-146700-960万14438%600-730万330%4房156-242900-1700万3612%880-950万220%5房及以上221-3001300-1800万4913%1080万110%合计37510静安豪景苑挂牌、二手成交静安豪景苑挂牌、二手成交© Copyright  Centaline Group, 20102010年年9月至月至2011年年2月枫景苑成交明细月枫景苑成交明细日期区域物业类型物业地址面积金额均价2010-9-8静安区公寓常德路500弄6号22层A室141655000046454 2010-9-9静安区公寓常德路500弄7号19A室等151680000045033 2010-9-24静安区公寓常德路500弄1号12层B室12B室105500000047619 2010-9-26静安区公寓常德路500弄10号2层A室2A室117523000044701 2010-9-26静安区公寓常德路500弄5号38_39层C(复式)2561100000042969 2010-9-29静安区公寓常德路500弄4号10层A室10A室132663000050227 2010-9-29静安区公寓常德路500弄4号26A室等132600000045455 2010-10-4静安区公寓常德路500弄2号8层C室8C室106500000047170 2010-10-15静安区公寓常德路500弄4号31层B室31B室105550000052381 2010-10-20静安区公寓常德路500弄10号32层C室32C室70370000052857 2010-10-23静安区公寓常德路500弄3号18层A室18A室130685000052692 2010-10-30静安区公寓常德路500弄10号22层C室22C室70370000052857 2010-11-4静安区公寓常德路500弄10号30层B室30B室96398000041458 2010-11-13静安区公寓常德路500弄8号18层C室18C室151780000051656 2010-11-15静安区公寓常德路500弄9号30层C室96515000053646 2010-11-19静安区公寓常德路500弄10号25层C室25C室70300000042857 2010-11-25静安区公寓常德路500弄9号28层C室96410000042708 近半年共成交近半年共成交47套，单价套，单价4.2-6.3万元万元/平方米，主力总价在平方米，主力总价在500-1200万元万元© Copyright  Centaline Group, 2010日期区域物业类型物业地址面积金额均价2010-12-9静安区公寓常德路500弄8号18_19层B室18_19B(复式)室2181125000051606 2010-12-19静安区公寓常德路500弄7号12层A室12A室151737000048808 2010-12-19静安区公寓常德路500弄7号12层A室12A室151737000048808 2010-12-21静安区公寓常德路500弄9号28层D室117498000042564 2010-12-21静安区公寓常德路500弄9号28层D室117498000042564 2010-12-22静安区公寓常德路500弄7号8层C室8C室175860000049143 2010-12-22静安区公寓常德路500弄7号8层C室8C室175860000049143 2011-1-5静安区公寓常德路500弄3号35层B室107430000040187 2011-1-5静安区公寓常德路500弄6号32层A室141628000044539 2011-1-5静安区公寓常德路500弄3号35层B室107430000040187 2011-1-5静安区公寓常德路500弄6号32层A室141628000044539 2011-1-13静安区公寓常德路500弄3号35层C室107680000063551 2011-1-13静安区公寓常德路500弄3号35层C室107680000063551 2011-1-14静安区公寓常德路500弄4号17层B室105586300055838 2010年年9月至月至2011年年2月枫景苑成交明细月枫景苑成交明细© Copyright  Centaline Group, 2010日期区域物业类型物业地址面积金额均价2011-1-14静安区公寓常德路500弄4号17层B室105586300055838 2011-1-16静安区公寓常德路500弄3号1层A室128505000039453 2011-1-16静安区公寓常德路500弄3号1层A室128505000039453 2011-1-18静安区公寓常德路500弄5号2层B室128550000042969 2011-1-18静安区公寓常德路500弄4号1B室105487000046381 2011-1-18静安区公寓常德路500弄5号2层B室128550000042969 2011-1-18静安区公寓常德路500弄4号1B室105487000046381 2011-1-23静安区公寓常德路500弄4号26层C室105500000047619 2011-1-23静安区公寓常德路500弄4号26层C室105500000047619 2011-1-24静安区公寓常德路500弄9号18层C室96413000043021 2011-1-24静安区公寓常德路500弄9号19层A室125680000054400 2011-1-24静安区公寓常德路500弄9号18层C室96413000043021 2011-1-24静安区公寓常德路500弄9号19层A室125680000054400 2011-1-28静安区公寓常德路500弄7号25_26层B室218950000043578 2011-1-28静安区公寓常德路500弄7号25_26层B室218950000043578 2010年年9月至月至2011年年2月枫景苑成交明细月枫景苑成交明细© Copyright  Centaline Group, 2010静安枫景苑静安枫景苑——租赁客户分析租赁客户分析枫景苑二手成交客户：本地占比枫景苑二手成交客户：本地占比54%、外地占比、外地占比17%、、境外占比高达境外占比高达30%；项目为新加坡公司打造的国际社区，吸引大部分境外；项目为新加坡公司打造的国际社区，吸引大部分境外客户，从政策来看，目前国内客户绝大部分基本属于不能买、客户，从政策来看，目前国内客户绝大部分基本属于不能买、或观望态度，但有部分投资客采取使用境外国籍便可购买或观望态度，但有部分投资客采取使用境外国籍便可购买© Copyright  Centaline Group, 2010静安枫景苑安居客二手房源中介挂牌情况静安枫景苑安居客二手房源中介挂牌情况挂牌以二室、三室为主，总价段主要集中挂牌以二室、三室为主，总价段主要集中500-1000万万© Copyright  Centaline Group, 2010户型户型面积段面积段挂牌总价段挂牌总价段当前挂牌套当前挂牌套数数挂牌套数占挂牌套数占比比成交总价段成交总价段2010-2011.2月成交套数月成交套数成交套数占成交套数占比比1房71370-410万12911%300-370万36%2房97-127500-700万43136%410-680万2145%3房130-141680-750万45137%630-650万1226%4房152-217900-1300万19016%860-1125万1021%5房及以上2181200-1300万119%1100万12%121247静安枫景苑挂牌、二手成交静安枫景苑挂牌、二手成交© Copyright  Centaline Group, 201064%64%5%5%5%5%5%5%9%9%5%5%5%5%5%5%本地本地加拿大加拿大欧美欧美中外合资中外合资华南华南华西华西华北华北浙江浙江从租赁客户看，本地占64%，境外14%，外地23%国际丽都中原租赁客户分析国际丽都中原租赁客户分析© Copyright  Centaline Group, 2010客户分析：客户分析：新政前：长泰东郊：投资客旺盛，大多客户都已投资为主新政前：长泰东郊：投资客旺盛，大多客户都已投资为主 仁恒怡庭：稀缺物业，品牌忠诚度度高，投资自住需求旺盛仁恒怡庭：稀缺物业，品牌忠诚度度高，投资自住需求旺盛 静安区域：以本地客为主，绝大多数为自住客户静安区域：以本地客为主，绝大多数为自住客户新政后：长泰东郊：投资客大幅度减少，仍以投资客为主（办理护照，以外籍身份够新政后：长泰东郊：投资客大幅度减少，仍以投资客为主（办理护照，以外籍身份够买）买） 仁恒怡庭：七成为老客户带购，买家有杨浦区的自住客也有来自于全国各地仁恒怡庭：七成为老客户带购，买家有杨浦区的自住客也有来自于全国各地的新上海人，不少改善型客户此次成为主力买家的新上海人，不少改善型客户此次成为主力买家 静安区域：境外人士和外籍人士占到小区住客的一半左右，从枫景成交客户静安区域：境外人士和外籍人士占到小区住客的一半左右，从枫景成交客户来看，境外客户占比来看，境外客户占比30%总结总结：：新政出台后，由于限购和禁购，投资客骤减，目前可采取非正常手段购买，新政出台后，由于限购和禁购，投资客骤减，目前可采取非正常手段购买，（办理护照，以外籍身份够买），由于本案是属于国际化社区，可向此类客户进行推（办理护照，以外籍身份够买），由于本案是属于国际化社区，可向此类客户进行推广广© Copyright  Centaline Group, 2010静安豪景苑目标客户初步定为静安豪景苑目标客户初步定为1、高端境外客户、高端境外客户2、静安豪景苑、静安枫景苑业主（具有购买资格的）、静安豪景苑、静安枫景苑业主（具有购买资格的）3、静安区内有购买的资格的高端改善型客户（如给、静安区内有购买的资格的高端改善型客户（如给成年子女购买婚房，富二代）成年子女购买婚房，富二代）4、江浙投资客、江浙投资客© Copyright  Centaline Group, 2010Thanks for your attentionWish you a good day!© Copyright  Centaline Group, 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。