CITI房地产行业策略.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,*,*,*,中信证券研究部,陈聪,二OO九年九月,从业绩估值双升 到规模增长,房地产行业策略,1,曾经:我们看好行业的逻辑,我们曾经看到：,销售回暖,但新开工和投资暂未跟上,供不应求,流动性又奔腾而下最后价量齐增,业绩和估值水平均向上变动从08年底发起“地产反冲锋”到2月份在深圳“融冰”，从3月份关注供求错配的时滞到4月初预言“土地盛宴”08年10月-09年6月，我们历经政策、销量、投资三次大辩论、大转折、大机遇、大决战，坚定看多，并把99%的时间都配置到对行业的强烈推荐上去2,年度回顾(1/3),时间,研究报告,报告原文（或活动内容）,阶段性核心逻辑,2008年10月23日,房地产救市的最亮一枪,11-12月销售环比恢复50%,政策已经转向，投资者已经过分悲观，打破对行业资金断裂的担忧,2008年11月27日,地产反冲锋,我们认为，行业应该能够走出8/9/10月份最低迷的销售，逐步走向下一个房地产销售的小高峰,建议投资者以货币政策为主线，注意行业未来反转的契机，在萧条市道中迎接地产股的反冲锋,2008年12月3日,2009年策略报告,目前情况和政府保增长和就业的居心相背离，（支持性）政策出台顺理成章,政府会源源不断推出稳定房地产市场的政策。

3,年度回顾(2/3),时间,研究报告,报告原文（或活动内容）,阶段性核心逻辑,2008年12月30日,破解供应疑团，暖冬超配地产,市场对年报悲观预期过度反映，担心一季度房价压力，对行业基本面过分悲观政策是有效的，房屋销售必然见底反弹，供求关系会好转，打破存货压力的迷思,存货难言供应压力，供求关系改善的曙光已经出现,2009年1月21日,危机中的转机,我们相信随着货币政策于2009年一季度得到有效贯彻，房地产企业资金压力将得到缓解，房价将出现稳定的趋势,商业地产趋势悲观,（房地产）行业估值水平也会得到提升2009年2月下旬,深圳“融冰之旅”,大规模联合调研万科、保利、金地、招商和华侨城，介绍投资者关注销售回暖,2009年2月24日,修补失落的盈利模式,基于扩大内需，拉动投资，确保经济增长的政策目标，行业曾经失落的盈利模式正在得到修补,4,年度回顾(3/3),时间,研究报告,报告原文（或活动内容）,阶段性核心逻辑,2009年3月24日,宝贵的时滞,2009年上半年是最宝贵的房地产股投资时段热销不是终点而是起点，行业开发投资恢复，特别是地价上涨，能带动资源重估,投资相对于销售的时滞成为了地产基本面恢复的最重要推手,2009年4月7日,畅享房屋热销，畅享拿地机会,随着房屋市场热销，开发企业资金链恢复，各公司补充新的土地储备可能性越来越大。

2009年4月14日,销量急增，行业新生,目前行业正处于本轮周期最后一次大分歧的十字路口攻守兼备，蓄势待发2009年5月上旬,上海杭州“信心之旅”,大规模联合调研滨江集团、新湖中宝、保利地产、本地商业银行和政府机构，建议投资者关注开发商信心回暖,2009年5月4日,从房屋销售嘉年华到土地盛宴,我们预计此后开发企业会扩大新开工和新增土地储备，土地市场复苏在即，这将化解当前行业的估值压力，,5,今天：逻辑有变化,房价上涨一致预期打破,反而有利于销售速度保持,企业的毛利率和周转率不至于下降太多加速拿地，不断提升的新开工面积和开发投资增速则显示行业的参与者将加速扩大规模再融资和宽松的货币环境为规模扩张提供了资金基础一方面销售无法价量齐增，行业告别了黄金时代，难重复上半年行情但另一方面规模的增长，货币环境稳定和销售速度正常都决定了行业在下半年仍有投资机会，个股尚可选择6,接受正常的销售量 二手,北京 二手房,杭州 二手房,深圳 二手房,天津 二手房,7,接受正常的销售量 一手,北京,上海,深圳,杭州,8,接受正常的销售量 一手,8月份的年度对比（平米）,9,规模增长来自何处,从拿地，到开工，到销售和结算规模的增长，再加上资本市场支持下的市场分额提升。

10,加速供地和加速拿地,加速供地几乎是唯一的，既可以扩大投资，又能够平稳房价的手段；,而开发企业资金情况的好转也允许其加速拿地11,土地市场的价量齐增,上海,杭州,北京,深圳,12,扩大新开工和投资,房地产开发投资单月增速预测,房地产新开工面积单月同比增速,商品房销售面积单月同比增速,商品房销售面积,房地产开发投资,商品房新开工,9月,31.5%,25.6%,37.4%,7872,3745,8127,10月,33.7%,33.2%,74.6%,7684,3529,6995,11月,38.2%,36.3%,80.0%,7966,3631,7124,12月,46.8%,32.9%,84.9%,23928,5923,18039,全年,24.2%,6.0%,56.0%,96867,37976,103384,假设趋势延续，开工和投资预测,13,拿地_新开工_销售规模扩张可期,融资（亿元）,拿地（万平）,新开工（万平）,销售（亿元）,14,风险货币政策,货币周期几乎和销售周期同步2005变更统计口径而已）,信贷规模几乎必然会对行业有所影响，但资金成本的影响通常为方向性15,选股思路一线豪宅+二三线城市,简 称,股价,（元）,EPS（元）,PE,NAV,评级,09E,10E,09E,10E,招商地产,25.78,0.96,1.41,26.9,18.3,19.28,买入,滨江集团,14.77,0.53,0.79,27.9,18.7,9.70,买入,荣盛发展,17.30,0.71,1.00,24.4,17.3,10.86,买入,保利地产,24.49,1.04,1.50,23.5,16.3,21.01,买入,万科A,11.36,0.49,0.69,23.2,16.5,10.98,买入,华侨城,19.28,0.55,0.71,35.1,27.2,20.28,买入,新湖中宝,11.91,0.51,0.68,23.4,17.5,12.22,买入,首开股份,20.55,1.00,1.20,20.6,17.1,17.16,买入,金融街,12.05,0.49,0.60,24.6,20.1,12.47,增持,金地集团,14.17,0.61,0.73,23.2,19.4,11.98,增持,16,中南建设业绩 资源 故事 动力,预收款充足(保守09/10EPS 0.78 1.13),资源丰厚(考虑潜在项目NAV19.18),拿地时间,可结面积,总建面,楼面地价,销售价格,南通新世界中央商务区 开发部分,2006,65,130,1090,8500,南通世纪花城(-1项目),2006,100,100,360,6000,南通中南军山半岛,2006,35,35,1657,6500,常熟中南世纪城,2007,105,105,2762,6400,镇江中南世纪城,2006,52,60,1633,5400,海门中南世纪城,2006,87,100,670,4400,青岛中南海湾新城,2000,19,26,392,7300,海南中南森海湾(海景花园),2002,39,45,200,5900,寿光(是分散地块不是大盘),2008,65,65,462,3200,南通新世界中央商务区 持有,2006,25,25,1200,6500,小计,592,1137,5836,青岛,意向,140,180,1250,5300,盐城,意向,240,240,875,3700,建筑高毛利(说明管控,能规避土增税),还有,海南,故事,17,新湖中宝独特资产包，稀缺土储,核心项目日益光芒闪耀,房价,预测毛利率,NAV,重估单方价值,项目名称,权益,建面,剩余权益面积,悲观,乐观,悲观,乐观,悲观,乐观,悲观,乐观,杭州果岭,100%,43.0,43.0,11000.0,18000.0,36%,61%,23.7,34.4,5500.0,8000.0,杭州新湖香格里拉,100%,35.0,26.1,27000.0,40000.0,80%,87%,52.3,67.9,20000.0,26000.0,上海新湖青蓝国际,49%,20.6,10.1,28000.0,36000.0,54%,64%,16.2,22.3,16000.0,22000.0,上海新湖明珠城,95%,90.0,54.4,21000.0,28000.0,62%,71%,65.3,92.5,12000.0,17000.0,杭州武林地块,70%,8.4,5.9,30000.0,55000.0,50%,73%,8.8,14.1,15000.0,24000.0,总计,139.5,166.2,231.2,其他地产项目 城小地价值不小,产业和金融投资抢牌照，抢资源，抢人,公司,市场价值,成本,盛京银行,9.18,4.50,成都农村信用社,20.48,6.53,吉林银行,2.09,1.80,湘财证券,29.21,青海碱业,13.00,2.80,新湖期货,7.44,大智慧,7.70,3.52,18,荣盛发展由小到大,打通资本平台,京沪高铁概念,资源飞跃的前夜,小碧桂园的盈利模式,业绩高速增长,布局广阔，不依赖某大盘,增发顺利完成,京沪高铁临近,每平米土储楼面价平均500元,合理内控和区域扩张,年销售额超过50亿,更换证券公司,廊坊 徐州 蚌埠 南京,年内计划增加权益土储到1000万平,数十万平的一级开发用地,控制建安成本,19,华侨城据开发生态上端的资源股,今年销售100亿,明年超过100亿,但适当控制利润,整体上市完成,财表清晰,主题+资源,具备定价权,的资源股,核心城市核心地段,武汉和天津项目落袋为安,NAV20.28,20,致谢！,21,。