资源型别墅项目专题研究教材entr.ppt

Code of this report | 1© Copyright Centaline Group, 2010资源型别墅项目专题研究Code of this report | 2© Copyright Centaline Group, 2010深圳资源型别墅项目分享Part 1.1p观澜高尔夫p天麓p紫麟山p果岭海Code of this report | 3© Copyright Centaline Group, 2010观澜高尔夫位于深圳与东莞交界处，依托高尔夫及景观资源，观澜推出多个顶级别墅200420042005200520062006200720072008200820092009开发时间开发时间价值价值高尔夫大宅高尔夫大宅上堤上堤圣堤园圣堤园观澜湖别墅启动路线图观澜湖别墅启动路线图长堤长堤翡翠湾翡翠湾20102010高尔夫大宅高尔夫大宅翡翠湾翡翠湾长堤长堤上堤上堤圣堤园圣堤园Code of this report | 4© Copyright Centaline Group, 2010规划：观澜湖别墅采用“单线型”设计，前后无遮挡，开阔视距，充分利用景观资源。

观澜湖翡翠湾、长堤、上堤采用““单线型单线型””别墅规划前后无遮挡，开阔视距；享受绝佳的通风、采光、通风、采光、私密性好私密性好业主可尽情享受山、湖、球道三重绝佳风景，将别墅物业对景观业主可尽情享受山、湖、球道三重绝佳风景，将别墅物业对景观资源的独占性发挥到了极至！资源的独占性发挥到了极至！翡翠湾翡翠湾上堤上堤长堤长堤Code of this report | 5© Copyright Centaline Group, 2010短杆洞球場湖泊灯光球场自然生态景观球场景观以长堤为例，设计时保持翡翠湾原生地形地貌，利用原有山谷的水体建成山景、谷景、水景三位一体的球场，依此沿线排布别墅产品，户户可欣赏球场、湖泊、山地等景观高尔夫球场及自然生态景观球场景观球场景观高尔夫球场及自然生态景观球场景观湖泊湖泊球场景观Code of this report | 6© Copyright Centaline Group, 2010部分别墅的独栋产品依山谷坡地而建，戶戶可观看高尔夫球场景观及拥有开阔的视野，双首层设计，底层不计入销售面积抬高地势抬高地势双首层设计双首层设计观澜湖别墅首创“双首层”设计，底层不计入销售面积，并且拥有很好的采光和通风。

独栋别墅依坡地而建处于地势高处，可以居高临下观看高尔夫球场景观并拥有开阔的视野Code of this report | 7© Copyright Centaline Group, 2010产品：观澜湖别墅的产品以独栋为主，产品设计突出了对高尔夫及景观资源的独享，前后推出的产品面积差别较大产品及户型分析：产品及户型分析：大景观大景观+ +大花园大花园观澜湖别墅基本每户都赠送超大花园，大景观+大花园实现了对资源的独享，资源成为产品最大的附加值小户型畅销小户型畅销 户型面积主要集中于小面积独栋和大面积独栋，以大宅入市，销售成绩较差，后期推出小户型独栋别墅畅销，创造了销售奇迹高价入市高价入市””由于该项目资源属于稀缺性、独享性，先期产品也夸张的突出了对资源的专享，本来市场风险较小，最先推出的高尔夫大宅以高价入市但是先期推出超大户型单位，市场反映较差后期通过客户研究及价格策略成功售罄 在 售Code of this report | 8© Copyright Centaline Group, 2010华侨城·天麓，坐落于9平方公里山脉上海拔320米以上的以奢华别墅为主的超大型旅游地产项目。

东部华侨城东部华侨城面积约9平方公里，背倚深圳主脉——梧桐山脉梧桐山脉，前拥深圳黄金海岸——大小梅沙大小梅沙，横揽南中国浩瀚大海大海东部华侨城内水体主要由三洲田等8 8个水库个水库、南北向的河流河流和景观湖泊景观湖泊组成Code of this report | 9© Copyright Centaline Group, 2010华侨城·天麓分为7个区进行开发，开发顺序1-2-7-6-8，位置优越，资源丰富8 81 12 27 73 36 65 5项目简介在售华侨城天麓总占地面积约华侨城天麓总占地面积约111111万万㎡㎡ ，总建，总建筑筑面积约面积约14.714.7万万㎡㎡ ，容积率，容积率0.016 0.016 ㎡Code of this report | 10© Copyright Centaline Group, 2010二区根据用地山势山势特征特征组织建筑布局，建筑依山依山而建而建，根据地势坡坡度差异度差异，合理安排户型，最大限度保保护山地资护山地资源源 七区七区采取回转序排布局回转序排布局，使建筑曲线与山体的曲线相吻合避免了与山际线的视觉冲突，体现环境价值的最大化。

一区利用自然的山地地形，营造错落有致错落有致的视觉感受，同时提供住户欣赏山海景观的最佳角度一区一区七区七区二区二区华侨城·天麓：最大化利用土地资源和旅游区内的无敌山海景观，别墅产品排布结合山地地形，充分保护现有山脊和山谷的自然风貌 Code of this report | 11© Copyright Centaline Group, 2010根据用地山势特征组织建筑布局，建筑群体依山而建，随山起伏，根据等高线区分为三个高度层次，体现原生的山地建筑自然之美同时根据地势坡度差异，合理安排户型，最大限度保护山地资源，减少水土流失及不必要的浪费规划布局：错落有致的几何形体以二区为例，住宅组群的规划充分利用基地本身沿山登高线迂回弯曲的地形及由高而下的天然山势，以高低错落有序的几何形体组合创作出一个富有现代感的山地建筑群整体项目为现代风格，以简洁的大面积相同材质的“箱体”为主要元素，突出其质朴而轻盈，融于山林之间，回归自然追求本色的内涵 产品风格：以“箱体”为主要元素Code of this report | 12© Copyright Centaline Group, 2010坑梓、坪山工业区坑梓、坪山工业区天麓二区产品特色：现代风格建筑，大量采用吊脚楼方式设计，灵活的功能空间排布；更多的产品附加值；更好的通风采光效果天麓二区主要为现代建筑风格，突出建筑几何构造。

强调项目的通风采光以及景观面彰显项目融于山林之间的自然气息产品特色特色的功能空间分区，将车库和客厅放在同一层，将主卧室或主要功能空间放在地下一层突出现代建筑几何结构，合理利用空间以超大观景露台的形式附送较大灰度空间车库直接与道路搭建在同一水平面上，表面采用地上车库的形式解决山地建筑私家车库问题广泛采用吊脚楼的形式，在外观上给人一种长在山中的视觉冲击在实用率上可以打造更多的赠送面积，同时采用大型落地玻璃保证较好的景观面和采光面同时可以有效降低成本Code of this report | 13© Copyright Centaline Group, 2010项目开发策略：住宅产品在经过相当长时间的区域价值培育期后才进行开发，借助区域价值的增长配合特色的项目打造实现项目高溢价项目价值曲线区域价值曲线n项目开发策略：属于典型的“华侨城式”的旅游地产开发模式以主题公园作为以主题公园作为项目整体启动的起点项目整体启动的起点，经过较长时间的培育期后，再进行地产物业的开发n让地产项目的起点便高于经过培育后的区域价值，从而实现高溢价Code of this report | 14© Copyright Centaline Group, 2010紫麟山花园位于深圳市龙岗中心城，产品以Townhouse和高层住宅为主，项目分三期开发，其中二期已经售罄，一期别墅在售，三期高层开发建设中。

项目简介售罄p1期202套联排别墅单位，分别有二联排、三联排、四联排、六联排，3、4层高，面积200-568平方米；p2期是两栋(H1-H2栋)高层圆楼建筑，外圆内方，360度视野，163-183平方米的4房纯大户产品；p3期为6栋高层建筑，共400-500套4-5房中大户型 一一 期期二二期期三三 期期Code of this report | 15© Copyright Centaline Group, 2010紫麟山花园以自然山脉为界，化为高层、别墅两个住区坚持“两轴线、两绿带、两住区”的规划设计原则轴线轴线别墅区紫麟山高层湖泊湖泊该项目独特、优越的天然地貌成为规划设计的契机，充分利用地势，顺山势而为，与自然和谐共生为设计理念，在设计方法上实行集规划设计、建筑设计与景观设计于一体同步进行的集约化设计打造了两湖一两湖一山因地制宜的山水之居山因地制宜的山水之居Code of this report | 16© Copyright Centaline Group, 2010别墅产品依据项目原有地块的自然高差，立于山坡之上，错落有致。

溪山树隐的自然生态原貌，树与墅的相得益彰，形成了一幅美妙的城市风景图 p对地形加以适度改造，营造了山居、水居两大特色的居住空间，分别为山居别墅和水别墅两大类型；p该项目力求利用地形高差，依山就势，以山居别墅最大显著朝景观面打开，充分享受自然景观，山居别墅强调的是与自然山景的融合，并且叠加个性化的私家庭院，朝向优越，自然采光通风理想 大高差地貌利用景观进行过度大高差地貌利用景观进行过度40米高差Code of this report | 17© Copyright Centaline Group, 2010果岭海位于位于深圳大鹏半岛洋畴湾，国家4A级景区内唯一半岛别墅，森林覆盖率75％大鹏半岛，三面环海、一面傍山 酒店\游艇会规划用地世纪海景高尔夫球会别墅规划用地别墅规划用地果岭海果岭海4区区 1 1区区 3区区 2区区5区区 大鹏半岛将成为深圳市文化产业发展的战略扩展区域，整个东部沿海区将建设成为具有国际一流水准的文化旅游产业片区文化旅游产业片区和国际会议中心项目简介海海 洋洋Code of this report | 18© Copyright Centaline Group, 2010 产品分布产品分布 叠墅 双拼 独栋 楼王为了将资源利用发挥至极致，阶梯式布局，户户面海，毫无遮挡，超低容积率，近距离接触海为了将资源利用发挥至极致，阶梯式布局，户户面海，毫无遮挡，超低容积率，近距离接触海（（1010米米) )。

果岭海产品结构以叠墅、双拼、独栋为主，户型方正，采光好，南北通透Code of this report | 19© Copyright Centaline Group, 2010在规划上，果岭海采用了阶梯式布局，分三台地共30米地形高差，保证户户俯瞰浩瀚的海景⑴ 湾式布局湾式布局：建筑沿水岸自然排布，体现了建筑、水与人的和谐居住形态及港湾式规划理念⑵ 层次分明的规划设计层次分明的规划设计：以水系、绿化带为分隔媒介，建筑以远高近低的层级方式排布，高低错落符合人对空间的尺度感 > > 因地制宜，阶梯式布局因地制宜，阶梯式布局 > > 分分3 3台地台地, ,共共3030米地形高差米地形高差> > 保证户户俯瞰浩瀚海景保证户户俯瞰浩瀚海景色调色调：淡黄色和红瓦屋顶相结合的暖色调；造型造型：红筒瓦、弧形墙、圆角隔墙小拱璇、文化石外墙、红色坡屋顶和气孔等。

建筑布局建筑布局Code of this report | 20© Copyright Centaline Group, 2010惠州资源型别墅分享Part 1.2p雅居乐白鹭湖p光耀城p半岛一号p万林湖Code of this report | 21© Copyright Centaline Group, 20101 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212131315151616171718181919202021212222232324241414惠州别墅市场整体特征：惠州别墅分布较为集中在惠城区，发展主要经历了山水别墅、商务别墅、城市别墅三个阶段Code of this report | 22© Copyright Centaline Group, 2010典型楼盘分析—雅居乐·白鹭湖：惠州少有的超大型楼盘，配套齐全，自成一体，是一个集旅游、度假、商务、投资于一体的综合地产项目区区 位位 图图效效 果果 图图Code of this report | 23© Copyright Centaline Group, 2010白鹭湖规划中本着最大程度保护生态环境，达到最佳观赏性的原则，根据自然环境和建设内容的差异，将白鹭湖休闲游览度假区分为三大功能区分别为：生态游览区、休闲度假区、高尚居住区。

位于白鹭湖南部区域，较接近城镇聚居区，区域北端有高速公路跨湖横穿，本区定位包含游览、嬉戏、登高、森林探险、果木观赏等内容的生态旅游区 生态游览区 白鹭湖的规划原则 休闲度假区 位于白鹭湖中心地带，横跨湖心，适合开展水上活动中心区定位为以住宿、会议、园林赏景、水上活动等功能为主的休闲度假区，并在周边配套部分高尚住宅区  高尚居住区 主要分布在湖区外围，在生态环境中布置部分高尚居住区，北部为山水高尔夫、会所和山水度假村，作为居住区的活动中心 Code of this report | 24© Copyright Centaline Group, 2010游览与居住既隔离又和谐的原则游览与居住既隔离又和谐的原则 分期配套发展的原则分期配套发展的原则 以一期为例，白鹭湖在规划中坚持游览与居住及隔离又和谐的原则，分期配套开发产品环湖干道中心湖中心湖通过绿化设施绿化设施和管理措施管理措施将游览区与居住区隔离，避免游客打扰业主的生活，游览空间与居住空间互相联系又相互保持一定距离白鹭湖开发面积广，资金需求量大，计划市场将随着各项设施的完善逐步上升。

在规划上，先建设中心湖面景点先建设中心湖面景点，然后完善部分旅游度假设施部分旅游度假设施，吸引客流量，从而推动市场发展；同时建设配套设施部分，减少一次性投资的风险 深莞惠一体化深莞惠一体化进程程加速加速 游览与居住既隔离又和谐的原则游览与居住既隔离又和谐的原则浏览景点、景区均沿湖布置浏览景点、景区均沿湖布置，一条环湖环湖干道干道将它们串联起来居住空间布局在游览空间外围，由支道由支道连接，避免住宅破坏景观连接，避免住宅破坏景观，又使业主可以充分享受到优美的环境和各项休闲设施带来的舒适生活，并在现实生活中充分感受古诗古画的意境 分期配套发展的原分期配套发展的原则则Code of this report | 25© Copyright Centaline Group, 2010产品：白鹭湖目前在售产品为独栋、联排，面积区间为184-766㎡，价格区间为1万-2.8万/㎡Code of this report | 26© Copyright Centaline Group, 2010光耀城占地61万㎡，为英伦皇家风格纯别墅住宅社区，拥有原生湖8万㎡ ，6万㎡山体公园等良好的自然生态景观及完善的配套。

项目概况项目概况共分共分4 4期开发，一期于期开发，一期于20082008年年1010月入市，二期分为月入市，二期分为4 4个组团一期一期二二 期期内湖内湖Code of this report | 27© Copyright Centaline Group, 2010光耀城二期全部为联排别墅，具有湖景资源优势，三组团是地块中资源最高端的一块，价格最高，主力户型集中在265-303㎡ 1 12 23 35 5一一 期期 二二 期期项目一期紧临北环大道及主入口，成熟度最高，不具备资源优势Code of this report | 28© Copyright Centaline Group, 2010光耀城将天然水系引入贯穿整个别墅区，山水之秀与建筑之美交相辉映同时精心设计了各具情态的组团式景观—风情商业街、木制湖栈道、景观廊架、登山小径等营造了一个自然、灵动的生态居住空间 1 1期期-2-2期园林图期园林图Code of this report | 29© Copyright Centaline Group, 2010半岛一号依托半岛体育公园，成为惠州目前最大型的文化体育房地产项目。

惠州目前最大型的文化体育房地产项目p住宅占地面积:100万㎡p文化体育公园占地：93万㎡p容积率：0.89p地址：惠州市惠阳区淡水东华路p产品类型：景观洋房、叠加别墅、联排别墅p开发商：新城市地产开发有限公司 p 物业类型：别墅、小高层、高层 项目概项目概况况Code of this report | 30© Copyright Centaline Group, 2010一期一期二期二期三期三期中心四岛中心四岛学校学校后期部分后期部分五星五星酒店酒店半岛体育公园半岛体育公园一期项目技术指标一期项目技术指标p占地面积：143290㎡p建筑面积：127502㎡p容积率：0.89二期项目技术指标二期项目技术指标p占地面积：168900㎡p建筑面积：173608㎡p容积率：1.03p居住户数：876三期项目技术指标三期项目技术指标p占地面积：79500㎡p建筑面积：1042521㎡p容积率：1.31p居住户数：590项目占地100万㎡，产品以别墅为主，预计分6-8期开发，目前已开发至3期，即将开发中心四岛，后期部分暂时还未确定。

Code of this report | 31© Copyright Centaline Group, 2010规划特色：半岛1号一期于2006年5月推出，采用围合、半围合及行排式组团排布方式 多种户型产品，多面采光，南北通透多种户型产品，多面采光，南北通透 一期由联排、叠加、花园洋房组成，对面即为 惠阳体育中心， 水质丰富，是资 源最高端的地块 Code of this report | 32© Copyright Centaline Group, 2010联排别墅联排别墅p设计有前、中、后三重庭院，把阳光、绿化和风引入室内。

p让每户享有私密、半开敞和开敞三种地面庭院内庭院别墅在较高容积率要求下比无内庭别墅有更高的生活品质叠拼别墅叠拼别墅p每一单元分上下两户，下层住户拥有私家花园及两层高的入户门厅上层住户亦拥有入户花园、丰富的露台和屋顶花园，可将周边景观充分引入户内p公共梯直通上层入户平台，下层住户主要从花园入户，楼梯开门仅供临时用，避免上下层住户间的干扰小高层小高层p均采用一梯两户设计，空间布局方正，分区明确，并设南北阳台主要生活空间均为南向，转角处均设270℃观景窗p小高层顶部均设复式户型产品：联排别墅推出三重庭院设计注重私密性和空间感，叠拼别墅分为上下两户共享别墅品质生活，小高层一梯两户方正实用Code of this report | 33© Copyright Centaline Group, 2010鹏基万林湖——位于惠城区红花湖风景区内，是惠州市中心唯一具有生态山湖资源的顶级豪宅主题主题公园公园二期二期一期一期三期三期1 1主题主题公园公园项目坐落于惠州市金榜路28号，处于港、深、惠两小时生活圈一级辐射区，东临惠州南线汽车总站，西北面为国家4A级红花湖风景区，西南面紧邻惠盐高速路出口。

Code of this report | 34© Copyright Centaline Group, 2010 产品分产品分布布 叠墅 联排 独栋 高层以二期为例，建筑“依山临水”沿人工湖湖布局，户户错开，别墅区高差10米，产品最大限度的拥有山景、湖景，具有超宽景观视野；p在规划设计上，秉承了中国传统风水学中 “依山项目具有优越的区位资源，紧邻830万平米风景秀丽的国家4A级红花湖风景区，群山环抱，高低错落；中间由天然泉眼汇聚成4万平米，深6米的内湖；6.5万平米的郊野公园，属于城市中央绝版地段 临水”的要素，加强水景山景的点、线、面结合别墅区前后栋距达20余米，高差10米，侧向栋距最小8米，拉开楼与楼之间的距离，拉近人与自然的关系 10米高差Code of this report | 35© Copyright Centaline Group, 2010万林湖的产品多元化，有临湖别墅、联排别墅、双拼别墅、台地别墅，以及小高层洋房，可满足不同客户需求。

Code of this report | 36© Copyright Centaline Group, 2010资源型别墅项目特征总计Part 1.3Code of this report | 37© Copyright Centaline Group, 2010总体特征总结：在进行资源型别墅项目梳理的过程中，发现资源型别墅项目在整体规划、产品设置等方面具有较为明显的规律性总结总结总体特征总结1 开发策略总结2建筑特征总结 3景观特征总结 3深圳的资源型别墅项目一般为山地建筑，带有比较明显的“台地”或“依山而建”的特点，建筑较多采用台地式排布，惠州别墅项目多为山水型，利用资源形成了丰富的园林景观资源型别墅均为大体量项目，为了有足够的空间进行施工，一般采用分期开发的方式，通常采用回字轴线或左右分块的方式，启动区一般选择资源最优的地块根据景观优势最优的原则进行多种建筑类型的结合、增大各户型观景面，同时根据资源优越程度进行户型排布，在最具优势的位置排布大面积户型以外部景观为主，内部景观为辅，一般采用景观轴线+组团的组织方式，对水景的利用程度较高具体特征具体特征Code of this report | 38© Copyright Centaline Group, 2010建筑特征总结：建筑排布规划一般根据地势采用“台地”、组团等方式，建筑类型既有纯别墅项目也有综合性，根据景观最优原则进行高低排布。

40米高差 30米高差抬高地势抬高地势建筑特征分析：建筑特征分析：““台地台地””+ +组团组团根据项目情况，部分山地高差大的别墅项目采用了台地建筑，如果岭海、紫麟山、观澜高尔夫等，建筑采用组团方式排布，同一台地为一组团别墅而高差小的项目的排布受地形影响较小，一般采用围合、半围合的方式进行组团，如半岛一号、光耀城等纯别墅纯别墅+ +综合综合 资源型别墅项目以别墅为主要产品，以上别墅中仅天麓、果岭海为纯别墅项目，其余六个别墅均为多种建筑形态结合，高地错落高低排布高低排布+ +景观最优景观最优由于地势的原因造成的高低排布，资源型别墅一般在外围（半岛一号、雅居乐、万林湖）或者低处（紫麟山）布置高层，景观资源最佳处安排别墅产品果岭海果岭海紫麟山紫麟山观澜观澜Code of this report | 39© Copyright Centaline Group, 2010景观特征总结：以外部景观为主，内部景观为辅，一般采用景观轴线+组团的组织方式，对水景的利用程度较高大高差地貌利用景观进行过度大高差地貌利用景观进行过度 水景是重要的景观点水景是重要的景观点紫麟山紫麟山景观轴线景观轴线。