案例分析-恒大名都.ppt

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区域整体规划,城南,1、功能定位,城南新区的功能定位是未来市级,商业文化中心,，,科教创业基地,，,旅游集散中心,以及,新型生态居住区,盐城正全力打造一个生态之城、科技之城、节能之城和宜居之城2、规划重点,a、构筑盐城市新的中央商务区（CBD）,b、构筑盐城市生态游憩商业区（RBD）,c、建设一个设施配套、功能齐全、创业宜居的新城区,3、总体布局,东至解放南路、西至西环路、南至徐淮盐高速、北至盐渎路，面积10平方公里，项目总投资约100亿元，是全市重点发展的服务业集聚区a、城南新区在空间结构布局上采用“一城、三园、四组团”,b、“一城”即科教城，“三园”即职业教育园、创新孵化园、创新产业园,c、“四组团”即新材料产业组团、数字出版产业组团、智慧产业组团、科教服务产业组团”,d、重点发展数字出版、智慧产业、新材料（有机光电）、科教服务业等4大主导产业,区域整体规划,城南,物业类别,住宅,项目特色,精装修,建筑类别,高层,所属区域,城南,容积率,3.0,占地面积,181455.5,绿化率,42.99,建筑面积,732366,产权类型,大产权房,均价,5500,开盘时间,2012.06,总户数,3499,周边配套,医院：三院南院、规划三甲医院银行：建设银行、工商银行、黄海农商银行,周边商业,综合市场：金鹰奥莱、金鹰天地、麦德龙卖场、高力装饰城,周边学校,南一中、南盐中、神州路实验学校，小区内有幼儿园,周边公共交通,公交配套：,1路、20路、33路、206路、208路；,快速交通：B支4号线、5号线,恒大名都项目基本简介,恒大名都项目区位简析,1、项目周边为城市主要干线，交通线路流畅，便于到达；,2、项目所处的城南新区，是盐城主要的发展方向，周边公建配套设施日益完善；,3、随着市政府的南迁，城市发展重心将向南倾斜，城南片区已成为中高端收入人群生活的聚集地；,4、随着城南片区发展步伐的加快，区域大环境的不断改善，将吸引更多高质素的社会各界人士到本区域居住，将为本项目的商业带来较优质的消费人流。

项目特有资源,9000中央大湖景观,欧陆皇家园林+中央大湖景观+9A精装,6.5万平米皇家园林,9A级精装，独树一帜,项目交通资源,完善的交通体系，实现不同消费群体的可达导入,空港：江苏第二个开通国际航线的盐城南洋国际机场，,2010,年吞吐量预计达,20,万人次间接为本案提供可观的实力消费群本案距其,45,分钟车程大交通：开发大道直接贯通城西干道和开放大道（,G204,），通达盐徐高速、宁靖盐高速、沿海高速盐城纳入上海,2,小时经济圈市内公交：1路、20路、33路、206路、208路B支4号线、5号线可以直接贯通铜马广场、东进路、内港湖三大商圈，实现各商圈的人流互导本案距市中心仅10分钟车程项目规模,区域规划,文化休闲,开发优势,湖景资源,本案73万平米,高端居住品质,全市政治、经济、,文化中心和以现代,服务业为主的地区,总部经济中心,重点打造的城市,形象展示区，,政府给力,9000平米中央大湖,市区罕见,新区稀有,文化艺术中心、,广电塔等多个标志,性建筑和景点,民心舆论所向，,人气引爆点，,聚客拢气,恒大品牌,丰富开发经验,实现精品打造,政府大力支持,项目自身资源梳理,项目swot分析,S,（优势）,全案73万平米的规模优势和品牌效应,:,9000平米的景观湖,;,距离城市中心的地段优势,;,高品质的建筑规划设计，欧式大陆的风格与周边项目风格形成错位互补,;,恒大的品牌优势,.,W,（劣势）,新区现有人气不足、人口密度低,;,周边商业配套设施跟进完善还需要一段时间,容积率3，比一般小区高.,.,O,（机会）,从区域成交的套数来看，城南板块始终保持着领袖地位，并且市政府大楼也位于此处，城南地块的价值明显、未来升值潜力巨大。

盐城被列为国家重点沿海开发城市，国务院定位盐城为优化开发区域，盐城城市未来的发展必定会带动房地产产业的进一步发展,老城区向新城区的转移必定带来更多的刚性需求客户,T,（威胁）,周边项目较多，竞争激烈,;,.,盐城五大国有商业银行已全部取消首套房8.5折利率的优惠，利率回到基准利率，使得刚性需求客户进入再次观望国家宏观政策，限购令的出台,恒大名都项目位置及周边配套,规划设计,总体布局,总体布局：,本案沿两大景观湖呈“兵营”行列式布局，建筑以中央湖景为轴线，较对称的分布，楼层高度差异不大，每幢楼都或多或少的带有水景优点：a、排列整齐，一眼望去呈现出大气磅礴的视觉效果,b、间距合理且便于施工,c、较大的楼间距，让居住者享受到轻松舒适的氛围,d、每幢楼都带有湖景资源，推窗即可享受优美的景观,缺点：a、形式单调，楼与楼识别度低，不容易辨认,b、水景资源丰富，没有更加合理的利用，我觉得规划设计上应突出水景这一特点，比如做底层架空等c、建议5,6（7、8）那4幢楼组团合围式，突出合围的景观带，景观带周围的房源品质更胜一筹,恒大名都规划设计理念,优点：,本案属于方形地块，建筑布局排列整齐，能较强的突出其整体性，尤其周围水资源丰富，水景资源独特，通过组团对中央双湖景观的合围，形成较强的向心力以及大部分楼盘的水景效果。

缺点：,1、建筑布局和绿地配置都不够自由，没有个性的彰显2、不容易形成便于交流的社区空间模式规划设计,特色,建筑风格：,本案将现代主义简洁元素与欧洲经典元素融合，形成了世界流行的新欧式建筑手法，依托地块内双生态湖，结合地貌，打造出了奢华配备的豪华园林式小区特色：,本案地块内双生态湖，水景资源丰富，且小区内种植了近万株植被，景观优美本案定位是盐城首席欧陆古典生态大盘，延承世界经典的新欧式建筑手法，糅合现代主义简洁建筑元素与欧洲经典元素恒大名都,“,二大湖,”概念社区,恒大名都规划设计理念,双击添加标题文字,精细化运作,标准化运营,2,3,精品地产,1,第一次在盐城提出,双击添加标题文字,项目内有二大中央湖景区,园区内有万株葱葱树木,2,3,近7万植被，长60m中央绿化带,1,项目定位,项目在市场中定位,市场环境,市场需求,项,目产品,项目自身条件,项目立足,中高档市场,，进度逐步向高端定位发展中低档项目,中档项目,中高档项目,高档项目,目标客群定位分析,客户属地：地缘性客户，认可城南未来发展潜力的盐城本地人为主；,客户年龄：主力年龄层次集中在25-40岁；,家庭结构：家庭成员多为3-4人；,受教育程度：学历层次集中在专科以上，受教育程度高；,职业构成：国企/事业单位/政府中职员，医教行业等白领阶层，以及私营企业主，家庭年收入10万左右；,主要区域：市区；,购房动机：日常居住、改善现有居住条件、关注子女教育、投资（认可城南未来发展潜力）,购房需求：总价在70万左右，需求偏精致实用，2房面积100平米以内，3房面积在130平米左右。

项目营销执行方案,价格策略,价格,低不完全是优势，价格高也不完全是抗性价格是价值的体现，它取决于市场的供求关系，项目的价值，甚至取决于销售的方式和策略,本案采取的是“低开高走”的销售控制价格策略，9月9均价是不到6000,11月初大约6000左右，现今已经涨至6500左右了购房者大多都有“买涨不买跌”的心理，因此本案分时间段制定出了不断上涨的态势，价格控制的原则是“逐步走高，并留有升值空间”，这样既能吸引投资，又能吸引消费原来的低价房源大多是地理位置、楼层、采光等较差，因此并不影响到公司的经济利益,项目营销执行方案,销售策略,低价为王,大型活动吸引人气,乡镇宣传增大蓄客量,各种优惠政策刺激购买,低开高走的定价策略,报纸、DM单页等大力推广,项目营销执行方案,推广策略,1、以项目为圆心，自区域向全市逐渐扩大宣传范围；,2、户外广告主打形象，夹报、直邮、网络广告阐述卖点；,3、硬广与软性新闻相配合，区域利好第一时间传递到客户,4、通过大型公关活动，吸引人气和前期蓄客,5、通过售楼处的打造给客户最直观的品牌产品体验项目营销执行方案,推广主题,双击添加标题文字,精品地产,外部环境,内部环境,恒大地产,交通便捷，基础设施完善,学区房，15年一站式教育,双景观湖，万株植被,欧式建筑，皇家园林,6000多条施工细则,9A精装体系,The End,。