湖南骆仙岭东片区控规全套成果.docx

駱仙绘东片区控制性详细规划文本说明书一、 概况骆仙岭东片区位于郴州市老城区西部，107国道以西，骆仙西路（24 米）以南，规划香雪西路（30米）从用地北部穿过，与骆仙西路相交 总用地面积约23ha,其中村镇建设用地3.15ha、林地9.力ha、闲置地 4.9ha,另外还包括部分菜地、草地等本次规划及相邻地段主要包括市交通学校、中铁五局第五工程公 司、金穗山庄、天主教堂、市人防办、李家湾村以及郴州仁大房产、深 圳仁民等单位用地南边为自然山体，最大高程334米，用地东北边为 李家湾村民安置用地，最小高程194米，该区域内的开发目前尚处于起 步阶段，对土地的土石方开挖、土地整理、配套设施等缺乏管理与引导二、 规划依据（一） 《中华人民共和国城乡规划法》（二） 《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）（三） 《城市道路设计规范》（CJJ37-90）（四） 《郴州市城市总体规划（2005-2020年）纲要》（五） 《郴州市城市绿地绿线控制规划》（六） 《郴州市城市规划管理技术规定》（七） 《郴州市高层建筑规划管理规定》（试行）（A）《香雪西路道路工程设计》（九）国家的相关规范（十）相关单位的开发设想三、建设条件分析（一）有利条件分析1、 区位优势规划区域地处郴州老城区与骆仙铺片区之间，随着北湖区政府、市 人防办等单位的搬迁建设，骆仙西路的逐步建成，以及香雪西路的定线, 该区域正成为城市发展过程中的热点建设地段。

2、 环境优势规划区域地处山坡与丘陵地带，生态环境和景观条件良好，适宜建 设对景观要求高、对环境影响小的居住小区3、 交通优势规划区域为香雪西路（30米）与骆仙西路（24米）相交地段，两条干道 向东均与现状107国道相接，向西可通向骆仙铺片区，对外交通便捷 T （二）不利条件分析I.1、 地形条件该区域地形地貌复杂，可扩充腹地较少，完整连片发展的地形条件 差2、 开发条件现状土地局部处于无序整理状态，部分地段已造成对土地的过度开 挖，给后续建设造成人力、物力和资金的浪费3、 建设环境该片用地基本是处于山体和各相邻单位的包围之中，且存在部分村 民的拆迁安置工程，建设过程需协调与平衡多方利益关系四、规划原则与整体构思（一） 规划原则1、 整合原则根据城市规划要求与需要，并注意与周围建设的协调统一，对土地 与开发空间进行适当整合，使其成为城市有机组成部分2、 控制原则以土地使用控制为重点，强化规划设计、规划管理、开发建设的衔 接，合理确定开发强度，优化用地与建筑布局，正确引导开发行为3、 合理原则因地制宜，科学合理地利用基地及周边自然条件，同时，充分考虑 用地现状与权属关系，合理组织交通网络，完善配套设施，尽量实现土 地综合效益的最大化。

二） 整体构思1、 整合各用地单元，坚持优地优用，有效发挥土地的综合效益， 促进该地段的城市建设良性发展2、 合理确定土地开发强度，完善配套设廉，提高环境质量，维护 公共利益3、 完善道路系统，充分考虑开发使用、公众的需要、地块划分的五、 性质与规模性质：骆仙岭东部以居住为主的配套齐全的居住小区规模：规划总用地面积约18公顷，可居住人口约为1.2万人六、 用地布局骆仙岭东片区是郴州市城市西扩的重要组成部分，地理位置重要， 区位条件良好，按照城市发展需要，本次规划的用地功能以居住为主， 并配套该区域所需的小学和幼儿园等公共服务设施本次规划按照优地优用和集约节约使用土地的原则，并整合局部地 块之间的零散土地，将沿香雪西路两厢的大部分土地按二类居住用地控 制，住宅用地（含综合用地）面积为13.5公顷配套小学（用地面积为 1.3公顷）和幼儿园（用地面积为0.37公顷）则布置在该区域西南边, 村民拆迁安置和分户建设均在现状村民生活用地内（如李家湾村）或生 产用地内解决（如下邓家组）2-3地块规划用作天主教堂（C9）的绿化与景观配套建设用地另外，本次规划还将局部道路交通的组织作了考虑，为便于该区南 部用地的开发和对外沟通，规划在尊重现状建设情况的前提下，经206 队、金穗山庄、下邓家组、2・11地块与2・8地块西边，规划一条12・18 米不等宽的道路，联系107国道、香雪西路、骆仙西路。

同时，也方便 了该区规划的小学和幼儿园的学生上下学这样，使骆仙西路两片与香 雪西路两片形成了横向与纵向紧密联系的整体郴州市城市規划设计院 3可操作性等，疏理局部交通，为持续发展创造有利条件七、公共设施规划駱仙绘东片区控制性详细规划文本该区配套的公共设施主要是小学一座（2・6地块），30个班；幼儿 园一座（2・7地块），6个班，均位于该片区域的西部；商业、金融服务、 社区管理等设施则通过1・3地块（综合用地）兼容考虑，在规划范围内 则不再单独安排用地布置此类公共设施八、道路交通规划该区域随着骆仙西路（24米宽）的逐步建成，香雪西路（30米 宽）的定线，已基本形成了较为便利的内外联系通道与交通骨架， 另外，为便于居民出行与土地开发的需要，从107国道经206队、 金穗山庄、下邓家组、2-11地块与2-8地块西边，规划一条12-18 米不等宽的道路，联系骆仙西路、香雪西路，并将此三条道路形成 的1-1地块作为公共绿地控制规划将香雪路（东西向）与12、 18米道路（南北向）的相交处以控制左转车流为交通组织方式，可 将冲突点由八个减少为四个，四个冲突点主要由直行车辆产生，规 划在该处设置交通信号灯（红绿黄灯）进行管制，信号灯周期建议 采用 60-120S。

同时，沿1-4地块西边控制预留一条9米宽的生活通道，满足局部 就近通行的要求这样，合理有效的交通组织使该片区域在横向与纵向 均有了较为便利、通畅的通道，满足了人们出行的使用要求，达到了以人 为本的目的竖向设计则要求规划道路高程基本顺应场地坡度，由南向北、由西向东逐渐降低，道路坡度控制在3%o—8%之间九、建设开发控制（一） 开发强度土地开发强度控制主要通过容积率和建筑密度两项指标控制在当 前市场经济条件和土地有偿使用的情况下，本着对土地的集约与节约使 用原则，立足当前，参考周边地段的开发建设，看眼长远，确定规划控 制指标住宅：规划居住用地以高层建筑为主，以低层、多层为辅（学校与 村民安置住宅），建议高层居住建筑容积率控制在3.5-4.5之间，综合用 地内建筑容积率控制在5.0-5.5之间建筑密度的控制则考虑多层与髙 层的混合建设和临街的部分裙房建设时应具有一定弹性，建议将建筑密 度控制在30%以下，综合用地内建筑密度控制在50%以下，一类高层 住宅则建议建筑密度宜控制在20%左右小学容积率控制在0.8,建筑密度20%以下；幼儿园容积率控制在 0.7,建筑密度控制在20%以下（详见《土地使用、地块编号及指标控 制图》）。

UI I I（二） 高度控制该片区的总体定位为局部高强度的开发，以高层为主，辅以多层、 低层（学校与村民安置区），局部主体建筑高度控制在100米以内，多 层建筑高度控制在24米以下，低层建筑高度控制在9米以下，村民安 置住宅建筑高度控制在12米以下三） 后退红线规划片区内所有建筑均需采取后退道路红线管理，原则上地块靠骆 仙路与香雪路一侧，高层建筑后退红线6米，多层与低层建筑后退3 米；地块靠近12、18米道路一侧，高层建筑后退6米以上，多层与低 层建筑后退红线3米后退红线的详细规定见《郴州市高层建筑规划管 理规定》、《郴州市城市规划管理技术规定》十、市政设施规划（一） 给水工程1、 水源该片区的水源接自骆仙西路和香雪西路下的城市给水管2、 用水量预测该片区居住人口约为1.2万人，按照人均综合生活用水量350L/人 d计，则该片区用水总量为0.4万吨3、 管网布置规划区给水管网采用环状管网供水，骆仙西路上已敷设有（p800mm 的供水主管，沿香雪西路敷设的给水管规划为（p300mm,规划12・18米 道路敷设的给水管规划（P150111111,并形成环状，以保证供水可靠性二） 排水工程1、 排水体制规划该区排水体制采用雨污合流制。

2、 污水量预测规划区内的污水以生活污水为主，污水量的计算按给水量的90% 计，则规划区的日污水量为0.36万吨/天3、管道布置规划区内排水管道沿道路地埋敷设，排水管径主要有（p800mm、 （p600mm、（p5（）（）mm、（p400mm、（p30（）mm 等1 -4 地块内的现状排水渠 予以保留并合理改造，建设控制按《李家湾新村改造修建性详细规划》 执行三）电力工程1、 负荷预测规划采用负荷密度法进行预测：居住用地按200KW/ha计；村镇 建设用地按lOOKW/ha计；公共设能用地按300KW/ha计根据上述 负荷预测，区内总用电负荷为3520KW,取同时使用系数0.6,则实际 使用负荷约为2112KW2、 电源 f规划该片区电源由城市道路下的供电线路提供3、 10kv配电网规划T 规划区10kv供电线路采用电力电缆沿道路直埋敷设，线路布置在 道路的东、南面在2-1地块设电力开关站一处经咨询郴电国际， 现状从规划区域中部穿过的架空电力线为10kv供电线，经改造后架空 线由南部山坡接入，以地埋方式沿规划12-18米道路敷设，连接香雪西 路四）电信工程电信电缆沿道路直埋敷设，有线电视、宽带传输网及电信线等共沟 分管设置。

埋深不小于0.7m每户住宅及部分公建内预留有线电视出 线盒及宽带网接口电信线路采用电缆PVC管①110埋地敷设五）燃气工程① 气化率规划气化率为80%区内燃气主要是向居民生活供气，规划以液 化天然气为气源，在城市道路上预留管道位置② 耗气量居民用户耗气定额：规划耗气定额：22公斤/户•月，规划区内使用燃气的住户约3750 户（按每户3.2人计算），合计83吨/月十一、环保环卫规划（一）环保规划 .1、 环境空气质量分区规划该区按照《环境空气质量标准》（GB3095J996）和郴州市环境 空气质量分区的要求全部执行二类标准为保证环境质量，规划区内严 禁兴建燃煤锅炉，大量使用清洁能源 -2、 区域环境噪声标准分区 \l\l\l\l\l\l规划区内主要道路两侧执行区域环境噪声4类标准，居住区执行1 类标准3、 控制目标环境空气质量二类区执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中 确定的二级标准区域环境噪声最高限值不能高于《城市区域环境噪声标准》 （GB3096・93廊 定的各类标准值4、治理目标污水、废水治理目标：生活污水通过城市排污系统全部进入下湄 桥污水处理厂集中处理，污水处理率达到100%;城区生活垃圾治理目标：该区生活垃圾全部进入垃圾无害化处理 场。

二）环卫规划规划片区内设置公厕两座（2-5地块与2-12地块），每座建筑面积 不小于30i『，生活垃圾转运站一座（2-5地块），2-5地块公厕和生活垃 圾转运站可考虑结合设置，用地面积不小于100m2,与周围建筑物的间 隔不小于5m并且在该区域东北角的农贸市场也规划设置了一处垃圾 转运站与公厕（详见郴规（地）条[ 2007 ] 100号文件）十二、防灾规划（一） 消防工程■规划消防给水与生产生活合用给水管网，消防给水管径不应小于 100mm,消火栓间距不大于120米规划结合道路、绿化、广场等用地 作为紧急疏散场地，新建建筑应按一、二级耐火等级设计并保证规范要 求的防火间距二） 防山洪规划为利于规划区南面山体的排洪，规划沿周围开。