2024年安徽省房地产估价师之开发经营与管理题库及答案.docx

2024年安徽省房地产估价师之开发经营与管理题库及精品答案一单选题(共80题)1、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（　）A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法【答案】 D2、某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为（　　）万套A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70【答案】 B3、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（　　）A.替代性B.发展性C.地区性D.复杂性【答案】 B4、住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（　　）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的A.房地产企业债券B.个人住房抵押贷款C.房地产企业抵押贷款D.金融机构长期融资【答案】 B5、某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率（　　）A.等于20%B.大于等于20%C.小于20%D.小于等于20%【答案】 B6、可行性研究报告正文的写作要点中（　）是最关键的部分。

A.项目总说明B.投资环境研究C.规划方案及建设条件D.项目经济效益评价【答案】 D7、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（　　） A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命【答案】 B8、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在（　　）年内延续弥补A.2B.3C.4D.5【答案】 D9、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（　）A.房屋施工面积B.城市家庭人口规模C.销售量D.房地产价格【答案】 A10、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（　）A.差额投资内部收益率B.净现值C.内部收益率D.等额年值【答案】 C11、（　）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用A.公共配套设施建设费B.小区物业管理费C.基础设施建设费D.“三通一平”等土地开发工程费【答案】 C12、下列选项中，（　　）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果A.开发工作量B.经营利润C.经营收入D.投资数额【答案】 C13、某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。

若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（　　）A.8.48%B.13.56%C.15.00%D.22.50%【答案】 B14、在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（　　）来设计资金结构A.产品组合方式B.开发合作方式C.销售代理方式D.市场定位方式【答案】 B15、关于预算，下列说法错误的是( )A.可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化【答案】 D16、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（　）A.最低租售价格　　B.最低租售数量　　C.最低建安成本　　D.最高土地取得价格【答案】 C17、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的（　　）因素A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境【答案】 C18、关于融资成本，下列说法不正确的是( )。

A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】 D19、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为（　）万元A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】 B20、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（　　）万台A.102B.120C.108D.88【答案】 C21、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的( )A.人工费B.办公费C.法定税费D.保险费【答案】 A22、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（　）A.6.25%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】 D23、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。

A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】 A24、查账时要兼顾各方利益，公平公正地对待涉及多方经济利益的问题这体现的是查账原则中的（ ）A.独立性原则B.群众性原则C.合法性原则D.公正性原则【答案】 D25、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（　　）A.52%B.58%C.62%D.68%【答案】 A26、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为（　　）A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%【答案】 D27、在房地产泡沫的成因中，( )是房地产泡沫产生的基础A.投机需求的膨胀B.金融机构的过度放贷C.土地的有限性和稀缺性D.开发商之间的博弈【答案】 C28、房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（　　）A.成本加成定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法【答案】 B29、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。

地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%若土地的资本化率为8%该房地产建筑物部分的总价为（　　）万元A.100B.149C.232.3D.180【答案】 C30、居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用属于（　　）A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.建筑安装工程费D.其他工程费【答案】 B31、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（　）A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】 A32、下列财务报表中，储存基础性数据的是（　　）A.辅助报表B.资产负债表C.资金来源与运用表D.现金流量表【答案】 A33、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按( )作为计息周期的A.年B.半年C.季度D.月【答案】 C34、（　）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

A.权益融资B.债务融资C.发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金【答案】 B35、目标市场选择中，最简单的模式是（　）模式A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【答案】 A36、房地产投资决策中常见的期权问题不包括（　）A.等待投资型期权B.放弃型期权C.机会型期权D.成长型期权【答案】 C37、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（　　）A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%【答案】 D38、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（　　）A.税前现金流＝有效毛收入－经营费用B.税前现金流＝有效毛收入－抵押贷款还本付息C.税后现金流＝税前现金流－所得税D.税后现金流＝税前现金流－准备金－所得税【答案】 C39、同区域、同类型、同档次的不同。