物管单位服务费用测算技术报告(详细).docx

物管单位服务花费测算技术报告(详尽).附件一：物业服务花费评估技术报告一、物业项目基本状况（一）项目综合经济技术指标表一主要技术指标序号指标名称单位指标（产权登记面积）总建筑面积㎡（所有建筑面积）地上建筑面积㎡此中地下建筑面积㎡7809.93 （含人防面积 851.79 ）二、物业服务花费测算方法说明依据该项目特色，以实质状况为基点，以北京市住所物业服务四级标准为参照基准线，部分项目依据商业物业特色运转标准有所提升参照物业管理方案，比较周边及同种类物业区水平， 采纳成本运转法实行本项目的物业费评估 （详见物业费汇总表）（一）成本运转法评估：1. 明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明）评估花费构成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为11 大项，在每项内明确所含的内容，而此中的内容又进行细化到子项核算指标以这些子项指标为构成配置的依照进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清楚、指标有序、测算有据的评估的基本框架2. 对共用 (专属）部位、共用设备设备的运转保护花费评估，依照配置定额、耗资定额推行精算测定详见设备设备平常运转保护花费表 ） / .3. 对保洁、绿化、次序保护的花费评估， 依照配置定额、 耗资定额推行精算测定。

详见洁净卫生、绿化、次序保护花费表）4. 人员花费审定，综合考虑写字楼管理的需要联合服务项目的一般客户特色，采纳以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实行精算测定基于物业管理费中人员花费比率最大，针对本项目的特色，实行分类审定、精算分摊其方法是：按不一样的职责将人员分级以市场价为基础，依据在管面积的大小计算薪资及附带费详见人员薪资说明表）按人员配置分别计算人工花费各项人员花费是按实质需要和发生状况进行分别审定，并最后分类、分项汇入物业费汇总表关于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属花费中二）市场比较法同类物业项目概略表二 同类物业项目的物业费检查明细表项目名称项目地点物业公司物业费（元 / 月 .平米备注东城区广渠门内北京中天如日物业雍贵中心26元2012年大街 43号管理有限公司锦江（北方）物业温特莱中心西大望路1 号25元2012年管理有限公司东城区白桥大街北京嘉禾国信投资嘉禾国信大厦26元2012年15 号有限责任公司通正国际大厦 东城区广渠门内 北京通正置业有限 21 元 2012 年.大街80号 公司东城区崇文门外国瑞兴业地产有限国瑞大厦20 元2012 年大街16号公司（三） 应用精算程序力争做到分类有系、指标有据、精算有序1. 精算程序设计按统计学指标分解的原理，按分项测算设计汇总程序。

按物业费使用的特色设计共用耗资系统和特别耗资系统 而后分别按各种的财务指标关系进行统计摆列设计计算程序完美各个系统的递进式计算程序和汇总程序2. 精算程序的应用按指标系统输入分类分项指标按精算程序输入有关数据按递进方法进行分类、分项、精算、调整、汇总三、物业费各项测算结果说明计算说明：在对整个管理地区进行物业服务花费测算时 用于整个管理地区， 不行切割的物业服务花费，一致测算后按管理收费面积分摊物业费测算只包含地上收费面积部分地下车库基于其使用性质和管理的特别性未归入收费面积中该地区应分摊的管理成本和自己管理成本的花费支出由泊车管理费中列支其余保护维修花费由产权方自行支出物业费各项内容说明以下：1. 管理服务人员的薪资、社会保险和按规定提取的各项花费指管理服务人员薪资、法定节假日加班费、员工因连续工作而不可以休假产生的加.班花费、员工工作餐费、置装费等；按规定提取的工会经费、员工教育经费，以及根据政府有关规定应该由物业服务公司缴纳的住宅公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险花费各项福利及保险计提比率构成：社会保险33.1% （医疗10% 、养老 20% 、工伤 0.8% 、失业 1.5% 、生育 0.8% ）、住宅公积金 8% （低限）、教育经费 3% 、工会经费 2% （46.1% ））人工费中不包含地上地下泊车管理的人工花费、 不包含空调运转保护的人工花费。

上述两项花费成安分别独自计入泊车管理费和空调费中应分摊的人工成本依照收费面积和总管理面积之比率值进行了分摊测算 只计入依管理面积比率分摊的花费部分2. 行政办公管理费办公用品费、交通费、能源费、通信费及其余花费3. 洁净卫生费为保持公共地区和整个项目洁净卫生而产生的洗手间草纸费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏导费、垃圾清运费和办理费、外墙及首层地面冲洗费等常用的清洁工具及资料费因保洁外包而计入外包花费中本项花费不包含本项目客户使用地区内部的洁净花费4. 绿化保养费绿化工具购买费及保护费，绿化用水、用电费，补苗费，农药化肥费等，不包含应由产权人支付的苗木更新费5. 公共次序保护费安保器械装备检测维修费、占频费、消防演习费等不包含安保外包的人工费，以及独自管理的楼外处面泊车场、地下车库进出口的安保人工花费成本6. 共用部位设备设备运转保护费.指为保障物业管理地区内共用部位共用设备设备的正常使用和运转、 保护和保养、检测所需的花费不包含应由产权人支出的设备设备大中修费、设备更新费；不包含应由产权人或使用方支出的因自行装饰装饰而产生的维修费和内部设备更新、改造费用不包含本项目产权人或使用人使用地区内部的各项维修资料费、自用能源费。

对于波及全楼不行切割的配电设备、消防设备保护花费考虑了花费分摊比率地下车库部分应分摊的保护花费业已在物业费计算中予以相应扣除地上地下泊车管理所需能耗资用，不包含在内不包含空调系统的保护运转花费7. 固定财产折旧花费按规定折旧方法计提的物业服务固定财产的折旧金额物业服务固定财产指在物业服务区内由物业服务公司拥有的、与物业服务直接有关的、使用年限在一年以上的财产8. 民众责任保险花费指物业管理公司购买物业共用部位共用设备设备及民众责任保险所支付的保险费用9. 不行预示费和经业主赞同的其余花费，按 1% 计提10. 经营收益计提比率 8% ，11. 营业税金计提比率 5.6% （包含营业税、城建税、教育费附带及其余）四、测算结果（一）总花费管理项目： 收费面积： ㎡.序项目 年花费 所占比率 备注号管理服务人员的薪资、社会保险和160.40%见表 1按规定提取的各项花费2行政办公管理花费0.75%见表 23物业管理地区洁净费3.95%见表 34物业管理地区绿化、美化花费0.50%见表 45物业管理地区次序保护费0.12%见表 5物业管理地区公用设备设备运转69.02%见表 6保护费7公共设备设备能耗11.28%见表 68固定财产折旧0.17%见表 79物业管理地区民众责任险0.18%见表 8业主赞同或拜托的其余事项及不10可预知费（按 1% 计算提取）0.87%（ 1+2+3+4+5+7+7+8+9)×经营收益（ 8% ）11（ 1+2+3+4+5+6+7+8+9+10)6.99%×12税金：（1＋2＋ 3＋4＋5＋6＋75.6%＋8+9+10+11 ）×5.6%合1 —12 项之和计物业服务费单价 元/ 月.平方米.（二）物业费分项测算说明天玉大厦管理地区面积包含地上、地下两部分（见表一） 。

地下部分为泊车库、设备间和人防工程地上部分为物业收费面积： 平方米1、 人工费（ 1）项目自己正式员工编制 33 人地面、地下泊车场的管理服务人员和空调运转保护人员不包含在内在计算项目自己管理人员成本时，依照收费面积和实质管理面积之比率系数进行了分摊将相应比率的人工成本计入人工成本中 2） 收费面积分摊系数 = 收费面积 / 总管理面积 *100%=70.88% 3）波及分摊的人工成本不包含外包劳务部分表 1-1人员薪资序人数薪资标准计薪部门职务名称年薪均匀月薪号（人）（元/ 月）周期1经理160001378000行政助理128001336400行政2 档案管理兼人事部库管财务部经理3 财务部出纳1 2500 13 32500 135001345500125001332500.会计经理4 客服部13000133900013。